대물 배경, 시공사 상태 살펴야
대물변제 부동산 투자의 장점은 급매 수준 또는 그보다 훨씬 싼 가격에 매입이 가능하다는 점이다. 현금화가 급한 영세한 시공업체들이 급급매물 형태로 내놓다 보니 분양가 보다 큰 폭으로 저렴하게 나오기 일쑤다.
수도권 일대에는 오피스텔과 신규 분양상가 또는 도시형생활주택 등 매물이 주류를 이루고 광역시 지방의 경우 아파트 빌라 등 주택 매물이 대부분이다. 오피스텔이나 상가의 경우 이미 임차인이 입주해 있는 경우가 많아 바로 일정한 임대수익도 가능하다.
최근 수도권 지역을 중심으로 중소형 오피스텔과 도시형생활주택 등이 대물 부동산 매물로 꾸준히 공급되고 있다. 향후 부동산 경기가 침체한다고 가정할 때 분양가 대비 40~50% 저렴한 매물의 출현이 이어질 전망이다.
요즘에는 오피스텔에 이어 소형 아파트까지 매물이 늘어나는 양상을 띠고 있다. 특히 소형 아파트·오피스텔은 제1금융권에서 대출도 쉬워 적은 돈을 들여 임대소득과 함께 시세차익을 올릴 수 있는 침체기 틈새 투자처이다.
대물로 나온 물건일수록 싼 가격 때문에 고민 없이 투자하기 쉽다. 싸다는 장점이 많아 인기를 끌지만 시중의 일반 부동산에 투자하는 것처럼 쉽게 생각하면 대단히 위험하다. 특히 공사 중인 경우에 대물이 된 배경과 시공사의 재무상태 등을 잘 살펴야 한다.
자칫 가격 싼 맛에 여러 채 매입했다가 공사가 중단돼 권리를 주장할 수 없는 경우가 생길 수 있다. 공사 중인 매물의 경우 채권자의 압류 등으로 준공이 하염없이 늦춰지는 경우도 발생한다.
당초 분양가가 주변 시세보다 높게 매겨진 경우 사실상 할인 혜택이 얼마나 되는지도 체크해봐야 한다. 실제 주변 시세와 거의 비슷하게 나온 무늬만 대물변제인 매물도 공공연하게 중개업소 매물 리스트에 올라온 경우가 있다.
시세보다 저렴한 매물이라도 입지·교통 환경이 떨어지거나 브랜드 인지도가 낮은 중소건설사의 대물의 경우 시세가 더 떨어질 가능성이 있어 그 상황 대비 얼마나 저렴한지를 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다.
대물 부동산의 거래에는 리스크가 상존한다. 비정상적으로 협력업체를 통해 나왔거나 탈세, 부도처리 직전에 헐값에 매물로 내놓기도 한다. 따라서 대물 부동산에 투자하기 전에 분양 보증 여부와 함께 이중·탈법 분양된 매물인지 탐문하고 조사하는 과정을 거쳐야 한다.
사업이 지연되는 매물의 경우 사업자의 세금체납 및 유치권 등으로 인해 권리관계가 복잡할 수 있기 때문에 사업 시행업체의 재무상태 등을 계약 전 체크해야 한다.
자금사정이 열악한 시공사가 투자자를 현혹해 이중계약 및 분양사기를 치고 잠적하는 사례도 있다. 대물 부동산은 대체로 준공 후 보존등기가 나기 때문에 매매 사실을 확인하기 어려운 점을 악용하는 경우다.
되도록 준공이 임박해 등기가 가능한 경우에 계약하고 허가받은 중개사에서 합법적으로 소개받아 매입하는 것이 최선이다. 또 시공사의 계약서가 제대로 된 것인지, 계약서에 분양대금 납부 계좌번호가 있는지 등도 확인하고 투자해야 안전하다.
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