[12월 분양 물량] 손실 본 주택·이득 본 주택 한 해에 팔면 다주택자 양도소득세 절세 효과 '톡톡'

알짜 세무이야기 (10)

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주택을 매각하면 양도소득세를 내야 한다. 주택을 단 한 채만 가지고 있다면 걱정할 필요가 없다. 가구(세대)를 기준으로 주택을 한 채 보유한 사람이 매각하는 경우 비과세가 가능하기 때문이다. 고가 주택이라면 일부 과세되긴 한다. 그러나 가구당 기준으로 1주택을 2년 이상 보유했다면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다.

그러나 2채 이상의 주택을 소유하고 있다면 상황이 달라진다. 그래서 어떤 주택을 언제, 그리고 어떻게 매각하는지에 따라서 양도소득세 액수도 달라진다.

다주택 보유자가 주택을 매각할 때 비과세 효과를 극대화하기 위해서는 주택 매각 시기를 잘 조절해야 한다. 매매차익이 적은 주택을 먼저 매각해 양도소득세를 내면, 마지막으로 남은 한 채의 주택은 1주택으로 양도소득세 비과세 효과를 볼 수 있다. 양도소득세 비과세 효과를 극대화하기 위해서는 매매차익이 가장 큰 주택을 맨 마지막에 매각해야 한다. 3채 이상의 주택을 보유하고 있을 경우에도 비과세를 받고자 하는 주택은 맨 마지막에 매각하면 된다.

그렇다면 선 순위로 매각하는 주택의 양도소득세를 줄이는 방법은 없을까? 먼저 매각하는 주택도 매각 순서를 달리하면 양도소득세가 달라질 수 있다.

한국의 소득세는 3가지 유형이 있다. 종합소득세, 퇴직소득세 그리고 양도소득세 구성된다. 모든 소득세는 1년간 벌어들인 소득을 합산해 계산하는 구조다. 그래서 양도소득세도 같은 해에 2채 이상의 주택을 매각하면 그 이익을 합산해서 계산한다. 그래서 과세 대상 주택을 여러 채 매각해야 한다면 가급적 해를 나눠서 매각하는 것이 세금 측면에서 유리하다.

예를 들어 한 채는 2017년에 매각하고, 또 다른 한 채는 2018년에 매각하면 서로 합산하지 않고 연도별로 각각의 양도소득세가 계산된다. 이익의 분산으로 낮은 누진세율이 적용돼 양도소득세는 최대 2000만원 정도까지 줄일 수 있다.

반면 손실이 예상되는 주택을 가지고 있다면 손실이 발생한 연도에 다른 주택을 몰아서 매각하는 것이 유리하다. 주택을 매각하면서 발생한 손실금액은 다른 주택의 매매차익에서 공제할 수 있다. 이것 역시 1년 단위로 양도소득세를 합산해 계산하도록 돼 있어서다.

다주택을 보유한 사람 중 부득이 매매차익이 큰 주택을 먼저 매각해야 하는 경우도 있다. 이 경우 원칙적으로 양도소득세에 대한 비과세는 불가능하다. 주택 여러 채를 보유한 상황에서 매각했기 때문이다. 하지만 주택임대사업등록을 활용하면 다주택을 보유한 상황에서도 1가구1주택 양도소득세 비과세를 받을 수 있다. 주택의 1가구1주택 양도소득세 비과세를 판단할 때, 주택임대사업으로 등록된 임대주택들은 주택으로 판단하지 않기 때문이다. 다만 이 경우 매각하는 일반주택은 2년 이상 거주한 실적이 있어야 한다.

또한 주택임대사업 등록을 하는 주택이 등록할 당시 기준으로 기준시가 6억원(수도권 외 지역은 3억원)을 넘어서는 안 된다.

원종훈 < 국민은행 WM컨설팅부 세무팀장 >