[빌딩 투자 ABC] 건물 살 때 부가세 조기환급·면제 요건부터 살펴라

빌딩 투자를 고려하는 투자자의 목적은 크게 두 가지다. 대부분 임대수익을 노리지만 사업체를 운영하면서 사옥으로 사용하려는 투자자도 있다. 빌딩 매매계약 시 투자 목적에 따라 꼭 확인해야 할 부분이 건물의 부가가치세다.

실제 빌딩을 매입하기로 하고 계약하러 왔다가 건물의 부가가치세가 적게는 몇 천만원 많게는 몇 억원이 발생한다는 사실을 듣고 매입을 망설이거나 보류하는 일이 종종 발생한다.

원칙상 매수인은 건물가격의 10%의 부가가치세를 별도로 매도인에게 지급해야 하고, 매도인은 매수인에게 세금계산서를 교부하고 부가가치세를 납부해야 한다. 하지만 매수인이 매입 목적에 따라 건물 부가가치세를 지급하더라도 일반 환급이 아니라 조기 환급을 받을 수 있거나 면제받을 수도 있다.

신축, 취득(매입), 확장 또는 증축하는 때는 조기 환급이 가능하다. 조기 환급 절차는 그 사유가 발생하는 기간이 속하는 예정 및 확정 신고기간 또는 매월 말일(조기 환급 신고기한)로부터 25일 이내에 신고하면 조기 환급 신고기한일로부터 15일 이내에 부가가치세를 환급받을 수 있다. 또 예외적으로 사업의 포괄적 양도·양수에 해당하면 부가가치세를 면제받을 수 있다. 일반적으로 빌딩을 양도하면 부가가치세가 과세되지만, 법률상 지위가 포괄적으로 승계되는 사업의 포괄적 양도·양수인 경우 부가가치세 징수 및 환급의 번거로운 절차를 생략하기 위해 부가가치세를 면제한다.

매도자와 매수자는 별도의 ‘사업장 포괄 양도·양수계약서’를 작성한 후 잔금 지급 시 매매대금만을 서로 정산하고 부가가치세를 징수, 납부하는 절차를 생략할 수 있다. 여기에서 사업의 포괄적 양도·양수란 사업장별로 사업용 자산을 비롯한 인적 시설 및 권리, 의무 등을 포괄적으로 승계해 양도하는 것을 말한다. 절차는 양도자가 부가가치세 확정신고를 할 때 사업 양도가 포괄 양도·양수계약임을 확인할 수 있는 서류를 제출하면 된다.

만약 건물가격 조정이 필요하다면 소득세법상 안분된 건물가액의 30% 미만까지는 조정이 가능하다.

김주환 < 원빌딩 전무 >