최근 주택시장이 약세를 지속하고 미분양이 늘면서 일부에선 청약통장 무용론이 제기되고 있다. 그러나 청약통장은 잘만 활용하면 청약은 물론 높은 금리와 소득공제까지 일석삼조의 혜택이 있다는 점에서 무주택자나 신혼부부들에게는 여전히 필수 재테크 상품으로 꼽히고 있다. 주택마련이 재테크의 시작이라는 점에서 볼 때 지혜로운 청약통장의 활용이 무엇보다 필요한 시점이다. 신혼부부를 위한 청약통장 최적 활용법을 정리한다.

◆만능통장 청약종합저축이 대세

청약통장은 만능통장이라고 불리는 주택청약종합저축을 비롯해 청약저축 청약예금 청약부금 등 4가지로 나뉜다. 2009년 이전 국민주택을 청약하는 청약저축과 민영주택을 분양받는 청약예금, 청약부금 3가지 종류였는데 모든 주택을 신청할 수 있는 종합저축이 출시되면서 현재는 4가지 종류의 청약통장에 가입할 수 있다.

과거 청약저축과 청약예금, 부금은 통장 가입당시 청약 대상 주택이나 규모를 결정했다면 종합저축은 최초 청약하는 시점에서 결정된다는 점이 다르다. 따라서 2009년 이후 가입자들은 청약종합저축을 가입한 경우가 대부분이다. 우선 주택청약종합저축은 가입 연령이나 자격에 제한없이 가입이 가능하고 국내 거소가 있는 재외동포 또는 외국인도 가입이 가능하다.

청약종합저축은 매월 2만~50만원까지 5000원 단위로 자유롭게 납입 가능하다. 가입일로부터 2년이 경과된 후에는 연 4.5%의 이자율이 적용되므로 저금리시대에 어느 상품보다 매력적이다. 따라서 아파트 당첨으로 통장이 자동 해지되는 시점까지 지속적으로 불입하는 것이 유리하다.

청약종합저축은 가입 후 2년이 경과(24회 이상 납입)하면 1순위 자격이 부여되지만, 민영주택 청약을 위해서는 청약부금과 같이 지역별 예치금액을 예치해야 1순위 자격이 발생된다. 청약종합저축은 가입 당시에는 대상주택이나 면적의 선택이 필요없지만 청약시점에는 무주택 여부 등 본인의 상황이나 납입금액 등에 따라 주택 규모, 대상 등을 결정해야 한다. 즉 청약종합저축은 청약시점에 무주택자로 국민주택 신청을 희망할 경우 청약저축가입자와 같은 기준이다. 유주택자로 민영주택을 청약할 경우에는 납입금액에 따라 청약예금이나 부금 가입자와 같은 기준으로 1순위 자격 부여와 당첨자 결정, 대상주택이 구분된다.

◆저축·예금·부금 차이점 꼼꼼히 따져야

청약저축은 무주택 가구주만 가입할 수 있는 통장으로 매월 2만~10만원을 일정하게 불입해야 한다. 금리는 청약종합저축과 동일하게 2년 이상 불입하면 연 4.5%의 이자가 적용되고 소득공제혜택이 있는 통장이라는 점에서 무주택 가구주에게는 재테크 필수 리스트다.

청약저축은 전용면적 85㎡ 이하의 국민주택과 민간건설중형국민주택(60~85㎡)만 청약이 가능하다. 가입 후 2년(24회)이 경과하면 1순위 자격이 부여되지만 당첨자를 납입금액 혹은 납입 횟수가 많은 순서대로 결정하므로 빼먹지 말고 매달 꾸준히 납부하는 것이 제1원칙이다. 다만 입지가 좋은 강남 세곡, 위례 등의 보금자리아파트의 경우 당첨자가 납입금액 2000만원을 상회하는 선에서 결정되기도 하므로 기존에 청약저축 통장을 보유하고 납입금액이 1000만원 이하인 경우라면 가점을 고려해 청약예금으로 전환도 고려해볼 만하다.

청약예금과 청약부금은 민영주택과 민간건설중형국민주택을 청약하는 통장이다. 다만 청약예금은 원하는 면적에 해당하는 금액을 일시에 예치한다는 점과 청약부금은 매월 5만~50만원의 일정액을 불입, 전용 85㎡ 이하 민영아파트에만 청약이 제한된다는 점이 다를 뿐이다.

청약예금의 지역별 예치금액은 희망하는 평형에 따라 금액이 달라진다. 서울과 부산광역시를 기준으로 보면 △85㎡ 이하는 300만원 △102㎡ 이하는 600만원 △102㎡초과 135㎡ 이하는 1000만원 △135㎡ 초과는 1500만원을 일시에 예치해야 하고 청약부금은 매달 일정 금액을 예치해 300만원을 초과해야 1순위 자격이 부여된다.

가입 당시 정해진 금액을 늘리거나 줄이는 것도 가능하다. 만약 1000만원을 예치한 가입자가 102㎡ 이하를 원할 경우 분양공고 전까지 변경하면 바로 청약이 가능하다. 반대로 증액하는 경우에는 추가 예치 후 3개월 동안은 청약이 불가능하기 때문에 미리 증액해 청약자격을 만들어 두는 게 필요하다.

청약예금이나 청약부금 통장을 신청하는 민영주택은 청약저축과 달리 청약가점이 높은 신청자가 당첨이 유리하다. 전용 85㎡ 이하는 청약가점제로 당첨자의 75%, 85㎡ 초과는 50%를 가점이 높은 신청자를 당첨자로 결정하게 되고 나머지는 추첨방식을 적용하므로 운에 따라 당락이 결정되는 빈도가 크게 줄었다. 청약가점은 △무주택기간 △부양가족 수 △입주자저축 가입기간 등 3개 항목 84점 만점으로 매겨지는데 최근 수도권 인기지역의 경우 가점이 65점 정도면 당첨을 기대할 수 있다.

청약통장은 가입 후 2년이 경과하면 면적 변경이 가능하고 2년마다 재변경이 가능하다. 다만 통장종류에 따른 변경은 차이가 있어 청약저축가입자는 납입금액 범위 내에서 청약예금으로 전환이 가능하지만 반대로 청약부금이나 예금가입자는 무주택이라도 청약저축으로의 전환은 불가능하다. 따라서 청약저축 가입자 중 무주택기간이 길고 부양가족이 많은 경우 청약예금으로 전환, 가점제로 정면승부하는 것도 고려해볼 만하다.


◆신혼부부는 청약종합저축 가입 유리

과거에는 사회초년생이나 신혼부부의 경우 무주택이라면 당연히 청약저축을 권장했다. 이유는 금리나 소득공제 측면에서 유리하기 때문이다. 그러나 2009년 5월 주택청약종합저축이 출시된 이후로는 청약저축의 장점과 청약예금과 같이 활용 가능한 주택청약종합저축이 대세다. 무주택이고 청약부금 가입시기가 오래 되지 않았다면 해지 후 주택청약종합통장 재가입을 고려해볼 만하다. 그러나 이미 오래 전부터 불입해왔고 청약가점도 높은 상황이라면 청약부금을 유지하고 배우자 명의로 종합통장을 가입, 청약용도가 아닌 금리가 높은 재테크 적금으로 이용하는 것도 바람직하다.

청약예금, 청약부금, 주택청약종합저축은 가입자가 사망한 경우에만 명의변경이 가능하나 청약저축은 가입자 사망, 혼인, 가입자의 배우자 또는 세대원인 직계 존·비속으로 가구주가 변경된 경우 명의변경이 가능하다.

따라서 결혼 전 청약저축 통장을 각각 보유한 경우 결혼하게 되면 무주택가구주에게만 청약저축 통장 자격이 주어지기 때문에 한 사람은 해지보다는 청약예금으로 전환, 가점을 높이는 전략으로 준비하는 게 내집마련에 유리하다.

주택청약종합저축이나 청약예금, 청약부금은 부부 모두 각자의 명의로 유지 및 청약이 가능하다.

안명숙 <우리은행 PB영업전략부 팀장 rmanager@wooribank.com>