래미안리더스원 입주…'강남역 랜드마크' 단지로
전용 84㎡ 26.5억원에 실거래
"내년 입주 서초그랑자이와
지역 대장 아파트 경쟁할 것"
'1+1 분양'으로 1가구 2주택
추가로 받은 소형은 3년간 못팔아
입주민, 종부세 급증에 '한숨'
래미안리더스원 조합원 중 100여 명은 새 아파트 두 채를 분양받은 이른바 ‘1+1주택자’다. 이들 조합원은 추가로 받은 소형 주택을 3년간 매매할 수 없어 종합부동산세 등 보유세 폭탄을 피하기 어렵다.
서초그랑자이와 대장 아파트 경쟁
이 단지 입주는 마무리 단계다. 현재 전세 매물은 시세보다 1억원 이상 호가가 비싼 것만 남아 있다. B공인 관계자는 “전용 59㎡는 전세 물건을 2~3개, 반전세와 월세는 10개 정도 보유하고 있다”며 “전세 매물이 없는 데다 주변에 낡은 아파트 전셋값도 꽤 높아서 일부 집주인이 비싼 가격을 고집하고 있다”고 했다.
래미안리더스원 인근에는 신축인 래미안에스티지와 에스티지S, 재건축을 추진 중인 서초 신동아, 짓고 있는 서초그랑자이가 있다. 업계에서는 래미안리더스원이 서초그랑자이와 이 지역 대표 아파트 경쟁을 할 것으로 내다보고 있다.
두 단지는 입주 시기가 비슷하고 가구 수도 큰 차이가 없다. 래미안리더스원 전용 84㎡는 지난달 말 26억5000만원에 거래됐다. 서초그랑자이 전용 84㎡ 입주권은 7월 24억원에 손바뀜했다.
래미안리더스원은 지하철 2호선 강남역과 도보로 5분 거리에 있다. 서초그랑자이보다 강남역과 가깝다. 필로티(1층을 바닥에서 띄워 짓는 구조)가 다른 단지에 비해 더 높고 조경과 외벽이 잘돼 있어 외관이 고급스럽다. 다만 동 간 거리가 가깝다는 지적이 있다. 서초그랑자이는 단지 가운데 있는 공원을 아파트가 둘러싼 형태로 지어지고 있다. 중앙공원은 축구장의 두 배 이상 규모로 조성된다. 이 때문에 동 간 거리가 상대적으로 멀어 주거환경이 쾌적할 것이라는 기대가 크다. W공인 관계자는 “두 단지 모두 장단점이 있지만 시세는 비슷하게 형성될 것으로 예상된다”고 했다.
“보유도 처분도 어려워”
현지 중개업소에 따르면 이 단지 전용 59㎡ 302가구 중 조합원에게 분양된 가구는 132가구다. 이 가운데 120여 가구가 도시 및 주거환경정비법(도정법)에 따라 2주택을 공급받은 조합원 소유다. S공인 관계자는 “도정법에 따르면 넓은 주택형에 살던 조합원은 전용 60㎡ 이하 주택을 추가로 분양받을 수 있다”며 “서초우성 1차는 대형이 많아 2주택을 분양받은 조합원이 꽤 된다”고 말했다.다주택자 규제가 확대되면서 2주택 조합원의 상황이 난처해졌다. 정부는 ‘7·10 부동산 대책’에서 종부세와 양도소득세를 높여 다주택자의 세 부담을 키웠다. 그러나 도정법상 이들은 당장 집을 팔거나 증여할 수 없다. 추가로 분양받은 전용 60㎡ 이하 1주택은 등기 이전 고시일 다음날부터 3년이 지나기 전에 전매할 수 없다는 규정이 있기 때문이다. 적어도 2024년은 돼야 처분이 가능하다는 얘기다.
S공인 관계자는 “조합원 분양 신청을 할 때는 정부가 임대사업자에게 혜택을 준다고 해서 두 채를 받은 조합원이 많았다”며 “지금은 규제가 강화돼 보유하지도 팔지도 못하는 상황이어서 애를 태우고 있다”고 했다. W공인 관계자는 “20~30년간 집을 보유해온 조합원 중 은퇴한 분들은 근로소득이나 사업소득이 없어 세금 걱정이 크다”며 “큰 집에는 자신이 살고 작은 집에는 자녀를 살게 하는 집주인이 많다”고 했다.
임유 기자 freeu@hankyung.com
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경기 고양시 덕양구 향동지구 ‘고양향동A3블록’ 인근은 신도시처럼 잘 정돈돼 있었다. 향동지구에서 가장 높은 곳에 조성돼 지구 전체를 한눈에 내려다볼 수 있다. 단지 안에는 조경시설 사이사이로 어린이집, 피트니스센터, 방과후교실 등 커뮤니티시설이 질서정연하게 자리잡고 있었다. 이 아파트 입주 예정자인 A씨는 “단지의 3개 면이 산으로 둘러싸여 있어 휴양리조트와 같은 안락함을 느낄 수 있다”고 말했다.고양향동A3블록은 고양의 대규모 택지지구인 향동지구에서 마지막으로 입주하는 단지다. 지난 16일부터 집들이를 시작했다. 향동지구는 서울과 맞닿아 있는 입지여서 실수요자들이 몰리고 있다. 1년 이상 거주하면 3기 신도시인 고양 창릉지구에 우선 청약할 수 있다는 점도 전세 수요를 몰리게 하는 이유다. 향동지구 마지막 입주 단지LH(한국토지주택공사)가 공급하는 고양향동A3블록은 지상 최고 23층, 9개 동, 총 1059가구 규모로 건립됐다. 향동지구 분양 아파트 중 규모가 가장 크다. 모든 가구가 전용 59㎡ 단일면적으로 공급됐다. 입주는 지난 16일 시작해 12월 24일까지 진행된다.두산건설이 시공을 맡았다. 남향 위주로 단지를 배치했고, 동간 간격을 넓혀 개방감을 키웠다. 단지의 3개 면이 산과 접해 공기가 좋고 쾌적하다. 단지 안에는 인공 하천과 산책길도 조성돼 있다.올해 입주를 끝내고 내년 상반기 중 소유권 이전등기까지 마치면 매매가 가능하다. 인근 공인중개업소에 따르면 호가는 전용 59㎡ 기준 평균 6억5000만원 선이다. 지난 3년 사이 평균 분양가인 3억2000만원 대비 두 배가량 뛰었다. 전세가격은 전용 59㎡ 기준 4억~4억5000만원 선에 형성돼 있다.현지 공인중개업소 관계자들은 향동지구의 최고 장점으로 서울과 가까운 입지를 꼽았다. 향동동 S공인 관계자는 “향동지구는 행정구역상 경기도지만 ‘02(서울)’를 지역번호로 사용할 만큼 ‘서울 생활권’으로 분류된다”고 설명했다. 향동지구는 서울 마포구 상암동과 맞닿아 있어 DMC(디지털미디어시티) 업무지구까지 차량으로 10분 내로 갈 수 있다. 지구 안에서 경의중앙선 향동역이 2024년께 개통할 예정으로 서울 접근성이 더욱 개선될 전망이다.고양향동A3블록을 끝으로 향동지구의 모든 아파트가 입주를 마치게 된다. 대지면적 121만3255㎡의 향동지구는 2008년 보금자리 주택개발사업 지역으로 지정되면서 개발이 시작됐다. 내년께 지구 조성이 완료되면 9개 아파트 단지 등에 1만여 가구가 들어와 살게 된다. 1년 거주하면 3기 신도시 청약에 유리향동지구 아파트 가격은 빠르게 상승하고 있다. 한국감정원에 따르면 향동지구가 속한 고양 덕양구는 올 들어 지난 12일까지 아파트 매매가 상승률이 9.59%를 기록했다. 수도권 평균 상승률(5.61%)을 크게 웃돌았다. 지난해 7월 5억5000만원에 거래됐던 향동동 ‘DMC 리슈빌 더포레스트’(969가구) 전용 84㎡는 지난 8월 신고가인 9억원에 새 주인을 찾았다. 현재 호가는 9억5000만원까지 나와 있다.인근에서 3기 신도시인 고양 창릉지구가 개발되는 것도 호재다. 신도시의 인프라를 공유할 수 있을 것으로 기대된다. 향동지구에는 창릉지구 청약 요건을 갖추기 위한 전세 수요가 몰리고 있다. 3기 신도시는 주택을 분양하는 시·군에서 1년(투기과열지구는 2년) 이상 거주한 무주택자에게 전체 물량의 30%를 우선 공급한다. 향동지구에서 1년 이상 살면 창릉지구 청약 당첨 확률이 높아진다는 얘기다.향동동 ‘DMC 중흥S클래스 더 센트럴’(951가구)의 경우 전용 59㎡ 전세 실거래가는 3월 평균 3억원이었지만 최근 4억5000만~5억원까지 뛰었다. 향동동 C공인 관계자는 “창릉지구 사전청약이 내년 11월로 예정되면서 1년 거주 요건을 채우기 위해 미리 이사 오려는 문의가 많아지고 있다”고 했다.정연일 기자 neil@hankyung.com
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“전·월세 물량이 적습니다. 빨리 선점하세요.”5일 찾은 서울 영등포구 신길동 힐스테이트클래시안 인근의 한 중개업소에는 이런 안내장이 여러 개 붙어 있었다. 새 임대차보호법이 시행되면서 전세 매물이 크게 줄어든 상황은 이 단지도 예외가 아니었다. 6일부터 집들이가 시작되면 양도소득세 등을 줄이기 위해 전세를 주지 않고 직접 입주하겠다는 집주인도 많았다. 분양가보다 전셋값이 높아현대건설이 신길9구역을 재개발한 힐스테이트클래시안은 지하 4층~지상 29층, 14개 동, 1476가구(전용 42~114㎡) 규모로 건립됐다. 입주는 6일부터 오는 12월 5일까지다.현지 중개업소에 따르면 힐스테이트클래시안 전셋값은 지난달 이미 분양가를 넘어섰다. 전·월세 상한제와 계약갱신청구권제 등이 담긴 새 임대차보호법이 지난 7월 31일 시행된 이후 전셋값이 1억~1억1000만원 정도 올랐다. 7월 초까지만 해도 전용 59㎡ 전셋값이 5억원이었는데 지금은 6억원대에 거래되고 있다. 지난달 6억2000만원에 전세계약서를 썼다. 로열층 호가는 6억7000만원 수준이다. 전용 59㎡의 최고 분양가는 5억8000만원이었다.최고 분양가가 7억2990만원이었던 전용 84㎡는 지난달 8억원에 전세계약서를 썼다. 총 가구 수가 24가구밖에 안 되는 전용 114㎡의 경우 분양가(8억2800만원)보다 1억7000만원가량 높은 10억원에 전세계약이 이뤄졌다. H공인 관계자는 “전세 물량이 워낙 없으니 집주인들이 가격을 확 올려도 계약되리라고 믿는다”며 “전용 59㎡의 경우 6억원대 초반은 많이 계약됐고 6억5000만원대가 조금 남았다”고 했다. D공인 관계자는 “우리가 보유한 전용 59㎡ 전세 매물은 10건도 안 된다”며 “전용 84㎡는 물량이 아예 없다”고 말했다.중개업자들은 집주인의 80% 이상이 직접 입주하는 것 같다고 입을 모았다. 나머지도 반전세나 월세가 많아 전세 물량을 구하기 힘들다는 설명이다. A공인 관계자는 “임대차로 나와 있는 물량의 3분의 2가 반전세나 월세”라고 했다. 높은 새 아파트 프리미엄힐스테이트클래시안의 일부 타입은 신길뉴타운 대장 아파트로 꼽히는 래미안에스티움보다 높은 가격에 거래되고 있다. 지난달 12일 전용 59㎡ 입주권은 12억5000만원에 거래됐다. 8월 12억원에 손바뀜한 래미안에스티움(전용 59㎡)보다 5000만원 비싸다. 다만 힐스테이트클래시안 전용 84㎡ 입주권은 7월 14억5000만원에 팔렸다. 래미안에스티움 전용 84㎡ 최고 매매가는 8월 기록한 14억8000만원이다.1722가구 규모인 래미안에스티움은 지하철 7호선 신풍역과 붙어 있어 신길뉴타운에서 신길센트럴자이와 함께 입지가 가장 좋다는 평가를 받는다. 하지만 주변 단지 대비 층고를 5㎝ 높인 특화설계를 도입하는 등 신축 메리트가 돋보이는 힐스테이트클래시안을 선호하는 수요도 많다는 분석이 나온다. D공인 관계자는 “지금은 래미안에스티움보다 힐스테이트클래시안이 신길동 집값을 주도하는 분위기”라며 “힐스테이트클래시안 물건이 없으면 래미안에스티움이 나간다”고 했다.신길뉴타운 개발은 아직 진행 중이어서 집값 상승 기대가 크다. 신길파크자이(641가구)가 12월, 더샵파크프레스티지(799가구)가 2022년 7월 입주할 예정이다. 신길10구역은 올해 사업시행인가를 목표로 하고 있다. 신길13구역은 재건축추진위원회가 구성됐다. 예정된 교통 호재도 있다. 신림선 경전철(여의도~서울대) 보라매역과 신안산선(여의도~광명~안산) 신풍역이 각각 2022년과 2024년 개통될 예정이다.A공인 관계자는 “신길뉴타운은 평지인 데다 강남, 여의도, 가산 등 업무지구와의 접근성이 좋다”며 “새 아파트가 대거 들어서고 있어 마포 집값을 바짝 뒤쫓고 있다”고 했다.임유 기자 freeu@hankyung.com
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개포래미안포레스트, "너무 올랐나"…전세 문의 많지만 거래는 한산
28일 강남 개포동 개포래미안포레스트는 입주민맞이 준비로 분주했다. 조경 마무리와 주변 인도 정비가 한창 진행되고 있었다. 개포시영 아파트를 재건축한 개포래미안포레스트는 신흥 부촌으로 떠오르는 개포동에서 1년여 만에 이뤄지는 입주여서 관심이 쏠리고 있다. 29일부터 입주를 앞두고 전세 매물이 적은 편이지만 높은 가격 때문에 거래가 활발하게 이뤄지지 않고 있다. 비싼 전셋값에 ‘눈치 보기’개포래미안포레스트는 지하 3층~최고 35층, 31개 동, 2296가구(전용면적 46~136㎡)로 건립됐다. 개포주공2단지를 재건축한 래미안블레스티지(1957가구)가 작년 2월, 개포주공3단지를 재건축한 디에이치아너힐즈(1320가구)가 작년 8월 입주한 데 이어 개포동에 세 번째로 들어선 새 아파트다.현지 인근 중개업소들에 따르면 입주가 가까워오고 있지만 전세 매물은 많지 않다. 가격이 높다는 인식이 커 거래도 많지 않다. 지난 7월 31일부터 전·월세 상한제, 계약갱신청구권제 등 새 주택임대차보호법이 시행되면서 서울 전역에서 전세 매물이 품귀현상을 보이자 호가를 크게 높였기 때문이다.전용 59㎡ 전세 매물 호가는 대부분 10억~11억원인데 거래는 급매인 9억원대에서 이뤄지고 있다. R공인 관계자는 “전용 59㎡가 최근 9억~9억5000만원에 거래됐다”며 “전세를 빨리 놓으려는 집주인들이 한두 개씩 내놓는 9억원대 급매 위주로 계약서를 쓰고 있다”고 말했다.이달에 전용 84㎡ 전세는 12억5000만원에 거래됐다. 이 평형의 호가는 12억5000만~15억원 수준이다. 교통 등 입지에서 한 수 위로 평가받는 래미안블레스티지나 디에이치아너힐즈보다는 저렴한 편이다. 래미안블레스티지 전용 84㎡는 지난 7월 15억원에 전세 계약이 이뤄졌다. G공인 관계자는 “새 임대차보호법 때문에 전셋값이 1억~1억5000만원 정도 올라 매수자들이 부담스러워하는 것 같다”고 전했다. 보유세 부담 때문에 월세나 반전세를 내놓는 집주인도 많다.현지 중개업소 관계자는 전세 호가가 크게 떨어질 가능성은 낮다고 입을 모았다. G공인 관계자는 “5000만~1억원 수준으로 잠시 조정될 수도 있지만 많이 떨어지지는 않을 것”이라며 “매물도 적고 귀한 신축이어서 잠재 수요가 많기 때문”이라고 했다. 30~40대 강남 직장인 많이 찾아전세를 찾는 주요 고객은 강남에 직장이 있는 30~40대가 많다. 양재IC를 통해 강남에 15분이면 갈 수 있고 분당내곡간 도시화고속도로를 타면 판교까지 20분 거리에 있기 때문이다. G공인 관계자는 “3호선 매봉역, 분당선 구룡역까지 걸어서 20분 이상 걸려 아무래도 강남쪽 직장인 문의가 많다”며 “출퇴근 시간에 자유로운 전문직과 운동선수 등도 관심”이라고 했다.개포래미안포레스트의 입주권 가격은 인근 신축과 함께 강세를 보이고 있다. 지난해 10월 19억5000만원에 거래된 전용 84㎡ 입주권은 최근 25억~26억원에 거래됐다. 지난해 7월 14억7000만원에 거래됐던 전용 59㎡의 입주권은 이달 18억3000만~19억1000만원에 손바뀜했다. 분양가 상한제, 재건축초과이익환수제 등 재건축 규제가 강해지면서 ‘강남 대단지 신축 아파트’라는 프리미엄이 작용했다는 평가다. 인근 디에이치아너힐즈와 래미안블레스티지 전용 84㎡는 지난달 개포래미안포레스트보다 높은 28억원에 각각 거래됐다.개포래미안포레스트의 최대 장점은 공원과 인접해 있는 쾌적한 환경이다. 단지와 붙어 있는 달터공원의 면적은 여의도공원보다 조금 더 큰 23만2078㎡다. 구룡초, 포이초, 개포고 등 학교도 가깝다. 대치동 학원가까지 버스로 20여 분 걸린다.구룡초나 구룡마을 부근에 위례과천선 지하철역이 신설될 것이라는 기대도 크다. H공인 관계자는 “이르면 연말에 노선이 발표된다는 얘기가 나와 주목하고 있다”고 했다.임유 기자 freeu@hankyung.com
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