"전세보증 못 받으면 최악의 경우 월세로 밀리는 상황"금융위 "제도 시행전 관계기관과 소득기준 최종조율 절차 거칠 것"전세자금대출을 활용한 부동산 투기 수요를 억제하고 실수요자 위주로 시장을 재편하기 위해 정부가 추진 중인 전세보증 개편 방안에 수요자들이 반발하고 있다.고소득자 기준이 너무 낮게 설정돼 실수요자들이 배제될 수 있다는 것이다.정부도 이런 점을 감안, 시행 전에 기준점을 최종 조율하는 쪽으로 한발 물러서는 분위기다.29일 금융당국에 따르면 주택금융공사는 이르면 9월말, 늦어도 10월초부터 전세보증 자격 제한을 강화하기로 했다.신설되는 기준은 소득과 주택보유 여부인데 다주택자를 배제하는 주택보유 요건(무주택자나 1주택자에게만 공급)에는 큰 이견이 없다.다주택자들이 전세대출을 갭투자 등 부동산 투기 자금으로 활용하는데 대해 제한이 필요하다는 의견이 많은 것이다.문제는 전세보증상품 이용 대상을 부부합산 연소득 7천만원 이하로 추진하는 부분이다.신혼 맞벌이부부는 8천500만원, 1자녀 가구는 8천만원, 2자녀는 9천만원, 3자녀 1억원 이하로 차별화된 소득 기준을 적용하지만 이런 소득 기준이 너무 가혹하다는 지적이 나온다.이는 사실상 전세보증을 받아야만 전세자금 대출을 받을 수 있는 현재 왜곡된 시장 구조에서부터 출발하는 문제다.시중은행들은 전세자금대출을 하기에 앞서 대출자들에게 전세보증을 요구한다.즉 주택금융공사나 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증이 제공하는 전세보증이 없으면 전세대출을 해주지 않는다.이들의 보증금액이 전세대출의 80%이므로 은행들은 사실상 전체 전세대출의 20%만 대출하는 '땅 짚고 헤엄치기' 영업을 한다.이런 상황에서 주택금융공사나 주택도시보증공사, SGI서울보증이 전세보증을 부부합산 연소득 7천만원 이하인 사람들에게만 공급하면 소득 자격을 충족하지 못하는 사람들은 전세대출 시장에서 쫓겨나는 상황이 생길 수 있다.즉 이들은 전세자금을 자력으로 구하지 못하면 월세로 밀려야 하는 상황이 생기는 것이다.이런 상황이 된 데는 정부가 제공하는 전세보증에 길들여진 은행도 문제다.금융기관이 위험을 감수할 의사 없이 정부 보증이 들어와야만 전세대출을 취급하고 있기 때문이다.이런 이유로 부부합산 소득이 7천만원을 갓 넘는 사람들을 중심으로 상당한 반발이 있다.30대 여성 김모씨는 "집값은 올라서 도저히 살 수 없는 수준인데 전세대출을 못 받으니 이제 월세로 바꿔야 할 판"이라면서 "부부합산 7천만원이 정책당국 입장에선 고소득인지 모르지만 대도시에서 그 정도 소득이 어떻게 고소득자냐"며 분통을 터뜨렸다.맞벌이 부부인 임모씨는 "맞벌이해봤자 전세금 마련하기 쉽지 않은 상황에서 무주택자에게까지 소득 기준을 과도하게 들이대는 것은 이해하기 어렵다"고 말했다.비판 여론이 이처럼 비등하자 금융당국도 한발 물러서는 분위기다.금융당국 관계자는 "부부합산 7천만원 기준은 지난 4월 서민·실수요자 주거안정 금융지원 방안에서 정리된 부분인데 시행시기가 얼마 남지 않은 만큼 해당 기준이 적절한지 관계기관과 최종 조율 작업을 거친 후 시행하겠다"고 말했다./연합뉴스
"은행권 자체 高DSR 기준 너무 높아"…당국, 내달 DSR 기준 결정부동산 시장 과열되면 DSR 미시조정으로 대출관리정부가 1천500조원에 이르는 가계부채 총량과 건전성을 관리하기 위해 오는 10월부터 시중은행에 총부채원리금상환비율(DSR)을 관리지표로 본격 도입한다.DSR가 관리지표로 도입되면 지금처럼 부동산 시장이 과열될 때 금융당국이 고(高) DSR 기준이나 고 DSR 허용 비중을 조정하면서 전반적인 가계대출 조이기에 나설 수 있다.29일 금융위원회와 금융감독원에 따르면 금감원은 이번 주부터 주요 시중은행에 대한 현장점검을 통해 금융회사들이 DSR를 통한 여신심사가 제대로 운영되고 있는지 확인한다.DSR는 개인이 1년 동안 갚아야 하는 모든 종류의 부채 원리금을 연 소득으로 나눈 값이다.예를 들어 연봉이 4천만원인 사람이 원리금으로 연간 2천만원을 갚아야 한다면 DSR는 50%다.시중은행은 지난 3월부터 가계대출에 DSR를 산출하고 있으며, 은행마다 자율적으로 고 DSR 기준을 정해 이 기준을 넘는 대출은 심사를 까다롭게 하고 대출 후에도 모니터링을 강화하고 있다.지금은 은행들이 자율적으로 DSR 기준을 세워 적용하고 있지만 오는 10월부터는 금융당국이 정해주는 기준을 적용해 대출 관리를 해야 한다.금융당국은 내달 중 고 DSR 기준을 정하고 은행마다 신규 가계대출 취급액에서 고 DSR 대출이 차지하는 비중도 정할 계획이다.만약 금융당국이 고 DSR 기준을 70%로 정하고 고 DSR 대출비중을 10%로 정한다면 오는 10월부터는 DSR가 70% 넘는 대출의 총액이 신규 가계대출 취급액의 10%를 넘지 못하게 된다.DSR 기준은 금융당국이 정하는 만큼 앞으로는 금융당국이 DSR 기준을 미세 조정하는 방식으로 가계대출 관리에 활용할 전망이다.요즘처럼 부동산 시장이 과열되면 고 DSR 기준을 낮추거나 고 DSR가 차지하는 비중을 낮추는 방식으로 대출 조이기를 하는 것이다.금융당국은 10월부터 DSR를 시중은행 관리지표로 도입하기 위해 은행권 DSR 운영 현황을 분석하고 있으며 조만간 DSR 규제 기준을 정하기 위해 은행권과 협의를 시작할 계획이다.금융당국이 정하게 되는 고 DSR 기준은 현재 시중은행이 자율적으로 정한 기준보다는 다소 하향 조정될 전망이다.현재 시중은행들은 통상 DSR이 80∼100%를 넘는 대출을 고 DSR로 삼고 있다.이에 대해 금융당국 관계자는 "은행권이 자율적으로 정한 고 DSR 기준이 전반적으로 너무 높다"며 "현장의 목소리를 들어봐야 하겠지만 1년 소득의 80∼100%를 원리금 상환에 써야 하는 대출이라면 건전성에 문제가 있는 대출인 것"이라고 말했다.고 DSR가 신규 가계대출에서 차지하는 비중은 일괄적으로 정하기보다 은행마다 건전성에 따라 다르게 적용하는 방법도 검토하고 있다.은행마다 재무 상황이 다르고 DSR가 같아도 대출 상품이 어떻게 구성됐느냐에 따라 위험도도 다르기 때문이다.금융위 관계자는 "일단 은행들이 어떻게 DSR를 활용하는지 실태조사를 하고 고객 데이터 분석이나 자체모형 구축 등을 통해 DSR 도입을 준비할 계획"이라고 말했다./연합뉴스
주택금융공사, 전세대출 대상서 배제…타 보증사로 확대될 듯적격대출·보금자리론도 다주택자 퇴출…보유주택 3년마다 확인10월부터 다주택자와 고소득자는 주택금융공사의 전세보증 상품을 이용할 수 없게 된다.공사의 정책모기지 상품인 적격대출과 보금자리론 상품에서도 다주택자는 배제된다.29일 금융당국에 따르면 주택금융공사는 이르면 9월말, 늦어도 10월초부터 전세보증 자격 제한을 강화하기로 했다.기존에 소득 요건을 두지 않아 전세대출이 갭투자 등 부동산 투기 요인이 되는 부작용이 발생함에 따라 고액 자산가의 이용을 제한하고 실수요자 위주로 상품을 재편하는 것이다.이는 정부가 조만간 발표할 주택시장안정을 위한 가계부채관리 방안 중 하나이기도 하다.공사는 전세보증상품 이용 대상을 부부합산 연소득 7천만원 이하로 우선 규정하기로 했다.신혼이거나 자녀가 있는 가구에는 소득기준을 완화해준다.신혼 맞벌이부부는 8천500만원, 1자녀 가구는 8천만원, 2자녀는 9천만원, 3자녀 1억원 이하로 차별화된 소득 기준이 적용된다.다만 소득 기준은 최종 조율 작업이 남아 있다.금융당국 관계자는 "시행을 앞두고 부부합산 연소득 7천만원 이하 등 소득기준을 재점검할 것"이라면서 "실수요자 불편 등 상황을 챙겨보고 최종 방안을 정할 것"이라고 말했다.주택보유 여부에 대한 기준도 추가된다.기존에는 관련 제한이 없었지만 10월부터는 무주택자나 1주택자에게만 전세보증 상품을 제공하기로 했다.즉 다주택자의 전세보증 상품 이용을 제한하겠다는 것이다.이는 다주택·고소득자들이 전세자금보증을 부동산 투기에 활용하는 것을 원천 차단하는 조치다.금융당국은 일부 다주택·고소득자들이 전세자금보증으로 전세대출을 받아 자신은 전세로 거주하면서 기존에 갖고 있던 여유자금으로 갭투자에 나서면서 최근 부동산 시장 불안 요인으로 작용했을 가능성을 제기하고 있다.지인 간에 허위로 전세계약을 체결한 후 전세대출을 받아 이를 주택 구입에 활용하는 사례도 있다고 보고 있다.공사의 전세보증 상품에 다주택·고소득자를 배제하는 것은 당장 은행 전세자금 대출의 절반가량에 영향을 미친다.은행들은 전세자금대출을 하기에 앞서 대출자들에게 전세보증을 요구하는데 전세보증시장에서 주택금융공사의 점유율은 50%에 달한다.나머지 주택보증은 주택도시보증공사(HUG)과 SGI서울보증이 공급하고 있다.주택시장 투기 차단에 범정부적인 대응이 이뤄지는 만큼 주택도시보증공사 등 기관 역시 주택금융공사와 소득·주택보유 수 제한 등 측면에서 공동 대응하는 쪽으로 관계기관간 협의가 이뤄지고 있다.지난해말 기준 공사의 전세자금 보증액은 23조7천258억원이었다.같은 시점 5대 시중은행의 전세자금대출 잔액은 총 45조6천926억원이었다.전세자금 대출은 지난해 27.9% 늘었다.올해 2분기에도 작년 동기 대비 증가율이 37.2%를 기록, 주택시장 불안요인으로 지목돼 왔다.공사는 적격대출과 보금자리론 등 정책모기지에서도 다주택자를 퇴출하기로 했다.기존 적격대출은 주택가격 요건(9억원 이하)만 충족하면 다주택자도 이용할 수 있었지만 앞으로는 원천 배제된다.무주택자나 처분조건 1주택자만 이용 가능한 보금자리론의 경우 사후검증 절차를 도입해 3년에 한 번씩 주택보유자격을 확인할 예정이다.추가 주택보유 사실이 확인되는 경우 1년간 유예기간을 주고 처분하지 않으면 대출금을 회수할 예정이다.금융당국은 각 시중은행의 전세대출 취급 현황과 규제 회피 사례를 이번 주부터 점검할 예정이다.자금목적별·지역별 취급 내역을 분석해 전세자금이 우회대출로 활용되지 않도록 점검할 계획이다.허위 계약을 통한 용도 외 유용 사례가 적발될 경우 대출 회수 등 강경한 대응책을 검토 중이다.금융당국 관계자는 "전세자금의 용도 외 유용을 철저히 감시해 부정대출을 적발하되 선의의 실수요자가 피해를 보지 않도록 하겠다"고 말했다./연합뉴스
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