자영업자 김모씨(38.서울 동작구 흑석동)는 지난 94년 10월 종로
무악재개발구역의 허름한 집이 딸린 20평규모의 지분을 1억원에
산후 1년만에 4,000만원이상의 이익을 남겼다.

김씨가 이 지분을 산것은 사업계획결정고시후 6개월정도 지난 시점.구입후
2개월 후에 사업승인이 떨어지면서 이주비 5,000만원을 지급받았기때문에
실제 구입비용은 5,000만원이었던 셈이다.

이후 이주및 철거가 순조롭게 진행되면서 지분가격도 꾸준히 올랐다.

김씨는 당초 이 재개발구역에 입주할 예정이었으나 사업자금이 필요해
지분을 팔기로 했다.

지난해 10월 구역내 집들이 80%정도 헐린 시점에 1억5,000만원에
팔았다.

이중 이주비 5,000만원은 매입자에게 되돌려줬다.

김씨는 결과적으로 5,000만원을 투자해 1년 사이에 금융비용과 집을
팔면서 낸 양도세 350만원 정도를 빼고 4,000여만원의 이익을 본것이다.

김씨의 예에서 보듯 재개발사업에 대한 투자는 확실한 재테크수단의
하나로 각광을 받고 있다.

일단 지분을 사놓으면 각 사업단계마다 값이 오르기 때문이다.

재개발투자에서 가장 중요한 것은 지분매입을 언제 하느냐이다.

김씨의 투자사례가 그것을 잘 설명해주고 있다.

재개발사업은 정확한 추진일정을 예측할 수 없는 특징이 있다.

따라서 투자방향의 기준을 세운뒤 지분매입시기를 정하는게 무엇보다
중요하다.

여유돈으로 지분을 매입, 지분시세 차익을 노리는 투자자나 새아파트를
장만하려는 실입주자 모두에게 지분매입시기 선택은 성공의 잣대랄 수 있다.

재개발구역 지분가격은 사업추진단계별로 세차례에 걸쳐 오르는게
일반적이다.

사업계획결정이 나면서 오른 시세는 사업승인이 임박해지기 까지
안정세를 유지하다가 사업승인과 함께 한번더 뛰어오른다.

또 조합원에게 돌아갈 평형배정이 확실시되는 관리처분인가 시점까지
일정한 상승곡선을 긋는다.

김씨의 경우는 처음 가격이 올라 가격변동이 없던 사업계획결정고시후
6개월정도 지난 시점을 매입시기로 선택했다.

사업계획결정고시 이전보다 시세는 올랐으나 초기 투자시 우려되는
사업장기화로 인한 리스크를 줄였다.

지분 매입후 2개월만에 사업승인이 떨어지는 행운도 겹쳐 이주비를
지급받아 실제 투자액이 절반으로 준데다 사업추진이 본격화돼 지분가격도
껑충뛰었다.

순수투자를 목적으로 할 경우 사업계획 결정이 나고 사업승인을 목전에
둔 시점에 지분을 매입, 철거율이 70~80%선에 이를때 되파는것이 가장 큰
투자수익을 올릴 수 있다는걸 보여주는 예다.

청약예금가입을 하지 않아 동시분양을 받을 수 없던 회사원 신모씨
(44.종로구 창신동)는 재개발을 통해 내집마련의 꿈을 이룬 모범 케이스다.

신씨는 재산평가액이 결정된 구역을 대상으로 삼았다.

기존 주택의 철거가 마무리단계에 들어서 사업지연의 우려도 없는데다
거품가격이 빠져 내집마련의 호기라고 판단, 금호 6구역의 30평형 지분을
지난해 1억9,000만원에 매입했다.

철거율도 90%를 넘어섰고 지분및 건물에 대한 재산평가액 결과도
나온상태였다.

신씨가 지분을 매입한 가격은 철거가 한창 진행중이던 시점보다
평당 170만원정도 내린 시세였다.

부풀어 올랐던 거품이 빠지고 평가액 1억4,000만원에 프리미엄
5,000만원이 얹혀진 가격이다.

이주비 4,000만원이 지급되고 있어 실제 들어간 돈은 1억5,000만원.

입주시점이 오는 98년 하반기로 계획돼 있어 부어 놓은 돈에 대한 3년간의
금융비용과 이주비상환분을 포함, 2억6,000만원에 입주하게 된다는 계산이다.

금호6구역 인근의 극동.현대아파트의 40평형대 시세가 현재 3억원을
넘는데다 이지역이 한강변의 새로운 주거지로 부상하고 있어 입주시점에는
3억5,000만원이상 호가할 것으로 전문가들은 보고 있다.

따라서 재개발을 통해 내집마련을 노리는 실수요자는 재개발구역의
철거율이 90%를 넘거나 관리처분을 앞둔 시점에 지분을 매입하는게
바람직하다.

이 시점의 시세는 재산평가액이 공개돼 더 이상의 지분상승이 없다.

거품이 빠진 시세(재산평가액+3,000만~4,000만원정도의 프리미엄)가
형성되고 사업추진의 걸림돌들이 모두 제거된 상태여서 투자자금이
장기간 잠길 염려도 없기 때문이다.

재개발.재건축 전문부동산 중개업소인 거성부동산 이완준사장은
"투자자들이 지분을 되파는 시점을 고비로 지분가격이 하락하기
때문에 조합원에게 돌아갈 평형이 결정되는 재산평가액 공개시점이
실입주자들에게는 지분매입의 적기"라고 조언하고 있다.

< 김동민기자 >

(한국경제신문 1996년 3월 11일자).

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