오프닝) 시청자 여러분, 좀전 보도에서 보신 웃돈 상승률 1위를 기록한 타워팰리스가 처음 분양에 나섰을 때 당시, 미분양이 됐던 것 알고 계십니까? 외환위기 때 좋은 조건으로 쏟아졌던 미분양 물건이 지금은 효자노릇을 톡톡히 하고 있는 경우가 많은데요, 바로 위기가 곧 기회라는 인식이 투자효과의 극대화를 가져온 경우겠죠. 그래서 오늘 부동산 포커스 시간에는 불경기 역발상 투자전략, 알짜 미분양을 잡는 방법에 대해 알아보겠습니다. 도움 말씀에 요즘 미분양 물건의 옥석을 가리는 정보를 연재하고 있는 부동산정보업체 유니에셋의 김광석 팀장 자리하셨습니다. 안녕하세요? 1. 우선 요즘 같은 불경기에 ‘왜 미분양’인가요? 최근 입지여건이 좋은 아파트마저도 미분양 미계약 물량이 남아 있는 경우가 많은데요. 입지여건이나 높은 분양가 탓도 있겠지만 가장 큰 이유는 부동산시장 침체 때문이라고 할 수 있습니다. 물량이 많은 만큼 재료 있는 미분양 단지도 어렵지 않게 찾아 볼 수가 있는데요. 따라서 이런 물량 중 물건 자체에 심각한 하자가 없고 장점을 하나 이상 가진 단지라면 충분히 매입을 고려해 볼만합니다. 경기가 좋아진다면 이런 장점 하나가 가격 상승의 원동력이 될 수도 있기 때문입니다. 오히려 이런 불경기에 질 좋은 미분양을 고르는 게 역발상 투자법이 될 수 있습니다. 2. 구체적으로 미분양 장점에 대해 설명해 주시죠? 미분양 아파트는 우선 청약통장을 사용하지 않아도 되고, 아파트 동호수를 직접 선택할 수 있는 장점이 있습니다. 거기다 분양가 중도금을 무이자로 융자해 준다든가 중도금 대출금의 이자를 입주시에 지불하는 이자후불제 등의 금융혜택이 많아 유리합니다. 계약금도 낮춘다거나 정액제를 채용하는 경우도 있습니다. 이럴 경우 아파트 구입시 들어가는 초기투자 금액은 상당히 줄어들게 됩니다. 3. 연재하고 있는 글을 보니 역세권 미분양에 주목할 필요가 있다고 강조하셨던데? 경기가 안좋을 때는 환금성이 좋은 아파트가 상대적으로 인기를 끌게 되는데요. 아파트로 역세권 중소형평형 아파트를 으뜸으로 꼽습니다. 주택수요가 꾸준해 불황기에도 가격 하락폭이 적기 때문입니다. 역세권에 선호도가 높은 미분양 아파트를 고른다면 불경기에 따른 위험 부담을 최소화 할 수 있을 뿐 아니라 금융혜택도 받을 수 있어 좋습니다. 4. 요즘 등장하는 아파트하면 웰빙, 친환경이 화두가 되고 있지 않습니까? 미분양 물량 중에도 이런 조건이 충족된 것들이 있다고 들었는데요? 그렇습니다. 최근 잘 먹고 잘살자는 웰빙에 관한 욕구가 높아지고 있는데요. 일상생활에서 가장 많은 시간을 보내는 주거공간에도 이런 바람이 불고 있습니다. 종래의 단순한 주거공간에서 벗어나 건강과 취미생활 등을 공간을 아파트 내에 마련하는 경우가 늘고 있구요. 한강 조망이 가진 단지들 같은 경우 웰빙 욕구 증가와 맞물려 인기가 꾸준합니다. 구체적인 단지들을 살펴해 보면 지난 5월말 분양된 강서구 가양동 강서한강 월드메르디앙 32 33평형 미계약분이 남아 있는데 일부평형의 경우 한강조망이 가능하다고 합니다. 2007년 개통 예정인 지하철 9호선 양천향교역과 걸어서 3분거리의 역세권 단지이기도 합니다. 평당 분양가는 1천만원선입니다. 남양주시 와부읍 덕소 경남아너스빌도 한강에서 가까운 곳에 위치해 있습니다. 26평형과 33평형 일부가 미계약분으로 남아있고 한강 조망도 가능합니다. 평당 분양가는 660만원에서 750만원 정도입니다 그밖에 정부의 친환경건축 예비인증을 받은 웰빙형 아파트인 경기 오산 원동 이편한세상, 대전 가오동 코오롱하늘채, 인천 논현동 신영지웰 등도 일부 미계약 물량이 남아 있어 관심을 끕니다. 참고로 친환경건축 인증제도는 건교부와 환경부가 에너지자원, 생태환경, 토지이용 및 교통 등을 종합적으로 평가해 부여하는 제돕니다. 5. 이외에 눈에 띄는 미분양은? 2007년 개통예정인 9호선 주변 미분양아파트라든가 중앙선 복선화 구간, 경부선 연장선 등의 수혜 미분양도 관심을 가져 볼만합니다. 또 내년에는 뉴타운 개발이 본격적으로 이뤄질 전망인데요. 이에 따라서 뉴타운 주변에 위치한 미분양 아파트도 전망이 밝다고 할 수 있겠습니다. 그 외 전통적으로 인기를 끌고 있는 택지개발 지구에도 미계약 물량이 꽤 많은 편인데요. 동탄 분양된 단지들은 미분양 계약 물량이 빠르게 소진되는 등 인기가 높은 편입니다. 택지개발 지구에 좋은 물량을 고르려면 남 보다 발 빠르게 움직이는게 좋습니다. 6. 사실 미분양이 난 아파트라고 하면 왠지 투자처로서, 또 실제 주거공간으로도 별로 좋지 않기 때문에 미분양이 나진 않았을까 의구심도 드는데, 이를 위해 미분양 물건 중 꼼꼼히 따져봐야 하는 또다른 조건에는? 앞서 미분양의 경우 금융혜택 등이 많다고 말씀드렸는데요. 층이나 향에 따라서 금융혜택이 없는 경우도 있기 때문에 마음에 드는 평형에 어떤 혜택이 있는지 꼼꼼히 따져 보는게 좋습니다. 그리고 초기금액이 적다고 해서 주변 시세와 분양가를 비교해 보지 않고 아파트를 계약하는 것은 금물입니다. 꼭 분양가의 적정성을 고려해 보는 것이 좋습니다. 분양가가 다소 비싸더라도 장기적인 호재가 있다거나 교통여건이 개선된다거나 해서 입주시에 주거환경이 나아지는 곳은 장기적인 안목으로 투자를 고려해 볼만 합니다. 그리고 이왕이면 단기 규모가 큰 곳을 고르는 것이 좋습니다. 하지만 미분양을 고를 모든 조건이 맞는 단지를 고른다는 것은 현실적으로 힘든데요. 많은 조건을 동시에 만족하는 물건을 고르기 보다는 미분양의 장점이 나중에 얼마나 큰 재료가 될지를 따져 보는게 좋습니다. 그리고 마지막으로 단지 인근에 혐오시설 등이 있다거나 단지 자체의 하자 예를 들어 일조권이나 조망권이 꽉 막힌다거나 하는 하자가 있는 경우는 가격이 싸더라도 피하는 게 좋습다. 7. 예, 불경기 역발상 투자전략..미분양에 관심을 가져볼 만 하다는 얘기를 들었고요, 이제 얼마남지 않은 올해 부동산 시장을 마지막으로 체크해 보도록 하죠.. 12월에 분양되는 물량은 어느 정도죠? 12월에는 전국적으로 2만4천가구의 아파트가 공급될 예정이었는데요. 특히 12월 중순 이후 분양물량이 많이 잡혀 있습니다. 그러나 12월 분양 예정이던 단지 중 1만여가구 정도는 내년으로 분양이 연기 될 것 같습니다. 8. 이 가운데 서울11차 동시분양 물량이 상당수 포함돼 있는데...좀 전 보도에서도 들었듯이 대량 미달 사태가 속출하고 있다죠? 판교에 대한 기대감 때문일까요 요즘 들어 서울 동시분양이 재미를 본적이 없는 것 같네요.. 동시분양무용론도 고개를 다시 들고 있구요..? 지난 6일 마감된 서울 무주택우선 청약접수 결과 633명 모집에 107명 신청해 0.17대 1의 경쟁률을 기록한데 이어 어제 1순위 청약접수에서도 0.79대 1의 경쟁률을 기록하는 등 미달사태가 이어지고 있습니다. 오늘 2순위 내일 3순위 접수를 남겨 두고 있지만 경쟁률은 그리 높지 않을 것이라는 게 전문가들의 대체적인 전망입니다. 9. 마지막으로 12월 물량 중 규모가 크고 눈에 띄는 물량에는 어떤 것들이 있는지 정리해주시죠? 12월에는 부산 분양물량이 특히 많은 것으로 나타나고 있는데요. 단지규모도 크고, 조망권도 뛰어나 관심을 끄는 단지가 많습니다. 벽산건설이 부산 온천동 일반아파트로는 최고층인 ‘아스타’ 분양을을 준비 중이고요. SK건설은 부산에서 오륙도SK뷰를 포스코건설도 센텀스타를 각각 분양 중에 있습니다. 최근 투기과열지구 해제 방침이 나온 이후 서울 등 수도권에 비해 많은 관심을 모으고 있습니다. 서울에서는 용산 한강로 대우월드마크타워 등에 관심이 모입니다. 용인에서는 동백아이파크 등이 분양에 관심을 가져볼 만합니다. 클로징) 예 지금까지 알짜 미분양의 옥석을 구분하는 방법과 얼마 남지 않은 12월 아파트시장에 대해 알아봤습니다. 유니에셋에 김광석 팀장이었습니다. 감사합니다. 이종식기자 jslee@wowtv.co.kr