해운대 전경. 한경DB
해운대 전경. 한경DB
내년 주택시장이 보합 또는 하락 국면에 접어들 것이라는 예측이 잇따르고 있다. 주택산업연구원은 내년 주택 매매가격이 보합(0%)을 유지할 것으로 내다봤다. 건설산업연구원은 0.8% 떨어질 것이라는 전망을 내놨다. 대출규제, 금리 상승 가능성 등 여러 조건이 시장에 우호적이지 않다는 게 공통적 의견이다. 시장조사업체 부동산114 리서치센터 관계자는 “내년 한 해 주택시장 상승을 견인할 요인이 보이지 않는다”고 말했다. 국토교통부 주택토지실 관계자는 “내년 하반기부터는 입주량 증가에 따른 부담이 현실화될 것”이라고 전망했다.

정책 따라 시장 향배 갈릴 듯

대출규제,금리,가계부채,공급량,입주량 "구름 낀 2017년 주택시장…5대 변수 따져라"
주산연은 내년 전국 주택가격이 보합세(변동률 0%)를 보일 것으로 전망했다. 수도권은 0.5% 상승하고, 지방은 0.7% 하락할 것으로 예상했다. 지방은 입주 물량 증가, 공공기관 이전 마무리, 기업 구조조정 등 가격 하방 요인이 많아지면서 가격 하락이 본격화될 것이라는 설명이다.

주산연은 내년 주택시장 5대 변수로 △대출규제 △금리 △가계부채 △공급량 △입주량 등 다섯 가지를 꼽았다. 이 중 대출규제·금리·가계부채를 포괄하는 주택금융정책을 ‘메가 변수’로 규정하면서 이 변수의 강도와 속도에 따라 주택시장 방향이 완전히 달라질 것이라고 분석했다.

대출규제,금리,가계부채,공급량,입주량 "구름 낀 2017년 주택시장…5대 변수 따져라"
주산연 관계자는 “여신심사 가이드라인 강화, 11·3 부동산 대책 등 주택과 관련한 전반적 규제가 강화되면서 향후 주택시장 위축이 불가피하다”고 말했다.

전셋값은 입주 물량 증가 등의 영향으로 국지적인 역전세 가능성도 있을 것으로 내다봤다. 전국적으로는 0.4% 상승할 것으로 예측했다. 월세는 전국적으로 0.2% 떨어질 것으로 전망했다. 기준금리보다 전·월세전환율이 여전히 높고 지속적으로 월세전환 물량이 늘면서 가격 하락세가 지속될 것이라는 설명이다.

전국 주택 거래량은 올해보다 9%가량 줄어든 94만여건에 이를 것으로 내다봤다. 전국 기준 인허가·착공·분양 물량은 모두 올해보다 줄어든 58만1000여가구, 55만9000여가구, 38만6000여가구로 예상됐다. 반면 입주 물량은 60만6000여가구로 올해보다 11.2%가량 늘어날 것으로 추정됐다.

주산연은 금리 인상이 현실화될 것으로 예측했다. 주산연 관계자는 “미국의 이달 금리 인상은 확정적이고 내년 상반기 중 추가 금리 인상 가능성도 있다”며 “한국도 자본 유출을 막기 위해 일정 시차를 두고 기준금리를 인상할 수밖에 없어 저금리 기조를 유지하기엔 무리가 따를 것”이라고 말했다. 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제 완화 종료(7월), 재건축초과이익부담금 유예 종료(연말) 등도 하반기 이후 주택시장 변수로 꼽았다.

수도권도 양극화…지방은 하락세

건산연은 내년 수도권의 경우 지역별로 극심한 양극화가 나타날 것이라고 예상하면서도 전체적으로는 보합을 유지할 것이라고 봤다. 지방은 입주 물량 증가에 따라 광역시·도가 아닌 기타 지방을 중심으로 본격적인 하락세가 나타나며 1.5% 떨어질 것으로 전망했다. 금리 인상, 입주 물량 증가 압박이 커지면서 하반기로 갈수록 주택시장 하방 압력이 커지는 ‘상고하저’ 양상을 보일 것으로 분석했다.

건산연은 미분양·미입주 등 ‘공급 리스크’가 금융 부실로 이어질 가능성에 대비해야 한다고 강조했다. 모든 금융부채의 연간 원리금 상환금액을 기준으로 대출금액을 따지는 총체적원리금상환비율(DSR) 심사 도입 등 대출규제 강화가 이어지면서 수요 확대 여력이 빠르게 약화될 것이라는 분석이다. 건산연 관계자는 “내년 하반기 이후부터 입주 물량 증가로 주택 소유주가 임차인 모집에 어려움을 겪고, 수분양자도 기존 주택 판매에 어려움을 겪을 경우 분양·재고 주택시장 모두 충격을 받을 가능성이 있다”고 말했다. 전셋값은 내년과 내후년에 걸쳐 주택 준공 물량이 빠르게 늘면서 전국적으로 1% 하락할 것으로 예상했다.

시장조사업체 부동산114 전망도 비슷하다. 정부 정책이 부양보다는 규제, 관리로 돌아선 만큼 주택 매매시장은 진정 국면에 접어들 수밖에 없다는 분석이다. 부동산114 리서치센터 관계자는 “입주량이 많지 않은 서울은 보합 또는 미미한 상승이 예상되나 경기 화성·평택·시흥 등 수도권 일부와 지방은 입주 물량 압박이 상당한 만큼 하락세가 불가피하다”고 설명했다.

이해성 기자 ihs@hankyung.com