"오피스텔 완공 후 4년 동안 전.월세를 주거나 팔 수도 없다니 말도 안됩니다. 이럴 줄 알았다면 오피스텔 분양을 받았겠습니까. "(송도국제도시 A오피스텔 분양권 소유자)

토지거래허가구역 내 신규 택지개발지구에서 공급된 오피스텔은 등기 후 4년 동안 매매 또는 임대가 금지된 것으로 밝혀져 파장이 예상된다. 오피스텔은 대표적인 수익형 부동산으로 임대수입을 주목적으로 하기 때문에 전.월세를 놓을 수 없다면 투자 매력이 크게 떨어진다.

◆임대시 강제이행금 내야

국토해양부 관계자는 20일 "송도국제도시 청라지구 광교신도시 등에서 분양된 오피스텔은 완공 후 소유권을 이전할 때 토지거래허가를 받아야 한다"며 "거래허가를 얻으면서 명시한 이용목적에 따라 4년간 의무적으로 사용해야 한다"고 말했다.

국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 118조에 따르면 상업지역의 경우 200㎡ 이하는 거래허가를 받지 않아도 되지만 오피스텔 신규 분양 시에는 모두 허가를 요구하고 있다. 부동산 개발업체가 큰 땅을 산 뒤에 200㎡ 이하로 잘게 쪼개서 토지를 팔아버리는 것을 막기 위한 조치가 오피스텔을 분양받은 사람들에게 피해를 주는 셈이다.

토지거래허가를 받기 위해서는 자금계획서를 내면서 이용계획도 밝혀야 한다. 오피스텔은 기본적으로 사무용 시설이라 사업용으로 이용계획을 써내야 한다. 게다가 임대목적이라고 하면 허가가 떨어지지 않는다. 더 큰 문제는 허가요건에 따라 4년간 의무적으로 자신이 직접 이용해야 한다는 것이다. 이 기간에는 임대가 불가능하고 특수한 경우를 제외하면 매각도 금지된다.



만약 임의로 전.월세를 놓았다면 매매가의 7%에 해당하는 이행 강제금을 해마다 내야 한다. 임대수익이 고스란히 날아간다는 얘기다. 허가 없이 토지거래계약을 맺었다면 2년 이하 징역 또는 계약 체결 당시 토지가격의 30%에 상당하는 벌금이 부과된다.

◆전국 1만실 이상 해당

현재 토지거래허가지역은 국토의 19%다. 송도와 청라 등 인천경제자유구역은 물론 광교신도시와 행정중심복합도시 기업도시 혁신도시 등에서 공급되는 오피스텔은 대부분 토지거래허가 대상이다.

송도에서 인기리에 분양된 대우월드마크,포스코 커낼워크.센트로드.더샵퍼스트월드 등도 포함된다.

부동산정보업체인 부동산114에 따르면 토지거래가 필요한 오피스텔은 송도와 청라지구에서만 4000실 정도며 전국적으로는 1만실이 넘을 것으로 추산된다. 국토계획법이 개정되지 않으면 토지거래허가를 받아야 하는 오피스텔은 지속적으로 증가할 수밖에 없다.

부동산 중개업계에서는 오피스텔에 토지거래허가 의무가 부여될 경우 인기가 시들해질 것으로 우려했다. 자신이 직접 오피스텔에 살아야 한다면 수요 감소가 불가피한 탓이다. 오피스텔은 그동안 임대수익이 짭짤하고 분양권 전매도 가능해 큰 인기를 끌어왔다. 송도에서 코오롱건설이 지난해 공급한 '더 프라우'는 풍부한 개발호재와 맞물려 오피스텔 평균 청약경쟁률이 역대 최고치인 4855대 1을 기록했으며 청약 증거금만 5조3000억원에 이르기도 했다. 하지만 송도에 들어가서 직접 살아야 한다는 사실을 알았더라면 높은 관심을 끌기는 어려웠을 것이다.

송도에서 영업 중인 A공인 관계자는 "거래허가를 받아야 한다는 것은 처음 듣는 얘기지만 만약 허가가 필요한 것이 사실이어서 재산권이 제한된다면 분양권 가격 폭락은 불보듯 뻔하다"고 말했다.

◆법령 개정이 관건

국토연구원 관계자는 "신규 개발 사업을 할 때 투기를 방지하기 위해 만든 토지거래허가제도가 잘못 운영되고 있다"고 말했다. 스피드뱅크 박원갑 소장도 "4년 동안 직접 살아야 한다면 오피스텔은 주택보다 더 심한 규제를 받게 된다"며 "수익형 부동산에 이런 규제를 적용하는 것은 납득하기 어렵다"고 말했다.

국토부 관계자는 "현행법으로는 임대 및 매매가 불가능하다"며 "법령 개정 여부를 검토해 보겠다"고 말했다.

박종서 기자 cosmos@hankyung.com