'깡통전세' 피하려면…근저당권·선순위 권리 여부 꼼꼼히 따져야

<11> 박현진의 재테크 법률

요즘은 ‘역전세’, ‘깡통전세’라는 단어를 심심찮게 접할 수 있다. 부동산 경기가 둔화되면서 전셋값이 하락하거나 신규 임차인을 구하지 못해 전세금을 돌려받지 못하는 임차인이 많아지고 있다.

전세금은 가족 자산의 상당 부분을 차지하는 경우가 많아 이 돈을 돌려받지 못하면 큰 어려움에 직면하게 된다. 요즘 같은 시기엔 내가 들어가려는 전셋집이 깡통전세로 전락할 가능성이 있는지 유심히 들여다볼 필요가 있다.

전셋집을 구할 때 가장 기본은 전세금과 주택에 설정된 선순위 권리를 합한 금액을 집의 시세와 비교해 보는 것이다. 선순위 담보권 등의 채권액과 전세금을 합해도 주택 시세가 훨씬 높다면 일단 안전하다는 판단이 가능하다.

근저당권의 채권액을 판단할 때 한 가지 주의할 점이 있다. 근저당권은 실제 채권액보다 더 높은 금액의 채권최고액이 등기되고, 일부 금액이 변제되는 등의 사유로 실제 채권액이 등기된 채권액보다 매우 적은 경우도 많다.

이 경우 실제 채권액을 근거로 안전한 임대차라고 생각하는 경우가 종종 있는데 이는 매우 위험한 생각이다. 근저당권자는 언제든 채권최고액 범위 내에서 그 이자 등을 더해 주장할 수 있고 추가 대출이 이뤄질 가능성도 배제할 수 없기 때문이다.

근저당권은 채권최고액을 기준으로 생각해야 하고, 실제 채권액이 훨씬 적다는 것을 근거로 계약하려면 임대인에게 근저당권의 채권최고액을 감액 등기할 것을 요구하는 게 좋다. 이를 계약서에 명시한 후 실제 감액 등기가 된 것을 확인하고 잔금을 치러야 한다.

가장 바람직한 것은 선순위 담보권 등이 없이 등기부가 깨끗한 집을 구하는 것이다. 선순위 권리가 있는 주택은 그렇지 않은 주택보다 임차인의 의사와 관계 없이 집이 경매에 넘어갈 가능성이 상대적으로 높다.

경매 절차에서 임차인이 전세금 전액을 배당받지 못한 경우 나머지 전세금을 모두 받을 때까지 주택을 낙찰받은 사람에게 임대차의 존속을 주장하면서 집을 비워주지 않아도 되는데, 선순위 저당권의 실행 등으로 집이 경매에 넘어간 경우 이 권리를 주장할 수 없다. 후순위 임차인은 경매절차에서 전세금 전액을 배당받지 못하더라도 바로 집을 비워주지 않으면 불법점유가 된다는 결정적 한계가 있다.

전셋집이 다가구주택이라면 더욱 세심한 주의가 필요하다. 다가구주택은 개별 호수의 등기가 되지 않으므로 전체 주택을 기준으로 그 권리의 순위를 정하게 된다. 주택에 먼저 입주한 다른 임차인들이 있다면 그들의 전세금이 선순위가 된다. 먼저 입주한 임차인들의 전체 전세금과 선순위담보권을 모두 합한 금액을 감안해 주택의 시세와 비교해 따져 봐야 한다.

나보다 뒤에 입주한 임차인이라 할지라도 순위와 관계없이 최우선변제권을 갖는 임차인이 있을 수 있다는 점도 염두에 둬야 한다. 최우선변제권은 소액임차인을 보호하기 위해 주택임대차보호법상 특별히 인정되는 제도다. 서울의 경우 임대차보증금이 1억1000만원 이하라면 3700만원까지는 최우선변제권이 인정돼 다른 권리자들보다 우선권을 갖게 된다.

소중한 전세금을 지키기 위해서는 시세보다 조금 싸거나 맘에 쏙 드는 집이라 할지라도 먼저 법률관계를 꼼꼼히 따져보는 것이 무엇보다 중요하다. 전셋집이 경매에 넘어가는 최악의 상황을 한 번쯤 가정해 볼 필요도 있다.

박현진 < 미래에셋대우 VIP컨설팅팀 변호사 hyunjin. park@miraeasset.com >