데이비드 런시맨 < 리처드앨리스사 아/태회장 >


한국 부동산시장은 상당히 매력적인 시장이다.

국제통화기금(IMF) 한파로 업무용 빌딩과 같은 수익형 부동산에 대한 가격
거품이 많이 제거됐고 향후 잠재력이 크기 때문이다.

더욱이 한국부동산시장이 매우 불안정해서 외국 투자가들이 그들만의 수익률
예측 기법으로 리스크를 줄일 수 있는 기회가 많은 것도 한국부동산시장에
대한 관심을 높이는 요인이 되고 있다.

다만 한국은 부동산 관습에 있어서 다른 나라와 비교해 상당한 구조적
차이가 있어 투자를 망설이는 경우가 많다.

임대계약기간의 차이가 대표적이다.

업무용빌딩의 경우 임대차 기간이 다른 나라와 비교해볼때 상당히 짧다.

한국에서는 업무용 부동산시장의 계약기간이 통상적으로 1년이다.

하지만 이런 경우 수익의 예측도 1년마다 해야 하는 문제점이 있다.

외국 투자가는 일반적으로 장기적으로 안정적인 수입 흐름(Cash Flow)과
부동산 가치의 상승을 원하고 있다.

현재 한국에 진출하고자 하는 투자기금(Opportunity fund)들은 그들의
적정한 수익을 위해 대개 5~7년의 투자기간을 설정하고 있다.

제도적인 측면에서도 한국시장은 개선해야할 점이 많다.

특히 부동산에 관한 채무 때문에 발목을 잡히는 경우가 많은 것은 외국자본
유입을 막는 주된 요인이 되고 있다.

따라서 부동산에 관한 채무는 부동산으로만 상환하는 Non-Recourse 금융이
시급히 도입돼야 한다.

이 제도 아래에서 저당권자는 채무자의 일반재산에는 부동산 채무를 요구할
수 없다.

이 제도가 시행되면 투자가들은 수익률과 투입한 자금에 대해 면밀히 검토할
수 있기 때문이다.

이렇게 되면 현재 많은 회사가 매도하려고 하는 부동산을 해외로 처분할 수
있게 되리라고 생각한다.

한국의 부동산 시장은 향후 2년간 상당한 구조적인 변화를 겪을 것이다.

임대차 기간도 늘어날 것이고 감정평가기법도 장래 수익성을 따지는 "수익
환원 감정평가 기법"이 도입되는 등 국제적으로 인정되는 투자기법을 수용
하는 방향으로 형성될 것으로 본다.

그렇게 되면 외국계 자본들이 좀 더 많이 들어올 것이다.

앞으로 많은 거래를 기대한다.


( 한 국 경 제 신 문 1999년 4월 8일자 ).