1988년 잠실 롯데월드가 개점한 이후 진정한 의미의 광역형 쇼핑센터가 한개도 추가되지 못하고 있는 실정이다. 그 이유로는 개발업체(디벨로퍼)의 부재, 키 스토어의 도심중심 단독 진출, 주니어 키 스토어 기능을 할 대형 전문점의 부재 등을 이야기할 수 있겠으나 무엇보다도 우리 실정에 맞는 광역형 쇼핑센터의 방향성과 개념정리가 되어 있지 않는 것이 가장 큰 이유다. 특히 외환위기 이후 투자자금 조달이 힘든 실정인데다 전통적인 쇼핑센터 개념에서 막대한 투자, 테넌트 유치 등의 어려움을 막연히 생각함으로써 검토 자체가 이루어지지 않고 있다. 외국인관광쇼핑의 기능도 충분히 수행할 수 있는 한국형 쇼핑센터 모델을 찾는 것이 시급하다. 한국형 광역쇼핑센터와 밀스의 벨류센터 =한국적 광역형 쇼핑센터의 개발 포인트는 저렴한 판매가 유지와 엔터테인먼트의 믹스에 있으며 초기 투자 및 운영비용을 최소화하는 것이다. 점포로 고객을 흡인시킬 수 있는 요인으로는 규모에 비례하고 거리에 반비례한다는 것 이외에도 각종의 매력(가격, 환경, 상품구성, 서비스 등)에 가중치를 두게 된다. 이를 감안할 때 우리에게 맞는 광역형 쇼핑센터는 미국의 더 밀스 코포레이션이 전개하고 있는 밀스센터 타입과 더 블록타입 등 두 가지 형태의 벨류센터(Value Center)를 벤치마킹하는 것이 좋다고 본다. 이 회사는 새로운 쇼핑센터 형태로 팩토리 아울렛, 리테일 아울렛,오프 프라이스 스토어, 카데고리 킬러(Category Dominant Store), 식음료, 극장 등의 엔터테인먼트 등을 쇼핑센터 형태로 구성하고 가격 소구와 쇼핑센터의 원스톱 쇼핑기능을 복합화해 벨류센터라고 부르고 있다. 미국 12개주에 밀스센터 시리즈로 포토맥 밀스 등 15개 사이트를 개발했다. 더 블록 시리즈로는 더 블록 앳 오렌지의 오픈 이후 애틀랜타에 개발 중에 있다. 위치는 대도시로부터 15~40마일 떨어진 장소를 선택하고 2000년도에는 내국인 및 관광객이 2억명 방문하였고 2001년은 2억2천만명을 목표로 하고 있다. 밀스센터의 한 단지당 총임대면적(GLA)은 11만1천5백~17만6천5백㎡ 이며, 2000년 총매출액은 37억달러 수준이다. 식료품을 제외하고 전 상품을 취급하고 있으며 푸드코트, 대형 멀티극장, 게임센터 등이 구성되어 있고 키 스토어도 다양하게 전개되고 있다. 아울렛 매장이면서도 정상적인 상품과 구분이 되지 않을 정도로 판매환경이나 상품관리가 철저하며 세계적인 명품 브랜드의 아울렛도 함께 전개하고 있어 많은 관광객이 즐겨 찾고 있다. 밀스는 쇼퍼테인먼트와 리테일 메카(Retail Mecca) 그리고 밸류센터(Value Center)라는 키 워드를 중심으로 고정비 투자는 아주 적게 투입하였음에도 불구하고 내부환경은 상품을 중심으로 쇼핑의 욕구를 크게 느끼도록 되어 있다. 가격 역시 70%까지 디스카운트가 되어 있는 세계적 명품을 비롯한 다양한 상품과 카니발적 분위기의 식당, 푸드코트 게임센터, 15~20 스크린의 멀티극장 등 내국인은 물론 외국관광객들도 줄을 잇는다. 웹사이트나 홍보물에는 관광객 유치를 위한 특별내용이 필수적으로 들어갈 정도로 관광객 유치에 자신을 갖고 있다. 밀스센터 시리즈는 기존 쇼핑센터와 같이 상품을 70~80% 구성하고 나머지가 엔터테인먼트 시설로 되어 있으며 점포 형태도 옥내(En-Closed) 중심으로 되어 있다. 그러나 더 블록 시리즈는 음식, 오락 등의 점포가 65% 상품판매가 35%의 비율로 면적 배분을 하고 있어 엔터테인먼트 요소를 높이고 있다. 그리고 점포형태도 개방형(Open Air) 형태로 되어 있는 것이 특징이다. 밀스의 테넌트 계약형태는 고정임대료, 매출비례 수수료를 징수하고 판촉비와 관리비는 일률적으로 적용하다. 미국과 같이 수많은 쇼핑센터, 파워센터, 아울렛 몰 등이 발전된 나라에서 밀스 벨류센터의 독보적인 발전은 더욱 돋보인다. 벨류센터 개발의 가능성 =좋은 상품을 싸게 구매코자 하는 것은 전세계적으로 공통된 구매 심리이다. 세계적 브랜드를 포함한 아울렛에 의한 패션, 액세서리, 보석, 잡화, 아동용품, 완구, 미용건강용품, 가전, 컴퓨터, 구두, 백, 스포츠용품, 홈 퍼니싱(Furnishing), 레저용품 등의 원스톱 쇼핑이 가능한 상품과 점포구성, 강력한 엔터테인먼트 시설을 갖추게 된다면 성공할 수 있다. 영종도 국제공항의 배후지역, 김포공항 여유시설, 부산 센텀시티, 수도권의 일정지역 등에 세계적 관광 명소 겸 내국인의 생활의 질을 높일 수 있는 벨류센터 개발을 검토할 필요가 있다. 자생적으로 전개되고 있는 패션 중심의 국내 아울렛 몰은 그 한계성을 나타내고 있다. 종합성, 계획성, 통일성이라는 쇼핑센터 개발의 대 전제를 바탕으로 우리 실정에 맞는 광역형 벨류센터의 개발을 기대해 본다. 김배한 < (주)프로데코 대표이사.(일본)쇼핑센터 경영사 >