高DSR, 70%로 강화…금융당국, 가계·임대업자 대출 옥죈다

고(高)DSR 70%로 강화..DSR기준 은행별 차등 적용
시중은행, 위험대출 15% 이내로 관리
부동산 임대업자 대출규제도 대폭 강화
RTI 예외승인 사례 전면 폐지

김용범 금융위원회 부위원장(오른쪽에서 두 번째)이 18일 오전 서울 세종로 정부서울청사 금융위 대회의실에서 금융권 관계자들이 참석해 열린 가계부채관리점검회의에서 발언하고 있다. (사진=연합뉴스)

금융당국이 가계부채 관리를 위해 오는 31일부터 현재 100% 수준인 고(高)총체적상환능력비율(DSR)을 70% 수준으로 강화하기로 했다. DSR 기준은 시중은행, 지방은행, 특수은행으로 나눠 차등 적용한다.

임대업 이자상환비율(RTI)은 시장 영향을 고려해 현행 수준을 유지한다. 다만 RTI 미달 임대업대출 예외취급 한도와 예외사유는 원칙적으로 폐지하기로 했다.

금융위원회는 18일 김용범 부위원장 주재로 금감원과 각 금융협회 관계자들이 참석한 가운데 주택시장안정을 위한 '가계부채관리점검회의'를 열고 이같이 밝혔다.

올해 1~9월 가계대출 증가규모는 50조2000억원으로 전년 동기(64조5000억원) 대비 22% 감소했다. 2015년 이후 동기간 최저수준으로 안정세를 지속하고 있다.

김용범 부위원장은 "최근 가계부채 증가율이 안정세를 지속하고 있으나 절대규모가 여전히 크고 증가세가 높다"며 "DSR, RTI 등 추가적인 여신관리수단 도입을 통해 가계부채 증가율을 조금 더 낮추어 나갈 필요가 있다"고 강조했다.

정부는 중장기적 관점에서 가계부채 증가율을 우선 명목 국내총생산(GDP) 성장률에 근접하도록 관리해 나갈 계획이다.

이를 위해 이달 31일부터 은행권 DSR 관리지표를 도입·시행한다. DSR은 대출자가 1년 동안 갚아야 할 대출 원리금을 연 소득으로 나눈 값으로 원리금 상환 능력을 따지는 지표다.

DSR 관리지표 도입에 따라 은행권에서 DSR 70%를 초과하는 대출은 고DSR로 분류된다. 고DSR은 위험대출로 인식하는 기준이다. 개별 은행에서는 전체 대출에서 고DSR 대출이 차지하는 비중을 일정비율 내로 관리해야 한다.

이 비율은 시중은행과 지방·특수은행의 특수성을 고려해 차등 적용했다.

DSR 시범도입 운영결과를 살펴보면 지방은행과 특수은행은 평균 DSR, DSR 100% 초과대출 비중이 시중은행 대비 높게 나타났다. 시중은행의 평균 DSR은 52%, 지방은행과 특수은행은 120%를 웃돌았다.

금융위는 "지방은행의 경우 영업구역인 지방의 주택담보대출비율(LTV) 규제수준이 서울·수도권에 비해 낮고, 총부채상환비율(DTI) 규제가 적용되지 않아 주담대 취급시 소득 확인이 제대로 이루어지지 않는다"며 "객관적 소득증빙이 어려운 차주가 상대적으로 많은 요인 등을 고려해 시중은행과 지방은행간 DSR 관리비율을 차등 적용한다"고 설명했다.

이에 DSR 70% 초과대출의 경우 시중은행은 15%, 지방은행은 30% 이내로 관리하도록 했다. DSR 90% 초과대출은 시중은행은 10% 이내, 지방은행은 25% 이내로 관리해야 한다. 평균 DSR은 2021년 말까지 시중은행은 40%, 지방은행은 80% 이내로 유지해야 한다.

은행별 평균DSR은 2021년말까지 시중은행 40%, 지방은행 80%, 특수은행 80% 이내가 되도록 관리하겠다고 밝혔다.

금감원이 은행들의 위험대출·고위험대출 비중을 매월 관리하기로 했다. 이 비중을 낮추는 이행실적은 분기마다 점검한다. 은행들은 평균 DSR 감축 목표를 금감원에 제출하고, 반기마다 점검받는다.

DSR 계산식에 반영되는 부채 종류도 추가됐다. 지난 6개월간 시범운영 때 반영되지 않았던 전세보증금담보대출, 예·적금담보대출, 유가증권담보대출의 원리금이 더해진 것이다.

김용범 금융위 부위원장은 "전세보증금이나 예·적금 등은 담보가치가 확실하지만, 대출자의 순자산이 감소할 수 있어 DSR를 적용한다"고 말했다.

RTI제도도 대폭 강화된다. RTI 기준 미달 임대업대출에 칼을 빼들었다. 기준 미달 임대업대출의 예외취급 한도와 예외사유를 원칙적으로 폐지하기로 한 것이다.

그동안 RTI 기준 미달 임대사업자에 대해서는 금융회사가 사전에 자율적으로 설정한 한도 내에서 대출을 취급할 수 있었다.

금융위는 RTI 산출 시 임대소득은 반드시 임대차계약서에 근거해 산정토록 하고, 추정소득 활용을 원칙적으로 금지한다. 추정소득을 활용할 경우에는 인정비율 설정, 전결권 상향조정, 증빙서류 첨부 등 요건을 강화했다.

다만 임대소득 이외의 기타소득으로도 상환능력을 증명할 수 있는 차주에 한해서는 여신심사위원회의 승인을 받아 취급할 수 있도록 했다.

RTI 규제비율은 기준조정 시 임대시장에 미칠 영향을 고려해 현행 수준(주택 1.25배, 비주택 1.5배)을 유지한다. 규제비율을 조정할 가능성은 열어뒀다.

김용범 부위원장은 "9.13 대책 임대업대출 규제강화 효과와 이번 방안의 운영상황 등을 보면서 규제비율 조정 여부를 검토할 것"이라고 말했다.

김은지 한경닷컴 기자 eunin11@hankyung.com