-메트로컨설팅(주) 대표이사
-한양대대학원 부동산법제 석사
-전)광운대 경영대학원 강의교수
-스피드뱅크 투자자문센터장
-한국경제 상담위원 · 매일경제 자문위원
-온비드·매일경제 부동산 칼럼니스트
-현)한국공인중개사협회 전임교수
-저서 ‘3000만원으로 시작하는 부동산 투자 101가지’ 등
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하자 경매 물건도 잘 잡으면 알짜
경매 함정 잘 찾으면 ‘독’보다 ‘약’ 실수요자들이 경매에 관심이 부쩍 늘면서 수익을 내기는 점점 어려워지고 있는 현실이다. 수익 내기가 점차 어려워지면서 경매 투자자들이 철저한 사전 준비와 전략을 통해 경매 특수물건에 관심을 갖는 경우가 늘어났다. 특수물건은 통상 초보자가 입찰하기를 꺼리는 위험한 물건이다. 자칫 안전한 물건으로 잘못 판단해 낙찰 받았다가 복잡한 법정 분쟁에 휘말리거나 실제 권리자에게 불측의 돈을 물어줘야 하는 일이 생겨 경매투자의 금기사항에 속한다. 그러나 요즘처럼 경매 대중화 시대에는 이런 흠집 있는 경매물건이 오히려 ‘독’보다 ‘약’이 되는 사례도 의외로 많기 때문에 특수물건을 어떻게 값싸게 공략할지를 꼼꼼히 분석하고 입찰하는 사례도 늘고 있다. 대부분의 경매 투자자들이 생각하는 경매의 특수물건은 ‘위험 물건’의 상징으로 여긴다. 그러다보니 흠집 있는 특수물건은 지레 입찰을 포기해 일부 고수 입찰자들에게 헐값에 팔려나간다. 아무도 찾지 않는 블루오션이 ‘특수물건’인 셈이다. 다만 입소문에 이끌려 노하우가 부족한 초보자들이 잘못 판단해 낙찰 받으면 최악의 경우 소유권을 상실하거나 낙찰대금 반환도 곤란해질 수 있어 치밀하게 준비한 후에 특수물건 공략에 나서야 한다. 공유지분이란 하나의 부동산을 2인 이상의 사람들이 공동으로 소유한 부동산을 말하는데 그 중에 한 사람 소유 혹은 여러 사람의 지분에 대해 경매에 부쳐진 것을 말한다. 경매에 부쳐진 지분 물건은 매각물건 표시란에 토지 및 건물 ‘지분매각’이라 표기되며 전체 면적과 함께 지분권자의 지분(예:1/3 매각)이 표시된다.
2012-07-16 09:09 -
공매 · NPL 투자에 관심 가져라
불황기 부동산 투자 대안 상품 투자심리가 얼어붙은 시기에 경매시장에서 충분한 차익을 남기며 급매물 시세보다 현저하게 값싼 부동산을 매입하려면 경매 투자자들의 투자행태에 관심을 갖고 비슷한 물건이 낙찰된 사례가 있는지 참고해야 한다. 경매 물량이 급증할 때는 자신이 정한 수익률을 무너뜨리지 않고 느긋하게 기다리며 입찰에 나서야 한다. 특정 물건에 매달려 조급하게 낙찰가를 올리지 말고 유사한 다른 조건의 물건을 찾아내는 것이 필요하다. 경기 전망이 어두울 때 유입되는 물량이 지속적으로 확대되는 매물이 부실채권(NPL)과 공매물건이다. 경기 좋을 때 과다 집행됐던 대출, 체납처분에 의해 부실화된 부동산 매물들이 증가하는 탓이다. 두 가지 거래방식은 모두 경매와 관련이 있거나 매각 방식이 유사하기 때문에 새롭게 투자법을 익히지 않고도 투자에 나설 수 있다. 부실채권은 경매 전에 나오는 자산운용사 매물이고 공매는 캠코의 온비드에서 전자매각시스템으로 매각하는 부동산이다. 부실채권이란 금융기관이 채무자에게 돈을 빌려주면서 부동산 등을 담보로 잡고 근저당권을 설정해 놓은 채권이다. 이 근저당권을 채권금액보다 할인해 수익이 예상되는 금액으로 사들여 배당을 받거나 직접 경매과정에서 낙찰 받는 방법이다. 경매 전에 개인도 부실채권을 매입해 낙찰 과정을 밟기 때문에 경매 낙찰가보다 훨씬 저렴한 가격에 낙찰 받는다. 자산유동화회사 홈페이지나 경매 사이트 매각정보를 통해서 저렴하게 채권을 매입할 수 있다. 경매시장에 몰렸던 투자자들이 대안으로 눈여겨보는 곳이 공매시장이다. 한국자산관리공사에서 매각하는 압류재
2012-07-13 13:14 -
급매, 경매보다 싸게 잡는 요령
발 빠른 ‘매물’ 정보가 생명 부동산시장이 혼란기에 접어든 느낌이다. 무주택자들은 터무니없이 오른 집값에 한숨을 내쉬면서도 혹시 집값이 더 내려가지 않을까 관망세로 돌아서고, 부동산을 팔아야 하는 다주택자나 투자 목적으로 사뒀던 부동산을 빨리 처분해야 하는 매도자는 혹시 시장이 더 냉각되면 사는 사람이 없지 않을까 고민하는 한마디로 ‘이럴 수도 저럴 수도 없는’ 혼전을 거듭하는 시기이다. 그러나 시장을 잘 들여다보면 사실 요즘 같은 시장 혼란기일 때 오히려 부동산을 싸게 살 수 있는 최적기이다. 부동산은 투자환경이 변화하고 시간이 조급할수록 가격은 떨어지기 마련이다. 즉 부동산값이 오를 때는 매도자 우위의 시장이었다가 정부정책이나 기대심리 하락, 시장의 위축가능성 조짐 등으로 인해 시장은 매수자 시장으로 돌변하기 마련이다. 그래서 부동산투자를 심리전이라고 하는 이유가 여기에 있다. 집값이 떨어질 것이란 심리가 시장을 지배할 때 부동산을 매각하려는 매도자들의 움직임이 발 빨라질 가능성이 농후하다. 부동산시장 거래 침체기를 맞이한 만큼 내 집 마련 실수요자라면 지금부터 주택을 값싸게 사는 준비를 해야 할 때다. 부동산 거래시장은 시간이 흐를수록 부동산 값이 하향 안정세로 접어들면서 실수요자들은 부동산값의 지속적인 하락을 기대하며 시장을 꾸준히 관망하고 있다. 부동산 값이 더 떨어질 것이란 기대심리가 팽배한 상황이다. 때문에 부동산값이 추가적으로 약세를 보일 가능성이 높아 앞으로 급매물 출현이 눈에 띄게 늘어날 전망이다. 분명 주택의 공급물량이 늘고 주택 수요자들의 기대심리가 꺾이면 값싸게 내 집을
2012-07-12 10:04 -
소형 빌라 낙찰 받아 임대하기
수도권에 ‘소형’ 매물 풍부 동두천에서 식당업을 하는 김○○(56)씨는 월세 5000만 원짜리 다세대를 경매로 사서 주택 임대업을 시작했다. 김 씨는 주택임대업을 위해 올해 초 다세대주택 경매에 참가했다. 경기 동두천시 생연동 소재 방 3개, 거실, 주방, 욕실 등으로 이루어진 50㎡(20평형)의 D빌라를 낙찰 받았다. 4층 중 1층인 이 다세대주택은 감정가가 9200만 원이었으나 매수인을 찾지 못하고 계속 3회 유찰했다가 김 씨가 단독입찰로 5111만원에 낙찰 받았다. 주변 매매시세는 8000∼8500만원으로 거래 시세의 3000만 원 이상 저렴한 가격에 낙찰 받은 셈이다. 지은 지는 91년 5월로 다소 오래됐지만 건물 상태가 양호한데다 지하철 1호선 보산역에서 걸어서 7분 남짓한 곳에 위치해 역세권 매물에 속해 있고 주변에 소형 매물이 귀해 주택 임대사업용으로 활용하기에 쉬울 것이라는 판단이 적중했다. 각종 세금, 이사비, 도배 등으로 300만원이 들었고 3개월의 명도절차를 거친 후 곧바로 세입자를 구할 수 있었다. 임대료는 보증금 1000만원에 월세 50만원. 인근 시내에서 소매점을 운영하는 젊은 부부가 월세방으로 임차했다. 대체로 수도권의 중소형 빌라는 일반 투자가들이 돈을 들여 투자하기 꺼리는 종목이다. 재개발 뉴타운 지역 내 있는 소형 주택은 개발호재를 바라보고 투자하지만 일반 매매는 특별히 선호하지 않는 편이다. 환금성이 떨어지는데다 임차인 구하기가 어렵다는 선입관을 갖고 있기 때문이다. 그러나 입지여건과 교통여건에 따라 수익성 높은 부동산으로 만든 사례가 많아 전문가의 도움을 얻으면 임대수익용으로 안성맞춤이다. 게다가 시세보다 훨씬 저렴하게 낙찰 받을
2012-07-09 09:30 -
최근 건설 이슈 관련 질문 답변
MB 정부 들어서서 부동산 시장이 침체될 뿐 아니라 건설 관련 업종들이 어려움에 처해 있다. 어떤 메카니즘 상 문제가 있을까. 건설사 CEO 출신인 이명박 대통령의 건설 정책을 평가한다면 어떻게 평가할 수 있을까. 건설업자와 다주택자를 위한 편향적인 정책을 이어가다보니 서민이나 약자에 대한 배려가 미흡했다. 토건 카르텔에 의해 건설정책의 공공성이 약화되는 결과를 낳았다. 주로 토건 경제구조나 강남 부자와 소유자 중심의 주택정책을 바꾸거나 개선할 기회를 놓친 것이 MB정부가 실책한 건설 부동산정책으로 꼽을 수 있다. 송도~오이도를 잇는 수인선이 개통됐다. 주변 부동산 시장에는 어떤 영향을 줄까? 오이도~송도 구간의 수인선복선 전철이 개통돼 원인재역에서 인천지하철 1호선과 환승이 가능해진다. 특히 시흥시, 송도국제도시, 논현2택지, 남동산업단지 주변지역의 접근성이 좋아져 이로 인한 인구유입으로 부동산거래의 활성화를 기대된다. 송도의 양호한 주거환경과 학군 프리미엄을 누리려고 인천 구도심 거주자의 진입수요가 꾸준히 이어가면서 향후 미분양과 주택 매매도 증가세를 보일 전망이다. 현재 수인선 개통이 임박하면서 빌라와 다세대주택을 중심으로 매수 문의가 늘고 있다. 눈에 띌 정도는 아니지만 인천과 시흥 쪽 공단 등지로 출퇴근하는 사람을 중심으로 소형아파트와 다세대·연립 거래 수요가 늘고 있는 추세이다. 지난해 10월 여의도 IFC 오피스1이 입주를 시작했다. 올해 오피스 2. 3이 줄줄이 오픈할 예정이라 공실 우려도 커지고 있다. 서울 도심, 강남과 비교했을 때 여의도 오피스 시장의 향후 전망은? 지금까지 여의도권 오피스
2012-07-06 12:17
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수익형 경매 싸게 낙찰 받는 법
낙찰가 낮은 근린상가 노릴 만 주거용 부동산 낙찰과 달리 임대 수익형 물건은 실제 경매로 낙찰 받을 경우 얼마나 저렴하게 살 수 있나? 수익형 경매 부동산의 낙찰가율은 주택 보다 대체로 낮기 때문에 평균 70~80% 수준에 낙찰되는 게 통례이다. 특히 아파트 상가와 근린상가, 오피스 등 상업용 부동산의 낙찰가율이 현저하게 낮고 경매에 부쳐지는 물량이 꾸준히 늘고 있다. 경매에 부쳐지는 상가는 한 달이면 3000~4000건 쏟아진다. 낙찰가율이 통상 50% 초반대여서 매매가 대비 30~40% 싼값에 낙찰 받는다. 감정가 1억 미만의 소액투자용 상가 경매물건은 여전히 낙찰가율이 낮고 입찰 경쟁률도 3대 1로 낮은 편이다. 소형 다세대는 낙찰가율과 경쟁률이 완만한 하락세이다. 5월말 서울 낙찰가율이 77%로 올 초 5% 정도 하락한 상태이다. 경쟁률은 3대 1 수준이며 매달 전국적으로 3000여건이 입찰에 부쳐진다. 오피스텔 경매는 한 달이면 전국에서 500~600건이 입찰된다. 서울 수도권은 300건 입찰되고 낙찰가율은 80%를 상회한다. 서울 90%, 수도권 85~90%, 지방 광역시는 80%의 낙찰가율을 보인다. 오피스텔은 인기가 많은 만큼 낙찰가율와 입찰 경쟁률이 높다. 소액 수익형 경매에 관심이 있다면 경매 상가에 관심을 기울이는 게 유리하다. 특히 안전한 임대소득을 기대할 수 있는 단지 내 상가와 근린상가는 경매 낙찰가율이 50~60%대이고 경쟁률이 낮아 값싸게 낙찰 받아 세를 줄 경우 연 8~10%대의 임대수익을 올릴 수 있다. 아파트 상가와 근린상가 등 경매에 부쳐지는 물량이 지속적으로 늘고 있는 추세이므로 입찰 전 매물비교 분석에 치중하고 최소 5개 이상 상가를 검토해 물건을 선정해야 한다. 아무
2012-07-02 09:00 -
경매 저가 낙찰 받는 비법은?
최근 낙찰사례를 참고하라 거래가격보다 값싸게 낙찰 받는 것이 중요한 경매시장에서 사실 경매를 통한 시세차익은 크지 않다. 반값 정도의 차익을 거둔다는 얘기는 사실 헛소문이다. 낙찰 통계로 봐서는 거의 20% 정도 저렴하게 낙찰 받는 게 일반적이다. 요즘처럼 부동산 가격 하락기에는 감정가 대비 20% 저렴하다고 해도 큰 시세차익이라고 볼 수 없다. 왜냐하면 부동산 거래현장에서는 경매 직전 매물과 급급매, 대물변제 매물과 보금자리 아파트 등 시세보다 현저하게 저렴한 매물들이 곳곳에 출현하기 때문이다. 낙찰가를 기준해 감정가 기준 최소 70%선에서 낙찰 받아야 취득·등록세, 낙찰 후 제세금과 이사비 등 추가 비용을 감안했을 때 남는 장사가 된다. 최근 경매에 부쳐지는 물건 대부분은 감정가가 시세보다 높게 잡힌 경우가 많다. 따라서 경매물건을 고를 때는 기존의 낙찰 통계에 의존해 기준 가격으로 낙찰 받는 것보다 최근 감정가의 70%선에서 저가에 낙찰 받는 방법을 강구하는 것이 불황기 경매투자 전략이다. 값싸게 낙찰 받기 위해서는 최근 낙찰사례를 역추적하는 것이 중요하다. 관심지역 내 투자 예정 종목의 실제 낙찰 사례는 경매 예정물건의 시세파악은 물론 낙찰가를 정해야 할 때 반드시 체크해야할 필수 항목이다. 특히 입찰장 분위기에 따라 낙찰가 변동이 심한 아파트, 오피스텔과 달리 상가, 토지, 근린주택의 경우 경매 낙찰 후 시세차익과 임대수익, 부동산 활용상황을 참고할 수 있어 낙찰사례 분석은 매우 중요하다. 낙찰 사례 표본은 투자 가능지역과 가까운 곳에 위치한 사례를 검증하는 게 좋다. 투자예상지역과 인접해 있는 부동산이라야 검증
2012-06-28 10:00 -
임대수익 높은 알짜 경매 물건은?
20% 저가 매입해 안정적 임대수익 주택시장이 장기 침체하면서 임대수익 목적의 수익형 부동산을 찾아 저가매수하려는 투자자들이 경매 투자에 관심을 쏟고 있다. 주로 오피스텔, 상가와 원룸 및 다가구 등 소형 임대용 주택에 투자해 고정 임대수익을 노리려는 실수요자들이 꾸준히 늘고 있다. 서울·수도권에 입지 좋은 오피스텔, 상가와 소형 임대주택 등을 경매로 장만하면 시세 대비 20~30% 저렴하게 낙찰 받을 수 있고, 값싸게 매입해 주변 시세보다 저렴하게 세를 줄 경우 임차인을 구하기 쉬워 불황기 안정적인 임대수익을 얻을 수 있다. 경매에 부쳐지는 수익형 부동산은 주로 소형 다세대와 다가구주택, 상가주택 등이며 주택 경기가 침체기를 맞았지만 소형 주택 전세난이 심화되면서 값싸게 낙찰 받아 월세를 받아 임대사업을 하려는 실수요자들이 주로 경매시장에 많이 참여한다. 주택보다 더 임대수익은 높은 경매 상품으로 근린 상가와 오피스텔, 공장, 주유소 등 테마형 부동산 경매물건에 입찰하려는 수요자들도 늘고 있다. 이는 남들이 잘 알지 못하는 생소한 곳에 임대수익이 숨어있다며 경매 틈새상품을 공략하고 있다. 임대수익을 바라보고 경매 물건에 투자할 때는 주의할 점도 많다. 우선 감정가에 기준해 경매물건 유찰 횟수를 따지기보다 임대수익에 맞춰 낙찰가를 정해야 한다. 주변 상가나 임대주택의 임대수익을 기준해야 한다. 반드시 유사한 임대 수익 물건의 사례를 살핀 후 수익을 예측해야 한다. 경매에 부쳐진 상업·업무용 부동산 경우 싸게 낙찰 받지만 수익성이 없는 물건도 수두룩하다. 저가에 낙찰 받았지만 임대를 주지 못해 몇 년 째 공실이거나 다시
2012-06-25 23:20 -
불황에 강한 부동산 고르려면
프리미엄(?) 붙는 매물 골라라 최근 부동산시장 곳곳에서 거품붕괴 현상이 나타나고 있다. 강남 등 인기지역 대형 주택 값이 연일 하락하는데다 사겠다는 사람을 도통 만날 수 없으니 팔지도 못하고 곤궁에 처해있는 주택 보유자들이 넘쳐나고 있다. 주택 뿐 아니라 수도권 곳곳에 농지와 개발 사업용 토지, 전원용 토지의 경우 시세대비 10~20% 값싸게 내놓아도 사겠다는 사람 없이 방치돼 있다. 이 같은 전언이 과장이 아님을 보여주는 증거들은 중개사사무소를 찾다보면 속속 사실임이 확인된다. 현지 중개사사무소는 거의 개점휴업 상태이다. 실수요자들의 문의만 종종 있을 뿐 거의 급급매물 현황만 살피는 고객들만이 중개업소를 찾는다. 시장이 어둡다보니 오래 기다리더라도 자금사정에 맞는 값싼 매물만 고르려는 실속 투자자들만 넘치는 시장으로 바뀌고 있는 상황이다. 장기불황이 예상되는 부동산시장에서 나름대로 실수요 차원에서 부동산에 투자할 때는 전략이 필요한 시점이다. 불황에 강하고 수요가 넉넉한 부동산을 고르는 것이 최선의 투자책이다. 앞으로 부동산 시장은 당분간 침체장의 터널에서 빠져나오지 못할 것으로 보인다. 좀 더 긴 안목으로 부동산시장을 봐야 한다. 누누이 강조하지만 앞으로는 소형이 강세인 시대다. 대형은 아파트든 상가든 인기가 바닥이다. 소형에 비해 가격 추락속도가 빠른 데다 웬만한 조건으로는 수요자가 거들떠보지도 않아 최소 억 단위를 낮춰야 겨우 매매된다. 서울 강남, 목동, 분당 등 투자수요가 집중적으로 유입된 지역은 대형 매물이 쌓여 전혀 거래가 이뤄지지 않는다. 하지만 중대형 수요가 빠르게 늘고 신흥 자산가들의
2012-06-25 09:00 -
경쟁을 피해 값싸게 낙찰 받기
경매 감정가부터 잘 살펴라 부동산 시장이 장기 침체하면 경매물건은 꾸준히 늘어나기 마련이다. 경매에 부쳐지는 부동산이 늘어나는 만큼 수요자들의 선택 폭이 넓어지고 더 값싸게 낙찰 받으려는 투자자들의 발길이 경매시장으로 잦아든다. 불과 몇 개월 전까지만 해도 경매 낙찰가율은 80% 안팎이었다. 1~2회 유찰 후 1회 유찰 최저가 선에서 낙찰되던 것이 올해 들어 인기지역 중대형 아파트 낙찰가율이 70%선까지 떨어지며 낙찰가율이 점점 하락하는 양상을 보이고 있다. 경매투자에서 중요한 것은 경험이다. 초보자가 간접경험을 쌓고 저가 낙찰을 위해서는 최근의 낙찰통계를 체크해야 한다. 낙찰가율과 입찰경쟁률, 낙찰률은 경매시장의 3대 지표이다. 관심을 갖고 입찰하려는 지역 내 최근 낙찰 통계를 분석해보면 낙찰금액 수준을 알아낼 수 있다. 최근 낙찰되는 금액과 입찰자들의 동향을 쉽게 파악할 수 있다. 특히 낙찰가율은 투자 예상지역과 물건에 다른 입찰자들이 얼마나 몰리는 지를 나타내는 참고 기준선이다. 투자 예상지역 내 유사 매물의 낙찰 통계에 근거해 고가에 낙찰되거나 한 물건에 10명 이상이 입찰경쟁을 벌인다면 경매 투자에 나서도 별로 남는 장사가 아닐 가능성이 크다. 과열 경쟁으로 낙찰가율은 일반 급매물 거래가격과 엇비슷하다. 그러나 2~3회 유찰이 잦거나 단독입찰, 70% 선의 낙찰가율을 보인다면 가격의 거품이 빠지고 있다는 증거이다. 이때부터 ‘되면 좋고 안 되면 말고’식으로 꾸준하게 입찰하면 된다. 낙찰 통계는 대법원 경매정보와 온비드, 경매정보 사이트 등에 종목과 기간별로 표기된다. 집값 하락기의 경매 감정가는 신뢰도가 떨어
2012-06-21 10:00
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서울 아파트 경매 투자전략
요즘 부동산 시장이 침체 되다보니까, 급매물과 경매물건이 쏟아져 나오고 있는데... 먼저 급매와 경매는 어떤 차이가 있나? 급매와 경매의 공통점은 시세보다 싸게 살 수 있다는 점이다. 일반적으로 시중에서 거래되는 금액대보다 급매는 5~10% 싸게 살 수 있고, 경매는 10∼30%에서 많게는 절반 값까지 싸게 살 수 있는 것이 특징이다. 급매는 매도자의 급한 사정으로 신속하게 팔아야 하는 경우 최고 10% 정도까지 싸게 살 수 있다. 요즘처럼 거래 마비 가격, 하락 이중고를 겪는 시기에는 최대 20% 저렴한 급매물 아파트도 종종 발생한다. 하지만 경매는 최대 반값까지 싸게 사는 대표적인 수단이다. 경매는 법원에서 강제로 매각하는 부동산이다. 1회 유찰 후 20~30% 가격이 낮아(저감율)지기 때문에 2회 유찰할 경우 감정가 대비 64%까지 떨어져 유찰이 잦을수록 값싸게 부동산을 장만해 부동산시장의 ‘도매상품(떨이상품)’이라고 한다. 통상 급매보다 경매 부동산이 시세보다 현저하게 싸게 살 수 있는 방법이다. 내 집 마련을 하려는 실수요자나 투자자 입장에서는 경매는 좋은 기회인데, 요즘 서울의 아파트 경매물량 현황은 어떤가? 부동산 거래 침체로 이자를 감당하지 못해 경매 물량이 늘고 있다. 서울에서 입찰에 부쳐지는 아파트는 매달 평균 900~1000여건에 달한다. 지난해와 비교해 평균 10% 이상 증가했다. 서울에서 매월 입찰에 부쳐지는 전체 경매물건 2600여건 중 아파트 매물이 1/3에 달할 정도로 물량은 풍부한 편이다. 서울의 아파트 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)은 75~80% 수준이다. 반드시 1~2회 유찰과정을 거쳐 낙찰되기 때문에 감정가가 저렴한 경우 30% 정도 저렴하게 낙찰 받
2012-06-15 15:52 -
송도 집값 앞으로 어떻게 될까?
송도국제도시 부동산시장의 어제와 오늘은? 2003년 경제자유구역으로 지정된 송도는 인천 연수구 송도동 일대 53 ㎢ 부지에 총사업비 10조원을 투입, 인구 25만 명이 거주하는 도시로 계획됐다. 외국기업·대학을 유치하고 의료 단지를 조성하는 등 시민과 부동산투자자들로부터 관심을 한 몸에 받았다. 2005년에 '송도신도시개발유한회사'를 설립했다. 여기에 중앙공원, 컨벤션센터, 국제학교, 병원 등 공공인프라 구축계획이 발표되면서 본격적으로 부동산 '투자 붐'이 일기 시작했다. 당시 인천도시개발공사가 분양한 '웰카운티2차' 아파트는 11대1의 경쟁률로 다. 코오롱건설이 분양한 '송도 더프라우' 오피스텔의 경우 최고 5000대1이란 사상 초유의 경쟁률을 기록하고 1억 원 가까운 웃돈이 붙기도 했다. 하지만 글로벌 경기 불황으로 외자유치가 늦춰지며 개발이 늦춰지기 시작했다. 분양권 값이 6억 원까지 형성됐던 '풍림아이원'은 4억이하로 거래되고 송도 더샵 퍼스트월드 역시 지금은 분양가와 비슷하게 거래된다. 송도국제도시 평균 아파트가격도 매년 하락하고 있다. 2008년 12월 3.3㎡당 1655만원을 기록한 아파트값이 현재는 1309만원으로 떨어졌다. 전셋값은 지난해 이맘때에 비해 5000만 원 정도 올랐지만 매매가는 움직이지 않고 있다. 부동산 투자 붐이 일었던 송도의 집값과 부동산은 어떻게 될까? 아직도 분양가보다 5000만∼1억 원가량 싼 값에 매물이 나오는 송도 부동산시장의 앞으로의 움직임은 어떻게 될까. 송도 집값이 계속 주춤한 가운데 올해 아파트 입주, 분양물량이 동시에 늘면서 공급 과잉 우려가 커지고 있다. 송도 집값은 앞으로 어떻게 될까? 송도의
2012-06-13 22:27 -
경매 통해 내 집 장만하는 요령
경매의 보이지 않는 변수 체크 내 집 마련은 여전히 무주택 '서민들의 꿈'이다. 주택 가격이 떨어지고 미분양 아파트가 늘고 있다고 해도 높은 분양가와 매매가는 여전히 서민에게 부담이 되고 있다. 그러나 내 집 마련하는 방법은 참으로 여러 가지다. 가격이 하락할 때 합법적인 방법으로 내 집을 싸게 장만하는 경매로 눈을 돌려보는 것은 어떨까? 경매의 매력은 싸게 주택을 장만한다는 점이다. 가격이 떨어지고 매매가 이루어지지 않는 침체기에는 경매물량이 쏟아지고 사려는 사람은 적기 때문에 싼 가격에 주택을 고를 수 있다. 물량이 풍부하고 중소형 아파트 매물이 다양하기 때문에 적은 돈을 들여 내 집 장만하기 수월해졌다. 2012년 5월 경기권에서 경매에 부쳐진 부동산 물건은 올 들어 처음으로 1만 건을 넘어섰다. 1월 8653건이던 경매 물건은 3월 9000건대로 올라선 데 이어 5월 1만101건을 기록했다. 이는 지난해 대비해 15% 이상 늘어난 수치다. 월별로 차이는 있지만 다세대와 연립, 단독주택 등도 아파트 물량에 근접하게 물건이 나오는 모습이다. 내 집 마련할 때 가장 기준이 되는 ‘가격’ 메리트가 뛰어난 경매는 대중화의 길에 접어들면서 누구나 할 수 있는 재테크 수단으로 탈바꿈했다. 시세 보다 20% 이상 저렴한 경매 투자에 관심을 갖는 것은 어떨까? ◇ 경매 절차 = 경매 절차는 기간입찰과 기일입찰 있다. 가장 일반적인 경매는 기일입찰로 매수 희망자가 법원에 모여 입찰표를 작성하는 방법이다. 먼저 법원 게시판에서 해당 물건 변경내용을 확인해야 한다. 물론 인터넷으로도 경매 물건을 알 수 있다. 태인이나 굿옥션처럼 유료 경매 사이트를 이용하면 자세한 경매에 부
2012-06-11 17:10 -
임대 쉬운 저가 부동산 노려라
투자 기준은 무조건 ‘수익률’ 부동산정책이 거래 활성화와 경기 부양보다 부동산가격 안정에 초점을 맞추고 있다. 정부와 여야는 규제 완화나 지역 개발 같은 경기 활성화보다는 전·월세 상한제 도입, 공공임대주택 공급 확대를 시행하겠다는 입장이다. 따라서 부동산시장은 큰 정책적 변화 없이 당분간 거래 위축과 가격 하락세가 이어질 전망이다. 시장은 침체의 터널에서 빠져나오기 쉽지 않을 것으로 보인다. 좀 더 장기적 안목으로 부동산시장을 봐야 할 시점이다. 부동산경기 호황기에는 지역에 따른 가격 차별화가 시장가격에 반영된 반면 부동산 종별에 따른 차별화현상은 나눠지지 않은 채 투자자의 성향에 따라 세분되는 경향이 있었다. 투자환경이 달라지고 있다. 향후 부동산시장이 실수요자 위주로 재편되고 가격 안정화가 이어지는 상황에서 입지와 질적 차이에 따라 부동산 가치의 차별화가 세분되어 움직일 전망이다. 입지 경쟁력뿐 아니라 차별화되는 기준, 주변 시세와의 가격 차, 시설 기준도 따져보는 것이 중요하다. 장기적으로 활용가치 높은 부동산은 매월 꼬박꼬박 월세가 나오는 수익형이면서 세놓기 쉬운 덩치 작은 부동산이다. 투자자들이 집값 하락과 더딘 부동산 경기 회복에도 불구하고 부동산 투자를 검토하는 것은 임대수익을 얻으려는 이유다. 임대수입을 통해 가계수입을 늘리고 노후 준비를 위해 매월 고정적으로 월수입이 나오는 부동산을 선호하기 때문이다. 제2의 월급이라는 부동산 임대수익을 통해 노후준비를 희망하는 수요자들이 늘어날 전망이다. 투자금액이 수십억에 달하는 거액 임대용 부동산보다 소액으로 운용하면서 환금성까지
2012-06-07 16:28 -
경매의 비주류 투자처를 찾아라
‘특수권리’ 골라 저가에 매입 모든 투자에는 주류와 비주류 투자방식이 있기 마련이다. 부동산의 주류(主流) 투자는 청약통장을 활용 저가주택 마련과 함께 급매매와 재개발, 분양권 등이 있고 비주류 투자는 경매와 공매, 교환, 대물변제 등 남들이 섣불리 투자하지 않는 투자처로 나뉜다. 실전 고수와 전문가들만 투자에 참여한다는 비주류 투자인 경매에서도 또 다른 ‘샛길’ 투자처가 존재한다. 즉 남들이 투자를 꺼리는 투자수단을 연구하고 공부해 반 값 이하로 싸게 부동산을 사들이는 방법이다. 경매 투자자들 누구나 알고 있는 간단하고 쉬운 권리관계가 있는 물건이라면 조금만 공부하다보면 낙찰 받는 일이 어렵지 않다. 남들보다 가격만 높이 써내면 얼마든지 낙찰 받는다. 이렇듯 겉과 속이 반듯한(?) 경매물건은 입찰자가 많이 몰려드니 남는 게 별로 없고, 요즘같이 경쟁률이 치열할 때 웬만큼 괜찮은 경매물건이라면 경쟁자 때문에 낙찰받기가 어렵다. 그러나 물건을 검색하다보면 권리 상 복잡해 보이거나 생채기가 있는 특수권리가 숨어있는 경매물건은 아무나 경매에 참여하지 않아 유찰이 잦고 낙찰가율도 반값 이하로 떨어지는 경우가 허다하다. 입찰자들의 투자심리가 괜히 문제 있는 경매물건을 싼 맛에 덤벼들었다가 까딱 잘못해 인수할 권리를 만나 돈을 물어주거나, 입찰보증금을 한방에 날릴 수 있다고 지레 겁을 먹기 마련이다. 당연히 특수권리가 있는 물건은 조심해야 한다. 실제 많은 수의 입찰자들이 권리분석을 소홀히 해 보증금을 몰수당하거나 인수할 권리를 만나 손해를 입는 치명타를 입기도 한다. 그러나 그러한 특수권리 내용을 미리 알아내 작
2012-06-05 11:30
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38%에 낙찰된 상가 경매 사례
반값에 낙찰되는 상가경매 노려라 지난 달 말 안산지원에서 낙찰됐던 한 상가 경매의 낙찰가율이 38%에 불과하다. 필자의 입찰 컨설팅을 거쳐 직접 경매의 이해관계자가 낙찰 받은 사건이다. 1층 1,534m²(전용 464평)의 감정가는 36억 원이었으나 5회 유찰 후 11억7964만 원에 최저매각가가 정해져 당일 입찰이 진행됐다. 입찰 당일 B씨가 13억5110만 원에 최종 낙찰을 받았는데 입찰경쟁이 3대 1이었다. 낙찰자 B씨는 최초 경매가 진행되는 날부터 시작해 입찰하는 날에는 무조건 경매입찰장을 찾아 누가 낙찰을 받아 가는지 조마조마하게 기다리는 ‘을’의 지위였다. 필자의 컨설팅 하에 A고객이 입찰하려고 3회 유찰 후 현장을 조사하던 중 임차 이해관계자인 B씨를 만났다. 당시 B씨는 입찰에 참여할 여유자금이 없어 입찰을 포기하고 A와 필자에게 임차인으로 계속 영업하게 해달라고 사정했다. 나름대로 3년째 영업이 잘되는 상가인데다 B씨의 남편은 영업장의 프로선수였다. 지역 프로연맹 회장직을 겸하고 있는 상태였다. 마음이 약해진 입찰 예정 투자자와 필자는 입찰을 포기하고 입찰 권한을 B에게 넘겨줬다. 입찰 보증금은 이미 준비가 됐지만 나머지 잔금의 50% 정도는 은행의 대출을 안고 낙찰 받는 계획이었다. 현재 매달 영업이익이 2000만원에 달하기 때문에 대출 이자 갚는 데는 큰 지장이 없는 상태라고 했다. 입찰 예정자에게 입찰 양해를 구하게 된 이유는 전 가족이 매달린 영업장을 다른 사람에게 경매로 빼앗긴 다면 이들의 처지가 안타까웠기 때문이다. 이들은 3년 전 입주해 영업하면서 거의 공실로 되어있던 시설을 되살려낸 상권 활성화의 주역이었다. 나름대로 지명도 있는 지
2012-06-01 12:53 -
차별화된 부동산을 고르는 법
불황에 강한 부동산 노려라 최근 부동산시장이 안정 국면에 접어들었지만 곳곳의 주택시장에서 거품붕괴 현상이 나타나고 있다. 강남·용인 등 버블세븐 지역의 장기 침체는 물론 서울 도심과 수도권에서 몇 가지 호재성 뉴스가 터져 나와 생기가 살짝 돌고 있다. 하지만 침체된 부동산 시장에는 별로 활력을 불어넣지 못하고 있다. 호재지역만 골라 문의가 늘고 있지만 최근 들어 아예 매수세가 끊기면서 ‘호가거품’이 꺼질 것이란 전망이 힘을 얻고 있다. 정부의 잇따르는 시장의 규제와 환경 변화로 투자의 불확실성이 장기화될 것으로 예상되는 때에는 경기의 부침을 덜 타는 차별화된 부동산, 수요가 많은 알짜 부동산 위주로 투자 전략을 세우는 게 바람직하다. 불황기 속에서 꾸준히 각광을 받고 있는 물건들은 경기 변함없이 인기를 끌며 여러 수요층을 겨냥한 확실한 ‘차별성’을 갖는 부동산들이다. 요즘 부동산 수요자들은 예전에 비해 많이 까다로워졌고 시장변화에 민감하기 때문이다. 주택 거래를 살리기 위한 '5·10 부동산 대책' 이후 오히려 주택 투자 수요가 줄어드는 모습이다. 아파트에 투자해 수익을 얻으려면 매입한 가격보다 올라주어야 하지만 투자심리가 위축된 현 시점에서 은행금리보다 못한 수익률을 보이는 부동산이 늘어날 전망이다. 이럴 때는 소액으로 안정적 임대수익을 노리는 소형 상가나 오피스텔에 투자하는 것이 바람직하다. 소형 ‘수익형’ 부동산은 ‘월세수익+시세상승'을 기대할 수 있어 불황에 강한 편이다. 자산가들이 부동산 침체기에 관심을 기울이는 투자처가 바로 소형 상가·업무빌딩과 상가주택, 임대사업용 주택 투자이다. 최
2012-05-30 20:54 -
종자돈으로 유망한 경매 고르기
소액 투자로 안전한 물건? 경매는 일반 매매보다 훨씬 취득 규제가 적고 저렴하게 부동산을 매입할 수 있는 메리트가 있어 경매를 잘 활용하면 적은 돈으로 내 집 마련과 함께 투자용으로써 짭짤한 수익을 올릴 수 있는 틈새 투자처이다. 요즘 부동산시장은 덩치 큰 부동산이나 평수 넓은 아파트를 사는 투자자보다 적은 돈으로 수익을 올리려는 실속파 투자자들이 많이 모여든다. 불경기에는 가볍고 부담 적은 소액 물건을 중심으로 부동산 투자에 나서기 때문이다. 1천 만 원 투자해서 억대 차익을 남기려는 과욕만 버린다면 얼마든지 소액으로 운용이 가능한 것이 경매 투자이다. 한국 직장인은 은퇴 준비가 가장 미흡하다고 하는데 소액 경매투자를 배우면 평생 투잡용 기술을 배우는 것이다. 5000만원 미만 소액으로 경매시장을 공략하려면 수도권 일대에서 투자가 가능한 다세대, 농가주택 등 주택 경매 물건을 공략하는 것이 안전하다. 수도권 광역시 일대에서 1~2회 유찰해 시세대비 20% 이상 저렴한 주택은 임대수익을 얻기에 유리한 안전형 부동산이다. 토지는 경매 물량이 풍부해 하기 때문에 장기투자용으로 투자유망하다. 특히 자투리땅은 활용 용도가 높아 투자 관심대상이다. 면적이 좁은 자투리 땅도 건축공법의 발달로 얼마든지 건축해 임대수익을 얻을 수 있고 도시 주변 농지는 주말농장용지 등도 눈여겨 볼만하다. 소액으로 경매 투자에 나설 때는 서울 수도권에서 입찰하는 재개발 주택 예정주택이나 수도권 그린벨트, 농지, 임야 등 토지, 농가주택, 소형 다세대 및 연립주택, 지방 오피스텔과 상가 등을 노려보는 것이 안전한 투자법이다. 소액으로 주택을 노릴 때는
2012-05-25 17:49 -
경매보다 더 싼 저가 투자처는?
공매 · 부실채권 투자에 관심을 투자심리가 얼어붙은 시기에 경매시장에서 충분한 차익을 남기며 급매물 시세보다 현저하게 값싼 부동산을 매입하려면 경매 투자자들의 투자행태에 관심을 갖고 비슷한 물건이 낙찰된 사례가 있는지 참고해야 한다. 경매 물량이 급증할 때는 자신이 정한 수익률을 무너뜨리지 않고 느긋하게 기다리며 입찰에 나서야 한다. 특정 물건에 매달려 조급하게 낙찰가를 올리지 말고 유사한 다른 조건의 물건을 찾아내는 것이 필요하다. 경매의 블루오션은 틈새종목을 골라 싸게 낙찰 받는 것이다. 경매에서 수요가 몰려있는 중소형 아파트와 주택은 낙찰가율이 80%대다. 남들이 다 관심을 갖다보니 남는 게 별로 없는 종목들이다. 인기지역 소형 아파트는 차라리 급매로 매입하는 게 가격경쟁력 면에서 유리하다. 그러나 도심 주상복합아파트, 수도권 아파트와 연립, 다가구, 상가와 공장, 토지 등은 낙찰가율이 60%대이다. 경쟁자 많은 줄에 서느니 차라리 수익률을 계산해 저가에 자주 입찰하는 것이 훨씬 실속 있다. 경기 전망이 어두울 때 유입되는 물량이 지속적으로 확대되는 매물이 부실채권(NPL)과 공매물건이다. 경기 좋을 때 과다 집행됐던 대출, 체납처분에 의해 부실화된 부동산 매물들이 증가하는 탓이다. 두 가지 거래방식은 모두 경매와 관련이 있거나 매각 방식이 유사하기 때문에 새롭게 투자법을 익히지 않고도 투자에 나설 수 있다. 부실채권은 경매 전에 나오는 자산운용사 매물이고 공매는 캠코의 온비드에서 전자매각시스템으로 매각하는 부동산이다. 부실채권이란 금융기관이 채무자에게 돈을 빌려주면서 부동산 등을 담보로 잡고 근저
2012-05-23 11:00 -
투자 유망한 소액 투자 종목은?
소액 ‘상가, 오피스텔, 토지’ 공략 하반기로 접어들수록 부동산시장에서 소형주택 강세가 지속되면서 매매·전세가가 지역별로 양극화 현상이 뚜렷해지고 있다. 이른바 ‘소강대약(小强大弱)’의 흐름 속에 서울 수도권은 약보합, 지방은 개발재료에 따라 뚜렷한 차이를 보일 것으로 예상된다. 특히 실물 경기가 더 나빠질 우려가 있어 환금성을 우선으로 한 투자 전략이 필요하다. 또 소액으로 투자 부담이 적고 자금을 쉽게 운용할 수 있는 소액 임대형에 투자하는 것이 침체기에 투자손실을 줄이는 방법이다. 초보자가 소액으로 부동산에 투자할 때는 나중에 쉽게 팔릴 상품인지 따져보는 게 최우선이다. 1인 가구가 늘고 있지만 생활이 편리한 공동주택인 아파트 선호 현상이 여전히 강하기 때문에 소형 아파트 투자도 고려해볼 만하다. 서울 강남이나 아파트 공급이 부족한 수도권 및 지방, 신설 역세권 등을 중심으로 시세보다 싸게 나온 아파트나 다세대주택을 찾아보는 것이 좋은 방법이다. 올 하반기 이후 소액투자 유망 상품으로 보금자리 청약과 뉴타운 일대 노후주택, 재개발 지분, 조건 좋은 미분양 아파트와 오피스텔과 상가, 개발호재를 있는 지방 토지, 경·공매와 공사매물 등으로 정리할 수 있다. 이들 종목들은 소액투자가 가능한 데다 물량이 풍부해 선택의 폭이 넓다. 또 지역, 상품에 따라 시세차익이 예상되는 인기 틈새종목으로 발굴이 가능하다. 변수가 많은 시장이다 보니 급매물 출현이 잦다. 주목해야 할 소액투자 종목이 바로 상가와 오피스텔이다. 공개입찰 후 유찰 또는 계약 해지된 상가 중에 입찰 예정가를 큰 폭으로 내려 재입찰하는 주공상가나 미분양 1
2012-05-20 16:47