새 정부 부동산 시장 전망 어둡지만은 않다

KB WM스타자문단

새 정부가 출범하면서 부동산시장에 어떤 영향이 있을지 관심이 집중되고 있다. 아파트 공급 과잉 우려가 나오는 상황에서 부동산시장 규제마저 강화되면 집값이 하락할 수도 있다. 집을 사야 할지 고민스러운 시기다.

진보 성향 정권이 들어서면서 부동산정책은 규제와 서민 주거복지 정책이 중심이 될 전망이다. 1300조원이 넘는 가계부채를 줄이기 위해 담보인정비율(LTV), 총부채상환비율(DTI) 제한을 강화하고 총부채원리금상환비율(DSR) 규제도 새로 시행될 전망이다. 투자 수요 위축을 불러와 거래량이 감소하고 주택시장 침체를 불러올 가능성이 크다. 보유세 부담을 선진국 수준으로 올리고, 재산세와 종합부동산세를 인상하는 안도 거론되고 있다. 재건축초과이익환수제가 유예되지 않으면 재건축시장은 직격탄을 맞을 전망이다. 올해 말까지 인허가(관리처분인가)를 받지 못하는 단지는 재건축초과이익 부담금을 내야 한다.

그러나 규제가 동시다발적으로 도입될 가능성은 높지 않다는 의견도 많다. 노무현 정부 시절 반시장적 부동산 규제가 부작용을 불러일으키며 실패한 경험을 했기 때문이다.

인구와 주택 공급량 측면에서도 주택시장 전망이 어두운 것만은 아니다. 한국 인구는 2030년까지는 증가할 것으로 예상되며 가구 수도 2043년까지 늘어날 것으로 보인다. 주택보급률도 2014년 기준 103.5%로 가구 수 대비 주택 수는 100%가 넘었지만 원활한 주택 수급을 위한 110% 수준에는 아직 못 미친다. 당분간은 급격한 가격 하락은 없을 것으로 예상된다. 하지만 지역적으로 보면 주택보급률이 110%가 넘는 경우에는 집값이 약보합세를 띨 것으로 보인다.

올해와 내년 아파트 입주 물량(각각 37만 가구, 40만 가구)이 많기는 하다. 2005~2016년 전국 평균 아파트 입주 물량은 27만 가구에 불과했다. 절대적인 주택 공급량 측면에서 봤을 때 1년에 결혼하거나 이혼하는 가구가 40만 가구라는 지표 등을 고려하면 공급이 과다하지 않다는 의견도 많다.

일시적으로 주택가격이 약세를 보일 가능성이 있는데 이를 주택 구입 기회로 삼을 수 있다. 2019년 아파트 입주 물량은 25만 가구로 과거 평균보다 감소하고, 신규로 공공택지 지정이 보류됐기 때문에 이후 공급량도 많지 않아 집값이 반등할 가능성이 높기 때문이다. 무주택 수요자들은 적극적으로 신규 청약시장을 두드리는 게 재테크 측면에서 바람직하다.

임채우 < 국민은행 WM스타자문단 부동산전문위원 >