-메트로컨설팅(주) 대표이사
-한양대대학원 부동산법제 석사
-전)광운대 경영대학원 강의교수
-스피드뱅크 투자자문센터장
-한국경제 상담위원 · 매일경제 자문위원
-온비드·매일경제 부동산 칼럼니스트
-현)한국공인중개사협회 전임교수
-저서 ‘3000만원으로 시작하는 부동산 투자 101가지’ 등
-
부동산으로 탄탄하게 노후 준비하기
‘소형’ 임대주택으로 준비가격거품이 빠지고 있는 요즘에도 우리나라 국민들은 노후준비를 위해 부동산투자에 관심이 많다. 경기침체에도 불구하고 알뜰하게 돈을 모아 소액 투자용 부동산을 사뒀다가 노후수입을 부동산 임대수익에 의존하려 한다. 실제 우리나라 부자들은 거의 실물자산을 많이 보유하며 일정 임대소득을 얻어 노후를 풍요롭게 보내기도 한다. 주식 투자에 따른 수익보다 부동산 투자를 통한 자산 가치 상승이나 임대소득이 대부분을 차지한다.개인사업자나 봉급생활자가 금융자산 이외에 부동산을 통해 풍요로운 노후를 준비하는 최선의 방법은 무엇일까. 먼저 미래의 경기흐름을 예상해보면 저성장과 저출산, 노령인구 증가, 저금리와 저소득, 고실업도 세계적인 동조화현상으로써 거시적으로 우리 경제도 이를 비켜갈 수는 없을 것이다. 이에 따라 소득수준이 개선되지 않고 실질구매력이 감소되는 상태에서는 고급, 대형 부동산으로 높은 소득을 기대하기는 어려울 것이다.또 핵가족 가속화와 1인 가구 급증 현상으로 소형부동산에 대한 수요 증가는 필연적으로 늘어나게 될 것으로 보인다. 따라서 부동산을 통해 노후를 준비한다면 소형부동산 투자를 주 무기로 하되 가지고 있는 부동산은 줄여서 알짜 소형만 보유하는 다운사이징(Down Sizing) 전략으로 미래를 준비하는 것을 투자 강령으로 삼아야 할 것 같다. 노후 대비 소형주택 투자처로 유망한 종목으로는 소형 아파트나 다세대, 다가구주택, 상가주택, 도심 주거용 오피스텔 등을 꼽을 수 있다. 소형부동산을 통한 고정적인 임대소득과 함께 부동산 경기 침체기에 퇴로(Exit)를 확보해 줄 불황기 유망 부동산이다. 또 디
2013-11-08 12:30 -
경매의 고급정보는 ‘사람’에게 있다
대부분의 경매 투자자들은 현장에서 사람 만나는 것을 두려워하는 경향이 있다. 경매 부동산의 점유자나 채권자와의 만남을 부담스러워한다. 그러나 경매 물건에 정통한 입장에 있는 사람과의 ‘만남’은 투자의 성패를 좌우하기도 한다. 이해관계자들을 만나 얘기해보면 뜻밖의 고급정보나 경매의 숨은 함정을 알아낼 수도 있기 때문이다. 자기만의 감(感)만을 믿고 투자에 나서기보다 다양한 관계자를 만나봄으로써 돈 되는 정보를 얻을 확률이 높아진다. 진짜 경매 프로들은 값싸게 경매물건을 낙찰 받는 것 못지않게 중요하게 여기는 것이 돈 되는 물건을 발굴해 내는 것이라 여긴다. 이제 경매는 기본적인 지식만 갖추면 웬만한 물건의 권리분석은 혼자서도 해낼 수 있다. 하지만 숨겨진 우량물건을 고르려면 임장에서 이해관계자 및 전문가 탐문을 통해 부동산의 가치를 발굴하는 작업이 필요하다. 투자 물건과 관련된 사람들을 만나 진흙 속 진주를 골라내는 작업이 필요한 셈이다. 경매 입찰 시 탐문을 위해 만나야 할 사람들은 다양하다. 우선 지역의 부동산을 가장 잘 아는 현지 전문가 부류와 채권자 등 필수적으로 만나야 할 경매의 멘토 들이다. 이들로부터 기본적인 물건분석과 함께 부동산의 가치를 높이는 방안을 찾는 것이다. 입찰 전후 현장에서 만나는 사람들로부터 서류상에 나타나지 않는 하자 외에도 경매를 통해 고수익을 얻을 수 있는 경매 입찰에 관한 모든 정보를 알아낼 수 있다. 이해 관계자로부터 고급정보 얻는다 입찰 전 만나기를 꺼려하는 사람들이 경매의 이해관계자들이다. 굳이 채무자를 만날 이유가 없다고 생각한다. 하지만 이들을 만나면 값싸게 매입 가능한
2013-10-29 08:00 -
현장에서 돈 되는 투자정보 얻으려면
중개업소, 지자체에서 정보 얻는다 부동산 투자에 있어 성공투자의 비결은 현장답사이다. 무늬만 전문가들은 탁상머리에서 귀동냥으로 개발정보를 찾아내지만 실전 전문가들은 약간의 호재만 발견하면 시간을 내 우선 현장부터 달려간다. 지역탐문과 함께 지역정보를 얻을만한 곳을 찾아 많은 시간을 할애한다. 지난 개발정보나 귀동냥 정보는 사실 과장됐거나 잘못된 정보가 더 많다는 것을 실전 전문가들은 잘 알고 있다. 그중 실전에서 가장 유용한 방법으로는 중개업소 탐문이다. 가장 많은 시간을 할애해 지역정보와 개발정보, 시장흐름을 얻기 위해 찾아가는 곳이 현지 공인중개사 사무소인 셈이다. 부동산중개업자는 그 지역 부동산전문가다. 반드시 현장답사 시 몇 군데 중개업자로부터 그 지역사정에 대해 자문을 구하는 과정은 필수코스이다. 개발사업이나 분양사업을 할 때 충분한 정보를 얻어내고 또 도움을 많이 받는 곳이기 때문이다. 지역 공인중개사로부터 지역정보를 얻을 때는 솔직한 질문으로 답을 유도하는 것이 좋다. 이 지역 일대 부동산에 관심이 있어 왔는데 자문을 구하고 싶다고 이야기하면 얼마든지 도움을 준다. 다만 신분을 밝히고 직업과 명함, 연락처를 알려주는 성의를 보여준다면 나름대로 투자가망 고객 또는 서로에게 도움이 된다고 생각해 우수정보를 쉽게 얻을 수 있다. 실전 투자 상담을 해주는 컨설팅사나 펀드, 개발회사, 외국계투자회사 들도 직원 교육에 있어 필수 교육과정 중 하나가 부동산중개업소 방문 시 질의내용일 정도이다. 현장 경험을 많이 한 전문가일수록 현장조사가 필요해 부동산업소를 방문해 의견을 물을 때는 기념품을 들고 가거
2013-10-23 08:30 -
경매로 더 넓은 아파트 ‘갈아타기’ 전략
무주택자의 꿈이 내 집 마련이라면 유주택자는 지금 살고 있는 집보다 더 넓고 인기 있는 동네에 살고 싶은 게 소망일 것이다. 요즘 중소형에서 대형으로, 수도권이나 강북권에서 강남권 등 인기지역으로 아파트를 갈아타려는 수요가 부쩍 늘어났다. 부동산침체 장기화로 아파트가격이 하향 평준화되면서 중소형 아파트와 대형 아파트 사이의 가격 폭이 점점 줄어들자 ‘갈아타기’에 관심을 갖는 실수요자들이 늘고 있다. 주택 갈아타기를 시도할 때 값싸고 면적 넓은 대형아파트를 찾는 것은 인지상정이다. 불황기를 맞아 경매로 나오는 아파트들은 고점 대비 30~40% 저렴하게 낙찰 받을 수 있어 요즘 같은 거래 침체기에 경매만한 내 집 늘리기 방법도 없다. 호황기에는 대형 아파트 낙찰가율이 감정가에 육박하지만, 불황기에는 60~70% 선에서 낙찰 받을 수 있기 때문에 시세에 비해 월등히 낮은 가격으로 큰 집으로 갈아타기가 가능하다. 법원 경매나 한국자산관리공사의 공매를 활용해도 대형 아파트를 값싸게 낙찰 받을 수 있다. 대형 경매물건은 늘고 있으나 부동산시장 위축과 경매물건 대출규제 여파로 시장 참여자가 적어 낙찰가율은 약보합세를 유지하고 있다. 시세 대비 30% 가까이 값싸게 나온 인기지역 대형주택을 경매로 잡으면 큰 평수의 내 집 마련과 시세차익이라는 ‘두 마리 토끼’를 한꺼번에 잡을 수 있다. 대형 아파트 경매가 유리한 점은 입찰 경쟁률이 인기 많은 중소형 주택보다 낮고 저감률이 크다는 점이다. 즉 1회 유찰 시 가격이 20%씩 떨어지는 데 10억 아파트가 1회 유찰되면 2억 원이 떨어지지만 1억 아파트가 유찰하면 2000만 원이 떨어진다. 대형 아파트는 중소형보다 10~20%
2013-10-17 08:40 -
경매 '물건분석' 잘하는 방법
경매에서 권리분석보다 더 중요시여기는 게 물건분석이다. 권리분석이 경매 투자를 위한 기초 입찰 준비 단계라고 한다면 물건분석은 경매 부동산에 대한 심층 조사 과정이라고 보는 게 일반적이다. 즉, 입찰하고자 하는 부동산이 가격이 싼지, 낙찰 후 발전성이 높아서 앞으로 가격이 올라줄지를 파악하는 것이 넓은 의미의 물건분석이다. 물건분석은 ‘해도 그만 안 해도 그만’인 것이 아니고 반드시 짚고 넘어가야 할 경매의 핵심인 것이다. 2002년 민사집행법이 제정되면서 경매의 권리분석 과정은 단순하고 명확해진 게 사실이다. 권리관계가 확정된 상태에서 경매가 진행되고 경매 관련 법 제도가 개선되면서 경매 대중화 단계로 접어들었다. 따라서 이제 경매의 권리분석은 유명무실해졌다는 말을 많이 한다. 매각서류에 나타난 권리상 하자 있는 물건과 특별매각조건 등 권리상 위험한 물건이 일반인에게 공개되면서 초보자도 쉽게 권리분석하고 안전하게 낙찰 받을 수 있게 됐다. 그러나 물건분석 과정에서의 부동산에 대한 조사와 분석은 아직도 입찰 단계에서 초보든 고수든 신중하게 접근해야 할 범접(?)하기 어려운 분야라 해도 과언이 아니다. 실전 고수들도 개별 부동산의 하자를 만나지 않으려면 권리분석보다 더 꼼꼼하게 물건분석을 해야 한다. 자칫 개별 하자를 만나거나 치명적인 경매의 함정에 빠질 경우 ‘빛 좋은 개살구’의 부동산을 만나는 우를 범하기 쉽기 때문이다. 호가나 감정가, 시세로 착각하는 경우 많아 경매에서 가장 기본적으로 따져야 하는 것은 물론 권리분석이다. 등기부상 또는 세입자관계상 인수해야 할 권리를 찾아내려면 당연히 매각 서류부터 잘
2013-10-07 12:26
-
GTX 고양~동탄 구간 개통 수혜지
일산·서울역·동탄 ‘활짝’ 잠잠했던 ‘수도권광역급행철도(GTX)’ 사업 추진이 급물살을 탈 전망이다. 최근 정부가 GTX 3개 노선 중 경제성이 높은 고양 킨텍스~화성 동탄 노선부터 조기에 추진하기로 하면서 8·28 대책과 맞물려 수도권 부동산 시장에 훈풍이 불고 있다. 고양∼동탄 간 GTX가 완공될 경우 수도권에서 수서, 삼성 등 서울 강남권 업무지구로의 접근성이 획기적으로 좋아지면서 부동산 가치도 뛸 것으로 보인다. GTX는 교통난에 시달리는 서울·인천·경기 지역을 지하로 연결하는 시속 200㎞급 광역급행열차다. 당초 킨텍스와 동탄을 연결하는 A노선, 송도와 청량리를 연결하는 B노선, 금정과 의정부를 연결하는 C노선 등 3개 노선을 착공할 예정이었으나 과도한 재정 부담 때문에 현실적으로 어렵다고 판단해 찬반 논란을 빚었다. 그러다 이번에 경제성이 높은 킨텍스∼삼성∼동탄(73.7㎞)을 우선 추진하는 것으로 방향을 잡았다. 나머지 두 노선은 경제성을 높일 수 있는 방법을 찾되 일단 보류하는 방향으로 잠정 결정됐다. 이번에 착공 예정인 고양∼동탄 구간은 경기 서북부와 동남부를 가로지르는 노선으로 일산에서 동탄까지 40분이면 주파가 가능하다. 동탄2신도시를 시작으로 강남, 서울 도심권, 일산 킨텍스를 연결해 경부축과 경의축의 만성적인 교통난을 해결하는 게 목표다. 전체 사업비는 13조원에 달하며 킨텍스∼동탄 가운데 수서∼동탄(27.5㎞)은 KTX와 공유한다. 수도권 분양 시장 침체에도 불구하고 GTX가 지나는 킨텍스, 연신내, 서울역, 삼성, 수서, 동탄 등 역세권 부동산은 벌써부터 들썩이는 모습이다. 직접적인 수혜가 예상되는 곳은 일산 킨텍스 주변을 비롯해
2013-10-02 10:49 -
상가주택, 용도변경으로 수익 높여라
몇 해 전 경남 한 도시에 살고 있는 40대 중반의 남자가 찾아왔다. 하던 사업이 여의치 않아 사업체를 정리한 돈으로 부동산 임대사업을 하고 싶다며 찾아온 것이다. 남자의 궁금증은 적은 투자금액으로 안정적이며 고정적인 수익이 생기고, 팔고 싶을 때 애먹지 않고 수월하게 팔리는 부동산은 어떤 종목이 있는지에 관한 것이었다. 환금성․수익성․안정성을 모두 꼽으라면 단연 상가주택이다. 상가주택은 한 건물에 주택과 상가 사무실이 혼합된 형태로 구성되어 무엇보다 임대가 용이한 장점을 갖고 있는 만큼 현재의 입지와 가치만 따지지 말고 향후 발전 가능성이 높은 지역의 소형 상가주택에 관심을 기울이라고 조언했다. 인플레이션에 강한 불황기 대안상품 고객은 집중적으로 지하철역 주변 이면도로 쪽의 급매물만 알아본 다음, 그 중 강남에 주택이 낀 3층짜리 작은 업무용 건물을 골랐다. 한 의류업체의 사옥용 건물로 쓰이던 것으로, 규모는 작고 허름했지만 주변에 대형 업무빌딩 공사가 한창이어서 향후 발전 유망성을 점칠 수 있었다. 허름해 볼품없는 부동산이라는 이유로땡 처리값으로 계약했다. 건물을 매입한 다음 맨 처음 시작한 것은 개․보수 작업이었다. 말끔히 내․외부를 단장하니 새 건물과 진배없었다. 주 용도가 사무실이었던 것을 지하층은 창고, 1~2층은 상가 3개, 3층은 3가구의 원룸주택으로 용도를 변경해 세를 주었다. 취득비용과 제세공과금, 개․보수 비용을 제하고도 투입된 투자금액의 20% 가까운 수익이 월세로 나오는 알짜 부동산의 투자자가 된 것이다. 얼마 전 건물을 되팔았는데, 수 억 원의 시세차익을 봤다며 이제 새
2013-09-26 14:45 -
불황에 강한 ‘수익형’ 부동산 투자전략
부동산시장 침체가 장기화할 조짐을 보이면서 투자자들의 고민이 깊어지고 있다. 투자 타이밍을 잡지 못해 망설이고 마땅한 투자 상품에 대해 고민 중이다. 더구나 아파트 재테크가 사실상 어려워지자 상가 등 수익형 부동산에 관심이 많지만 불황 여파에 시장을 관망하는 경우가 늘어났다. 불투명한 시장 전망 때문에 투자 상품을 찾지 못해 유동성 자금이 많아졌고 실수요자들마저 부동산 투자에 선뜻 나서지 못하고 있다. 당분간 불황을 이기는 자세로 보수적으로 투자를 하는 사람들이 늘어날 전망이다. 세계 경제 불안과 금리상승 영향으로 투자심리가 꽁꽁 얼어붙었기 때문이다. 매매 호가도 지역과 상품을 가리지 않고 하락세다. 요즘 같은 불황기에는 무리한 투자보다는 기존의 포트폴리오를 정비하고, 위험 관리를 하면서 시장의 흐름을 살피는 게 필요하다. 한 발짝 물러서서 시장을 관망하면서 침체기 이후에 올 시장 변화에 대비하는 것이 올바른 투자법이다. 예전처럼 부동산 시장이 활성화되기 힘든 구조인 만큼 보유가치가 높은 수익형상품을 노려야 한다. 불황에 강하고 안전한 수익형 부동산을 선별적으로 고르는 투자전략을 세워야 한다. 불투명한 시기라는 점을 감안해 우량 매물을 고르기 위한 중장기 전략이 필요하다. 목표 수익률을 낮춰 잡고, 과거 인기상품에 치우치기보다 미래 침체 가능성에 염두를 둔 전략을 세우는 게 효과적이다. 불황기 수익형 부동산을 고르는 전략을 알아보자. 불황에 강한 도심 임대부동산 노려라 장기 불황이 예상될 때는 현금화할 수 있는 투자가 유리하다. 꼬박꼬박 임대료가 나오는 수익형 상품이 ‘차익용’ 부동산보다 훨씬 유리하다. 특
2013-09-16 15:32 -
불경기 때 빛 보는 ‘교환’ 거래법
거래 단순, 시간 절약까지 “궁하면 타협하라.” 부동산경기가 장기침체 국면에 접어들면서 부동산중개업소에는 부동산 맞교환을 의뢰하는 사람들이 늘고 있다. 현금이 오가는 매매가 쉽게 이루어지지 않다보니 급하게 팔려고 내놓아도 쉽게 처분되지 않는 부동산일수록 교환거래를 원하는 경우가 늘어서이다. ‘맞교환’은 돈을 매개로 하지 않는 원시적 물물교환으로서, 서로 필요한 부동산을 맞바꾸고 차액만 현금으로 결제하는 거래방식이다. 대부분 토지나 상가, 전원주택 등 환금성이 떨어지거나 덩어리가 커서 쉽게 팔리지 않는 대형아파트나 연립주택 같은 종목들이 교환매물의 대표군단들이다. 맞교환은 일반매매에 비해 거래에 따른 단계가 단순할뿐더러 시간과 경비를 줄여준다는 점에서 많은 장점을 갖고 있다. 따라서 교환 방법을 잘 활용하면 애물단지인 부동산을 빨리 처분하고 원하는 부동산을 대신 골라잡을 수 있다. 게다가 현금 없이도 거래할 수 있어 불황기에 적합한 투자방법이다. 서울 천호동에 사는 김○○(가명, 43)씨는 경매에서 낙찰 받은 영등포구 신도림동 89㎡ 연립주택을 수도권 전원주택지와 맞교환으로 거래해 이득을 본 케이스다. 김 씨는 지난해부터연립주택을 매물로 내놨지만 특별히 사는 사람이 없어 곤란을 겪었다. 간혹 매수의사를 밝힌 사람과도 가격이 맞지 않아 계약까지 연결되진 못했던 것이다. 김 씨는 결국 수도권 전원주택지와 맞교환하기로 하고 매수자 물색에 나서 경기 광주시 실촌읍에 3.3㎡ 당 25만 원대 297㎡ 대지가 매물로 나왔다는 정보를 입수했다. 김 씨는 곧 중개업소의 알선으로 토지 소유주와 접촉해 연립주택과의 교환 여부
2013-09-10 08:00 -
돈 되는 ‘땅’을 고르는 투자 노하우
현재 토지 시장은 두 갈래로 나뉘어져 있다. 개발 호재가 있는 지역엔 다시 투자자들의 발길이 이어지고 있는 반면 토지거래허가구역과 지방 중소도시 등 개발여력이 없는 규제지역은 찬바람이 불고 있다. 모름지기 토지는 확실한 개발재료가 있는 곳에 돈을 묻어야 한다. 장기적으로 돈 되는 땅을 고를 때 고려해야 할 체크포인트를 알아보자. 개발지역 정보를 선점하라 1급 개발 정보를 미리 얻는 건 어렵지만 이미 계획되고 발표 난 정보를 얻는 건 초보자도 그리 어렵지 않다. 지자체 홈페이지 입법․고시․공고란을 꾸준히 열람하거나 정부의 수도권 광역도시계획 정보를 얻어 개발방향과 발전계획을 터득하면 충분히 확인할 수 있다. 그런 다음 최종적으로 담당 공무원으로부터 재확인 절차를 밟아야 한다. 다만 공무원은 묻지 않으면(?) 지역개발 정보를 알려주지 않으므로 투자자가 직접 개발지 조사를 마친 연후에 최종적으로 공무원을 만나 확인해야 한다. 개발 정보 중에는 업자가 임의대로(?) 그린 인쇄물도 많고 예산 등의 변수에 따라 취소되는 사례도 있어 주의해야 한다. 시행주체를 미리 파악하라 개발지역 토지에 돈을 묻을 때 시행주체에 따라 옥석이 가려질 수 있어 중요한 체크포인트다. 자칫 자금력 없는 민간회사의 민자개발 방식으로 개발하는 경우 개발계획이 수포로 돌아가거나 사업이 장기 지연돼 투자의 위험을 고스란히 안는 경우가 생길 수 있기 때문이다. 그러나 국토해양부나 토지주택공사라면 일단 믿을 수 있다. 지자체 시행사업은 예산 등의 문제로 사업이 무기한 연기되는 사례도 빈발한다. 되도록 철저한 개발계획 아래 인구유발 효과를 기대
2013-09-04 12:31
-
노후에 살 집 ‘경매’로 싸게 장만하기
경매시장을 흔히 부동산 ‘도매’시장 또는 ‘떨이’시장이라 부른다. 싼값에 알짜배기 주택을 고를 기회가 많아서이다. 통상 경매를 통해 주택을 낙찰 받을 경우 부동산시장에서 거래되는 급매물 가격에서 20~30%, 많게는 최대 50% 절반 값에 살 수 있는 부동산 재테크의 효자종목이다. 법원경매는 부동산 경기의 선행지표라고 할 수 있다. 경기가 나빠질 조짐이 보일 때는 경매물건이 점차 늘어나면서 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)이 떨어진다. 낙찰 통계를 비교해보면 부동산경기의 흐름을 금방 파악할 수 있다. 즉 경기가 좋을 때에는 경매물건이 크게 줄면서 낙찰가율이 올라가고 입찰경쟁률이 크게 치솟는다. 반대로 경기 침체기에는 물량이 풍부하고 수회 유찰한 주택 경매물건이 늘어나 값싼 부동산을 살 절호의 기회인 셈이다. 서울 수도권에서 한 달이면 아파트, 다세대, 단독 등 우량 주택경매물량이 1,000여건이 넘고, 전국적으로는 2만 여 건이 훌쩍 넘는다. 경매에 부쳐지는 물량이 풍부하기 때문에 원하는 지역과 내 자금대에 맞게 골라서 살 수 있다. 앞으로 경매 물량이 늘어날 가능성이 큰 이유는 부동산경기가 활황일 때 무리한 은행대출을 얻어 주택에 투자했다가 서서히 경기가 어려워지면서 이자부담이 커져 채권자에 의해 경매에 부쳐진 경우가 늘어나게 된 것이 가장 큰 원인이다. 노후 준비용으로 주택을 마련할 때는 주택비용을 다이어트 하는 게 바람직하다. 자녀가 독립한 후에는 부부가 살기에 큰 집을 처분하고 작은 집으로 옮겨 남은 차액을 은퇴자금으로 활용할 수 있다. 특히 경매를 통해 중소형 주택으로 줄일 경우 시세 대비 20~30% 이상 저렴하게 주택을 장만할
2013-08-29 08:00 -
투룸 전성시대? 수요 증가로 수익 껑충
# 오는 10월 결혼을 앞둔 방부연 씨(35)는 신혼집 구하기에 비상이 걸렸다. 직장인 잠실과 가까운 송파구 거여동 근처에 투룸 집을 구하는 데 아파트 55㎡ 전셋값이 2억원을 훌쩍 넘었기 때문. 그나마 저렴하다는 다가구·다세대주택 60㎡도 1억5000만원에 육박한다. 방 씨는 인근 중개업자로부터 “방 2개짜리 전월세주택은 원룸과 달리 거의 재계약하기 때문에 매물이 가뭄에 콩 나듯 나온다. 나중에 따로 연락을 주겠다”는 말을 들으며 허탈하게 발길을 돌려야 했다. # 서울 역삼동 108㎡ 아파트에 15년 넘게 살고 있는 임순혁 씨(62)는 이사할 집을 고민 중이다. 두 자녀 중 큰아들은 3년 전에 결혼해 따로 살고, 둘째 딸은 출가를 앞두고 있어 지금 아파트가 너무 크다는 생각 때문이다. 주변에 투룸 아파트를 찾아봤지만 새 아파트 물건은 거의 없고 20년 가까이 된 노후 아파트뿐이라 집 구하는 데 애를 먹고 있다. 그동안 주택 시장에서 비중이 낮았던 방 두 칸짜리 ‘투룸형 주택’이 급부상하고 있다. 아파트 전셋값이 급등하고 전세 품귀 현상이 빚어지자 가격이 저렴하고 원룸보다 규모가 조금 큰 투룸 수요가 꾸준히 늘어나는 것. 전세난 해소와 2~3인 가구 주거 대안으로까지 떠오르는 중이다. 사실 정부는 그동안 전용면적 30㎡ 이하인 원룸 주택 공급에만 치중해왔다. 하지만 학생이나 미혼 직장인 등 1인 가구만을 위한 주택이어서 다양한 수요를 소화하기에는 무리가 있었다. 원룸 주택은 1~2인 가구를 위한 주거 안정 대책으로 정부가 도시형생활주택을 도입해 20만가구 넘게 지어졌다. 도시형생활주택의 경우 전체 10가구 중 8~9가구가 원룸형으로 지어져 공급과잉 논란을 불러일으켰으며 비좁은 공간
2013-08-22 15:24 -
경매 진행 절차 체크가 중요한 이유
취하·취소되면 ‘닭 쫓던 개’ 신세 경매 투자를 하다보면 자신의 잘못 없이 예측하지 못한 손해를 입는 경우가 종종 생긴다. 즉 경매가 진행될 것으로 알고 입찰에 참여해 최고가 매수인으로 결정됐으나 갑자기 경매가 중간에 중단되거나 아예 경매진행 자체가 없었던 것으로 바뀌는 경우이다. 이런 경우 매수보증금은 돌려받게 되지만 왠지 씁쓸한 기분을 감출 수 없다. 돈 되는 물건을 낙찰 받고 기분이 들떠 있다가 내 의지와 상관없이 경매 물건이 사라지면 누구나 당황하기 마련이다. 아쉽게도 경매 과정에서 이러한 상황은 종종 발생한다. 경매에서 중요한 절차상의 함정으로 여기는 것 중 하나가 ‘취하’와 ‘취소’ 물건이다. 어렵게 시간을 내 권리와 물건분석을 마친 다음 돈 되는 부동산을 낙찰 받았더라도 잔금을 내기 전 채무자나 소유자가 부동산을 잃지 않으려고 서둘러 채무금액을 갚는다면 황당할 수밖에 없다. 게다가 최근 경매과정에서 갑자기 취소나 연기되는 물량이 꾸준하게 늘고 있어 경매 투자자들의 주의가 요망된다. 얼마 전 가수 송대관 씨의 이태원 집과 화성 땅이 법원 경매에 부쳐졌다는 기사가 화제가 된 적이 있었다. 연예인 소유의 고급 주택과 개발지 땅에 호기심을 갖고 입찰 준비를 하던 중 한순간에 경매시장에서 사라졌다. 경매 진행이 갑자기 ‘정지’된 탓이다. 채권자들의 채권총액이 166억 원이나 되는 부동산이 경매 입찰에 부쳐졌다가 경매가 이루어지지 않은 이유는 송 씨가 법원에 ‘회생신청’을 했기 때문에 경매 절차는 무기한 정지된 것이었다. 경매 진행 중 경매물건의 취소와 취하, 정지와 중지 등으로 갑자기 사라지는 이유는 다양하다.
2013-08-15 13:58 -
'경매'로부터 내 재산 지키는 방법
경매를 통해 부동산을 값싸게 마련하는 것 못지않게 경매투자의 상식을 알아두면 내 재산을 지키고 안전하게 자산을 관리하는 데 큰 도움이 된다. 경매는 투자수단이기 이전에 우리 생활에 기본적으로 알아둬야 할 생활 상식이다. 경매 부동산은 채권회수의 최후 수단 이외에 소유한 부동산을 합법적으로 지키기 위한 최소한의 지식이다. 몇 가지 핵심적인 경매 과정을 숙지해두면 합법적으로 내 재산을 지키는 경매 재테크로 활용이 가능하다. 경매를 알아두면 내 재산 지키기의 기본기를 터득하는 셈이다. 살던 집이 경매에 부쳐지거나 담보·채무관계에서 설정한 부동산에서 채권을 강제로 회수하는 경우처럼 소극적인 경매 상식도 투자 손실을 최소화하는 유용한 자산관리 방식이다. 부동산은 금액이 큰 자산이기 때문에 ‘지키는’ 투자법을 미리 터득해 둬야 한다. 경매가 최소한 본인의 재산을 지키는 데 좋은 방패로 활용할 수 있는 유용한 수단인 셈이다. 전세금 안전하게 지키기 빚 많은 주택을 선택한 탓에 살던 집이 경매 처분되면 빈털터리로 길가에 내몰려 재산 불리기에 영원한 실패자가 될 수 있다. 집주인이 대출금을 갚지 못해 경매에 부쳐지면 최소 수 천만 원의 보증금을 날리는 경우는 다반사다. 임대차 계약을 체결할 때부터 미리 경매나 공매가 진행될 지를 염두에 두고 위험관리에 나서야 한다. 집 없는 설움 못지않게 ‘깡통 전세’ 때문에 세입자들은 속이 시커멓게 타들어가는 경우가 늘고 있어서다. 임대차계약 전에 미리 보증금을 지킬 수 있는지 살펴야 한다. 계약 전 등기부에 근저당과 가압류가 먼저 설정돼 있는 주택에 세든 임차인은 대항력이 없어 경매 과정에서
2013-08-07 08:00 -
침체를 이기는 안전한 부동산 투자법
부동산투자는 수 십 년 동안 재산증식의 최고 수단이었다. 우리나라 가계자산의 77%가 부동산이 차지하고, 주택 한 채를 잘 골라 투자해두면 수천에서 억 단위의 자본소득을 올릴 수 있는 대표적인 투자대상이 부동산이었다. 그러나 부동산이 부의 축재 수단이라는 점만 부각되었지 투자에 따른 ‘위험관리’에 대해 비중 있게 다루는 경우는 많지 않다. 투자자들을 만나보면 투자 성공사례만 있지 실패담과 투자 위험성은 이내 조용히 묻히기 십상이다. 개인이 부동산에 투자하는 일이 평생 몇 번 되지 않다보니 자칫 거래의 위험을 소홀히 하거나 업자의 말을 맹신했다가 커다란 손실을 입거나 사기 당하는 빈도가 매우 높은 게 사실이다. 큰돈이 오고가는 거래이다 보니 위험에 노출되기 쉽고 사기업자들의 배만 불리는 경우가 많은 게 부동산투자인 셈이다. 무늬만 전문가나 앵무새 업자의 말 한마디 믿고 투자했다가 투자 실패로 이어져 평생을 후회하는 경우를 무수히 만나게 된다. 자산시장에서 ‘위험관리’란 경제활동에 여러 가지 위험을 최소비용으로 최대한 막는 체계적인 조치라고 말한다. 자산관리 중에서 핵심이 되는 부문이 위험관리 임에도 불구하고 부동산분야에서는 그 중요성에 비해 소홀하게 다뤄진다. 주식시장처럼 늘 불확실성이 존재하고 다양한 도사리고 있는 위험사례로 인해 막대한 자산손실로 이어지는 사례가 많다. ‘투기와 투자의 모호한 경계의 벽’의 유혹을 뿌리치지 못해 실패의 덫을 쉽게 넘지 못하고 있다. 개인투자자는 물론 정치인이나 고위공직자가 부동산투자에서 위험관리를 못해 애를 먹는 경우는 다반사이다. 선거철이나 고위공직자 임용 때 투기의
2013-07-30 11:21
-
다가구주택 경매로 월세 수익 올려볼까?
저가매입 후 안정적 임대수익 ‘적당’ 경매를 통해 다가구주택을 낙찰 받으면 시세 보다 20~30% 싸게 낙찰 받을 수 있다. 다가구주택은 임대 전용 소형 주택으로 ‘내 집 마련’과 동시에 노후 대비 ‘임대 수익’을 올릴 수 있는 불황기 실속 있는 수익형 부동산이다. 경매 다가구주택은 권리관계가 조금 복잡한 게 일반적이다. 한 주택에 원룸 또는 투룸 세입자가 여럿 임대해 살고 있고 전입한 날짜가 제각각이다보니 일반인들은 세입자 분석이 어려울 것으로 생각해 쉽게 입찰하지 않아 낙찰가율이 낮다. 실질금리가 마이너스 시대, 마땅한 수익형 부동산을 찾기 어려운 시점에 비교적 소액 투자금을 들여 원·투룸 다가구주택을 낙찰 받으려는 수요가 늘고 있다. 저가로 매입한 주택을 월세 위주로 세를 주면 연 8~12%의 안정적 임대수익을 얻을 수 있어 인기를 끌고 있다. 다가구주택은 오피스텔과 달리 집주인이 함께 거주하며 세를 주기 때문에 주거와 임대를 동시에 구현할 수 있다. 또 호수별로 구분등기가 돼 있는 다세대주택과 달리 '단독주택'으로 인정되기 때문에 1가구 1주택자가 9억 이하 주택을 2년간 보유하면 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다가구주택은 1개의 주택에 여러 가구가 거주하도록 지은 임대전용 주택을 말한다. 가구별로 별도의 방, 부엌, 화장실을 구비하며 구분소유 및 분양은 불가하다. 주택 연면적은 660㎡(199평) 이하이고, 3층 이하로 19세대 이하의 범위 내에서 거주할 수 있으며, 난방시설은 가구별로 설치돼 있다. 한 달에 전국적으로 500여건의 다가구주택이 경매에 부쳐지며 소형 임대주택 수요 증가 탓에 공급 물량은 감소 추세에 있다. 낙찰
2013-07-24 11:53 -
캠코 ‘공매’로 알짜 부동산 잡아볼까?
공매 장점은 ‘안전․수익성’ 부동산을 값싸게 사들이는 투자수단 몇 가지를 꼽는다면 법원 경매와 캠코 공매, 기업용 할인부동산과 은행 유입부동산, 급매 등을 들 수 있다. 그중에서 사람들은 법원경매 투자가 수익성면에서 가장 월등하다고 생각한다. 그러나 요즘 경매는 대중화 여파로 2~3회 유찰의 경우 높은 낙찰가와 높은 입찰경쟁률로 인해 생각만큼 크게 남지 않는 경우가 많다. 그러나 한국자산관리공사의 공매 부동산은 일반인들에게 덜 알려진 탓에 상대적으로 낮은 입찰경쟁으로 좋은 물건을 낙찰 받을 확률이 높다. 대중화가 덜된 탓에 턱없이 높은 값에 낙찰되지 않는다. 게다가 경매와 달리 특별한 전문지식을 요구하지 않는다. 공매물건은 대개 권리관계에 별다른 하자가 없어 안전하게 부동산을 매입할 수 있어 틈새 투자처로 매력이 많다. 경쟁 입찰을 통해 새 주인을 찾는 점에서 경매와 공매의 절차는 비슷하다. 다만 법원경매는 국가기관이 파는 부동산으로 재산별 성격구분이 없지만 공매는 공공기관인 자산관리공사가 재산별 성격에 따라 다양한 방법으로 매각한다. 투자자의 자금대와 투자 성향, 안정성에 초점을 맞춰 좀 더 값싸고 안전하게 투자할 기회가 널려있는 셈이다. 다양한 물건 중 일반인에게 인기가 높은 인기지역 아파트와 상가, 다세대·연립주택, 수도권 토지에서부터 골프․콘도회원권까지 다양하다. 온비드에서 ‘인터넷 쇼핑’하듯 검색하다보면 편리하고도 쉽게 물건을 고르고, 입찰할 수 있어 손쉽게 값싼 물건을 고를 수 있는 것이 공매물건이다. 공매 부동산 투자의 최대 장점은 안전하고 값싸게 사는 것이다. 유입자산과 수
2013-07-17 17:30 -
경매 고수만 아는 ‘틈새’ 물건 찾기
‘보석’은 가까운 곳에 숨어있다 경매투자의 핵심은 바로 우량한 부동산을 적기에 값싸게 사는 것이 기본이다. 부동산 투자종목은 넓은 대신 경매 물건은 한정돼 있기 때문이다. 부동산 분야의 지식은 매우 광범위한데 경매는 좀 더 넓고 복잡하고 다양하다는 말에서 나온 말이다. 경매물건을 잘 고르려면 나름대로 기본 원칙을 세우는 것이 중요하다. 권리 및 물건 상 문제없는 경매 부동산을 낮은 입찰 경쟁을 거쳐 값싸게 사려면 경매물건의 특성을 이해하고 연구할 필요가 있다. 경매에서의 투자 기본기는 부동산에 대한 얕은 지식이 아니고, 바로 부동산이라는 큰 물줄기를 어느 정도 이해하고 있어야 한다는 점이다. 외환위기와 글로벌 금융위기를 거치며 대거 경매물건이 쏟아지면서 많은 경매 고수들이 탄생했고 또 사라져 갔다. 이들은 좋은 물건을 고르는 데 정통했고 돈을 벌 만큼 벌어서 잠적했다. 초보들이 노리는 물건은 거들떠보지 않고 시장 침체기를 기다리거나 한발 물러서 있다가 남들이 잘 찾지 않는 돈 되는 매물마을 노린다는 점에서 고수의 명성을 얻었었다. 주부 N씨는 경매업계에서 잘 알려지지 않은 투자 고수다. N은 나름대로 독특한 경매투자 노하우를 터득하고 있었다. 경매 입찰 전 그는 법원 감정가를 유심히 살핀 다음 남들보다 한발 앞서 입찰에 나서는 특이한 선수다. 즉 경매물건을 감정한 시점을 유심히 따진 다음 꼭 첫 입찰에 참여한다. 통상 감정가는 감정 시점에 감정사가 매긴 부동산 평가금액을 말한다. 감정 시점에 감정했다가 여러 가지 이유로 경매물건이 변경되고 연기되어 1~2년 묵혀 있다가 다시 경매시장에 나오기도 한다. 이럴 경우 부
2013-07-11 16:26 -
임야 투자해 ‘땅 테크’ 나서볼까?
요즘 부동산 시장이 좀처럼 활기를 띠지 못하고 있는 가운데 소강상태를 이어가고 있다. 그러나 여전히 부동산 투자에 관심을 기울이는 소액투자자들이 늘면서 부동산 틈새 투자처 찾기에 고민하고 있다. 마땅한 투자대상을 찾지 못한 채 소액의 자금으로 장기적으로 묻어두고 싶다면 ‘임야’에 관심을 가져볼 만하다. 80년대 후반 부동산 경기가 호황기 일 때 투기가 절정에 달해 많은 산지가 외지인의 소유로 넘어갔다. 투기가 극성을 부리자 90년 7월 정부에서는 실수요자 취득이라는 원칙 아래 임야매매증명 제도를 시행, 거래에 발목이 묶이기 시작했고 토지거래 신고 및 허가구역의 확대로 외지인의 임야매입은 사실상 불가능하게 됐다. 그 후 투기열풍이 가라앉고 거래가 한산해지자 임야매매증명제도가 96년 폐지되고 98년 토지거래 허가구역이 거의 해제되면서 다시 거래가 자유로워졌지만 아직까지 거래가 크게 활발한 편은 아니다. 따라서 수도권 토지로의 투자심리가 전체적으로 확산되기 전에 개발가능성이 있는 저평가 임야를 미리 잡아둔다면 다시 투자대상으로 인기를 끌 가능성이 높다. 용도변경으로 시세차익 가능 산은 단기적인 시세차익을 거두기는 어렵지만 중․장기적으로 활용성을 따져 매입한다면 강한 매력을 갖고 있다. 특히 수도권이나 대도시 접경지역을 벗어나 도로 주변이나 레저단지, 택지개발지 내 우량매물을 구입하면 수익성이 짭짤하다. 게다가 정부에서도 그동안 수많은 농지의 전용으로 많은 농지가 훼손되어 가고 있는 점을 감안해 경사 15도 이하의 산지개발에 대해 적극적인 정책마련을 하고 있어 임야투자는 향후 전망이 밝다고 볼 수 있다.
2013-07-04 17:10 -
경매 통한 소형아파트 내 집 마련 전략
1억 원대로 경매 투자 가능할까? 서울 전세난이 심각한 가운데 경매시장에서 소형 아파트를 찾는 수요가 늘고 있다. 실제 전용면적 45~60㎡(분양면적 18~25평형)의 소형 아파트가 경매를 통해 낙찰 받는 사례가 늘고 있다. 한 달에 약 40~50여건의 아파트가 서울 5개 법원 경매시장에서 낙찰되고 있다. 1억 원대 서울에서 입찰에 부쳐지는 소형 아파트 경매물건 낙찰 사례를 보면 통상 급매가 대비 10~15% 저렴하게 낙찰되는 게 통례이다. 전반적인 낙찰가율 하락세에다 아파트 낙찰가율이 80% 안팎이어서 아직도 저렴하게 낙찰 받을 수 있는 기회는 열려있다. 아파트 거래시장 침체와 함께 경매 낙찰가율이 소폭하면서 경매 유찰 횟수가 늘어 일부 소형 아파트 물건은 최저입찰가능 금액이 전셋값과 큰 차이가 없거나 오히려 최저 입찰가보다 전셋값이 더 비싼 '역전 현상'도 나타나고 있다. 소형 아파트 경매 투자 장점 전세난이 계속되면서 서울에서 전셋값 수준인 1억 원대 금액으로 경매 나온 아파트에 도전하는 실수요자들이 늘어났다. 일반 거래시장에서 소형아파트 급매물이 적은 상태에서 강제로 입찰에 부쳐진 소형아파트 경매는 실수요자들이 값싸게 내 집 마련하기에 적당하다. 투자하기에 부담이 적고 수요도 꾸준하다. 기존 아파트 전세금에서 약간의 자금을 보태면 시세보다 싸게 작은 평형이나마 내 집을 장만할 수 있다. 간단한 권리관계 파악과 함께 뉴타운, 재개발 등 개발 호재지역 인근에 위치한 아파트는 시세차익도 기대할 수 있다. 아파트 경매물건은 등기부등본 상 권리관계가 단순·명확하기 때문에 초보자도 쉽게 입찰할 수 있다. 권리관계가 단순하다보니 명도
2013-06-28 16:45