최근 일부 신도시 지역의 아파트값이 상승하면서 주변에서 아파트를
재테크수단으로 권유하는 일이 많다.

현재 약 1억원의 여유자금이 은행과 투자신탁에 분산돼 있다.

아파트 가격전망과 매입에 따른 유의점을 알려달라.

현재 금융기관에 여유자금을 맡긴 사람들의 주된 문의가 아파트
매입과 관련된 것이 주종을 이루고 있다.

"아파트 값이 더 오를 것 같은가" "예금을 빼서 아파트를 사는게
유리한가" "오르면 어느 지역이 많이 오르겠는가" "살때 조심할 점은
무엇인가" 이런게 주요한 질문이다.

최근 일산 분당 등 신도시와 강남 여의도 목동 등의 아파트 값이 오르는
것은 사실이다.

재건축대상 아파트중에는 단지에 따라서는 지난 한해동안 40%까지 오른
곳도 있다.

또 이런 영향으로 서울과 수도권의 아파트 값이 들먹거리고 있다.

아파트 등 부동산은 한번 상승기류를 타면 무서운 속도로 오르기 때문에
1~2%의 금리를 다투는 다른 금융상품과는 투자수익률이 비교가 안된다.

또 과거의 부동산 신화를 생각하면 아파트에 대한 사람들의 미련은
이해할수도 있다.

아파트 가격이 오를 것이란 그럴듯한 장미빛 전망도 있다.

일단 부동산 가격 변동주기의 5년소순환과 10년 대순환이 시작됐다는
분석도 있다.

서울지역의택지공급 한계도 상승요인으로 꼽히고 주거형태가 아파트
선호로 완전히 정착된 것도 아파트 매입을 부추기고 있다.

무엇보다 전세값이 매매가의 70~80%까지 육박해 매입수요가 늘어나리라는
경험적 분석과 대통령선거가 끼어있어 아파트 값이 오르지 않을까 하는
기대도 작용하고 있다.

그러나 금융자산을 빼서 아파트나 다른 부동산을 살때 주의해야 할 점이
있다.

먼저 아파트는 대략 20%이상은 올라야 금융상품에 투자하는 것보다
낫다는 점을 고려해야 한다.

부동산을 매입해서 차액을 남기려면 매매가 필수적이고 이과정에 각종
세금과 거래비용이 따르기 마련이다.

일단 기본적으로 취득세 (과표의 2%) 등록세 (과표의 3%) 인지세
복덕방소개비 등을 합쳐 매매가의 7%이상이 비용으로 나간다.

따라서 금융권상품의 세후수익률인 연 12~13% 수준임을 감안하면
거래비용과 금융권수익률 12~13%를 웃돌 것으로 확신이 서기 전에 섯불리
아파트를 샀다가는 금융상품에 맡겨 놓은 것보다는 손해를 보는 수가 많다.

두번째 1가구 2주택에 해당되거나 매입후 3년이내에 앙도하게되면
양도소득세를 물는 위험도 감수해야 한다.

세번째는 금융상품과 달리 아파트같은 부동산은 환가성이 문제가
발생할수 있다.

당장 팔고 싶은데 경기가 않좋거나 원매자가 없을 경우 현금화가
불가능하다.

이런 유의사항말고도 아파트 가격 상승론에 비판적인 주장도 만만치
않다.

우선 택지공급이 수도권에 충분하다는 정부당국의 반론이다.

정부는 올해 택지공급이 충분한 만큼 공급부족에 따른 가격상승은 없을
것이라고 반박하고 있다.

두번째는 경기침체의 장기화다.

올해도 경기가 하반기에나 회복될 것으로 보인다.

경기가 침체된 상태에서 부동산은 구조적으로 오를 수가 없다.

그리고 오른다고 하더라도 부동산은 경기에 후행하기 때문에 시기가
한참 뒤일수 있다.

세번째는 국제수지의 구조적 흑자에 따른 유동성의 부족이다.

과거 80년대말~90년대초 부동산 가격폭등은 86년이후 3저호황으로
달러를 많이 벌어들여 이를 원화로 바꾸다보니 시중에 돈이 많이 풀였고
이것이 부동산 가격을 부추겼다.

그러나 지난해만해도 2백30억달러의 경상수지 적자를 보았고 올해도
비슷할 것으로 예상된다.

금융이 부동산을 견인하는 양상은 당분간 기대하기 힘들다는 얘기다.

따라서 무작정 아파트 매입에 뛰어들지 말고 앞으로 경제 및 부동산
가격추이를 좀더 지켜보는게 낫다.

1억원의 여유자금은 세금우대범위안에서 가족명의로 각각 나누어
가입하면 세제혜택을 볼수 있다.

나머지는 별도의 은행신탁계정이나 투자신탁에 맡겨두었다가 부동산에
대한 확신이 설때 투자하는게 유리하다.

또 비과세저축이나 기타 세금우대저축에 자금을 분산투자해 수익률을
극대화하는게 오히려 지금으로서는 가장 현명한 투자자세다.

< 안상욱 기자 >

- 도움말 주신분 : 박윤옥 < 외환은행 CS추진실>

전화 : 729-0225

(한국경제신문 1997년 2월 6일자).