[2014년 달라지는 부동산 제도] 만 19세부터 주택청약…세종시 등 특별공급 전매제한 3년…200가구 이상 분할 분양

부동산시장은 제도에 민감하게 반응한다. 건설사가 공동주택(아파트)을 짓는 절차부터 실수요자가 내집을 마련하는 청약단계까지 모든 절차가 법과 제도로 규정돼 있어서다. 규제가 많다보니 관련 제도가 변경되면 시장의 흐름 자체가 바뀌기도 한다. 부동산 전문가들은 실수요자나 투자자 모두 향후 바뀔 예정인 제도를 꼼꼼히 챙겨야 투자 위험을 줄일 수 있다고 조언한다.

부동산 업계에 따르면 내년부터 만 19세도 주택청약이 가능해진다. 현행 주택청약제도는 청약가능 연령을 만 20세 이상으로 규정하고 있다. 하지만 민법 개정으로 부모 동의 없이 부동산 계약이 가능한 성년 기준이 19세로 하향 조정됨에 따라 주택 청약 연령 기준도 함께 바뀌었다.

세종시와 혁신도시 등 지방이전 공공기관 종사자 특별공급분의 전매제한은 현행 계약 체결 후 1년에서 3년으로 강화된다. 이전기관 종사자용 특별공급 비율도 현행 70%에서 50%로 축소된다. 특별공급 주택에 대한 다운계약(실거래가보다 낮춰 계약서를 쓰는 것) 등 실거래 신고의무 위반 조사도 강화된다.

일부 이전 공공기관 근무자들이 지난해부터 전체 공급 주택의 70%에 달하는 특별공급 물량에 청약해 손쉽게 새집을 분양받아 전매제한이 풀리는 1년 뒤부터 웃돈(프리미엄)을 받고 집을 되파는 ‘부동산 투기’에 나섰다는 지적이 국정감사 등을 통해서 나오자 정부가 관련 규정을 강화한 것이다.

공공임대주택의 임차인 보호를 위한 법안도 마련된다. 현행법상 국민주택기금 융자금 미상환 임대주택의 경우 경매시 별도의 임차인 보증금 보호 규정이 없다. 이 때문에 임차인은 해당 법원의 배당금액 외에는 임대보증금을 보전받을 수 없다는 지적이 적지 않았다. 이 같은 문제점을 개선하기 위해 보금자리주택건설 등에 관한 특별법이 개정됐다. 이에 따라 임대주택 낙찰자가 국민주택기금 등의 지원을 받은 경우 지원금 범위에서 주택 수리비 등을 제외한 남은 금액을 임차인 임대보증금 보전비용으로 사용할 수 있게 된다.

주택경기 위축에 탄력적으로 대응할 수 있도록 건설사의 주택 분할 신규분양 요건이 완화된다. 지금까지는 400가구 이상 주택단지만 분할 모집이 가능했으나 앞으로는 이 기준이 200가구 이상으로 완화된다. 분할 분양시 회당 최소 모집 가구도 300가구에서 50가구로 줄었다.

최근 관심이 늘어나고 있는 부동산 경매시장도 새해부터 달라지는 규정들이 있다. 경매절차를 신속하게 하기 위해 최저매각가격이 하향 조정된다. 내년부터는 최초감정평가액을 감안해 결정한 ‘매각기준가격’에서 20%를 차감한 금액이 최저매각가격이 된다.

살고 있는 집이 경매로 넘어갈 경우 보증금 일부를 최우선 변제받을 수 있는 소액임차인의 범위도 내년부터 서울이 7500만원에서 9500만원으로 상향 조정된다. 수도권 과밀억제권역은 6500만원→8000만원, 광역시 등은 5500만원→6000만원, 그 밖의 지역은 4000만원→4500만원으로 확대된다.

김보형 기자 kph21c@hankyung.com