새로 집장만을 하는 분들은 좋은 환경에 있는 집중에서 기왕이면 가격이
낮은 집을 찾기 위해서 동분서주하게 됩니다.

그런데 주변의 시세보다 가격이 낮다는 것은 보통 집에 하자가 있거나
또는 집이 담보로 설정되어 있는 경우가 대부분입니다.

오금동에 사시는 박모씨는 친구로부터 집을 사서 소유권이전등기까지 모두
마쳤습니다.

그런데 박씨가 산 집에는 친구가 집을 팔기 전에 돈을 빌려쓰고 다른 사람
앞으로 해준 가등기가 그대로 남아 있었는데, 친구는 집 판 돈을 떼어서 그
사람에게 갚으면 가등기를 말소할 수 있다고 해서 박씨는 이 말을 믿고 집을
산 것입니다.

박씨가 집을 사고도 상당한 시간이 지났는데도 친구는 아직 가등기를
말소해주지 않고 있는데, 주변 사람들의 말을 들어보면 이처럼 가등기가
되어 있는 경우에는 자칫 잘못하면 집을 빼앗길 수 있는지가 바로 박씨가
궁금해하는 사항입니다.

가등기란 본래 어떤 권리를 행사할 수 있는 청구권을 보전하기 위해서
또는 어떤 권리가 조건부일 때, 하는 등기입니다.

예를 들면 서로 부동산을 사고 팔기로 예약을 한 단계에는 가등기를 해
두었다가 나중에 진짜로 매매계약이 성립되면 소유권이전등기를 하는 경우가
바로 그런 경우입니다.

가등기를 한 사람을 가등기권리자라고 하는데, 가등기권리자가 본등기를
한 순위는 가등기를 한 순위에 소급하는 것이기 때문에 가등기후에 이루어진
이에 저촉되는 사람의 권리에 관한 등기가 있어도 그 등기가 아무런
효력도 가질수 업게 됩니다.

가등기의 이러한 순위보전에 효력 때문에 가등기제도의 본래 목적 대신에
담보목적으로 가등기가 이용되는 경우가 종종 발생되는 것입니다.

박씨의 경우, 집을 판 친구 역시 담보목적으로 가등기를 해 준 것으로
보입니다.

하지만 등기공무원의 입장에서는 그 가등기가 담보목적으로 경로된 것인지,
진실로 소유권이전등기청구권을 보전하기 위해서 이루어진 것인지를 알 수
없고, 또 이를 조사해야할 의무도 없습니다.

따라서 가등기권리자로 되어 있는 사람이 매매를 증명할 수 있는 서류를
제출하면서 소유권이전등기를 신청하면 이를 받아 줄 수밖에 없고, 그렇게
되면 박씨 앞으로 되어 있는 소유권이전등기는 바로 말소가 되게 됩니다.

물론 가등기권리자로 되어 있는 사람이 이런 행위를 할 수 있기 위해서는
박씨에게 집을 판 친구의 협조가 필요하지만 그 친구의 협력없이 본등기를
할 수 있는 경우도 있기 때문에 박씨로서는 이점을 유의해야 합니다.

박씨는 결국 집을 판 친구에게 계속 독촉을 해서 가등기를 말소해야 하며,
만일 가등기가 말소되지 않아서 집을 잃게 되면 그 친구를 상대로 손해배상을
청구할 수밖에 없겠습니다.

< 변호사. 한얼종합법률사무소 hanollaw@unitel.co.kr >

( 한 국 경 제 신 문 1998년 7월 1일자 ).