[ 주택금융시장 발전방향 ]

윤주현 < 국토연구원 연구위원 >

금융규제 완화, 주택은행 민영화, 주택저당채권 유동화제도 도입, 주택수요
패턴변화, 그리고 위기극복을 위한 주택정책 변화 등으로 주택금융시장은
급변하고 있다.

그동안 주택금융은 정책금융으로서 반강제로 자금을 조달해 낮은 금리로
대출해 왔다.

신규주택을 분양받으려면 청약저축이나 청약예금 등에 가입해야 청약자격이
주어졌다.

이렇게 모아진 자금은 국민주택기금과 주택은행의 대출재원으로 사용됐다.

주택분양가 규제하에서 수요자는 어떻게든 자금을 동원해 분양받기만 하면
거액의 프리미엄과 가격상승 이득을 얻었다.

자본이득의 일부를 회수하기 위한 채권입찰제가 시행돼 채권매각대금은
국민주택기금으로 편입됐다.

그러나 주택자금 수요자가 많아 은행대출은 집값의 20%에 불과했다.

이에따라 집값의 절반정도에 달하는 자금을 세입자가 보증금으로 내는
전세제도는 집주인의 주요한 자금조달수단이 돼왔다.

90년대 중반 주택가격의 하향안정, 정부규제의 완화, 주택은행 민영화 등
주택부문의 자율화가 진행되는 와중에 외환위기를 맞았다.

이후 금융위기 극복을 위한 금융개혁, 주택부문 현안해결을 위한 단기정책
등으로 주택부문에서 많은 규제완화가 이뤄지고 있다.

주택금융부문의 최근 변화는 공공주택금융자금의 조성감소, 주택자금 신규
수요 감소, 민영주택자금 공급확대 등으로 요약된다.

투기수요의 진정으로 청약관련 저축가입자 수가 감소했고 분양가 자율화에
따라 채권입찰제가 유명무실해졌다.

또 그동안 저리대출 등 공공의 역할을 일부 담당해오던 주택은행이 민영화
됨에 따라 공적자금 공급규모가 감소하게 됐다.

90년대 이후 서서히 나타나던 이러한 변화들은 97년말의 금융위기로 인해
증폭됐다.

금융위기 직후 주택할부금융회사 등의 고금리 대출회수 신규대출억제 등은
자금을 대출받았던 사람들과 중도금을 납입해야 하는 주택선분양자의 자금
사정을 압박했다.

또 전례없는 전세가 하락에 따른 보증금 반환문제가 대두됐다.

이런 혹독한 경험으로 수요자들은 무리한 채무부담을 회피했고 임금감소
및 실업 등으로 주택수요가 급랭함에 따라 신규대출수요도 부진하게 됐다.

한편 금융구조조정 이후 많은 금융기관들은 영업전략을 도매금융에서 소매
금융으로, 특히 저당권확보가 가능해 위험도가 낮은 주택자금대출로 전환
했다.

더욱이 "자산유동화에 관한 법률"에 의거해 지난해 후반기에 도입된 주택
저당채권유동화제도는 현재 직접적인 도입효과는 크지 않으나 금융기관들이
장기대출에 대한 유동성제약의 우려없이 주택자금대출을 확대하는데 크게
기여하고 있다.

이에따라 전체적인 주택자금공급이 확대돼 주택저당채권유동화제도를 활용
하지 않아도 주택부문의 유동성이 풍부해졌다.

경제전반의 구조조정, 금융개혁, 주택부문의 구조변화에 따라 주택금융
체계의 정비가 요구된다.

먼저 국민주택기금의 역할을 정립하고 그에따른 자금조성을 확보해야 한다.

국민주택기금은 그동안 주택건설지원에 치중했지만 앞으로는 주거수준
향상에 정책초점이 맞춰져야 한다.

또 금융위기 이후 정책지원자금의 창구역할을 해왔으나 이제 재정비가
필요하다.

민간주택금융은 주택은행의 민영화, 금리 자율화, 금융규제완화 등으로
자율화의 기틀이 마련됐다.

또 자산유동화제도의 도입으로 주택금융기관은 시장상황에 맞춰 주택저당
채권 등 보유자산을 매각해 유동성을 확보할 수 있는 길이 열렸다.

따라서 주택금융기관은 자금조성과 대출시장에서 경쟁에 의한 효율성을
제고해야 한다.

주택금융기관의 자금공급이 풍부해지면 지속적인 주택가격상승기의 자금
조달원으로 기능하던 전세제도는 존속기반을 점차 잃게 될 것으로 전망된다.

대내외적인 여건변화로 주택금융시장이 변화하고 있다.

정부는 민간금융부문의 개입을 억제하고 자율성을 확보할 수 있도록 노력
해야 한다.

특히 공공금융부문의 역할을 분명히 해야 한다.

국민주택기금의 역할을 재조명하고 새로운 주택정책의 틀에 맞는 주택금융
정책이 이뤄져야 한다.

( 한 국 경 제 신 문 1999년 4월 8일자 ).