양도세 실거래가 과세,거래세 인하,보유세 인상 등으로 요약되는 '5·4부동산정책방향'에 대해 전문가들은 "단기적으로는 거래위축으로 시장침체가 있겠지만,장기적으로는 시장이 안정되는 긍정적 효과가 클 것"으로 전망했다. 특히 내년부터 양도소득세가 실거래가로 과세되면 지방 부동산시장이 가격하락과 거래위축이 동시에 나타나는 침체장세가 불가피할 것이란 의견이 지배적이다. 서울·수도권 주요 지역은 이미 양도세가 실거래가로 매겨지는 주택투기지역으로 묶여 있어 큰 영향이 없을 것이란 게 전문가들의 분석이다. ◆실거래가 과세,비 강남권이 더 타격 내년부터 양도세를 실거래가로 과세하면 우선 투기수요의 감소 효과가 있을 것으로 전망된다. 지역별로는 현재 주택투기지역이 아닌 지역이 일차로 타격을 받을 것이다. 또 중대형 평형 아파트를 중심으로 한동안 거래가 위축될 가능성을 높다. 황용천 해밀컨설팅 대표는 "양도세 실거래가 과세는 이미 시장에서 알려진 내용인데다 주택투기지역에선 의미가 없기 때문에 비강남권 시장이 더욱 위축될 것"이라며 "다만 보유세의 경우 매년 세금을 내는 개념이어서 대형 평형에 대한 신규 수요가 크게 감소할 것"이라고 말했다. ◆신도시 고밀도개발,공급확대 효과 신도시를 고밀도로 개발할 경우 일단 공급이 크게 늘어나는 효과를 기대할 수 있다. 하지만 정부가 기대하는 분양가인하 효과는 크지 않을 것으로 시장에선 보고 있다. 건설사들이 분양가를 책정하는 기준이 공급원가보다 주변시세에 맞춰져 있기 때문이다. 분양가 인하효과도 없이 신도시의 주거환경만 악화시키는 결과를 가져올 수도 있다는 얘기다. 부동산114 김희선 전무는 "정부가 입지나 수요를 따져 공급물량을 결정하는 세밀한 전략을 짤 필요가 있다"면서 "전체적으로 물량만 많이 공급한다고 해서 시장이 안정될 것으로 생각하면 오산"이라고 지적했다. 사무실 빌딩 상가 등에 대해 공시가격 제도를 도입하겠다는 정부 방침에 대해서는 시장가격 변동폭이 큰 수익형 부동산의 공시가격을 얼마나 탄력적으로 운용할 수 있는 지가 관건이 될 것이라고 전문가들은 입을 모았다. 또 건물주들이 세금부담을 임대료에 전가시킬 가능성도 높다는 분석이 많다. 조재길 기자 road@hankyung.com