[한경 머니로드쇼-자산 리모델링 전략] 전세·토지는 정리…월세 받는 소형 아파트·상가로 재편해야

부동산 포트폴리오는

원룸 거주하는 1~2인 가구 향후 소형 아파트로 이주 전망

정부가 가계부채 급증을 막기 위해 주택담보대출 심사를 강화하면서 부동산 시장에 찬바람이 불고 있다. 성급히 부동산 투자에 나서기 힘든 상황이다. 그러나 부동산 투자를 무조건 줄이는 것은 바람직하지 않다. 장기 저금리 상황에서 노후를 대비하려면 금융자산만으로는 어려울 수 있기 때문이다.

또 영국 프랑스 독일 등 유럽 선진국에선 2010년 이후 생산가능인구가 감소했음에도 부동산 가격은 큰 폭으로 올랐다. 한국도 주요 도심 부동산 가격이 일시적 조정을 거치더라도 장기적으로는 우상향 곡선을 그릴 가능성이 높다.

중요한 것은 투자용 부동산 포트폴리오를 장기간 월세 수익을 올릴 수 있는 자산 위주로 재편하는 것이다. 전세 임대 아파트나 토지 등 일정한 임대 수익이 나오지 않는 부동산은 적절한 시기에 정리하고 다른 자산으로 갈아타는 게 좋다.

대표적인 수익형 부동산은 전용 59㎡(약 24평형) 아파트다. 발코니를 확장하면 대략 26.4㎡(약 8평) 안팎의 전용 공간을 추가로 확보할 수 있어 방 3개, 화장실 2개에 드레스룸까지 갖추고 있어 3~4인 가족이 거주하기도 무리가 없다. 전용 84㎡ 이상 중대형 아파트에 비해 월세로 임대하기도 좋다. 향후에는 생활 수준 향상으로 1~2인 가구도 오피스텔 원룸을 벗어나 소형 아파트 수요층으로 옮겨올 수 있다. 국내 인구는 줄어들어도 1~2인 가구는 증가하기 때문에 주택 임대 수요는 꾸준할 전망이다.

다만 1990년대 지어져 재건축이 어려운 아파트의 경우 시간이 갈수록 임대 수익이 줄어들 가능성이 높기 때문에 투자에 신중해야 한다. 입지도 중요하다. 10년, 20년 뒤를 생각한다면 주변 지역이 쇠퇴해 노후화될 것으로 예상되는 지역은 피해야 한다.

고액 임대 소득을 원한다면 상가 등 상업용 부동산에 눈을 돌려야 한다. 공실 위험이 상대적으로 높고 임대관리의 번거로움이 있지만 주택에 비해 수익률이 높다. 상가 투자는 상권이 가장 큰 변수다. 배후 수요가 검증된 도심이나 주택가 기존 상가를 매입하면 위험은 적지만 수익률이 낮고 시세차익이 많지 않다. 신도시나 신축 아파트 단지의 분양 상가에 투자하는 방법도 있다.

초기 공실이 장기화될 위험도 있지만 상권이 잘 형성되면 높은 시세차익을 얻을 수 있다. 초보 투자자라면 비싸더라도 건물 1층의 코너 상가 등 목좋은 곳을 고르는 게 좋다. 상가에 들어올 임차인도 잘 살펴봐야 한다. 장기계약을 하는 법인 임차인이 들어올 만한 입지가 바람직하다.

임채우 < 국민은행 부동산전문위원 >