주택저당증권(Mortgage Backed Securities)이란 금융기관이 주택자금을 대출하고 취득한 저당권 및 대출채권을 한데 묶은후 이를 근거로 발행한 증권을 말한다.

금융기관은 이 증권을 시장에 매각하여 대출금을 조기회수하고 다시 신규 주택자금 대출을 할 수 있게 된다.

주택저당증권을 발행할 때에는 유동화 중개기관이 증권을 발행하는 중간역할을 하게 된다.

주택저당증권을 구입한 투자자는 최초의 차입자(주택구입자)가 납부하는 원리금을 직접 또는 발행회사(중개회사)를 거쳐 취득하게 된다.

주택저당증권은 크게 세가지 형태가 있다.

저당대출지분이전증권(Pass-through securities)은 저당대출권(Mortgage)의 소유권이 투자자에게 이전되는 증권이다.

따라서 차입자의 대출금 조기상환 등 제반위험도 같이 이전되고 차입자가 지불하는 지급이자 등을 발행기관이 그대로 투자자에게 전달된다.

저당대출담보부채권(Mortgage-backed bond)은 발행회사가 Mortgage의 소유권을 갖는다.

차입자의 지급이자 등을 발행회사가 취득한 후 투자자에게는 별도의 계획에 따라 지급하는 형태다.

저당대출원리금이체채권(Pay-through bond)은 위의 두 유형을 결합시킨 형태의 증권이다.

저당대출권의 소유권을 발행회사가 보유하는 점에서는 저당대출담보부채권과 동일하다.

하지만 차입자의 지급이자는 저당대출지분이전증권과 같이 투자자에게 그대로 지급된다.

이러한 저당대출권집합의 증권화가 일반화 되면 소액의 자금으로도 내집 마련을 쉽게 할 수 있게 된다.

이미 미국에서는 이러한 주택저당채권이 회사채보다도 유동성이 뛰어날 정도로 투자수단으로 활발히 거래되고 있다.

우리나라도 이미 "자산유동화에 관한 법률"(98.9.16) 및 "주택저당채권유동화회사법"(99.1월)이 제정공포돼 제도시행이 가능한 상태지만 아직까지 본격적인 거래는 이루어지지 않고 있다.

주택저당증권시장 활성화를 위해선 저당대출 관련제도 정비,장기채권시장 육성,투자자 보호장치 강화,주택저당증권의 기관 인수확대를 위한 제도 정비 등 위한 많은 과제가 선결돼야 할 것으로 보인다.

그러나 이미 부동산 뮤츄얼펀드라고 할 수 있는 리츠(REITs)와 토지공사가 발행한 토지수익연계채권 등 부동산관련 투자상품이 소개되고 있다.

투자신탁 등 간접투자기관들도 관련제도 정비시 이러한 주택저당증권을 편입한 신상품을 본격적으로 개발할 수 있어 향후에는 주택저당증권 등 부동산 관련 신종 금융수단이 편입된 고수익 투자신탁펀드가 등장할 것으로 전망된다.

<이척중 대한투자신탁 상품개발부장>