1가구 1주택의 비과세는 구체적으로 <>가구요건 <>주택요건 <>보유요건의
세가지를 갖추어야 한다고 하였다.

지난호에 설명한 가구요건, 주택요건에 이어 이번에는 보유여건의 구체적
내용과 그 예외사항을 살펴본다.

비과세되는 1가구 1주택이라 함은 양도일 현재 1가구가 양도주택 이외에
국내에 다른 주택의 보유사실이 없고 그 주택을 취득하여 3년이상 보유한
경우를 말한다.

주택의 보유기간계산은 주택의 취득일을 기산점으로 하며 그 주택보유기간중
다른 주택을 소유한 사실이 있었던 경우에도 다른 주택과의 중복기간을 제외
하여 계산하지 않는다.

예컨대 갑이라는 사람이 현재 주택을 2채 보유하고 있고 그 보유기간이
각각 3년과 4년이라고 가정하자.

이 경우에 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되나 나중에 양도하는
주택은 양도일 현재 3년이상 보유요건을 갖추었으므로 양도소득세가 과세되지
않는다.

만일 3년이상 보유한 2채이상의 주택을 동시에 양도하는 경우에는 어떤
주택을 1가구 1주택으로 보아 비과세할 것인가.

이때에는 첫째 양도한 주택중에서 보유기간이 가장 오래된 주택이 비과세
된다.

둘째 보유기간이 동일한 주택이 2채이상인 경우에는 거주기간이 가장 오래된
주택이 비과세된다.

셋째 보유기간및 거주기간이 동일한 주택이 2채이상일 경우에는 양도 당시에
거주한 주택이 비과세 된다.

주택의 화재 등으로 소실되었거나 도괴.노후 등으로 이를 멸실하고 재건축한
경우에는 멸실전 주택의 보유기간과 재건축한 주택의 보유기간을 통산하여
주택의 보유기간을 계산한다.

이때 재건축 공사기간은 보유기간 계산에서 제외된다.

그러나 도시재개발법에 의한 재개발지구내의 1주택을 소유하던 사람이 관리
처분계획에 따라 분양받아 준공된 아파트를 양도하는 경우에는 사업시행에
따른 공사기간도 보유기간에 포함된다.

또한 주택건설촉진법에 의한 재건축의 경우에도 신.구주택의 보유기간과
그 공사기간도 보유기간에 합산한다.

그리고 보유기간의 확인은 주택의 등기부등본 또는 토지대장 건축물대장에
의한다.

이와같이 1가구 1주택의 판정시 그 보유기간의 3년이상이 원칙이나 다음과
같은 경우에는 3년보유요건을 갖추지 않아도 비과세된다.

첫째 임대주택의 경우다.

임대주택법에 의한 건설임대주택을 임차하여 5년이상 거주하던 사람이
그 주택을 취득하여 양도하는 경우에는 보유기간에 제한없이 1가구 1주택으로
비과세한다.

둘째 공공사업시행자에게 양도 또는 수용되는 주택의 경우이다.

주택및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 공공용지의 취득및 손실보상에
관한 특례법이 적용되는 공공사업용으로 공공사업의 시행자에게 양도하거나
토지수용법 기타 법률에 의하여 수용되는 경우에는 보유기간의 제한없이
비과세된다.

셋째 국외이주 등의 경우이다.

국내에 1주택만을 소유하던 거주지가 해외이민으로 인하여 가구전원이
출국함으로써 비거주자가 된 상태에서 국내에 1주택을 양도하는 경우 보유
기간에 제한없이 양도소득세가 비과세된다.

다만 해외이주 신고이후 출국전에 그 주택을 양도하더라도 비과세되나
해외이주신고 유효기간(1년)내 가구전원이 출국하지 않는 경우에는 기비과세
된 양도소득세가 추징된다.

넷째 부득이한 사유로 인하여 가구전원이 다른 시.군으로 주거를 이전하는
경우에는 보유기간의 제한을 받지 않는다.

다만 이러한 부득이한 사유에 해당하는 경우에는 위의 경우와 달리 1년이상
그 주택에서 거주하였어야 한다.

부득이한 사유라 함은 <>교육법에 의한 학교(유치원 초등학교 중학교
제외)의 취학 <>직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편 <>1년이상의 치료나
요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양 등을 말한다.

# 도움 : 남시환 회계사 508-0052

(한국경제신문 1997년 10월 13일자).