상속받아 3주택자 된 아들, '세금 폭탄' 위기 [김태준의 세금해부학]

김태준 필진

입력2022.04.14 12:16 수정2022.04.14 13:24

한경닷컴 더 머니이스트

상속주택 비과세 특례 조건 3가지
세부적인 내용까지 맞아야 비과세 가능
"현명한 상속 준비, 상속주택 취급에 주의해야"

혹자는 “당하는 죽음이 아니라 맞이하는 죽음이 되어야 한다”고 이야기합니다. 자녀에게 선한 유산(Heritage)을 물려주고 싶은 것은 삶을 마무리하는 과정에서 중요한 숙제 중 하나입니다. 또 상속세는 피할 수 없는 현실적인 문제입니다. 현명한 상속을 맞이하기 위하여 준비해야 할 쟁점들을 살펴보겠습니다.

갑작스러운 아버지(피상속인) 사망으로 시작된 상속재산 분할. 김오빠와 김동생(상속인들)은 합의를 통해 아버지 소유 주택 2채는 오빠가 받고, 주택을 제외한 나머지 자산은 동생이 받기로 합의하고 상속재산을 분할합니다.

상속개시 당시 1주택을 보유하고 있던 김오빠, 상속주택을 취득하면 종전주택이 비과세라는 이야기를 듣고 별다른 의심 없이 종전주택을 비과세로 보아 양도합니다. 그러던 중, 김오빠는 세무서로부터 처분한 종전주택이 비과세 대상이 아니라는 안내 전화를 받게 됩니다. 김오빠가 놓치고 있던 내용은 무엇일까요?

상속주택 비과세 특례(소득세법 시행령 제155조 제2항)
상속받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조 제1항을 적용한다.

이러한 규정에 따르면 상속주택 비과세 특례는 ① 상속개시 당시 1주택을 보유하던 1세대가 ② 상속주택(1주택)을 상속받고 ③ 상속주택이 아닌 종전주택을 양도하는 경우 등 세 가지 요건을 경우에 한해 적용되는 특례규정입니다. 이러한 세가지 요건의 세부적인 내용을 숙지할 필요성이 있습니다.

① 상속 개시 당시 1주택을 보유하던 1세대

소득세법 시행령은 상속 개시 당시 1주택을 보유하던 1세대에 한하여 상속주택 비과세 특례가 적용된다고 규정하고 있습니다. 따라서, 상속개시 당시 2주택을 보유하고 있던 상속인에게는 상속주택 비과세 특례 적용이 불가능합니다.

대법원은 이러한 규정의 취지에 대해 “본의 아니게 1가구 2주택이 됨으로써 양도소득세의 비과세 혜택이 소멸됨으로 인한 불이익을 구제하자는 데에 취지가 있다”고 입법 취지를 밝힌 바 있습니다(대법원 1993.2.9. 선고, 92누15680 판결 참조).

② 상속주택(1주택)의 상속

또한 비과세 특례를 적용받기 위해서는 상속주택을 상속받아야 합니다. 여기서 상속주택이란, 피상속인이 소유한 주택들 중 법 소정의 순서(보유기간 → 거주기간 순)에 따라 결정된 1주택을 뜻합니다.

피상속인이 상속주택과 상속주택 외의 주택(총 2주택)을 보유하고 있던 상황에서 상속이 개시되고 상속인이 '상속주택 외의 주택'을 상속받을 경우, 해당 상속인은 상속주택 비과세 특례규정을 적용받지 못합니다(조심2020중2742, 2020.12.29).

③ 종전주택의 양도

상속주택 비과세 특례는, 상속주택이 아닌 종전주택의 양도에 대하여 적용되는 규정입니다.상속주택을 양도하는 경우, 비과세 특례 대상에 해당하지 않습니다. 앞선 사례에서 김오빠는 상속개시 당시 1세대 1주택자였고, 종전주택을 양도했습니다. 그러나 아버지로부터 2주택을 상속받았으므로 상속주택 비과세 특례 대상에 해당하지 않습니다. 김오빠는 상속으로 인해 1세대 3주택자가 됐기 때문입니다.

효율적인 상속재산 분할의 중요성을 인지해야 합니다. 만일 오빠와 동생 각각 1주택씩 상속재산의 분할이 이루어졌다면, 오빠는 종전주택 양도에 대해 소득세법상 비과세 혜택을 받을 수 있었기 때문입니다. 결국, 상속재산이 동등한 수준으로 상속인들 간 분할되더라도, 분할대상 자산의 배분을 어떻게 하느냐에 따라 각 상속인(납세자)의 세무적 이해관계에는 큰 영향을 미칠 수 있습니다.

현명한 상속 준비를 위해서는, 사전에 상속재산 예비평가, 예비상속인들의 주택보유 여부, 상속재산의 구성 등을 종합적으로 살펴야 합니다. 상속세 예상액을 미리 검토하고 상속재산 구성의 효율성을 검토해야 합니다. 여러 세목이 복합적으로 고려된 상속계획의 수립에서부터 향후 상속인의 자산처분 상황까지 고려한 효율적인 상속세 신고, 과세관청의 세무조사(결정) 대응까지 전문가의 조력을 통해 복합적인 검토를 받는 것이 현명한 상속을 준비하는 바람직한 방법입니다.

<한경닷컴 The Moneyist> 김태준 법무법인 율촌 공인회계사

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