"韓電부지, 2조 적자 사업"
재계 1, 2위인 삼성그룹과 현대차그룹이 서울 강남의 마지막 ‘노른자 땅’으로 불리는 삼성동 ‘한국전력 본사 부지’를 놓고 한판 대결을 예고한 가운데 입찰부지 적정 가치에 대한 논란이 제기되고 있다. 10조원 이상의 막대한 돈이 들어가는데 그만한 수익을 거둘 수 있는 사업이나 활용방안이 있겠느냐는 것이다.

2일 한 대형 컨설팅업체가 분석한 자료에 따르면 한전부지 인수에서 개발까지는 최소 10조원 이상이 필요하지만 상업 목적으로 투자할 경우 2조원가량의 손실이 나는 것으로 추산됐다.

한전부지는 축구장 12개를 합친 면적(7만9342㎡)으로 감정가(입찰 하한가)는 3조3346억원이다. 부지를 제3종 일반주거지역에서 일반상업지역으로 종상향하는 데 따른 공공기여(기부채납)로 땅값의 40% 안팎(최소 1조3400억원)을 추가로 부담해야 한다.

막대한 건축비도 부담이다. 용적률 800%를 최대한 활용해 지상, 지하를 합해 총 연면적 30만평 규모의 건물을 3.3㎡당 1000만원의 공사비로 짓는다고 가정하면 건축비만 3조원가량이 들어간다. 여기에 금융비용과 각종 세금 및 인지대비용 등을 2조원으로 잡으면 총 비용은 9조6000억원에 달한다. 그러나 부지매입 때 경쟁과열로 감정가보다 가격이 높아질 가능성이 있어 아무리 못해도 10조원을 웃도는 투자사업이 된다는 것이다.

컨설팅업체 관계자는 “한전부지를 개발하려면 서울시와 공공기여 및 인허가 협상이 선행돼야 하는데, 잠실 롯데월드타워처럼 인허가 과정이 지연되면 투자비는 천문학적으로 늘어날 것”이라고 말했다.

이 업체는 한전부지에 들어설 업무 및 상업시설, 컨벤션시설, 관광숙박 등을 미래의 한 시점에 매각한다고 가정할 경우 수익은 8조원에 못 미치는 것으로 추정했다. 평균 시세를 현재의 3.3㎡당 1800만~1900만원보다 35~45% 이상 오른 2600만원 정도로 환산해도 거둬들일 수 있는 분양 수입은 7조8000억원에 그친다. 재계 관계자는 “한전부지 인수자가 승자의 저주에 시달릴 가능성도 있다”면서 “입찰에 나서기 전 주주를 비롯한 이해 관계자들부터 설득해야 한다”고 말했다.

한전은 오는 17일까지 입찰을 받아 최고가를 써낸 개인이나 기업(또는 컨소시엄)을 18일 선정, 발표할 예정이다.

박수진 기자 psj@hankyung.com