-메트로컨설팅(주) 대표이사
-한양대대학원 부동산법제 석사
-전)광운대 경영대학원 강의교수
-스피드뱅크 투자자문센터장
-한국경제 상담위원 · 매일경제 자문위원
-온비드·매일경제 부동산 칼럼니스트
-현)한국공인중개사협회 전임교수
-저서 ‘3000만원으로 시작하는 부동산 투자 101가지’ 등
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부동산 침체기의 경매 투자전략
주택 시장의 침체로 빚에 허덕이는 '하우스푸어'들의 주택들이 법원 경매에 부쳐지는 비율은 점점 높아지고 있다. 가격거품이 적은 지방보다 서울·수도권 경매시장에 주택 물량이 대거 공급되고 있다. 올 1~8월 서울·수도권 주택의 경매 진행 건수는 4만3793건으로 지난해 같은 기간(3만7305건)보다 17%나 늘었다. 대출을 많이 끼고 주택을 샀다가 주택시장 침체로 팔리지 않아 대출이자를 감당하지 못해 경매로 넘어오는 물건들이다. 불황일수록 오히려 빛을 발한다는 경매시장, 어떻게 접근해야 할까. ◇ 넘쳐나는 수도권 경매주택 공급량 부동산 경기 침체가 지속되면서 법원 경매진행 물건수가 연중 최고치를 기록했다. 부동산 가격 하락으로 유찰 사례가 많아진데다 새로 경매시장에 유입되는 물건도 늘어난 까닭이다. 법원 경매는 부동산 경기가 나쁠수록 공급물량이 쏟아진다. 올 상반기 빚을 갚지 못해 법원 경매로 넘어간 수도권 부동산이 지난해보다 24% 늘어났다. 특히 서민 주택인 다세대·연립주택은 작년보다 50% 이상 급증해 부동산 경기 침체에 큰 타격을 입고 있다. 경매에 부쳐지는 수도권 매물이 지속적으로 늘고 있는데 반해 지방은 매년 줄어들고 있다. 올해 1~8월 수도권 경매 신건 수는 2만2000여건으로 2010년과 지난해 같은 기간보다 매년 8.4%, 2.4% 상승해 지속적으로 늘어나는 추세이다. 반면 수도권을 제외한 지방의 경매 신건 수는 8월 1만1000여건이 경매장에 나와 2010년 같은 기간 2만1000건, 지난해 1만3000건보다 각각 24.7%, 10.9% 감소했다. ◇ 얼마나 저가에 낙찰되나 내 집 마련 실수요자들은 경매로 주택을 사면 얼마나 싸게 살 수 있는지에 관심이 높다. 경매에서 얼마나
2012-09-17 14:11 -
돈 되는 경매, 싸게 낙찰 받는 법
타이밍이 중요한 경매 투자 거래 마비 가격 하락 이중고를 겪고 있는 부동산 시장에서 경매 물건의 낙찰가율이 계속 하락하고 있다. 우량 경매물건도 유찰이 잦고 낙찰가율이 떨어지는 추세여서 낙찰 확률이 높아지고 있다. 입찰 경쟁이 치열하지 않은 침체기 때 수월하게 낙찰 받을 수 있는 게 경매투자이다. 경매는 싸게 낙찰 받는 것 못지않게 다른 사람들과 경쟁을 벌여 최고가 매수인(1등 낙찰자)이 되는 것이 무엇보다 중요하다. 아무리 투자성 있는 경매물건을 찾았더라도 낙찰 받지 못하고 계속 패찰 한다면 경매 투자의 기회가 없어지기 때문이다. 경매를 통해 값싸게 낙찰 받으려는 실수요자는 제때 낙찰 받아 이사를 하거나 부동산을 통해 임대수익을 얻는 게 관건이다. 하지만 초보자들은 여러 번 입찰하지만 낙찰을 못 받고 몇 개월 또는 햇수를 넘다가 아예 경매 입찰을 포기하기도 한다. 내 집 마련 실수요자나 전세금으로 내 집 장만하려는 수요자의 경우 전세계약 기간 만료일에 맞춰 수개월 안에 낙찰 받아야 하지만 타이밍을 놓쳐 경매로 낙찰 받은 집에 이사를 못하고 값비싼 매물을 사서 이사하는 경우도 비일비재하다. 경매는 투자자가 관심 있는 물건에 낙찰 타이밍을 놓치면 수개월을 기다려야 하기 때문에 좋은 물건이 있으면 타이밍에 맞춰 낙찰 받는 것이 중요하다. 시간과 경비를 아끼기 위해서도 원하는 물건을 시세보다 저렴하면서 제때 낙찰 받는 것도 경매 투자전략이다. ‘대기’ 물건 살펴 낙찰 확률 높여야 낙찰 확률을 높이는 확실한 방법은 다른 사람보다 가격을 높여서 쓰면 1등 ‘최고가 매수인’이 된다. 하지만 가격을 높여 입찰가를 쓴다
2012-09-14 10:00 -
'월세'받는 수익형 경매 투자 전략
낙찰가율 완만한 하락세 임대용 경매 부동산의 낙찰가율은 아파트 보다 대체로 낮기 때문에 평균 70~80% 수준에 낙찰되는 게 통례이다. 특히 주택보다 아파트 상가와 근린상가, 오피스 등 상업용 부동산의 낙찰가율이 현저하게 낮고 경매에 부쳐지는 물량이 꾸준히 늘고 있다. 경매에 부쳐지는 상가는 한 달이면 3000~4000건 쏟아진다. 낙찰가율이 통상 50% 초반대여서 매매가 대비 30~40% 싼값에 낙찰 받는다. 감정가 1억 미만의 소액투자용 상가 경매물건은 여전히 낙찰가율이 낮고 입찰 경쟁률도 2대 1로 낮은 편이다. 소형 다세대는 낙찰가율과 경쟁률이 완만한 하락세이다. 7월말 낙찰가율이 83%로 올 초 5% 정도 하락한 상태이다. 경쟁률은 3대 1 수준이며 매달 1500여건이 입찰에 부쳐진다. 다가구주택의 낙찰가율은 서울 등 수도권은 85%, 광역시와 지방은 75%이며 입찰 경쟁률은 3대 1 수준이다. 오피스텔 경매는 한 달이면 전국에서 700~800건이 입찰된다. 서울 수도권은 300~400건 입찰되고 낙찰가율은 80%를 상회한다. 서울 95%, 수도권 85~90%, 지방 광역시는 80%의 낙찰가율을 보인다. 중소형 오피스텔 경매물건 매물의 비율은 40~50% 안팎이다. 철저한 입지 상권분석 관건 경매에 부쳐진 상업용 부동산의 경우 싸게 낙찰 받지만 수익성이 없는 물건도 수두룩하다. 저가에 낙찰 받았지만 실제 임대를 주지 못해 몇 년 째 공실이거나 다시 경매에 부쳐지는 경우도 비일비재하다. 철저한 입지와 상권 분석 후 임대가 용이한 종목을 골라야 한다. 상가의 경우 영업력이 떨어지거나, 지역 슬럼화 되거나, 업종변경이 필요 하는 등 문제 가 많은 상가가 경매시장에 나오는 경우가 많다. 입찰 전 충분한 입지와 상
2012-09-12 14:56 -
외국인 부동산 매각&서울 인프라
외국인 한국빌딩 투자 끝났나 한때 국내 빌딩 시장의 큰손으로 자리매김했던 외국인들이 최근 줄줄이 빌딩을 매각하는 등 우리나라 부동산 시장에서 탈출하는 분위기이다. 외국인의 엑소더스의 배경을 어떻게 봐야 할까? 글로벌 경제가 부진해지고 국내 부동산 활황세가 꺾이면서 외국인들이 매수세에서 보유물량 처분에 무게 중심을 옮기고 있는 것으로 분석된다. 부동산 경기가 좋지 않을 경우 업무용 빌딩의 수익률도 계속 낮아지기 때문에 외국인들이 미련 없이 빌딩을 매각하는 것으로 보인다. 국내 오피스빌딩의 수익률은 과거와 같은 기대치만큼 나오지 않은 게 일반적이다. 2008년 글로벌 금융위기만 해도 투자수익률은 연 12~13%에 육박했다. 하지만 최근 들어 국내 경기가 크게 침체하고 공급이 늘면서 서울시 오피스빌딩 임대수익률은 반 토막 수준까지 떨어졌다. 국내 최대 업무빌딩이 몰려있는 테헤란로가 위치한 강남구의 경우 연 5%에도 못 미치는 실정이다. 외국인들의 이런 움직임은 국내 빌딩 시장에 어떤 영향을 주고 지역별 빌딩 매매가, 공실률 등은 어떻게 될까? 외국인들이 국내 빌딩을 점차 매각할 계획을 갖고 있거나 매도 의향을 갖는다는 것은 중장기적으로 부동산경기를 비관적으로 보고 있다는 징조일 가능성이 높다. 그럴 경우 국내 빌딩가격은 소폭 하락하기 시작하며 매매가 임대가의 동반하락 가능성도 점쳐진다. 그동안 관례상 외국인 보유 빌딩 처분 매물이 늘어날 경우 1~2년래 매매가는 소폭 하락하고 공실률도 점차 늘어날 가능성이 높다. 외국인들의 탈출 러시는 국내 투자자들에게는 기회의 시장이 될 여지도 많다. 서울의 우량 지역 알짜 빌딩을
2012-09-10 22:35 -
통합 청주시, 충청부동산 맹주되나?
통합과 세종시 후광 ‘겹호재’ 충북 청주 부동산시장이 세종시와 과학벨트 개발에 따른 후광 효과로 유례없는 호황을 누리고 있다. 이미 세종시 배후도시로 가치가 오른 청주는 청원군 통합에 따른 정부 인센티브와 제공과 함께 구시가지에 위치한 관공서의 이전 또는 신설이 예상되면서 투자자들의 관심을 끌고 있다. 최근에는 충청권 최대 규모의 매장인 현대백화점 등 대형 유통시설 오픈의 파급효과로 인해 인구 80만 명을 아우르는 대도시 광역 상권으로 거듭나고 있다. 전반적인 부동산시장 침체 속에서도 청주 부동산시장이 활력을 찾고 있는 이유는 지역 간 통합이라는 대형 호재와 함께 산업단지가 들어서 인구증가가 빠르게 진행되는데다 통합 작업이 속도를 내며 기반시설이 개선되고 기업 유치가 활발해지는 점이 부동산시장의 활력소로 작용하고 있다. 청주 지역은 시장 규모가 작고, 집값 상승 정도도 미미해 그동안 대형사들이 관심을 보이지 않아 주택 공급이 부족한 지역이었다. 수요에 비해 공급이 부족한 상황에서 최근 청주 인근에 각종 개발사업이 진행돼 시장에 불씨를 지피기 시작했다. 몇 년 사이 청주 주변에는 오창산업단지 조성, 고속철도(KTX) 오송역 개통, 세종시 원안 추진, 오송생명과학단지 조성 등의 대형 호재가 계속 이어졌다. 이런 효과로 당장 오송, 오창에 각 1~3만 여 명의 신규 인구가 유입됐다. 게다가 오창과 오송에 제2산업단지가 예정돼 있어 향후 유입 인구는 더욱 늘어날 전망이다. 청주의 주택보급률은 중소도시 중 최저 수준이다. 통계청 자료에 따르면 2008~2011년 3년 간 지방 도시의 인구증감 추이를 보면 3년 연속 인구가 꾸준히 증가한 지자체 24곳
2012-09-06 14:28
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부도 건설사 토지 경매 노려라
건설사 우량 경매 토지 많아 우리나라 경제 성장의 견인차였던 건설사들이 줄줄이 퇴출 위기로 내몰리면서 중소 건설사들이 보유하고 있는 토지 등 주요 부동산들이 속속 경매처분되고 있다. 2000년대 들어 많은 건설 물량을 제공해 왔던 민간 주택부문이 글로벌 금융위기로 촉발된 경기 침체로 인해 위축되고 또 PF 부실에 따른 민자사업이 잇따라 중단되면서 경매시장의 주요매물로 나오는 다수의 중소 건설업체들이 늘고 있다. 2010년부터 2012년 6월 현재까지 부도 처리된 전문건설사는 총 295곳에 달한다. 이 가운데 2011년 61곳이 문을 닫았다. 부도 처리된 중견 건설사들은 일시적인 자금유동성 문제로 채무불이행 등 어려움을 겪는 곳도 있지만, 대체로 건설경기 침체에 따른 수주불안은 부도나 폐업으로 이어지고 특히 지역 건설사들이 시공해온 민간 개발사업 건설 현장와 하도급 업체 모두 도미노식 부도 발생 가능성도 염두에 둬야 한다. 올 7~8월 중소건설사들이 보유한 토지 등 서울·수도권에서 경매에 입찰 진행되는 물건만 약 52건으로 조사됐다. 건설사가 소유자 명의로 된 경매물건 중 경매 진행중이거나 채무자나 소유자로 이름이 올라있는 경매물건 들이다. 이들 중견 건설사 명의의 경매물건은 토지 외에도 미분양 상가와 다세대 등 다양한 우량 경매 물건들이 공급되고 있다. 한 달에 약 30~40여건 정도 입찰에 부쳐지고 있다. 사업지 낙찰사례 서산지법에서 입찰에 부쳐진 Y건설사 소유의 당진군 정미면 덕마리의 부지조성 매립공사 중인 밭 9,900㎡가 감정가(6억9426만원)에서 2회 유찰된 후 낙찰가율 55%인 3억8722만원에 낙찰됐다. 이 땅은 대학 인근의 2차선 도로에 접해진
2012-09-03 08:30 -
경매정보 밝아야 싼 물건 잡는다
덩치 클수록 수익률 높다 “집 싸게 살 수 있는 방법 없나요” 경매 컨설팅업체를 운영하다보면 수시로 이런 전화를 받는다. 경매가 급속도로 대중화되다보니 몇 천 만원의 내 집 마련 수요자부터 수백 억 원대의 자산가까지 경매에 대한 투자자문이 계속 이어지고 있다. 투자자들은 한결같이 경매시장을 이용하면 무조건 쌀 것이라 생각한다. 어떤 고객은 경매라면 시세대비 절반 정도 싸야 하는 것 아니냐고 되묻곤 한다. 그러나 법원 경매가 누구에게나 무조건 싼 부동산을 장만할 기회를 주는 시장은 아니라는 점을 염두에 둬야한다. 법원 경매는 채권자에게는 권리의 만족, 채무자에게는 권리구제의 목적으로 하는 국가기관의 강제집행 절차다. 따라서 일반 부동산거래보다 엄격한 과정과 절차를 거쳐야 한다. 초보 투자자는 싼 맛에 입찰에 참여했다 하자 있는 물건을 구입했다가 입찰보증금을 뜯기는 수가 종종 있다. 법원경매는 무조건 싸다는 고정관념을 버리고 노력하는 만큼 거둔다는 자세로 경매 투자에 임해야 한다. 일반인들이 경매에 참여하는 이유는 저가매입이 목적이다. 요즘같은 침체기에 경매로 낙찰 받으면 통상 20%에서 잘하면 30% 이상 싼값에 매입할 수 있다. 그러나 단순히 싼 값에 부동산을 취득한다는 매력만 보고 뛰어 들기보다는 입찰 전 나름대로의 투자전략이 있어야만 보다 높은 수익률을 올릴 수 있다. 손쉽게 돈 되는 경매정보를 얻는 요령을 소개한다. 우선 우량 물건을 고르려면 되도록 경매 정보지 또는 경매정보업체의 회원으로 가입해 경매부동산의 물건 공급 흐름과 권리 · 물건분석 요령을 사전에 익혀야 한다. 통상 첫 입찰의 경우 입찰일 14일전
2012-08-30 17:36 -
경매 입찰 전 낙찰사례 참고하라
인근 낙찰사례 간접경험 필요 경매 투자하면 일단 어렵게 생각하는 사람들이 많다. 어려운 법률용어와 복잡하고 까다로운 절차까지 초보자들이 접근하기 쉽지 않아서다. 경매 투자에 관심을 갖고 경매가이드 책도 읽어보고 경매정보 사이트에도 가입하여 경매 투자법을 익혀보지만 실전에 참여하기에는 왠지 꺼림칙하다. 권리분석에 자신이 붙더라도 입찰은커녕 결국 계산만하다가 만다. 혹시 실수하지 않을까하는 불안감 때문에 입찰을 망설이는 게 사실이다. 자신 있게 입찰하는 또 다른 방법은 최근 낙찰사례를 찾아 간접경험을 해보는 일이다. 낙찰 부동산의 당시 시세와 낙찰가의 비교, 사례 부동산의 현재 이용상황과 임대료 및 수익률 분석 등을 하다보면 부동산의 입찰경험을 충분히 쌓을 수 있다. 특히 오피스텔, 상가, 근린주택과 같이 임대수익 목적의 물건들은 사례 부동산을 찾아 모의 입찰하는 과정을 반드시 거쳐야 수익률을 산출할 수 있고 안목을 넓힐 수 있다. 낙찰 사례는 인접지역 유사매물부터 찾는 것이 좋다. 즉 내가 입찰하고자 하는 지역 내 가까운 유사 매물을 찾아 가격분석과 함께 투자 장단점을 체크해 필요가 있다. 가상 입찰 물건을 선별해 현장답사를 하고 인터넷 지도를 바탕으로 경매·공매, 급급매 사례를 하나씩 적어가며 표기하면 향후 유용한 경매 자료가 된다. 조사된 입찰 자료들은 실제 입찰할 때 낙찰가율, 경쟁률을 기준해 입찰가를 써내는 실전 자료로 활용될 수 있다. 경매 전문가와 교류하거나 함께 공부하는 사람들을 알아두면 유리하다. 경매 멘토로부터 투자정보를 얻고 권리분석에 대한 자문을 받을 수 있어서다. 경매 물건은 공개된 매물이
2012-08-28 13:20 -
특수 경매물건, 때론 황금알 낳는다
특수물건 분석해 2억 수익 전문가와 일반인을 막론하고 최근의 법원 경매 부동산에 대해 물으면 “큰 이익을 기대할 수 없는 시장”이라고 입을 모은다. 서울 및 신도시 아파트의 감정가 대비 평균 낙찰가율이 70% 후반에서 80% 대를 보이고 중개업소에 나온 초급매물이 속출하는 상황에서 이를 전혀 근거 없는 얘기라고 일축할 수도 없다. 매년 30만 명이 입찰에 참여하고 한 물건에 평균 경쟁률 3대 1을 보일 정도로 많은 사람이 입찰에 참여한 사실도 남는 게 없는 장사라는 말이 들리는 이유다. 부동산 침체기인 요즘에도 2~3회 유찰 물건의 경우 한 물건에 10~20명씩 입찰에 참여할 정도로 많은 사람들이 경매에 참여한다. 이제 ‘비수기’라는 말도 유명무실해질 정도로 법원경매가 대중화했고 실제 그 참여가 크게 늘어난 게 사실이다. 갈수록 경매 인구는 계속 늘 것으로 보인다. 부동산 급매물 공급이 급증하는 상황에서 경매 대중화는 투자자들에게 좋은 소식은 아니다. 사정이 이러다 보니 과열경쟁으로 실제 낙찰 후 소유자 및 임차인을 내 보내는 명도비용, 법률적 절차에 따른 정신적인 부담, 소요시간 및 경비 등을 감안하고 나면 결과적으로 일반 매매가보다 조금 낮거나 거의 비슷한 금액에 낙찰을 받는 사례도 주위에서 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 그러나 섣불리 포기하기는 이르다. 법원 경매에 대한 해박한 지식과 발로 뛰는 노력이 더욱 절실해졌을 뿐이다. 아직까지 경매시장에는 고수익을 창출할 수 있는 영역이 분명히 남아 있으며, 열쇠는 그러한 물건을 먼저 찾아내 실타래처럼 얽힌 권리를 잘 풀고, 물건분석을 철저하게 해서 수익으로 연결시키는 데 있다. 서울 길음
2012-08-25 15:26 -
저렴한 대물 부동산 투자 전략
하도급 책임자 연결, ‘알짜’ 매입 건설경기 침체의 직격탄을 맞은 건설업체들이 공사대금이나 채무를 아파트나 오피스텔 등 부동산 물건으로 대신 갚는 경우가 많아 부동산 시장에 ‘대물변제’ 급매물이 대거 늘어나고 있다. 부동산 실수요자로서는 분양가보다 현저하게 저렴한 값에 부동산을 구입할 수 있는 기회이기 때문에 잘 골라 적기에 매입할 경우 시세보다 높은 차익을 얻음과 동시에 높은 임대수익을 얻을 수 있어 일거양득의 짭짤한 이익을 얻을 수 있다. 저가매물 정보에 정통하지 않은 일반인들은 대물 부동산의 매물 리스트를 확보하기 쉽지 않다. 시행, 시공사 협력업체들만 한정된 매물 정보를 교환해 실수요자들의 접근이 어려운 탓이다. 따라서 미분양 주변의 여러 중개업소에서 발품을 팔수록 우량 물건을 잡을 기회가 높아진다. 미분양분 일부나 회사보유분, 특별 분양하는 매물 중에서 초기 분양단계의 매물 중에 대물변제 매물이 은밀하게 흘러나온다. 매물을 다수 확보한 대행업체를 통할 경우 분양가의 70~80%선에서 매입이 가능하지만 컨설팅사나 떳다방을 통할 경우 중개수수료에 이문을 붙여 매각하기 때문에 저렴하지 않다. 직접 미분양 인근 중개업소를 찾아 탐문하거나 분양한 지 오래됐지만 준공이 임박한 단지에서 저렴한 매물을 찾아보는 게 유리하다. 물건 특성상 최초 분양자와 형평성을 고려해 비공개적으로 거래되기 때문에 현지 중개사와 친분을 쌓아 놓는 것도 한 방법이다. 경매 가격 이하로 발 빠른 매물 정보를 얻으려면 평소 두루 인적 네트워크를 갖춰 놓는 게 좋다. 직접 하도급업체 담당자를 알아놓거나 현장 인근의 중개사무소, 공
2012-08-21 11:53
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경매 실전에 더 강해지는 방법
실전에 앞서 모의입찰부터 초보 입찰자들이 충분한 시간과 노력을 들여 경매투자 지식은 쌓았지만 실제 입찰 한 번도 못해보고 흐지부지 해버리는 투자자들이 의외로 많다. 실전 경험이 없다보니 겁도 나고 한두 번 입찰했다 떨어지면 지레 포기하기 때문이다. 하지만 실물경기 침체가 장기화되고 경매물건 수가 많아지는 추세이기 때문에 지금부터 꾸준히 경매투자 지식을 익혀 우량물건을 낙찰 받는 것도 불황기에 유용한 재테크 방법이다. 요즘은 부동산 불황이라 경매 물량은 많이 늘었지만 높은 시세차익을 주는 경매물건 찾기가 쉽지 않다. 따라서 경매의 기본지식은 물론 실전 경험을 많이 쌓아두는 것이 반드시 필요하다. 실전 경험은 물건을 보는 안목과 함께 저가에 낙찰 받는 방법을 터득하는 것이다. 그러려면 경매 실전에 강해야 한다. 경매는 이론보다 실전이라고 해도 과언이 아니다. 초보자가 경매지식을 쉽게 터득하고 또 실전에 더 강해지기 위한 방법을 알아보자. 실전에 강해지려면 경매 법정에서 모의입찰을 반복할 필요가 있다. 입찰을 예상하고 자주 경매 입찰장을 찾아보자. 서울 수도권에는 7~8개, 광역시와 지방은 10~15개 법원이 공휴일을 제외한 평일에 입찰을 진행한다. 경매 법정 안에서 벌어지는 다양한 경매 입찰 사례와 낙찰 사례를 들여다보면 입찰에 대한 막연한 두려움이 줄어들고 동기부여가 생긴다. 값싸게 낙찰 받을 수 있음을 체험하게 되면서 자연히 우량 물건에 대한 비교 안목도 생긴다. 초보자들이 가장 걱정하는 부분은 바로 권리분석에 대한 자신감 결여다. 어렵게 돈 되는 우량 물건을 찾아놓고도 입찰 결정을 하지 못해 망설인다. 혹시
2012-08-17 11:05 -
소액으로 운용하는 알짜 투자처
소형 임대종목은 ‘안전형’ 부동산 요즘 같은 불황기에 종자돈을 활용해 안심하고 투자할 종목을 찾는다면 ‘안전형 부동산’에 묻어두는 것이 하나의 방법이다. 부동산 침체기에는 경쟁자가 줄어 오히려 소액 투자자에게는 기회의 시장이다. 1억 원 안팎의 여유 자금에 알맞은 최선의 소액 투자처는 소형 아파트나 오피스텔, 다세대, 재개발·분양권과 같은 주거용 부동산들이다. 거래가 끊긴 요즘에 안테나를 높이 세우고 발품을 팔면 의외로 알짜 투자처를 찾을 수 있다. 소액 투자용 주거시설은 서울 노원구 강북구 구로구 강서구 일대에 몰려 있고 수도권의 경우 고양 안산 동두천시 일대에 값싼 매물이 꾸준히 나오는 추세다. 수도권과 인접한 충청권과 강원권의 소형 물량도 풍부한 편이다. 49∼60㎡ 대의 소형 아파트는 공급량이 줄어드는 대신 임대 수요가 꾸준해 소액으로 임대사업하기에 좋다. 소형 아파트의 투자수익률은 5~7% 선이다. 실질금리 마이너스 시대인 요즘 상당한 임대수익률이다. 2011년 세제개편안에 따라 수도권과 지방 소형아파트, 오피스텔로 임대사업용으로 공략할 만하다. 특히 지방 소형주택의 경우 그동안 임대 주택 수를 맞추려고 대출을 받아 투자했지만 이제는 대출 없이 소액의 여윳돈으로 임대 수익을 거둘 수 있게 됐다. 임대 호수는 1호 이상으로, 최소 임대기간 5년 이상으로, 면적기준은 149㎡ 이하로 확대돼 매입 임대주택 사업자 기준도 완화됐기 때문에 관심을 가져볼 만하다. 분양권 투자가 가능해진 이후 소액 투자시장에 변화가 생겼다. 수도권 거의 모든 지역을 투기과열지구에서 풀면서 분양가 상한제 적용 아파트를 뺀 아파트의 분양권을 즉시 사고팔
2012-08-16 08:00 -
경매 공동입찰 노하우와 주의점
짝짓기 입찰 = 절세, 소액 투자 가능 부동산은 대부분 비싸기 때문에 소액투자가 어려운 단점이 있다. 특히 경매는 한꺼번에 거액의 잔금을 마련해야 하는 부담이 있다. 이런 이유로 소액투자자는 마음에 드는 물건이 있어도 섣불리 경매에 투자하기가 쉽지 않다. 하지만 보유자금이 적은 소액 경매투자자도 공동입찰을 활용하면 얼마든지 경매 재테크가 가능하다. 특히 민사집행법이 개정돼 공동입찰을 할 경우 집행관의 사전허가나 입찰자 상호간의 관계 기재와 같은 입찰 제한이 사라져 얼마든지 공동입찰이 가능해졌다. 경매 공동입찰은 여러 명이 각자의 지분만큼 잔금을 납부하고 지분 비율로 소유권 등기를 하게 된다. 여러 사람이 자금을 모아 고가의 땅이나 근린생활시설, 대형 상가와 같이 수익형 부동산에 투자하면 요즘 같은 불경기에 더 많은 수익을 올릴 수 있다. 낙찰가율이 크게 떨어지는 요즘 입찰장에는 친인척이나 직장 동료, 동창생 등이 아파트나 빌라·상가 경매에 공동 입찰하는 사례가 늘고 있다. 금융권의 돈줄 죄기로 은행에서 돈을 빌리기가 쉽지 않고 부동산 거래 침체가 지속되면서 지갑도 얇아지자 여러 명이 소액의 종자돈을 모아 싸면서도 알짜 경매 물건을 잡으려는 실속 투자자들이 많아진 것이다. 서울 송파구에 사는 자영업자 임모(43)씨는 지난 해 말 대학동창 2명과 함께 연면적 286㎡(86평)짜리 근린주택을 2억5000만원에 낙찰했다. 최초 감정가(4억6000여 만 원)에서 세 차례 유찰을 거쳐 거의 절반인 2억3460만원(최저 입찰가)에 경매로 나온 물건이었다. 개인별 투자 금액은 8300여 만 원이었다. 혼자서는 엄두도 못 냈는데 여럿이 돈을 모으니 투자하기도
2012-08-13 09:30 -
불황에 강한 소형아파트 경매전략
급매 대비 20% 이상 싸게 낙찰 무주택 가장들의 가장 큰 고민은 내 집 마련이다. 부동산 침체기에도 불구하고 전셋값이 치솟고 목돈도 없어 중소형 아파트 마련도 쉽지 않은 30~40대가 많다. 이럴 때는 대표적인 ‘저가 매입’형 경매 상품을 겨냥해보는 건 어떨까? 집값이 저렴한 곳이 오르고 소형 아파트의 몸값은 높아져 아파트 전·월세 시장은 계속 불안할 것으로 보이기 때문이다. 전국에서 한 달이면 5000건의 아파트와 3000건의 다세대·연립주택이 경매에 부쳐진다. 전용면적 45~60㎡(18~25평형) 규모인 소형 아파트와 빌라 경매물건은 매달 2000~2500건에 달한다. 경매에 부쳐지는 물량이 꾸준해 기본적인 경매 이론과 실무 공부를 한 다음 입찰에 참여한다면 값싸게 소형 아파트를 장만하는 기회를 잡을 수 있다. 올해 들어 아파트 전국 낙찰가율이 평균 80%를 웃돌아 시세차익은 대형보다 크지 않지만 공급물량이 꾸준히 늘어나고 있다. 아파트 경매 공급물량은 지속적으로 늘어나고 낙찰가율은 지속적으로 떨어지고 있다. 지난해 매월 4700여건의 아파트가 입찰됐으나 올해 들어 5100여건으로 8% 증가했고 입찰경쟁율도 5.8대1에서 4.8대1로 소폭 줄어들었다. 경매를 통하면 시세보다 최대 20~30% 저렴하게 낙찰 받는 게 통례다. 따라서 세입자라 해도 자금계획만 잘 수립하면 소형 아파트 장만이 가능하다. 현재의 전세보증금에다 약간의 경락잔금 대출제도를 이용하면 되기 때문이다. 근린상가나 다가구주택 같은 다른 복잡한 경매물건과 달리 소형 주택은 권리와 세입자 관계 파악이 손쉬워 누구나 입찰에 참여할 수 있다. 소형아파트의 명도 과정도 대체로 수월하고 간단한 편이다. 임차인이 있어도
2012-08-07 10:47 -
사업중단된 건설사 경매 노려라
건설사 보유 우량 토지 다량 경매 글로벌 금융위기 이후 지속되고 있는 부동산시장 침체가 장기화되면서 덩달아 중소 건설사들이 부도 공포에 몸을 사리고 있다. 경기불황에 따른 수주부진과 자금난이 갈수록 심화되고 있어서 건설·시행사들이 줄줄이 몰락하고 있다. 더불어 건설사들이 보유하고 있거나 개발 진행 중인 사업용 부지나 건설사부지, 공사 중인 전원주택 부지 등 사업용 토지의 법원 경매물건이 부쩍 늘어나고 있다. 이는 한창 부동산 경기가 좋을 때 건설사나 시행사가 개발용으로 토지를 미리 마련할 때 과다한 담보를 은행으로부터 안고 매입했다가 건설경기 부진으로 부지가 경매에 부쳐지게 된 것이다. 경매에 부쳐지는 토지는 서울보다는 수도권(의정부, 성남, 여주)과 충청권 일대 지역에서 많이 경매에 부쳐지며 각 지방법원마다 한 달이면 3~5건 정도가 경매에 부쳐지고 있다. 주로 임야를 전원주택 부지나 펜션, 연립주택으로 형질 변경하는 전원형 부지나 농지를 전용해 택지로 조성하는 990~3,300㎡ 대 중대형 부지가 많으며 공장, 근린시설 등 다양한 농지나 대지 등 토지가 경매에 부쳐지고 있다. 수도권 일대 땅의 경우 낙찰가율 65~70%, 충청권·지방의 경우 60~70%대 등 낮은 낙찰가율을 보이며 싼값에 낙찰되는 사례가 많다. 그러나 수도권 일대 상업용지나 입지여건 좋은 대지의 경우 감정가의 90% 또는 감정가에 근접해 높은 값에 낙찰되는 토지가 꾸준히 늘고 있다. 최근에는 부동산 개발사업자가 아닌 자금여력이 많은 개인 투자자들이나 공동투자자들이 사업용으로 법원 경매시장에 참여하는 비율이 늘어나는 추세이다. 이는 부동자금이 많아 일반인들의 투자참
2012-08-03 09:30
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서울시 정책문제&소형주택 인기
박원순 시장이 뉴타운 출구전략을 쓰고 재건축 등 관련 규제를 강화하면서 논란이 커지고 있다. 강남순환도로 사업을 연기하는 등 웬만한 SOC 개발사업은 줄줄이 무산시키는 분위기이다. 박원순 시장의 정책을 어떻게 평가하는지? 박원순 서울시장의 부동산 관련 정책은 소형 임대주택 공급의 확대와 서민 주거복지 강화 등에 초점이 맞춰져 있어 앞으로 인구구조의 변화나 부동산 시장 트렌드 변화에 빠르게 대응하고 있다는 점에서 호평을 받을 만하다. 하지만 부동산 경기 침체와 함께 제자리걸음을 하고 있는 도시재생사업과 재건축 사업의 불확실성을 낮춰 투자심리를 위축시켜 지역 거주자와 투자자, 서민 주거안정과 부동산경기 개선이라는 두 마리 토끼를 모두 잡을 수 있는 정책 방향과 대안 제시가 아쉽다. 서울시 부채를 줄이는 효과는 있지만 오세훈 전 시장이 추진했던 개발 프로젝트를 대부분 무산시키면서 매몰비용 논란이 커지고 있다. 해법은 있을까? 찬반 논란이 꾸준히 제기돼온 오세훈 전 서울시장의 대규모 개발 프로젝트는 일부 사업을 제외하고는 사업의 경제성이 떨어지고 사회적 합의도 부족하기 때문에 중단되어야 하는 것이 마땅하다. 일부 특혜시비가 일고 있는 여의도 종 상향 계획, 초고층 개발이나 시민들의 휴식 문화공간 한강개발은 개발의 대규모 축소나 무산되는 것이 불가피할 것으로 보인다. 특히 대형 개발프로젝트인 서울의 한강 개발의 경우 시민들의 충분한 의견을 반영해 앞으로는 시민이 주인이 돼 한강을 보존복원하고 관리하는 방향으로 나아가야 할 것이다. 요즘 부동산 시장에서 10평대 초소형 아파트가 인기를 끌고 1인용 주거상품이 속속
2012-08-01 10:25 -
수익형 부동산 인기 오래갈까?
투자가치 높은 수익형 부동산은? 부동산 침체기에도 불구하고 수익형 부동산이 최고의 인기를 구가하고 있다. 이유는 바로 든든한 배후 임대수요 때문이다. 1인 가구가 꾸준히 늘고 전셋값이 치솟아 소형주택에 대한 수요가 늘면서 고정적으로 임대수익을 올릴 수 있는 부동산 상품들이 인기를 꾸준히 받쳐주고 있다. 집값의 상승 기미는 없고 주식시장도 불안해 소형 임대용 부동산은 상당기간 인기를 예고하고 있다. 소형 아파트와 오피스텔, 도시형 생활주택, 소형 다세대와 원룸 등 수익형 부동산에 대한 수요는 계속 이어지고 있다. 호황기에 부동산 투자자들은 위험부담이 커도 수익이 높은 부동산에 투자하는 성향을 강하지만 요즘 같은 침체기에는 수익이 낮아도 안정성을 추구하는 수익형 부동산에 여윳돈을 묻어두기를 원한다. 그렇다면 극심한 침체와 불황기에도 수익형 부동산이 인기를 끄는 비결은 무엇일까. 앞으로도 계속 인기를 끌까. 수익형 부동산이 인기를 끄는 이유는 주택시장의 침체와 맞물려 집값 상승에 대한 기대심리가 사라지면서 수익형 부동산으로의 쏠림현상이 심화되고 있다. 게다가 베이비붐 세대들의 은퇴가 본격화하면서 고정적인 월세를 받으려는 중노년층들이 ‘무노동’ 수익형 부동산에 투자하려는 수요가 몰리기 시작하고 있다. 1~2인 가구 증가, 저금리 기조가 이어지며 수익형 부동산 인기는 계속될 전망이다. 저금리에 마땅한 투자대상이 없는 상태에서 집값은 오를 기미가 없고 주식시장도 불안해 고정적인 수익을 낼 수 있는 월세형 부동산인 수익형 부동산의 인기몰이를 할 가능성이 높다. 경기 호황기에는 자본소득, 불황기에는 임대수
2012-07-30 10:14 -
대물변제 급매, 잘 고르면 '최저가'
분양가 대비 30% 저렴 대부분의 투자자들은 침체기 때 경매나 급매물에 관심을 갖지만 부동산 큰 손들은 이보다 훨씬 저렴한 부동산을 찾아 나선다. 특히 건설 부동산 시장이 장기침체로 어려움을 겪을 때 자산가들은 급매가보다 저렴한 고수익 매물을 노린다. 이른바 ‘시장 밖’ 이색상품이라 불리는 ‘대물변제’ 부동산이다. 미분양 부동산들이 늘고, 건설업체들의 재무상황이 악화되면서 소리 소문 없이 대물변제 부동산 투자가 새로운 틈새시장을 형성하고 있다. 서울 송파구 가락동에 사는 장 씨는 안산시 A오피스텔 3채를 급하게 매입했다. 부동산 침체기에도 3채씩이나 서둘러 구입한 이유는 이 부동산이 대물변제 매물로 나왔기 때문. 실제 분양가는 43㎡ 한 채당 9000만원이었으나 장씨는 7000만원에 구입했다. 당초 분양에 실패한 시행사가 공사대금 대신 준공된 오피스텔을 시공사에 줬고, 시공사는 현금 확보를 위해 오피스텔을 한 채당 2000만원씩 저렴하게 처분하자 장 씨가 재빨리 사들였던 것이다. 1채당 보증금 500만원에 월세 60만원을 받기로 돼 있어 실 투자금은 3채의 보증금 1500만원을 뺀 1억9500만원이 된다. 월세 수입이 180만원이므로 장 씨 역시 대물 오피스텔 투자를 통해 연 9%가 넘은 임대수익을 올릴 수 있게 됐다. 주변 시세보다 현저하게 값싸게 매입한 상태인데다 소형 오피스텔 거래도 활발하게 이루어지고 있어 3~4년 정도 임대수익을 얻은 후 되팔 경우 짭짤한 시세차익도 바라보고 있다. ‘대물 변제’ 부동산이란 시행사가 ·시공사나 하도급업체에 아파트, 오피스텔 등의 건축공사를 맡겼으나 미분양 등 자금난에 봉착해 공사대금 대신 떠넘기며 특별 분양하는 부
2012-07-26 11:14 -
반값 농가주택 경매투자 노하우
현장 찾아 주변 여건 살펴야 농어촌 부채가 늘고 이농현상이 심화되면서 시골의 허름한 농가주택들이 경매에 넘어오는 빈도가 늘고 있다. 농촌에 소재해 있는 탓에 수요자가 없어 경매로 나온 주택을 시세의 절반 값인 낙찰가율 50%대에 낙찰 되기도 한다. 농가가 깔고 있는 땅이 대지여서 집을 새로 짓거나 리모델링을 할 경우 큰 비용을 들이지 않고도 개보수해 실속 있는 전원생활을 할 수 있다. 투자 유망한 매물은 대도시권에 인접해 있고 자연환경이 뛰어난 농촌지역의 아담한 농가이다. 수도권·광역시, 인구가 증가하는 시 단위 인근에 소재한 주택은 땅값이 저절로 상승해 주택가치가 높아져 재테크에도 손색이 없다. 실제로 80년대에 전원 행을 감행했던 초기 전원파들이 농가주택 경매를 통해 짭짤한 시세차익을 올린 바 있다. 그러나 인적이 뜸한 산골 속 농가는 아무리 경치가 좋아도 가격이 오르지 않아 가치가 떨어진다. 도시민이 주말주택으로 이용할 경우 교통여건과 접근성도 따져봐야 한다. 경매에 부쳐지는 매물수가 꾸준히 늘어나는 만큼 선호지역 내 여러 매물을 비교한 후 입찰하는 전략을 세워야 한다. 법원의 감정평가서를 통해 주변 입지와 환경을 확인하고 주택의 사진과 도면 등으로 활용 가능성 여부를 살펴야 한다. 특히 감정평가서 상 평가의견을 눈여겨보면 1차 현장에 다녀온 것과 같이 주택의 현재 상황을 손쉽게 파악할 수 있다. 경매에 부쳐진 농가주택은 정확한 시세파악이 어려워 법원에서 매겨진 감정가를 시세로 오인하는 경우가 많다. 주택 시세는 지역과 주변여건 등에 따라 천차만별이다. 입지여건과 교통이 편리한 수도권은 3.3㎡ 당 200만 원 이상
2012-07-23 23:19 -
실수요자는 급급매물을 노려라
공급·입주량 많은 곳 ‘특급’ 매물 많아 그동안 꾸준히 오른 부동산 가격 때문에 얼마전만해도 빚을 내서라도 집을 사야겠다며 급매 주택에 관심을 기울이던 고객들이 요즘은 다소 주춤하는 눈치이다. “집 사려거든 기다려라”는 정책입안자의 믿고 싶은(?) 말을 믿으며 시장의 추이를 지켜보는 실수요자들도 많지만 불안한 마음에 급매나 경매라도 집장만에 나서야하는 게 아닌가 고민하는 실수요자들도 의외로 많아졌다. 부동산값은 연초 대비 크게 하락한 것 같은데 거래마저 끊겨 중개업소마다 얼어붙은 동토처럼 황량한 상태다. 매수자 위주로 가격이 형성되는 시장에서도 거래가 안 되는 것은 아직도 시장에서 가격에 대한 합의가 이뤄지지 않고 있음을 방증하는 결과이다. 팔려는 사람은 떨어질 만큼 떨어졌다고 보고 지금 가격을 원하지만 사려는 사람은 더 내릴 것이라는 생각을 갖고 있다. 필자가 최근 현장을 찾았던 수도권 인근의 모 시의 아파트 몇 개 단지는 심각한 공급과잉으로 몸살을 앓고 있었다. 실제 중소형 아파트의 한 단지의 경우 2,000여 세대가 지어져 입주한지 두 달 가까이 됐는데 분양받은 수요자 절반 이상이 가수요자들이어서 실 입주율이 20%를 넘지 못하고 있다. 분양초기에 이른바 아파트값이 오르기를 기대하며 투자목적으로 사둔 탓에 단지의 밤은 불 꺼진 유령(?) 콘크리트 조형물에 불과했다. 한동안 개발붐을 타고 대형 건설업체들이 수요를 무시한 채 곳곳에 아파트를 짓는 바람에 분양가 이하의 급급매물도 상당수 적체돼 있었다. 문제는 이 지역에 입주대기 중인 아파트물량이 수천세대가 아직도 남아있다는 점이다. 겉으로는 분양율 임박이
2012-07-18 19:59