덩치 클수록 수익률 높다
“집 싸게 살 수 있는 방법 없나요” 경매 컨설팅업체를 운영하다보면 수시로 이런 전화를 받는다.
경매가 급속도로 대중화되다보니 몇 천 만원의 내 집 마련 수요자부터 수백 억 원대의 자산가까지 경매에 대한 투자자문이 계속 이어지고 있다.
투자자들은 한결같이 경매시장을 이용하면 무조건 쌀 것이라 생각한다. 어떤 고객은 경매라면 시세대비 절반 정도 싸야 하는 것 아니냐고 되묻곤 한다. 그러나 법원 경매가 누구에게나 무조건 싼 부동산을 장만할 기회를 주는 시장은 아니라는 점을 염두에 둬야한다. 법원 경매는 채권자에게는 권리의 만족, 채무자에게는 권리구제의 목적으로 하는 국가기관의 강제집행 절차다.
따라서 일반 부동산거래보다 엄격한 과정과 절차를 거쳐야 한다. 초보 투자자는 싼 맛에 입찰에 참여했다 하자 있는 물건을 구입했다가 입찰보증금을 뜯기는 수가 종종 있다. 법원경매는 무조건 싸다는 고정관념을 버리고 노력하는 만큼 거둔다는 자세로 경매 투자에 임해야 한다.
일반인들이 경매에 참여하는 이유는 저가매입이 목적이다. 요즘같은 침체기에 경매로 낙찰 받으면 통상 20%에서 잘하면 30% 이상 싼값에 매입할 수 있다. 그러나 단순히 싼 값에 부동산을 취득한다는 매력만 보고 뛰어 들기보다는 입찰 전 나름대로의 투자전략이 있어야만 보다 높은 수익률을 올릴 수 있다. 손쉽게 돈 되는 경매정보를 얻는 요령을 소개한다.
우선 우량 물건을 고르려면 되도록 경매 정보지 또는 경매정보업체의 회원으로 가입해 경매부동산의 물건 공급 흐름과 권리 · 물건분석 요령을 사전에 익혀야 한다. 통상 첫 입찰의 경우 입찰일 14일전 일간신문에 입찰공고가 발표되지만 여러 신문에 게재되기 때문에 어느 지역에 어떤 물건이 입찰되는지 확인하기가 쉽지 않다.
관심 있는 지역 내 정보지를 구독하면 입찰대상 물건의 사건번호와 주소, 등기부상 권리관계, 건물의 임대차관계까지 한 눈에 파악할 수 있다. 관심 있는 물건이 나왔다면 더 자세한 확인과정을 거치기 위해 대법원 경매정보(www.courtauction.go.kr) 인터넷사이트를 검색해 사건번호별로 검색하면 자세한 물건현황을 파악할 수 있어 유익한 자료로 활용할 수 있다.
다음이나 네이버 부동산 경매매물 소개란을 통해 우량 매물에 대한 정보를 얻을 수 있다. 통상 경매정보업체와 포털사이트 간에 계약을 맺어 경매정보를 제공한다. 통상 다량의 정보를 제공하지 않고 유찰이 잦은 물건을 중심으로 매물 정보를 얻을 수 있는 단순정보가 대부분이다. 좀더 자세한 정보는 추천 매물란에서 기본정보를 취합한 후 대법원 경매정보에서 물건분석을 하는 것도 한 방법이다. 포털사이트 매물은 고객 유인용 매물이 많기 때문에 유료 사설 경매정보를 이용하는 게 많은 정보를 얻을 수 있는 방법이다.
경매시장에서는 ‘클수록 싸다’는 말이 철저하게 적용된다. 경매시장에서 금액대가 비싼 물건일수록 저가 매입이 가능하다. 이는 저감률이 크기 때문이다. 경매물건은 한 번 유찰하면 20~30%씩 가격이 떨어진다. 감정가 1억 원짜리와 5억 원짜리가 20% 떨어진다면 각각 2000만원과 1억 원이 낮아지는 셈이다. 따라서 중소형 아파트는 경매시장에서 입찰경쟁률만 높지 가격 메리트가 적다. 대신 대형 아파트나 상가건물은 몇 억 원 이상 싸게 살 수 있다.
하자 없는 물건을 골라야 추가비용이 적게 든다는 점도 명심해야 한다. 초보투자자는 경매부동산의 건물상태나 수익성에 관심을 기울이지만 경매부동산 투자의 핵심은 권리분석이 최우선이다. 등기부상 하자여부 외에도 세입자 명도문제, 낙찰 후 새로 발생하는 권리변동 등 포괄적인 내용까지 자세히 살펴봐야 한다. 시세보다 싼값에 낙찰 받았다 하더라도 권리 · 물건 상 하자가 있다면 추가비용이 많이 들어 경매투자의 메리트는 반감된다.
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