-메트로컨설팅(주) 대표이사
-한양대대학원 부동산법제 석사
-전)광운대 경영대학원 강의교수
-스피드뱅크 투자자문센터장
-한국경제 상담위원 · 매일경제 자문위원
-온비드·매일경제 부동산 칼럼니스트
-현)한국공인중개사협회 전임교수
-저서 ‘3000만원으로 시작하는 부동산 투자 101가지’ 등
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경매에서 소액 투자로 월척 낚기
2회 이상 유찰물건 공략하라 초기 자금을 적게 들여 투자한 후 큰 수익을 바라는 게 모든 투자자들의 바람이자 희망이다. 요즘처럼 거래과정이 투명해진 부동산 시장에서 소액을 투자해 최대의 투자수익을 거두는 일은 쉽지 않은 일이다. 그러나 경매시장에서 일반 투자자에게 잘 알려지지 않는 틈새 투자처에 도전하면 얼마든지 가능하다. 대표적인 것이 낙찰자가 인수해야 할 세입자의 돈을 안고 낙찰 받거나 물건상 약간의 흠집이나 하자를 미리 알고 값싸게 낙찰 받는 방법이다. 경매를 통해 틈새 물건을 낙찰 받으면 적은 돈으로 입찰 가능한 물건들은 다양하다. 남들이 찾지 않는 비 선호 종목이거나 입찰을 꺼려 저가에 낙찰되는 물건에 투자하는 것도 쏠쏠한 소액투자법 중 하나다. 경매시장에서 권리관계가 쉬운 물건에는 많은 사람이 몰려들기 마련이다. 입찰하는 종목이나 권리관계가 단순 명확한 물건은 고가낙찰로 인해 차익을 거의 남기지 못한다. 하지만 약간의 흠집이 있어 보이는 물건은 낙찰가 대비 20~30% 값싸게 낙찰되기 일쑤기 때문이다. 전세금 안고 사는 ‘경락인수’ 전세금을 물어줄 임차인이 있거나 대지권이 없는 경매물건, 유치권을 주장하며 점유하고 있는 물건 등 남들이 보기에 절대 입찰해서는 안돼 보이는 물건이거나 그럴 가능성이 커 보이는 물건의 경우 유찰이 잦은 게 사실이다. 이런 경매물건에 입찰할 때 충분한 탐문과 조사를 거쳐 문제의 소지가 없거나 흠집의 해결 가능성이 크다면 값싸게 낙찰 받아 고수익을 기대할 수 있는 것이 초기자금 적게 들이고 입찰하는 경매물건 투자의 매력이다. ‘경락 인수’란 선순위 세입자의 돈을 안고 경매
2012-11-16 14:16 -
경매 투자의 타이밍을 잘 잡는 법
물량 많은 낙찰 하락기 노려라 경매 물량이 늘고 낙찰가율이 하향세를 보이면서 경매 투자에 나서야 할 시기를 저울질하는 투자자들이 늘고 있다. 서울 수도권의 경우 낙찰가율이 70%대로 떨어지는 등 경매 지표가 역대 최저치로 떨어졌다. 따라서 경매 입찰을 고려하는 실수요자들은 저가에 낙찰되는 시기를 잡아 투자 타이밍을 잡기 위해 경매시장 흐름에 민감하게 반응하는 분위기다. 경매 투자에 있어 입찰시기 선정은 매우 중요하다. 경매 시장의 3대 지표인 ‘낙찰가율’과 ‘낙찰률’, ‘입찰경쟁률’을 살피면 적절한 투자 타이밍을 잡는 데 도움이 된다. 이들 낙찰 지표는 대법원 법원경매정보나 사설경매정보 사이트에서 얻을 수 있다. 집계된 매각 통계를 통해 연도별, 법원별, 지역과 용도별로 최근 매각결과에 대한 통계를 확인할 있다. 경매 정보업체들은 입찰 예정물건 하단에 낙찰사례 분석을 통해 최근 1개월에서 1년까지 낙찰가율과 유찰횟수, 경쟁률을 자세히 소개해 놓았다. 낙찰가율은 감정가 대비 낙찰금액 비율이다. 낙찰가율이 하락하는 시점은 경매 수요가 줄어 투자자들이 경매시장을 관망하는 시점으로 값싸게 낙찰되는 때이다. 인기지역 아파트의 평균 낙찰가율이 70%대로 내려서면 경매 지표가 최저치로 떨어진 상태이다. 이럴 때 실수요자에게는 우호적인 경매 여건이 조성돼 낙찰을 시도해볼 시기라는 시장 분위기가 조성되는 셈이다. 2011년 아파트 낙찰가율은 82%였으나 2012년은 77%로 5% 이상 하락한 상태다. 낙찰률은 경매 물건 대비 낙찰건수이다. 낙찰률이 떨어지는 시기는 경매 물건이 잘 팔리지 않는 때이다. 입찰경쟁률은 한 물건 당 입찰자가 몇 명이
2012-11-14 10:52 -
테마형 경매의 틈새를 공략하라
수익 상가, 공장 경매 노려볼 만 침체된 부동산 시장이 이어지면서 한 푼이라도 저렴하게 살 수 있는 경매시장이 인기다. 올 들어 꾸준히 관심을 끌던 소형 아파트와 오피스텔마저 인기가 시들해지면서 상가나 아파트형 공장, 토지 등 틈새 투자 종목이 불황기 재테크로 떠오르고 있다. 경매 실전 전문가들은 남들이 잘 찾지 않아 낙찰가율이 떨어지고 입찰경쟁률이 낮아 저렴하게 살 수 있는 소형 상가나 미니오피스 등 틈새 수익형 부동산 경매를 새 투자처로 추천하고 있다. 실제로 부동산 침체가 장기화되면서 경매 시장에는 상가와 공장 등 매물의 공급이 크게 늘고 있다. 하지만 아파트 등 주택에 비해 투자자들의 관심을 끌지 못해 낙찰가율과 경쟁률이 저조하다. 수도권의 우량 상권 안의 상가 경매도 2~3회 유찰돼 감정가의 절반 가격에 입찰에 부쳐지는 상황이다. 굳이 경매를 통해 수익을 얻고자 한다면 고가에 낙찰되는 인기종목보다는 낙찰 성공률이 높은 틈새 종목을 노리는 것이 알짜 부동산을 잡는 비결이다. 단지 내 상가는 대표적인 수익형 경매 부동산이다. 수도권 일대에서 경매로 나오는 아파트상가는 입지와 상권이 열악하고 영업력이 저조해 꾸준히 경매시장에 공급된다. 낙찰가율은 40~50% 선에 불과하다. 1층을 제외하곤 대체로 유찰이 거듭된다. 하지만 면밀한 상권·분석을 거쳐 절반 가격에 낙찰 받은 후 업종을 바꿔 세를 주면 충분히 상가를 활성화시킬 수 있다. 배달업이나 창고, 사무실, 학원으로 죽은 상가를 되살려 세를 줄 수 있다. 숙박업소 경매가 인기다. 한 때 높은 운영수익을 보였던 모텔·여관 등 숙박시설이 도시 곳곳에 난립하다가 최근 경매시
2012-11-12 13:51 -
안전자산 위주로 부동산을 재편하라
보수적으로 포트폴리오를 새로 짜라 부동산 포트폴리오는 부동산 투자결정시 여러 자산에 분산투자함으로써 하나에 집중되어 있을 때 발생할 수 있는 위험을 제거하여 안전한 수익을 추구하는 자산관리의 방법이다. 부동산이 고가상품이라는 특성 상 포트폴리오를 짜기란 쉽지 않다. 게다가 개별성이 강한 상품이고 종목별 수익성도 천차만별이라 효율적인 포트폴리오를 구성하는 게 쉽지 않다. 그러나 포트폴리오는 부자들만의 자산관리 방식의 전유물이 될 수는 없다. 부동산 소액투자자들도 적정시기에 우량한 투자 상품을 찾아 효율적인 포트폴리오를 구성할 경우 안정적인 투자수익을 올릴 수 있다. 최선의 포트폴리오 구성은 가장 먼저 경기의 부침을 덜 타는 우량 부동산 위주로 재편하는 길이다. 집값 하락에 대비하는 것은 물론 시장 변화를 고려해 새로운 포트폴리오를 짜야할 시기다. 자주 바뀌는 세제와 투자 패러다임 변화에 맞는 상품별 구성 비중을 재검토하고 대출비중이 낮은 중저가 부동산에 투자하는 등 정석을 지키는 보수적인 접근방식으로 포트폴리오를 다시 짤 필요가 있다. 부동산 포트폴리오는 안전자산 위주로 재구성하는 것이 바람직하다. 먼저 핵심 주거지 내 중소형 아파트를 장만하고, 이후 상가와 같은 수익형부동산, 다음에는 개발가능성이 높은 토지를 구입하고 자금여력이 커지면 상가주택 등을 구입하는 것이다. 즉 ‘블루칩 아파트 → 중심상가 → 1억 미만 토지 → 상가주택(빌딩)’ 등으로 구성해야 한다. 부동산으로 돈을 굴릴 사람들의 미래투자도 이 순서대로 설계하는 것이 현명하다. 핵심 주거지 아파트란 주거의 쾌적성과 함께 투자가치 있
2012-11-08 11:29 -
소액으로 운용하는 틈새 투자법
투자의 ‘소액’ 기준은 얼마? 투자자들이 잘못 알고 있는 투자 상식 중 하나는 큰돈 가져야 부동산에 투자할 수 있다는 선입견이다. 최소 1억 원 정도는 가져야 투자 가능할 것으로 생각하기 쉽다. 하지만 부동산시장에서 소액 투자는 금액 과다를 따지기 보다는 투자자의 자금사정에 따라 ‘여유자금’을 가지고 장기 투자에 나설 수 있는 금액 수준을 말한다. 통상 부동산 소액 투자 금액은 2000~5000만 원 정도의 자금으로 운용할 수 있는 종잣돈 투자금액을 말한다. 부동산 시장이 침체기를 맞아 1억 원 정도의 금액이면 소액이 아닌 큰 금액이라고 보기 때문에 몇 천 만원의 여윳돈으로 투자해 수익을 올리는 투자방법을 찾아보는 것도 불황기 현명한 재테크의 한 방법이다. 소액으로 공략할 틈새 부동산은? 일반적인 소액 투자의 트렌드로는 소형아파트, 오피스텔 또는 원룸텔, 도시형생활주택, 전세 안고 소형주택 매입하기 정도로 생각하기 쉽다. 하지만 이들 투자처는 공급과잉과 수익률 저조로 고전하고 있다. 이들 메인 투자 외에 부동산 시장에는 다양한 불황 속 틈새 소액 투자처가 존재한다. 몇 천만 원 투자해서 억대 차익을 남기려는 과욕만 버린다면 얼마든지 소액으로 운용이 가능하다. ‘자투리’ 토지는 통상 건축하다 남은 땅을 말한다. 자투리 땅 위에 원룸, 상가 등을 지을 수 있고 개발계획에 따라 보상이 이루어질 수 있다. 도시 지역에 있거나, 개발이 이뤄지고 있는 땅이면 개발 용도상 그 땅을 흡수해야 하므로 개발차익을 거두는 게 가능하다. ‘농가주택’도 틈새 투자처다. 농가는 외면하는 투자처지만 잘 고르면 우량물건. 지방의 농가 중에 3.3㎡당
2012-11-05 13:59
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신도시 소형아파트 경매로 사는 법
호재 많은 소형아파트 수요 몰려 수도권 신도시 소형 아파트 낙찰가율은 통상 75~78% 수준이며 입찰경쟁률은 한 물건에 약 5~6명 정도에 입찰해 경쟁률이 다소 높은 편이다. 전셋값이 서울과 맞먹는 인기 신도시 내 소형 아파트는 고가에 낙찰되는 사례도 빈발한다. 분당 일산 평촌 등 수도권 1기 신도시의 소형 아파트가 법원 경매에 나오면 실수요자들의 관심이 높다. 신도시는 지역 호재가 많은 데다 서울 강남과 경기도 분당을 잇는 신분당선 개통 등으로 신도시가 다시 관심을 끌고 있기 때문이다. 수도권에서 매월 입찰에 부쳐지는 소형 아파트 물건은 약 150~200여건으로 물량은 제한적이지만 올 연초 대비해 우량 대기물량이 늘고 있으므로 물건 선택의 폭은 넓은 편이다. 주로 수원지법 관내에 소형아파트 물량이 많고 다음은 의정부법원에 물량이 꾸준히 공급되고 있다. 올해 초에 비해 아파트 공급물량이 꾸준히 증가하고 있고 인기 택지지구 아파트 물량까지 지속적으로 공급되고 있기 때문에 관심지역 입찰 공급물량에 대한 관심을 지속적으로 갖는 입찰을 준비하는 것이 바람직하다. 입찰 전 급매물 동향 체크 신도시 전용 85㎡ 이하 중소형은 내 집 마련 수요와 임대주택용 수요 등으로 매매시장에서 수요가 풍부하고 가격 하락에 영향을 받지 않을 만큼 희소성을 지닌 장점을 갖고 있다. 가격이 비싼 서울보다 가격이 저렴하고 대단지인 신도시에 이주하려는 실수요자에게 관심이 많다. 신도시 소형 매물은 감정가와 시세가 큰 차이가 없어 한번 유찰된 후 시세보다 저렴해지는 두 번째 경매에서 바로 낙찰되는 게 관행이다. 그만큼 신도시 소형은 서울보다 인기가 높은
2012-11-01 14:47 -
내 집 마련, 임대주택으로 해결하자
영구·국민임대 등 다양 내 집 장만을 하지 못한 서민들은 늘 내 집 마련 때문에 고민이 깊어진다. 주택 마련을 위해 목돈준비를 하고 저렴한 가격의 보금자리를 찾아 나서지만 값싼 서민주택을 찾아내기란 쉬운 일이 아니다. 게다가 수도권 전세시장이 불안해 질 것이란 우려가 나올 때면 마음만 더 조급해지기 일쑤다. 이런 무주택 세입자라면 내 집 마련을 위해 임대주택에 눈을 돌려 보자. 임대주택이란 무주택 서민의 주거생활 안정과 주거수준의 향상을 뒷받침하기 위하여 국민주택 규모 이하 크기로 공공기관과 민간업체에서 건설하여 저렴한 임대보증금과 임대료로 임대해주는 주택이다. 저렴한 가격에 안정적인 보금자리를 찾는 사람이나 내 집 마련을 위해 목돈을 준비 중인 신혼부부들에겐 임대주택이 제격이다. 임대주택은 크게 보금자리주택과 국민임대, 영구임대, 민영임대가 있다. 일반 민영건설사에서 공급하는 민영임대를 제외하면 거의 대부분이 토지주택공사나 각 지방자치단체의 도시개발공사와 토지개발공사, 서울시주택공사인 SH공사에서 공급한다. 공공목적으로 재정지원이 많은 임대주택은 장기 무주택 서민의 내 집 마련 대용 상품으로 저렴하게 거주하면서 싼 가격에 주택을 장만할 수 있는 장점이 있다. 보금자리주택은 공공이 짓는 중소형 분양주택과 임대주택을 포괄하는 새로운 개념의 주택으로서 무주택 세대주에게 공급하기 위해 LH，SH，지방공사 등 공공기관이 짓는 중소형(전용 85㎡ 이하) 아파트를 일컫는다. 임대주택은 임대의무기간을 기준으로 5년, 10년, 20년(장기전세), 30년(국민임대), 50년 임대로 구분된다. 국민임대주택은 임대주택 가운데 가
2012-10-30 14:37 -
소액으로 서울에서 내 집 장만하기
소액 경매 주택은? 1억 원 안팎으로 서울에서 내 집 마련할 경매 주택은 다양하다. 소형 아파트에서부터 다세대, 연립, 주거용 오피스텔과 원룸주택까지 경매 물량은 꾸준하게 공급된다. 보통 시세보다 15~20% 싸게 낙찰 받고 감정가가 저렴한 주택은 30% 값싸게 낙찰 받는다. 감정가가 비싸고 인기가 좋은 아파트보다 소형 다세대 · 연립, 원룸주택 등이 경매시장에서 인기리에 매각된다. 1억 원 넘는 비싼 전세금으로 전세 사느니 차라리 경매시장을 통해 값싸게 내 집 마련하는 것을 고려해보는 것도 내 집 마련을 앞당기는 비결이다. 소형 주택 공급 부족으로 1억 원대 소형 경매 주택의 공급량이 줄어드는 추세이지만 낙찰가율은 80%로 중대형 물량 낙찰가율과 비슷한 특징을 가지고 있다. 전세금 정도로 내 집 마련하거나 종자돈으로 소형 임대주택 사업을 노리려면 경매시장에 주목할 필요가 있다. 강남 등 주거환경 양호한 지역보다는 서울 외곽지역과 경기도 인접한 소형 주택이 경매에 부쳐져 입지와 교육 교통이 다소 열악한 편이다. 소액으로 내 집 장만하려는 실수요자들은 실수요를 위한 소형 주택을 장만한다는 마음으로 값싼 주택을 찾아 나서는 게 좋다. 소형 주택 낙찰 사례 · 동향 아파트는 물량이 제한적이고 감정가 1억 원대의 소형아파트가 동북권과 서북권 지역에 한 달에 10~20여건 낙찰되고 매달 10~20여건 경매시장에 공급된다. 아파트의 경우 투자 가능한 우량물건이 드문 반면 다세대주택이나 원룸 주택 소형 물건이 입찰이 늘고 있다. 소형 다세대는 이달 들어 약 30여건 정도, 감정가 1억2000~5000만원에서 1회 유찰해 최저가 1억 원 미만까지 떨어진 다세대주택을
2012-10-25 14:13 -
경매 틈새 종목으로 수익 올리기
과열 경쟁물건 남는 게 없다 올 들어 꾸준히 관심을 끌던 소형 아파트와 오피스텔마저 인기가 시들해지면서 상가나 아파트형 공장, 토지 등 틈새 투자 종목이 불황기 재테크로 떠오르고 있다. 경매 실전 전문가들은 남들이 잘 찾지 않아 낙찰가율이 떨어지고 입찰경쟁률이 낮아 저렴하게 살 수 있는 소형 상가나 미니오피스 등 틈새 수익형 부동산 경매를 새 투자처로 추천하고 있다. 경매의 특성상 입찰장에 사람이 몰리는 종목일수록 남는 게 없고 낙찰받기도 쉽지 않다. 아파트와 다세대 등 주택은 인기종목이다. 3회 유찰도 쉽지 않은데다 유찰이 잦다 해도 한 물건 당 10여 명씩 입찰해 낙찰가율 70%를 훌쩍 넘는다. 그러나 관심을 끌지 못하는 비인기 종목은 감정가의 절반 값에 낙찰되기 일쑤다. 특수용도 부동산의 경우 1~2명만이 입찰한다. 공개경쟁입찰 제도 속에서 인기 없는(?) 물건을 노려야 차익을 기대할 수 있다. 수익형 부동산 = 1층 상가와 오피스텔이란 고정관점에서 한 발짝 물러서 조금 다른 안목과 아이디어로 경매 물건을 접근해보면 수익성 높은 물건을 만날 확률이 높다. 입지와 환경은 좋지만 허름하고 낡은 목욕탕 건물이나 모텔, 수도권 공장 등은 비인기 종목에 꼽힌다. 이런 종목을 값 싸게 산 다음 개보수해 실수요자에게 세를 주거나 최적의 상품으로 용도 변경해 활용한다면 고수익을 얻을 수 있는 기회를 잡을 수 있다. 수도권 경매시장에는 테마상가 내 소형점포 경매가 봇물을 이룬다. 대형 유통업체의 등장에 밀려 경쟁력을 상실한 점포들이 경매에 부쳐지고 있다. 특히 도심 테마상가의 경우 4~5회 유찰돼 낙찰가율은 20% 전후까지 떨어져도 수요자를 찾기 쉽지
2012-10-24 13:37 -
대지 넓은 소형빌라 경매 노려라
감정가 70%선에서 저가 낙찰 도심의 소형주택 공급부족이 심화되고 있는 상태에서 소형빌라는 전천후 투자대상이다. 싸게 낙찰 받아 세를 주면 전세금으로 즉시 회수할 수 있고 값싸게 매입한 후 일정기간 세를 준 다음 되팔 수 있어 환금성이 유리하다. 노후 빌라가 재개발․뉴타운, 재건축 추진이 될 경우 아파트와 달리 안전진단이 없어 사업 속도가 빠르고, 전매제한이 없어 추후 시세차익이 가능하다. 법원 경매를 이용해 빌라를 낙찰 받을 경우 시세의 20~25% 가량 값싸게 낙찰 받을 수 있다. 평균 낙찰가율이 75%선인 아파트 경매에 비해 빌라는 71% 수준으로 4~5% 정도 낙찰가율이 낮다. 게다가 감정가 자체가 낮게 잡혀 있고 입찰 경쟁률도 낮다. 특별히 좋은 매물이나 재건축․재개발 호재를 만나지 않으면 거의 5대 1을 넘지 않는다. 소형 빌라 감정가는 통상 1억 원 미만 대부터 시작한다. 시세파악도 입찰 전 반드시 조사해야 한다. 빌라 감정가는 참고가격이라는 생각으로 주변시세를 파악해야 한다. 법원 감정가는 감정시점과 감정사에 따라 들쭉날쭉하다. 인근 중개업소에 들러 최근에 나온 일반 매물가격과 경매물건의 가격을 기준해 보고 시세 보다 20% 이상 싼 가격에 낙찰 받아야 투자성이 높다. 지은 지 오래된 지하 다세대 ․ 연립주택 중에 대지지분이 지상 층 세대만 나누어 할당되고 지하층에는 대지지분이 아예 누락된 경우가 종종 있다. 1990년 이전에 지어진 경우 지하 세대의 대지지분에 대해 소유권을 명확하게 정리해 주지 않아 발생한 경우인데 이런 주택을 낙찰 받으면 대지지분이 없어 구분 소유의 입주자들을 상대로 소송을 제기해야 하거나 재건축 시 불리하
2012-10-19 15:00
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법원경매 입찰 결정시 주의할 점
최근 시세 대비 20% 이상 저렴해야 최근 경매시장에 나오는 주택들은 시세 대비 감정가가 높기 때문에 자연스럽게 낙찰가율이나 신건 및 고가 낙찰건은 감소할 수밖에 없는 환경이 조성되고 있다. 따라서 입찰 계획이 있다면 최근의 시세 정보를 반드시 참고해 입찰가를 정해야 고가 낙찰을 방지할 수 있다. 정확한 현재 시세를 파악하려면 현지 중개업소를 통해 급매가 수준과 최근 거래된 매매 사례를 참고해 평균 매매가 대비 20% 이상 저가에 매입해야 한다. 경매시장에 나온 물건은 채권·채무가 복잡하게 얽혀 있거나 근저당·임대차 등 권리관계도 복잡한 경우가 많다는 점에 유의해야 한다. 경매로 싸게 낙찰을 받았다하더라도 등기부 상 권리를 인수하거나 세입자의 돈을 물어주는 등 금전적인 손실을 떠안을 수 있어 조심해야 한다. 입찰 전 반드시 법적으로 인수할 내용이 있는지 파악하고 세입자 권리와 임대차보증금 인수여부도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 법원 경매나 공매의 압류재산을 시세보다 값싸게 낙찰 받으려면 미리 해당 부동산의 권리관계 분석을 마쳐야 한다. 경매 부동산은 저렴하게 낙찰 받을 수 있지만 낙찰자가 해당 부동산의 법적인 하자나 인수 여부를 따져 안전한 물건에만 입찰해야 한다. 경매물건의 권리분석 책임은 전적으로 낙찰자에게 있다. 투자전략도 중요하지만 기본에 충실하고 철저한 현장조사와 권리분석을 통해 불측의 인수해야 할 권리 내용은 없는지 따져봐야 한다. 권리분석을 하려면 등기부에 공시되는 말소기준권리를 알아야 한다. 혹시 매수인이 부담하는 인수할 권리가 있는지 판단하기 위해서다. 기준권리는 근저당권(저당권), 가압류(압류),
2012-10-17 15:00 -
오피스텔 경매, 옥석 가려 투자하라
1억 안팎 투자로 연 10%대 수익 오피스텔 경매물건은 시세차익이 크지 않고 현금화가 쉽지 않기 때문에 전형적인 임대수익형 상품으로 분류된다. 통상 일반 매매는 연 수익률은 4~5% 대이다. 하지만 경매는 7~10%에 육박한다. 따라서 주변 임대수요가 넉넉한지 여부와 수요와 공급 여부를 꼼꼼히 따져봐야 한다. 경매에 부쳐지는 오피스텔은 한 달이면 전국에서 약 700~800여건이 입찰에 부쳐진다. 서울 수도권은 300~400건 입찰되고 서울 90%, 수도권 92%, 지방 광역시는 100%의 낙찰가율을 보인다. 소형 오피스텔 경매 입찰 전 현장을 방문해 전용면적 기준으로 부동산중개업소에서 시세를 확인하고 나중에 내야 할 세금, 대출이자 등을 반영해 적정 수익률을 계산한 후 투자에 나서야 한다. 시세차익을 기대하고 오피스텔 경매물건을 고르는 건 부적격 상품이다. 낙찰가율이 80%를 육박하기 때문에 계산기를 두드려보면 멀리보고 투자하기에 부적격하다. 아파트와 달리 오피스텔은 입주 뒤 해마다 가격이 떨어진다. 철저히 임대수익만 바라보고 투자해야 하기 때문에 여유자금을 활용한 소액 투자용으로 적당한 상품이다. 오피스텔의 전용률은 계약면적의 절반인 50~60% 안팎이다. 전용률(분양면적에서 공유면적을 뺀 실제사용 면적)이 높은 오피스텔이 투자가치가 높아 나중에 되팔 때 유리하다. 따라서 실제 사용면적을 확인하고 전용면적 대비 낙찰가를 따져야 한다. 관리비 체납금액도 직접 확인해야 한다. 적은 평수의 오피스텔이라고 만만하게 봤다가 연체금액이 수 백 만원에 달하는 물건도 왕왕 있다. 전 주인이 관리사무소와 짜고 거액의 관리비를 납부하지 않은 것으로 조작해 낙찰자를 골
2012-10-15 10:32 -
세종시 부동산 나홀로 ‘훈풍 중’
세종시 인근 부동산도 ‘들썩’' 세종시는 희망을 안고 첫 출발점에 나섰다. ‘허허벌판’이나 마찬가지인 세종시는 부족한 기반시설로 인해 쾌적한 주거환경과는 거리가 멀지만 거래가 늘고 가격이 오르면서 충청권 부동산의 맹주로 떠오르고 있다. 도시 토대만 구축된 상태에서 도시가 제 기능을 발휘하고 완성되려면 10년 이상 걸리지만 지속적인 개발과 주변지역 편입 가능성이 상존하는 만큼 부동산 시장으로 따지면 무한한 잠재력을 안고 있다고 볼 수 있다. ‘제2의 과천’이라 불리는 세종시 부동산시장은 높은 아파트 청약경쟁률을 기록하며 상승무드를 이어오며 지방 부동산 시장의 화두로 떠오르고 있다. 올해 말과 내년까지 중앙행정기관의 이전이 본격화돼 인구 유입이 꾸준히 늘면 행정중심복합도시로의 틀이 잡혀나가게 되고, 국제과학비즈니스벨트의 수혜 중심지라는 점이 더해져 앞으로 현재와 같은 수요층의 관심은 당분간 계속 이어질 것으로 보인다. 세종시의 아파트 분양시장과 전세거래는 활기를 띄고 있다. 정부부처의 이전이 본격화되면서 전세 매물이 부족하다. 전용 84㎡ 전셋값은 1억~1억3000만원 전후에 형성돼 있으나 매물이 귀하다. 전세난 때문에 대전과 조치원 등 주변지역으로 수요가 늘어나는 추세다. 세종과 인접한 조치원 주택이 재조명을 받고 있다. 연초만 해도 7000만원 남짓했던 전세금은 1억2000만 원까지 가격이 뛰었다. 그마저도 소형 매물은 찾기가 어려운 상황이다. 아파트 청약도 훈풍이 불고 있다. 최근 신규 공급한 아파트 전용면적 84㎡는 182가구 모집에 330명이 신청해 2대 1이 넘는 경쟁률을 보였다. 1-2생활권에 분양한 아파트도 3순위에서 마
2012-10-10 17:14 -
Q＆A로 알아보는 법원경매 투자
부동산 경기 침체가 지속되면서 법원 경매진행 물건수 대비 낙찰가율이 하락하고 있다. 부동산 가격 하락으로 유찰 사례가 많아진데다 새로 경매시장에 유입되는 물건도 늘어난 까닭이다. 법원 경매는 부동산 경기가 나쁠수록 공급물량이 쏟아진다. 올 상반기 빚을 갚지 못해 법원 경매로 넘어간 수도권 부동산이 지난해보다 24% 늘어났다. 특히 서민 주택인 다세대·연립주택은 작년보다 50% 이상 급증해 부동산 경기 침체에 큰 타격을 입고 있다. 내 집 마련 실수요자들은 경매로 주택을 사면 얼마나 싸게 살 수 있는지에 관심이 높다. 경매에서 얼마나 저가에 낙찰됐는지의 기준은 낙찰가율이다. 감정가 대비 낙찰되는 가격 비율이 크게 낮아졌다. 전국의 전체 낙찰가율은 올 상반기 67.4%로 지난 2010년(67.7%), 2011년(70.3%)에 비해 낮았다. 응찰자가 없어 유찰이 많이 돼 싼 가격에 낙찰을 많이 받아갔다는 의미다. 부동산 거래가 드물다보니 경매 시장에서 낙찰된 가격이 최근의 부동산 시세가 되고 있는 셈이다. 경매에 부쳐지는 물량이 늘고 낙찰가율이 하락하면서 경매 투자에 관심을 갖는 실수요자들이 늘고 있다. 경매 투자에 대한 궁금한 내용을 뽑아 소개한다. 경매 주택 낙찰 후 입주하는 기간은 얼마나 걸리나? 통상 잔금을 납부한 후 1~3달 이내에 명도를 마치는 게 일반적이다. 대체로 협의인도를 통해 점유자를 내 보내지만 명도를 거부하면 인도명령을 신청해 강제집행의 절차를 밟기도 한다. 경매 투자에 자신이 없으면 전문가에게 맡길 수 있나? 매수신청대리인 자격을 갖춘 공인중개사나 법무사, 변호사에게 경매 컨설팅을 의뢰해 경매 부동산을 매수할 수 있다. 통상 매수신청대리
2012-10-08 11:46 -
불황 속 인기끄는 강남 초고가 빌라
부동산 침체 속 부자들에게 인기↑ 불황에도 강남 초고가 빌라는 재벌, 연예인들 사이에서 꾸준히 인기를 끌고 있다. 지난해 공동주택 공시가격 1위인 트라움하우스5차가 위치한 서초동을 비롯해 청담동 등지에 주로 분포돼 있다. 앞으로 초고가 빌라 선호지로 가장 뜨는 지역은 어디이고 이유는 무엇일까? 부동산 침체기에도 불구하고 강남 3구(강남·서초·송파구) 안의 초고가 고급 빌라들은 다른 강남의 재건축 아파트처럼 가격이 크게 하락하지 않았다. 이유는 땅값과 무관하지 않은 데 공시지가 등 토지 가격은 매년 오르기 때문에 고급빌라 매매가는 급락하는 일은 거의 없다. 강남권 고급빌라는 일반 아파트와 달리 단지 밀집형과 함께 한강 조망권이 형성된 경우가 많고 교통이나 공원 등 입지가 상대적으로 좋아 빌라 가격의 가치는 일반인이 아는 것 이상으로 상상을 초월한다. 극소수 슈퍼리치들이 선호하는 초고가 빌라 지역은 성북동, 한남동, 청담동 한강뷰 라인 등이다. 그 중에서도 부유층들이 좋아하는 빌라는 '한강뷰'의 조망권이 확보된 청담동 빌라를 선호하고 최근에 가장 뜨는 지역이다. 청담동 일대는 옛 부터 전통적인 한강 조망 주택의 집결지이어서 스카이라인 유망지역으로 떠오르는 데다 지리적 희소성으로 인해 불황기에도 초고가 빌라는 가격이 올라주고 있는 것도 한 이유이다. 2000년대 중반부터 고급빌라 시공업체들이 청담동으로 몰려들면서 강남권 최고가 주택의 각축장으로 바뀐지 오래다. 청담동은 고급빌라를 대표하는 업체들끼리 자존심은 건 각축장이 되어 있다. 청담동 일대는 과히 고급빌라 시장의 절대 강자이자 춘추전국 시대의 대표지
2012-10-04 23:17
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개발 중단된 사업용 토지 노려라
글로벌 금융위기 이후 지속되고 있는 부동산시장 침체가 장기화되면서 덩달아 중소 건설사들이 부도 공포에 몸을 사리고 있다. 경기불황에 따른 수주부진과 자금난이 갈수록 심화되고 있어서 건설·시행사들이 줄줄이 몰락하고 있다. 더불어 건설사들이 보유하고 있거나 개발 진행 중인 사업용 부지나 건설사부지, 공사 중인 전원주택 부지 등 사업용 토지의 법원 경매물건이 부쩍 늘어나고 있다. 이는 한창 부동산 경기가 좋을 때 건설사나 시행사가 개발용으로 토지를 미리 마련할 때 과다한 담보를 은행으로부터 안고 매입했다가 건설경기 부진으로 부지가 경매에 부쳐지게 된 것이다. 경매에 부쳐지는 사업용 토지와 건물은 서울보다는 수도권(의정부, 성남, 여주)과 충청권 일대 지역에서 많이 경매에 부쳐지며 각 지방법원마다 한 달이면 3~5건 정도가 경매에 부쳐지고 있다. 주로 임야를 전원주택 부지나 펜션, 연립주택으로 형질 변경하는 전원형 부지나 농지를 전용해 택지로 조성하는 990~3,300㎡ 대 중대형 부지가 많으며 공장, 근린시설 등 다양한 농지나 대지 등 토지가 경매에 부쳐지고 있다. 수도권 일대 땅의 경우 낙찰가율 65~70%, 충청권·지방의 경우 60~70%대 등 낮은 낙찰가율을 보이며 싼값에 낙찰되는 사례가 많다. 그러나 수도권 일대 상업용지나 입지여건 좋은 대지의 경우 감정가의 90% 또는 감정가에 근접해 높은 값에 낙찰되는 토지가 꾸준히 늘고 있다. 최근에는 부동산 개발사업자가 아닌 자금여력이 많은 개인 투자자들이나 공동투자자들이 사업용으로 법원 경매시장에 참여하는 비율이 늘어나는 추세이다. 이는 부동자금이 많아 일반인들의 투자참여가 늘고 있는 현상 때문
2012-10-02 09:00 -
농가주택 경매로 나만의 별장 만들기
감정가 대비 30~40% 저가 낙찰 도시화와 이농현상, 농어촌 부채가 늘면서 시골의 허름한 농가주택들이 경매에 넘어오는 빈도가 크게 늘고 있다. 농어촌에 소재해 있는 탓에 수요자가 없어 경매로 나온 주택을 시세의 30~40% 또는 절반 값에 낙찰 받을 수 있다. 농가가 깔고 있는 땅이 대지여서 집을 새로 짓거나 리모델링을 할 경우 큰 비용을 들이지 않고도 개보수해 실속 있는 전원생활을 할 수 있다. 한 해에 경매에 부쳐지는 농가주택은 전국적으로 4000여건에 달하고 축사나 창고 등 농가관련 시설까지 포함하면 5000여건을 넘어선다. 한 달에 약 350~400여건 정도가 경매에 부쳐지고 수도권에는 200여건 남짓 경매에 나온다. 낙찰가율은 통상 65~70%선으로 2회 유찰 후 최저가 수준에 낙찰된다. 입찰경쟁률은 2~3대 1 수준으로 일반주택보다 경쟁률이 낮다. 경매투자가 유리한 점은 적은 돈으로 값싸게 낙찰 받아 형편과 용도에 맞게 수리하거나 시간을 갖고 전원풍 주택으로 리모델링하면 어엿한 전원주택 소유자가 될 수 있어서다. 교통과 생활편의성이 좋은 수도권은 실주거용으로 고르고, 경관과 자연환경이 수려한 지방 관광지 인근은 가족별장이나 주말농장으로 이용하면 세컨드하우스 개념으로 활용하기에 좋다. 투자 유망한 매물은 대도시권에 인접해 있고 자연환경이 뛰어난 농촌지역의 아담한 농가이다. 수도권·광역시, 인구가 증가하는 시 단위 인근에 소재한 주택은 땅값이 저절로 상승해 주택가치가 높아져 재테크에도 손색이 없다. 실제로 2000년대 초 전원 행을 감행했던 초기 전원파들이 농가주택 경매를 통해 짭짤한 시세차익을 올린 바 있다. 그러나 인적이 뜸한 산골 속 농가는 아무
2012-09-27 10:13 -
대물변제 부동산 투자 유의점
대물 배경, 시공사 상태 살펴야 대물변제 부동산 투자의 장점은 급매 수준 또는 그보다 훨씬 싼 가격에 매입이 가능하다는 점이다. 현금화가 급한 영세한 시공업체들이 급급매물 형태로 내놓다 보니 분양가 보다 큰 폭으로 저렴하게 나오기 일쑤다. 수도권 일대에는 오피스텔과 신규 분양상가 또는 도시형생활주택 등 매물이 주류를 이루고 광역시 지방의 경우 아파트 빌라 등 주택 매물이 대부분이다. 오피스텔이나 상가의 경우 이미 임차인이 입주해 있는 경우가 많아 바로 일정한 임대수익도 가능하다. 최근 수도권 지역을 중심으로 중소형 오피스텔과 도시형생활주택 등이 대물 부동산 매물로 꾸준히 공급되고 있다. 향후 부동산 경기가 침체한다고 가정할 때 분양가 대비 40~50% 저렴한 매물의 출현이 이어질 전망이다. 요즘에는 오피스텔에 이어 소형 아파트까지 매물이 늘어나는 양상을 띠고 있다. 특히 소형 아파트·오피스텔은 제1금융권에서 대출도 쉬워 적은 돈을 들여 임대소득과 함께 시세차익을 올릴 수 있는 침체기 틈새 투자처이다. 대물로 나온 물건일수록 싼 가격 때문에 고민 없이 투자하기 쉽다. 싸다는 장점이 많아 인기를 끌지만 시중의 일반 부동산에 투자하는 것처럼 쉽게 생각하면 대단히 위험하다. 특히 공사 중인 경우에 대물이 된 배경과 시공사의 재무상태 등을 잘 살펴야 한다. 자칫 가격 싼 맛에 여러 채 매입했다가 공사가 중단돼 권리를 주장할 수 없는 경우가 생길 수 있다. 공사 중인 매물의 경우 채권자의 압류 등으로 준공이 하염없이 늦춰지는 경우도 발생한다. 당초 분양가가 주변 시세보다 높게 매겨진 경우 사실상 할인 혜택이 얼마나 되는지도
2012-09-26 09:47 -
과천 부동산값 침체 지속＆반등?
가격 하락 ‘쇼크' 빠진 과천 중앙행정기관의 세종시 이전이 본격화되면서 공무원이 대거 빠져나가는 과천시와 들어올 지역인 세종시의 부동산시장 명암이 극명하게 엇갈리고 있다. 과천시는 한동안 '준강남'으로까지 불리며 승승장구하다가 중앙부처의 세종시 이전이 본 괘도에 오르면서 부동산 값이 곤두박질치고 있다. 침체에 빠져있는 과천시의 경우 부동산경기 침체 영향도 있지만, 중앙부처 이전 후 공동화 우려 등으로 아파트 거래뿐 아니라 상권도 직격탄을 맞고 있다. 한때 전국에서 아파트 값이 가장 비싼 지역이었던 경기 과천시 주택시장이 속절없이 무너지고 있다. 수도권을 통틀어 가장 조용하고 살기 좋은 지역으로 소문난 과천은 2000년대 중반 한 때 3.3㎡당 아파트 가격이 서울 강남권보다 높게 형성되기도 했다. 하지만 지금은 아파트 값이 고점 대비 30% 이상 하락했다. 그래도 찾는 사람이 없어 거래가 거의 끊겼다. 전국에서 가장 비싼 집이 전국에서 가장 큰 폭의 하락세를 보이고 있는 것이다. 부동산 정보업체에 따르면 과천시의 아파트 값이 3.3㎡ 당 평균 2500만 원이 무너진 것으로 조사됐다. 지난 2008년 글로벌 금융위기 당시만 해도 평균 2597만 원 대를 유지했다. 주택 활황기였던 2006년 평균 3742만 원과 비교할 때 3.3㎡ 당 1200만 원 넘게 하락한 셈이다. 세종시 이전이 확정되고 과천 아파트 값은 전국 기초자치단체 중 가장 큰 낙폭을 기록하고 있다. 최근 2년 동안만 15% 가격이 떨어졌다. 과천시 아파트 값 하락의 가장 큰 원인으로 재건축 사업의 침체를 꼽는 전문가들이 많다. 과천시내 아파트 1만3,500여 가구 중 재건축 추진 중인 가구 비율이 37%이고, 재건축 대상 가구는
2012-09-24 11:33 -
경매 이용해 고수익 임대상품 노려라
주택을 이용해 월세를 받는 임대사업용 부동산이 경매시장에서 인기를 끌고 있다. 시중 유동자금이 마땅한 투자처를 찾지 못하는 데다 정부의 부동산 관련정책도 임대사업을 촉진하는 쪽으로 바뀌고 있기 때문이다. 경매로 낙찰 받아 주택 임대사업을 할 경우 시세보다 20~30% 정도 싸게 구입할 수 있어 초기 투자자금을 절감할 수 있다. 입지여건이 좋은 부동산을 경매로 낙찰 받아 임대사업을 하게 되면 연 10% 이상의 고수익이 보장되는 게 통례다. 경매시장에서 임대사업용으로 인기를 끄는 다가구주택은 지난 해 하반기에 비해 낙찰가율이 5% 이상 올랐다. 임대 전용인 다가구주택은 인기지역의 경우 물건품귀 현상까지 빚고 있다. 강남 ․ 서초지역에서 감정가 3~5억 원인 주택은 감정가를 훌쩍 넘어가 투자 메리트를 없는 실정이다. 지은 지 20년 이상 된 허름한 단독주택을 감정가의 70~80%에 낙찰 받은 후 개 ․ 보수하려는 수요도 크게 늘었다. 노후 단독주택은 감정가가 턱없이 낮게 잡히는 데다 유찰 횟수도 많아 잘 만하면 시세차익도 기대할 수 있다. 단독주택 경매물건은 세입자가 많아 권리분석과 세입자 명도 때문에 골머리를 썩는 경우가 종종 있다. 그러나 개정된 주택임대차보호법에 의해 소액임차인이 우선변제 받을 수 있는 대상이 보증금 7500만 원 이하 임차인으로 확대돼 명도저항이 줄어든 점도 투자의 장점이다. 역세권 ‘소형 빌라’ 임대사업용 적당 월세 임대사업용으로 다가구주택 경매물건을 고를 땐 투자지역 선정이 매우 중요하다. 대학가, 역세권, 공단주변 등 임대수요가 풍부한 지역 내 물건을 골라야 안정적이다. 주택 공급이 많은 기존 주택가나 수도권
2012-09-21 18:36