금리 상승기에 직면한 상업용 부동산 시장 [마스턴 유 박사의 論]

[한경 CFO Insught]

유명한 마스턴투자운용 R&S실장·도시공학박사

요즘 물가 상승세가 심상치 않다. 우리나라도 지난 1월 3.6%나 상승했는데 미국은 무려 7.5% 상승했다. 1982년 2월(7.6%) 이후 40년 만에 가장 높은 수치이다. 점차 인플레이션에 대한 우려가 커지면서 미국의 긴축정책이 속도를 내는 게 아니냐는 우려 속에 전문가들은 연준의 공격적인 금리 인상을 예상하면서 다가올 3월 FOMC 정례회의가 그 시발점이 될 것이라고 예상하고 있다.

금리 상승은 시장에 있어 어떤 의미와 영향을 내포하고 있는 걸까? 며칠 전 부동산 플랫폼 직방에서 발표한 보도자료에 따르면 국민 10명 중 3명은 올해 부동산 투자시장에 영향을 미치는 가장 큰 이슈로 금리 인상을 꼽았다고 한다. 또한 지난해 말 발간된 하나-젠스타메이트 투자자 설문 조사에도 국내 상업용 부동산 시장뿐만 아니라 해외 투자시장도 금리 인상과 유동성 축소에 따른 변동성이 많은 우려가 된다고 하였다.

그림1. 한국과 미국 물가상승률(자료: 마스턴투자운용 R&S실 전략리서치팀)

마스턴투자운용 R&S(Research&Strategy)실에 따르면 지난해 우리나라 상업용 부동산 투자시장은 전 세계를 강타한 신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 영향에도 불구하고 전년대비 31.4% 증가한 32.6조원이 거래되어 역대 최대 규모를 경신했다. 이러한 상업용 부동산 시장 활황에는 여러 가지 요인이 있겠지만 그중 가장 큰 요인은 누가 뭐래도 시장의 풍부한 유동성 자금과 낮은 금리 영향이라고 말할 수 있겠다.

코로나19 이전 우리나라의 기준금리는 1.25% 수준이었으며, 미국은 1.50~1.75%로 우리나라보다 0.25~0.50%p 높았었다. 하지만 코로나19의 빠른 확산과 높은 치명률에 따른 경기 침체를 막기 위해 각국 정부가 공격적인 경기 부양책을 내놓았으며 그 일환으로 기준금리 또한 단기간 빠르게 인하했다.

그림2. 한국과 미국 기준금리 추이 (자료: 마스턴투자운용 R&S실 전략리서치팀)

우리나라는 정부의 과감한 재정정책과 초기 K-방역 성공 등 영향으로 경제성장률이 OECD 회원국 중 상대적으로 안정적인 국가 중 하나가 되었다. 미국 또한 지난해 경제성장률과 실업률이 각각 5.6%, 5.4%로 완연한 회복세를 보이고 있으며, 오히려 이제는 인플레이션에서 나아가 스태그플레이션에 대한 우려가 생기고 있는 상황이다.

이러한 상황을 타개하기 위해 한국은행은 지난해 8월부터 기준금리를 0.25%p씩 세 차례에 걸쳐 이미 인상했으며, 이에 따른 영향으로 채권금리와 상업용 부동산 담보대출 금리 또한 큰 폭으로 상승했다. 아직까지 연준이 기준금리를 인상하지 않았으나 테이퍼링이 종료되는 3월에는 기준금리 인상 가능성이 높고 인상폭 또한 0.5%p를 예상하는 전문가들이 많아 상업용 부동산 투자자들로 하여금 많은 고민에 빠지게 하고 있다.

금리가 인상되면 일반적으로 조달금리가 상승하여 수익률 하락 가능성이 있어 투자수요를 감소하는 데 영향을 준다. 또한 포트폴리오 측면에서도 상대적으로 안정적인 채권의 금리가 상승하기 때문에 투자자들의 상업용 부동산에 대한 목표 수익률이 상승하게 된다. 이러한 영향들로 인해 단기적 관점에서 금리 인상은 시장에 부담으로 작용하는 게 사실이다.

우리는 앞서 금리 인상의 배경에 대해서 살펴보았다.

일반적으로 금리 인상은 경기가 과열되거나 과도한 인플레이션이 지속될 경우, 또는 환율이 너무 상승하여 하락시켜야 하는 경우에 단행한다. 앞서 논하였던 것처럼 현재 거시경제 여건상 금리를 인상하는 이유는 과도한 인플레이션에 대한 우려 때문이다.

그런데 일반적으로 부동산은 인플레이션을 헤지(hedge)하는 투자 상품으로 알려져 있다. 특히 상업용 부동산들의 경우 임대차 계약상 임대료와 관리비 인상률이 물가상승률과 연동되어 있어 물가가 상승하면 영업이익이 증가하는 등 인플레이션 헤지 효과가 큰 편이다. 아울러 장기 추세적으로 보았을 때 인플레이션 우려가 종료되면 금리는 다시 하락할 가능성이 높다.

따라서 단기적 관점에서 금리 인상은 일정 부분 상업용 부동산 시장에 부담으로 작용할 가능성이 있으나 제반 여건상 장기적 측면에서 보았을 때 우려할 만한 요건은 아니라고 할 수 있다. 또한 최근 시장의 담보대출 금리 수준은 과거 경험치와 비교했을 때 인상 가능성이 큰 기준금리가 일부 선반영되어 있어 현 수준에서 큰 폭으로 상승할 가능성은 낮다.