경기도 분당 정자동 도시설계변경 특혜의혹 사건은 주택건설사업을 둘러싸고 있는 구조적인 문제점을 단적으로 나타내 주는 사례다. 아파트를 지을 수 없는 땅을 건립할 수 있도록 용도변경이 이뤄졌고 이해관계자 모두 돈을 벌었다. 부동산전문가들은 토지소유자인 토지공사가 땅값 상승으로 1천억원을,성남시가 지방세와 취득·등록세 수입으로 1천7백40억원을,H개발이 개발이익으로 2천억원가량 벌어들일 것으로 추산하고 있다. 여느 건설비리와 마찬가지로 건설회사와 정치권 지자체간 유착 의혹이 제기되고 있다. 건설행정 자체에 비리가 개입할 수 있는 구조적인 문제가 없는지 궁금해지는 이유가 바로 여기에 있다. 주택건설사업은 부지매입부터 건물완공까지 3년 이상의 사업기간 동안 땅의 형질변경-건축심의-사업승인 등 수많은 인허가 절차를 거치기 때문에 분쟁과 잡음이 끊이지 않는다. 주택건설업체들은 통상 수익을 극대화하기 위해 사업기간을 단축하고 공공시설비용 부담을 줄이기 위해 공무원들을 상대로 자금 인맥 연고를 총동원해 로비를 하게 마련이다. 특히 사업성을 좌우하는 땅의 용도변경 문제가 걸렸을 때는 필사적으로 매달린다. 지난 91년의 수서사건도 조합주택 부지를 택지개발예정지구에서 무리하게 빼려던 게 화근이었다. 통상 이같은 의혹은 건설업체들이 싼값에 땅을 사기 위해 페이퍼컴퍼니를 앞세워 땅을 사들이면서부터 시작된다. 그후 건폐율 용적률 기반시설 부담조건 등이 결정되는 사업승인 단계는 기업들의 집중적인 로비가 이뤄지게 마련이다. 행정관청의 인허가 업무가 지연되거나 까다로운 조건이 붙어버리면 사업성이 형편없이 떨어지기 때문이다. 고위층의 청탁성 민원이 쇄도하고 업체와 공무원 사이의 유착관계가 깊어지고 당근(뇌물과 각종 향응)과 채찍(외부 압력)이 난무하는 것도 이 시기다. 문제는 대형건설사업장 치고 '털어서 먼지나지 않는 곳'이 없도록 돼 있다는데 있다. 겉으로 보기에 멀쩡한 사업현장도 한꺼풀 벗겨보면 크고 작은 민원과 로비로 얼룩져 있다는게 주택업계 관계자의 실토다. 유대형 건설부동산부 기자 yoodh@hankyung.com