장성수 < 주택산업연 수석연구원 >

지난해에는 지정업체및 등록업체를 포함, 168개의 주택건설업체가 부도를
냈다.

올들어 1월만해도 우성건설을 비롯해 전년도 1월의 부도발생건수 4개서의
5배에 이르는 20개 업체가 기업의 치욕인 부도로 도신했다.

이러한 추세는 시간이 지나면 더욱 악화될 것으로 예측되어 우리나라의
주택생산기반이 붕괴하는 것이 아닌가 하는 우려를 낳고 있다.

168개의 부도업체 중 확인 가능한 33개업체의 신용평가등급 분석결과
단기적 여건에 따라 안정성 지표상 투기요소가 다소 내표되어 있다.

그러나 전반적인 경영여건이 건실한 B등급업체도 5개업체(조사대상의
15.2%)나 도산했다.

적기상환능력및 안정성 지표상 투기요사가 큰 C등급이 14개업체(14.4%),
D등급이 9개업체(27.7%), E등급이 5개업체(15.2%)로서 부도를 발생한 주택
건설업체는 신용평가 등급이 C등급이 C급이하인 경우가 84.8%에 달하여
부도업체는 재무구조및 경영이 허약했다.

서울소재 부도 주택건설업체 53개사에 대한 부도요인 분석결과 주택경기
하락에 따른 자금난이 조사대상의 52.9%였고, 주택미분양(17.0%, 무리한
사업추진(11.3%), 동반부도(3.8%)등의 순이었다.

주택경기 하락과 미분양에 따른 자금난이 전체 부도원인의 69.9%를 차지한
셈이다.

이러한 수치는 주택건설업체의 부도가 잇달아 일어나는 근본원인이 자금
부족임을 보여 주고 있다.

기업에 있어서 운용자금의 부족은 기업경영상의 잘못이라 할수 있을
것이다.

그러나 우리나라 주택시장의 상황이나 주택건설업체의 경영방식을 고려할때
자금부족문제는 개별기업의 잘못이기 보다는 주택시장의 구조적인 문제로
인하여 비롯됐었다는 점에서 자금의 부도사태에 심각성이 존재하고 있다.

첫째, 운영자금 조달의 곤란이다.

주택산업이 다른 사업과 비교되는 점은 생산의 주된 요소가 택지라는
점이다.

택지가격은 주택가격의 40%를 차지할 분만 아니라 생산이 불가능하고
주택사업 계속성 확보의 관건이므로 주택업계는 택지마련에 총력을 경주하게
되고 여유자금을 총동원하여 택지를 확보하게 된다.

그러나 금융실명제와 부동산 실명제의 실시, 그리고 토지및 주택전산망의
가동으로 부동산 투기가 원천적으로 봉쇄되면서 부동산에 대한 수요가 감소
하였다.

부동산 가격의 하락으로 담보부동산이 평가액의 60%선 이하에서 매각되기
때문에 금융기관은 채권회수의 불가능을 우려하여 부동산을 담보로한 대출을
기피한다.

이러한 맥락에서 주택건설업체는 담보여력에도 불구하고 금융기관의 대출을
받지 못하게 되었다.

일본의 소화말과 평성초기 부동산 가격거품의 소멸현상이 우리나라에서도
나타난 것이라 하겠다.

우성, 뉴서울주택 등은 부동산의 평가액이 은행부채보다 많은 이른바 흑자
부도였음이 하나의 반증이다.

둘째, 미분양으로 인한 자금난의 가중이다.

주택건설업의 경우 부동산은 투기를 위한 부동산으로 파악되기 보다는
주택의 건설과 사업의 연속성을 확보하기 위한 "원자재"로 파악해야 할
것이다.

그런데 "부동산 보유=부동산 투지"라는 전제에 따라 일정기간 동안에
주택을 건설하지 않는 땅은 "비업무용 토지"로 인정되어 세금이 부과되기
때문에 주택건설업체에서는 미분양을 감수하더라도 주택건설을 계속할
수밖에 없다는 측면이 있다.

자금수지측면을 고려항여야 하고, 기업을 경영하기 위한 인건비등 고정
비용도 해결해야 하기 때문에 주택분양에 대한 전망이 불확실하더라도
"확실한 손실"을 극복해야 한다는 측면에서 주택건설에 나서게 된다.

따라서 부유토지에 대한 중과세와 이를 피하려는 무리한 주택건설로
주택업계는 미분양에 따른 자금압박에 연착하게 되는 것이다.

95년말 현재 미분양아파트는 15만2천313만여채에 이를 것으로 추계되고
있다.

집한채의 가격을 평균 7천만원으로 가정하고 주택건설을 위해 우선 투입
되는 택지가격분이 40%이며, 건축공정을 평균 50%볼때 주택미분양으로 인해
묶여 있는 사업자금은 약9조8천억원에 달한다.

최소 월2%선에서 어음할인 이루어지는 현실을 감안할때 주택건설업체는
미분양으로 매월 1천8백억원, 1년이면 2조원이 넘는 손실을 입고 있는
것이다.

주택보급율이 80%를 넘고 2000년대를 목전에 둔 시점에서 정부는 투자
산업의 위기를 극복하고 건실화를 도모하기 위해서 각종 자율화시책과 지원
시책을 포함한 대책을 검토하고 있다.

그러나 붕귀위기에 직면한 주택산업의 현실을 감안할 깨 보다 실효성 있고
직접적인 대책, 즉 미분양주택에 대한 해소책과 기업의 자금난 해소지원의
대책이 시급하다.

(한국경제신문 1996년 3월 6일자).