2년전 청약 예.부금 취급 은행이 주택은행에서 모든 시중은행으로 확대되면서 1순위 자격자가 크게 늘었습니다. 현재 80여만명인 1순위 자격자는 올 상반기에 2백만명을 넘어 설 것으로 전망됩니다. 아파트 청약경쟁이 그만큼 치열해진다는 얘깁니다. 오늘은 최근 발표된 무주택 우선분양제도를 활용해 아파트를 마련하는 방법을 알아봅니다. 전용면적 25.7평 이하 아파트를 노린다면 이 제도를 눈여겨 봐야 합니다. 또 재건축 예정인 아파트를 파는 것이 나은지 좀 더 보유하는 것이 좋을지 고민하는 상담자의 사례를 살펴봅니다. ------------------------------------------------------------------- Q:최근 재건축승인을 받은 잠실주공 4단지에 살고 있는 직장인입니다. 지난해 초에 이 단지 17평 아파트를 2억9천만원에 구입해 지내오다 재건축으로 오는 7월에는 이사를 해야 합니다. 지금 당장 아파트를 팔면 1억6천만원 정도의 시세차익을 남길 수 있다고 합니다. 지금 아파트를 팔고 다른 아파트를 사는 것이 유리할지 아니면 재건축 기간동안 아파트를 계속 소유하고 있는 것이 유리할지 조언해 주시기 바랍니다. A:최근 송파구청은 지역내 재건축 대상 아파트 2만1천2백30가구 중 교통 환경 등 대부분 항목에서 높은 점수를 받은 주공4단지 2천1백30가구에 대해 우선적으로 첫 사업승인을 확정했습니다. 사업승인 소식이 알려지자 부동산중개업소에 나와 있던 주공4단지 아파트매물은 자취를 감추었습니다. 17평형 가격은 4억1천만원에서 4억5천만원으로 급상승하는 등 재건축아파트에 대한 투자 열기가 후끈 달아오르고 있습니다. 재건축아파트는 재건축 진행상황에 따라 가격이 일정한 패턴을 보입니다. 대체로 재건축한다는 소문이 돌면 아파트가격이 뛰기 시작하지만 문제가 발생해 재건축이 지연되거나 중단되면 실수요자가 아닌 일반 투자자는 손해를 감수해야 합니다. 그러나 아파트의 안전진단이 끝나면 비교적 안심하고 투자할 수 있고 이때부터 사업승인이 날 때까지 아파트 오름세가 계속 이어지면서 최고가격을 형성하는 것이 일반적입니다. 또 기존 거주자들의 이주가 시작되면서 아파트 가격이 주춤하다가 일반 분양이 시작되면 한차례 더 가격이 뛰고 입주 6개월 전과 입주 직후에 가격 오름세가 이어지는 특징도 있다. 재건축아파트의 이러한 특징을 감안한다면 부득이 조만간 재건축아파트를 팔아야 하는 경우에는 사업승인 직후 아파트를 매도하는 것이 유리합니다. 하지만 그렇지 않다면 사업승인 후 이주가 시작되면서 싼 금리로 이주비 대출을 지원 받을 수 있고 조합원분양이 끝나면 동 위치나 층 수의 조망권 영향에 따라 가격이 추가 상승할 가능성이 높은 만큼 서두를 필요는 없어 보입니다. 또 3년 동안 보유한 1세대 1주택 소유자에게는 양도소득세 면제혜택이 있어 굳이 매각해야 할 이유가 없다면 성급하게 아파트를 파는 것보다는 입주 6개월을 전후해 매매하는 것이 유리해 보입니다. 재건축아파트를 보유하는 쪽으로 결정했다면 전세집은 가능한 빨리 구하는 것이 좋습니다. 올해 서울지역 아파트의 입주 공급물량이 줄어든 데다 오는 7월 재건축아파트 대상 가구의 이주를 앞두고 있어 벌써부터 전세집 부족으로 인한 전세가격 상승 조짐이 보이기 때문입니다. 이주비 대출은 꼭 필요한 경우에만 받는 것이 좋습니다. 재건축 조합이 조합원에게 비교적 낮은 금리로 이주자금을 빌려주긴 하지만 여유자금이 있는데도 불구하고 남들이 빌리니까 따라서 빌릴 필요는 없습니다. 자금계획을 따져 보고 꼭 필요한 경우가 아니면 빌리지 않는 것이 바람직합니다. < 고준석 신한은행 PB센터 부동산재테크팀장 >