주식과 부동산은 그동안 별개의 투자상품으로 취급돼 왔다.

그러나 오는 7월 이후 리츠가 등장하면 부동산과 주식의 혼합상품이 선보이게 된다.

리츠(REITs)는 투자자로부터 자금을 모집, 부동산에 투자한 후 투자수익을 주주들에게 배당 형태로 돌려주며 주식은 상장되어 증권시장에서 자유롭게 거래될 수 있는 부동산 간접투자 상품이다.

그동안 논란이 되어 왔던 구조조정 부동산펀드도 구조조정 리츠형태로 바뀌어 부동산투자회사법에 통합됐다.

이에 따라 리츠는 일반 리츠와 구조조정 리츠의 두가지 형태로 시장에 나오게 된다.

우선 규제가 적고 세금혜택이 많은 구조조정 리츠가 많이 설립될 것으로 예상된다.

리츠는 과연 투자할 만한 금융상품일까.

투자가치는 리츠의 수익률과 상관관계가 있다.

리츠 투자자가 예상할 수 있는 수익은 배당이익과 주가상승이익으로 크게 나눠진다.

미국의 부동산투자회사는 지난 10년간 지속적으로 연간 7% 내외의 안정적 배당수익과 7~8%의 주가수익을 안겨줬다.

연평균 14.6%의 투자수익을 제공해 왔다.

따라서 리스크가 따르는 높은 시세차익보다 안정적인 배당수익을 선호하는 투자자에게 리츠가 좋은 투자기회를 제공해 줄 수 있을 것으로 기대된다.

배당수익은 대부분 빌딩의 임대료에서 발생하는 이익이다.

그러나 우리나라의 경우 미국보다 오피스 빌딩의 자본환원율(임대수입 대비 빌딩의 가치에 대한 비율)이 30% 정도 낮으므로 배당률은 미국보다 다소 낮게 형성될 가능성도 배제할 수 없다.

우리나라는 미국보다 역동적인 시장 환경을 가졌다.

따라서 부동산 가치상승에 따른 매각차익을 기대할 수 있는데다 분양성이 양호한 주거용 부동산을 중심으로 개발형 사업을 벌일 경우 이로 인한 기대가치가 주가에 반영될 수 있다.

이는 상대적으로 높은 주가 수익률을 실현할 수 있는 요인으로 보인다.

개발형 사업은 대체로 사업진행 중에는 부(-)의 현금흐름을 보이지만 높은 분양률을 보이는 경우 사업종료시점에서 상대적으로 높은 수익률이 예상되므로 미래가치를 보고 투자자가 투자할 수 있다.

그러나 개발사업의 경우 미분양 등에 따른 시장위험, 매매나 계약 과정에 따른 법적 위험 등이 항상 내재해 있다는 것을 염두에 둬야 한다.

리츠의 주가수익률은 부동산 투자회사의 기업가치에 의해서도 결정된다.

리츠의 기업가치를 결정하는 요인은 경영자 및 자산 운용가의 능력,회사의 재무구조, 수익에 대한 성장성, 회사인지도 등을 들 수 있다.

동시에 주가 수익률은 반드시 이와 같은 요인에 의해서만 결정되는 것은 아니다.

리츠 주식도 일반 주식과 마찬가지로 주가가 부동산의 본질가치와 무관하게 주식시장의 수요공급 및 인기도에 따라 결정되기 때문에 원금 손실을 볼 수도 있다는 점에 유의해야 한다.

또 리츠에 초기 투자하는 경우 주식을 상장하는데 까지 대략 1년정도 걸릴 것으로 예상되므로 초기에는 리츠주식을 매각하여 현금화하기 어렵다는 점을 인식해 개인투자자의 경우에는 반드시 여유자금을 가지고 투자하는 것이 바람직하다.


김대형 < 아더앤더슨 리츠팀장 >

<> 약력 : <>서울대 건축과 <>미국공인부동산투자분석사(CCIM) <>미국기업가치평가분석사(ASA)

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