임대주택사업이 유망 투자수단으로 새롭게 부각되고 있다.

사업자 등록요건이 5가구에서 2가구로 대폭 완화돼 초기 사업비 부담이
크게 줄어들었기 때문이다.

이에 따라 지금까지 임대주택사업을 하려고 해도 집 5채를 살만한 돈이 없어
엄두를 내지 못했던 소액투자자들이 대거 몰려들 것으로 보인다.

특히 앞으로도 시중금리가 안정세를 지속하고 전세값의 강세가 점쳐지고
있어 임대주택사업의 인기는 더욱 높아질 것으로 전망된다.

그러나 등록요건이 완화됐다고 하더라도 임대사업 자체가 장기투자이기
때문에 꼼꼼한 수익성 분석이 선행돼야 한다는 것이 전문가들의 대체적인
견해다.


<> 지하철과 가까운 역세권아파트가 좋다 =유동인구가 많아 매물소화가
잘 되고 매매가 대비 전세금 비중이 높기 때문이다.

이들 아파트중엔 전세금액이 매매가의 60%를 웃돌고 저리융자가 끼여 있는
경우가 많아 실제 투자비용도 적은 편이다.

역세권 아파트 중에서도 여러개의 지하철노선이 겹치는 환승역 주변의
대단지를 고르는 게 바람직하다.

내년말까지 완공될 2기지하철(6,7호선) 역세권아파트 중에는 아직 저평가된
곳이 상당수 있다.

서울에선 강남구 개포동, 양천구 목동, 노원구 상계동, 강서구 가양동
일대가 유망사업지로 꼽힌다.


<> 중대형보다는 소형아파트를 고르는 것이 중요하다 =지난 1년동안
주택값이 하락할 때도 소형아파트는 상대적으로 낙폭이 적고 임대하기가
수월했다.

환금성과 투자안정성 측면에서 대형아파트보다 낫다.


<> 미분양아파트를 노려라 =세제혜택의 폭이 넓어 경험이 많지 않은
투자자들이 매입을 고려할만하다.

입지로는 수도권의 택지개발지구가 괜찮아 보인다.

2~3년전 분양가로 살 수 있는데다 본격적으로 입주가 시작되면 아파트값
상승탄력이 높아서다.

특히 임대사업자에 한해 주택업체들이 분양가인하 및 저리대출 조건을
제시하는 미분양아파트를 주목할 필요가 있다.

현재 동아건설 대우 대림산업 주공 등 4개업체가 임대주택사업을 위해
미분양아파트를 구입할 경우 분양가보다 10% 정도 싼값에 판매하고 있다.

5가구를 한꺼번에 살때 깎아주지만 대림산업 등 일부 업체는 2가구 이상
구입자에게도 할인혜택을 주는 방안을 검토중이다.


<> 경매로 싸게 사라 =임대주택사업용 소형아파트나 다세대주택을 경매를
통해 사는 것도 좋은 방법이다.

이들 물건은 세차례 이상 유찰되는 추세로 감정가에 대한 낙찰가율이 낮아
투자메리트가 높다.

매매가 대비 전세값 비중이 60%를 웃돌아 실제 투자비용도 저렴한 편이다.

철저한 권리분석과 현장답사를 통해 알짜배기 물건을 골라 투자하면 매달
짭짤한 고정수입과 시세차익을 기대할 수 있다.

지난 7월 서울 및 수도권의 연립.다세대주택의 낙찰가율은 평균 59.8%로
60%를 밑돌았다.

연초의 54.1% 보다는 소폭 올랐지만 다른 물건에 비해서는 아직 낮은
편이다.

5천만원 미만으론 서울 미아 장위 월계동 등에서 나오는 경매물건을 노려볼
만하다.

20평형대에 방 2~3개짜리 물건이 수두룩하다.

5천만원이 넘을 경우엔 강남의 송파구는 물론 노원 성북 도봉구 등 강북지역
에서 30평형 이상 물건을 찾을 수 있다.

소형아파트 경매물건은 최근들어 낙찰률이 감정가의 82%선으로 다소
높아졌다.

하지만 아직도 감정가 자체가 시세를 밑도는 경우가 많아 잘만 고르면
낙찰과 동시에 시세차익을 남기면서 임대사업에 나설 수 있다.

10~20평형의 작은 아파트는 매월 4백건 정도가 쏟아지고 있어 선택폭도
넓다.

상계동 가양동 화곡동 등지에 이같은 물건이 많다.


<> 신축아파트가 더 낫다 =세금면에서 유리하다.

취득.등록세의 경우 전용면적 18평 이하 신축주택을 매입 또는 분양받으면
전액 면제받는 반면 기존 아파트에는 이런 혜택이 없다.

양도소득세도 신축주택은 5년 임대후 팔면 1백% 면제받지만 기존 주택은
50%밖에 감면되지 않는다.

< 송진흡 기자 jinhup@ >

( 한 국 경 제 신 문 1999년 9월 6일자 ).