경매 감정가부터 잘 살펴라
부동산 시장이 장기 침체하면 경매물건은 꾸준히 늘어나기 마련이다. 경매에 부쳐지는 부동산이 늘어나는 만큼 수요자들의 선택 폭이 넓어지고 더 값싸게 낙찰 받으려는 투자자들의 발길이 경매시장으로 잦아든다.
불과 몇 개월 전까지만 해도 경매 낙찰가율은 80% 안팎이었다. 1~2회 유찰 후 1회 유찰 최저가 선에서 낙찰되던 것이 올해 들어 인기지역 중대형 아파트 낙찰가율이 70%선까지 떨어지며 낙찰가율이 점점 하락하는 양상을 보이고 있다.
경매투자에서 중요한 것은 경험이다. 초보자가 간접경험을 쌓고 저가 낙찰을 위해서는 최근의 낙찰통계를 체크해야 한다. 낙찰가율과 입찰경쟁률, 낙찰률은 경매시장의 3대 지표이다.
관심을 갖고 입찰하려는 지역 내 최근 낙찰 통계를 분석해보면 낙찰금액 수준을 알아낼 수 있다. 최근 낙찰되는 금액과 입찰자들의 동향을 쉽게 파악할 수 있다. 특히 낙찰가율은 투자 예상지역과 물건에 다른 입찰자들이 얼마나 몰리는 지를 나타내는 참고 기준선이다.
투자 예상지역 내 유사 매물의 낙찰 통계에 근거해 고가에 낙찰되거나 한 물건에 10명 이상이 입찰경쟁을 벌인다면 경매 투자에 나서도 별로 남는 장사가 아닐 가능성이 크다. 과열 경쟁으로 낙찰가율은 일반 급매물 거래가격과 엇비슷하다.
그러나 2~3회 유찰이 잦거나 단독입찰, 70% 선의 낙찰가율을 보인다면 가격의 거품이 빠지고 있다는 증거이다. 이때부터 ‘되면 좋고 안 되면 말고’식으로 꾸준하게 입찰하면 된다. 낙찰 통계는 대법원 경매정보와 온비드, 경매정보 사이트 등에 종목과 기간별로 표기된다.
집값 하락기의 경매 감정가는 신뢰도가 떨어진다. 시세보다 과대평가되어 있을 가능성이 높아서다. 부동산 가격의 특성 상 몇 달 사이에 조정과정을 겪을 수 있어 반드시 입찰 전 임장활동을 통해 시중에 나와 있는 급매가 수준을 알아내야 한다.
2회 이상 유찰한 중소형 물건들은 더욱 신중하게 가격조사를 해봐야 한다. 주변 중개업소를 통해 실제 거래되고 있는 가격을 면밀히 따져보고 기준가격을 정해 입찰해야 저가매입의 메리트를 누릴 수 있다.
경매의 블루오션은 틈새종목을 낙찰 받는 것이다. 수요가 몰려있는 소형 아파트와 주택은 낙찰가율이 80%대다. 누구나 관심을 갖다보니 남는 게 별로 없는 종목들이다. 인기지역 소형 아파트는 차라리 급매로 매입하는 게 가격경쟁력 면에서 유리하다.
그러나 도심 주상복합, 수도권 아파트와 연립, 다가구, 상가와 공장, 토지 등은 낙찰가율이 60%대이다. 경쟁자 많은 줄에 서느니 차라리 수익률을 계산해 저가에 자주 입찰하는 것이 훨씬 실속 있다.
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