정부가 생애 최초 주택 구입자를 대상으로 새로운 개념의 주택담보대출(생애 최초 내집마련 모기지) 상품을 오는 10월부터 내놓는다. 연 1%대의 초저금리로 자금을 지원하는 대신 이 상품으로 대출을 받아 집을 산 주택 구입자는 나중에 집을 팔거나 만기가 돌아왔을 때 국민주택기금과 시세 차익 또는 손실을 공유하게 된다.

국내에서는 처음 도입하는 대출방식이지만 영국은 1990년대 후반 집값 급등에 따른 주거불안을 잠재우기 위해 비슷한 제도를 시행해 큰 효과를 봤다. 전문가들은 “금리가 매우 낮아 많은 관심을 받을 것”이라며 “하지만 올해는 시범사업으로 3000가구만 혜택을 받을 수 있어 ‘전세입자 매매시장 유도’ 효과는 크지 않을 것”으로 내다봤다.

[8·28 전월세 대책] 전세살던 李대리, 모기지로 집사면 주거비 年 616만원→447만원

○집값 떨어지면 정부도 함께 부담

생애 최초 내집 마련 모기지는 수익공유형과 손익공유형, 두 가지 방식으로 나온다. 수익공유형 모기지는 주택기금에서 집값의 최대 70%까지(최대 2억원) 연 1.5%의 금리로 최장 20년간 대출해 주는 상품이다. 저금리로 대출을 해주지만 주택을 매각하거나 만기가 됐을 때 매각차익(평가차익)이 발생하면 이를 대출액 비율만큼 주택기금과 공유해야 한다. 단 서민 지원 상품인 것을 감안해 매각차익(평가차익)이 아무리 많이 나더라도 주택기금의 최대 수익은 연이율 5% 수준 이내로 제한할 예정이다.

손익공유형 모기지는 주택기금이 집값의 최대 40%까지(최대 2억원) 연 1~2%의 금리로 최장 20년간 대출해 주는 상품이다. 주택 구입자와 기금이 매각차익뿐만 아니라 손실까지도 나누는 게 특징이다. 예를 들어 주택 매입가격이 2억원이고 손익공유형 모기지로 8000만원을 빌렸다고 가정할 때 기금의 지분율은 40%인 셈이다. 나중에 이 집의 가격이 떨어져 1억5000만원에 팔았다고 치면 5000만원의 손실이 발생한 것인데, 이때 기금 책임 손실분은 40%인 2000만원이다. 따라서 주택 구입자는 기금으로부터 빌린 8000만원 가운데 2000만원은 제하고 6000만원만 상환하면 된다.

○전·월세보다 주거비용 낮아

생애 최초 내집마련 모기지(수익·손익공유형)를 통해 시세 2억5000만원짜리 아파트를 구입한다면 연간 주거비용은 얼마나 될까. 이 이파트는 시세를 감안하면 전셋값은 1억7000만원 수준이고, 월세로는 보증금 3000만원에 매달 70만원 정도를 내야 한다. 이 집을 살지, 전세나 월세로 들어갈지 망설이고 있는 A씨가 현재 갖고 있는 돈은 8000만원이라고 가정해 보자.

A씨가 만약 전세로 들어간다면 그는 자기 자금 8000만원에 모자라는 돈 9000만원은 전세 대출을 받아야 한다. 자기 자금 8000만원에 대한 은행 연이자(2.64% 가정)와 전세 대출금 9000만원에 대한 금리(연 4.5% 가정)를 감안할 때 연 주거비용은 616만원 수준이 된다.

하지만 A씨가 수익공유형 모기지 상품을 이용한다면 집값의 70%인 1억7500만원까지는 연 1.5%의 초저금리로 돈을 빌릴 수 있다. 여기에 자기 자금 7500만원만 투입하고, 나머지 500만원은 은행 통장에 넣어 수익을 낼 수 있다. 이 경우 연 주거비용을 계산하면 447만원이 된다.

결국 A씨는 전세로 사는 것보다 수익공유형 모기지를 이용해 집을 사는 게 연간 169만원(616만원-447만원) 정도 이득이라는 계산이 나온다. 이 같은 방식으로 월세로 살 때의 연 주거비용은 787만원 수준이고, 일반 모기지 상품(대출금리 4.3% 기준)을 이용해 집을 사면 942만원이 매년 주거비용으로 나가게 된다.

손익공유형 모기지는 집값의 최대 40%까지만 돈을 빌릴 수 있기 때문에 수익공유형 모기지보다는 연 주거비용이 커져 662만원 수준이 된다. 하지만 월세 주거비용(787만원)보다는 크게 낮을 뿐만 아니라 집값이 상승할 경우 시세 차익 등을 얻을 수도 있다. 집값이 떨어져도 손실을 정부(기금)와 함께 나누기 때문에 부담이 적은 장점도 있다.

안정락 기자 jran@hankyung.com