-메트로컨설팅(주) 대표이사
-한양대대학원 부동산법제 석사
-전)광운대 경영대학원 강의교수
-스피드뱅크 투자자문센터장
-한국경제 상담위원 · 매일경제 자문위원
-온비드·매일경제 부동산 칼럼니스트
-현)한국공인중개사협회 전임교수
-저서 ‘3000만원으로 시작하는 부동산 투자 101가지’ 등
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돈 되는 경매파생상품, NPL 투자 기법
경매 전 매입하는 신 투자기법 경매에 부쳐진 부동산을 남들보다 미리 싸게 사서 직접 낙찰 받을 수 없을까? 결론적으로 말해 실제로 가능한 일이고 이를 통해 수익을 올릴 수 있는 방법이 있다. 바로 부실채권 거래인 NPL(Non Performing Loan) 방식으로 매입하는 것이다. 경매 직전에 부동산에 잡혀있는 1~2순위 저당권을 넘겨받은 다음 경매에서 직접 낙찰 받는다. 선순위 저당권을 할인한 값에 낙찰 받기 때문에 수익성이 경매 낙찰가보다 5~10% 정도 높은 게 일반적이다. ‘부실채권’이란 은행 등 금융기관이 부동산 소유자에게 담보대출을 해줬지만 원리금과 이자를 제 날짜에 갚지 못해 묶여있는 돈을 말한다. 돈을 빌려간 회사나 개인이 부도나 법정관리에 들어갔다면 돈을 빌려준 금융권은 돈을 받지 못해 1순위 저당권은 무수익여신(無收益與信)으로 남게 된다. 금융권은 이 저당권을 유통화시켜 현금화하는 과정에서 부실채권 매물이 나오는 것이다. 돈을 못 받게 된 금융기관은 부실화된 채권이지만 이 저당권(채권)을 매입하는 유동화전문회사에 도매 형태로 넘겨서 은행의 국제결제은행(BIS)이 규정한 자기자본 비율을 맞춰 금융기관의 건전성 기준을 맞추게 된다. 이런 과정에서 부실채권이 발생한다. 부실채권 매물을 매입하는 투자기관은 국내외 은행과 금융회사가 컨소시엄을 만들어 자금을 모은 다음 공개입찰을 통해 시세보다 값싸게 매입한다. 매입한 부실채권 부동산을 하나마다 가치를 평가해 어떤 방식으로 매각할지 정리한다. 그런 다음 직접 법원 경매에 부치고, 다시 중개기관이나 개인에게 채권형태로 매각하게 된다. 부실채권 투자회사는 별도의 유통사를 만들어 사건번호별로
2013-01-29 09:00 -
1억 원대 경매로 내 집 마련해볼까?
1억으로 내 집 마련할 경매 주택은? 1억 원 정도로 서울에서 내 집 마련할 경매 주택은 다양하다. 소형 아파트에서부터 다세대, 연립, 주거용 오피스텔과 원룸주택까지 경매 물량은 꾸준하게 공급된다. 보통 시세보다 15~20% 싸게 낙찰 받고 감정가가 저렴한 주택은 30% 값싸게 낙찰 받는다. 감정가가 비싸고 인기가 좋은 아파트보다 소형 다세대 · 연립, 원룸주택 등이 경매시장에서 인기리에 매각된다. 1억 원 넘는 비싼 전세금으로 전세 사느니 차라리 경매시장을 통해 값싸게 내 집 마련하는 것을 고려해보는 것도 내 집 마련을 앞당기는 비결이다. 소형 주택 공급 부족으로 1억 원대 소형 경매 주택의 공급량이 줄어드는 추세이지만 낙찰가율은 75~78%로 중대형 물량 낙찰가율과 비슷한 특징을 가지고 있다. 전세금 정도로 내 집 마련하거나 종자돈으로 소형 임대주택 사업을 노리려면 경매시장에 주목할 필요가 있다. 강남 등 주거환경 양호한 지역보다는 서울 외곽지역과 경기도 인접한 소형 주택이 경매에 부쳐져 입지와 교육 교통이 다소 열악한 편이다. 소액으로 내 집 장만하려는 실수요자들은 실수요를 위한 소형 주택을 장만한다는 마음으로 값싼 주택을 찾아 나서는 게 좋다. 소형 주택 낙찰 사례 · 동향 아파트는 물량이 제한적이고 감정가 1억 원대의 소형아파트가 동북권과 서북권 지역에 한 달에 10~20여건 낙찰되고 매달 10~20여건 경매시장에 공급된다. 아파트의 경우 투자 가능한 우량물건이 드문 반면 다세대주택이나 원룸 주택 소형 물건이 입찰이 늘고 있다. 소형 다세대는 이달 들어 약 30여건 정도, 감정가 1억2000~5000만원에서 1회 유찰해 최저가 1억 원 미만까지 떨어
2013-01-27 14:17 -
경매 투자, 먹을 게 없다구요?
특수물건 분석해 2억 수익 전문가와 일반인을 막론하고 최근의 법원 경매 부동산에 대해 물으면 “큰 이익을 기대할 수 없는 시장”이라고 입을 모은다. 서울 및 신도시 아파트의 감정가 대비 평균 낙찰가율이 70% 중반에서 80% 대를 보이고 중개업소에 나온 초급매물이 속출하는 상황에서 이를 전혀 근거 없는 얘기라고 일축할 수도 없다. 매년 30만 명이 입찰에 참여하고 한 물건에 평균 경쟁률 3대 1을 보일 정도로 많은 사람이 입찰에 참여한 사실도 남는 게 없는 장사라는 말이 들리는 이유다. 부동산 침체기인 요즘에도 2~3회 유찰 물건의 경우 한 물건에 10~20명씩 입찰에 참여할 정도로 많은 사람들이 경매에 참여한다. 이제 ‘비수기’라는 말도 유명무실해질 정도로 법원경매가 대중화했고 실제 그 참여가 크게 늘어난 게 사실이다. 갈수록 경매 인구는 계속 늘 것으로 보인다. 부동산 급매물 공급이 급증하는 상황에서 경매 대중화는 투자자들에게 좋은 소식은 아니다. 사정이 이러다 보니 과열경쟁으로 실제 낙찰 후 소유자 및 임차인을 내 보내는 명도비용, 법률적 절차에 따른 정신적인 부담, 소요시간 및 경비 등을 감안하고 나면 결과적으로 일반 매매가보다 조금 낮거나 거의 비슷한 금액에 낙찰을 받는 사례도 주위에서 어렵지 않게 찾아볼 수 있다. 그러나 섣불리 포기하기는 이르다. 법원 경매에 대한 해박한 지식과 발로 뛰는 노력이 더욱 절실해졌을 뿐이다. 아직까지 경매시장에는 고수익을 창출할 수 있는 영역이 분명히 남아 있으며, 열쇠는 그러한 물건을 먼저 찾아내 실타래처럼 얽힌 권리를 잘 풀고, 물건분석을 철저하게 해서 수익으로 연결시키는 데 있다. 서울 길음
2013-01-22 19:31 -
경매로 월세 받는 '임대'부동산 노려볼까
주택을 이용해 월세를 받는 임대사업용 부동산이 경매시장에서 인기를 끌고 있다. 시중 유동자금이 마땅한 투자처를 찾지 못하는 데다 정부의 부동산 관련정책도 임대사업을 촉진하는 쪽으로 바뀌고 있기 때문이다. 경매로 낙찰 받아 주택 임대사업을 할 경우 시세보다 20~30% 정도 싸게 구입할 수 있어 초기 투자자금을 절감할 수 있다. 입지여건이 좋은 부동산을 경매로 낙찰 받아 임대사업을 하게 되면 연 10% 이상의 고수익이 보장되는 게 통례다. 경매시장에서 임대사업용으로 인기를 끄는 다가구주택은 지난 해 하반기에 비해 낙찰가율이 5% 이상 올랐다. 임대 전용인 다가구주택은 인기지역의 경우 물건품귀 현상까지 빚고 있다. 강남 ․ 서초지역에서 감정가 3~5억 원인 주택은 감정가를 훌쩍 넘어가 투자 메리트를 없는 실정이다. 지은 지 20년 이상 된 허름한 단독주택을 감정가의 70~80%에 낙찰 받은 후 개 ․ 보수하려는 수요도 크게 늘었다. 노후 단독주택은 감정가가 턱없이 낮게 잡히는 데다 유찰 횟수도 많아 잘 만하면 시세차익도 기대할 수 있다. 단독주택 경매물건은 세입자가 많아 권리분석과 세입자 명도 때문에 골머리를 썩는 경우가 종종 있다. 그러나 개정된 주택임대차보호법에 의해 소액임차인이 우선변제 받을 수 있는 대상이 보증금 7500만 원 이하 임차인으로 확대돼 명도저항이 줄어든 점도 투자의 장점이다. 역세권 ‘소형 주택’ 임대사업 최적 월세 임대사업용으로 다가구주택 경매물건을 고를 땐 투자지역 선정이 매우 중요하다. 대학가, 역세권, 공단주변 등 임대수요가 풍부한 지역 내 물건을 골라야 안정적이다. 주택 공급이 많은 기존 주택가나 수도
2013-01-16 17:48 -
박근혜 시대, 부동산 정책 조명
거래 활성화 정책 우선돼야 박 당선인이 내세운 부동산 공약 가운데 꼭 실현돼야 할 정책, 미흡하고 보완이 필요한 부분, 이명박 정부의 핵심 주택정책인 보금자리주택이 앞으로 어떻게 달라져야 할지 관심이 지대하다. 박 당선인이 제시한 부동산 공약 가운데 가장 우선 추진돼야할 정책은 무엇일까. 정책 중 최대 과제는 부동산 거래 활성화를 위한 정책이 우선돼야 한다. 거래 활성화를 위해 취득세 감면 연장 및 각종 규제를 과감하게 폐지해야 할 것이다. 특히 주택거래 활성화는 서민부채를 줄여주고 경기부양 효과도 있어 가장 우선적으로 추진해야 할 정책이다. 취득세 감면 시한 연장과 미분양 주택에 대한 양도세 감면 연장이 거래의 숨통을 열어 줄 것으로 보여 가장 우선적으로 필요한 정책이다. 박 당선인은 대선 공약으로 지난해 12월 말 종료된 취득세 감면조치 부활을 비롯해 임대주택정책인 행복주택 프로젝트, 목돈 안 드는 전세제도, 주택연금 사전가입제도 등 각종 대책을 발표한 바 있다. 여러 공약 가운데 수정이나 보완이 필요한 부동산 정책은 무엇이고 그 이유는 무엇일까. 대선 공약 중에서 임대주택 정책이 보완돼야 하리라 본다. ‘행복주택 프로젝트’로서 유휴 철도부지에 주변 시세의 절반 가격으로 20만 가구 임대주택을 공급하는 것에 시선을 끈다. 국·공유지라 토지 사용료가 저렴하다는 점 때문에 염가에 주택을 공급할 것으로 기대할 수 있다. 하지만 임기 중에 재원 확보되기 쉽지 않다는 점 때문에 실현 가능성이 많지 않다. 또 유휴 철도부지는 대체로 공원 등 녹지 공간이 대부분인데 공공 임대주택 때문에 인근 주민들의 주거시설의 행복추구권이 침해
2013-01-07 08:18
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경매의 역발상 투자로 수익 올리기
숨은 ‘진주’는 인근에 숨어있다 ‘부동산이 종합학문이면 경매는 총론이다’라는 말이 있다. 이는 부동산 분야의 지식은 매우 광범위한데 경매는 좀 더 넓고 복잡하다는 말이다. 경매투자의 핵심은 바로 우량한 부동산을 적기에 값싸게 사는 것이 기본이다. 경매물건을 잘 고르려면 나름대로 기본 원칙을 세우는 것이 중요하다. 권리 및 물건 상 문제없는 경매 부동산을 낮은 입찰 경쟁을 거쳐 값싸게 사려면 경매물건의 특성을 이해하고 연구할 필요가 있다. 경매에서의 투자 기본기는 부동산에 대한 얕은 지식이 아니고, 바로 부동산이라는 큰 물줄기를 어느 정도 이해하고 있어야 한다는 점이다. 외환위기와 국제금융위기를 거치며 대거 경매물건이 쏟아지면서 많은 경매 고수들이 탄생했고 또 사라져 갔다. 이들은 좋은 물건을 고르는 데 정통했고 돈을 벌 만큼 벌어서 홀연히 숨어들었다. 초보들이 노리는 물건은 거들떠보지 않고 시장 침체기를 기다리거나 한발 물러서 있다가 남들이 잘 찾지 않는 돈 되는 매물만을 노린다는 점에서 고수의 명성을 얻었었다. 주부 N씨는 경매업계에서 잘 알려지지 않은 투자 고수다. N은 나름대로 독특한 경매투자 노하우를 터득하고 있었다. 경매 입찰 전 그는 법원 감정가를 유심히 살핀 다음 남들보다 한발 앞서 입찰에 나서는 특이한 선수다. 즉 경매물건을 감정한 시점을 유심히 따진 다음 꼭 첫 입찰에 참여한다. 통상 감정가는 감정 시점에 감정사가 매긴 부동산 평가금액을 말한다. 감정 시점에 감정했다가 여러 가지 이유로 경매물건이 변경되고 연기되어 1~2년 묵혀 있다가 다시 경매시장에 나오기도 한다. 이럴 경우 부동산 값에 시차
2013-01-03 21:20 -
2013년 법원경매 시장 전망
수도권 중소형 주택 경매 ‘활기’ 서울·수도권 주택 경매시장은 경매 물량 증가와 낙찰가율 하락으로 구입 부담이 줄고 매매가 대비 전세가격 비율이 올라 2013년 기상도는 대체로 ‘맑음’이다. 주택시장의 소비심리지수의 상승과 경매 건수 감소, 한국은행의 기준금리 인하 조치, 낙찰가율 상승세, 글로벌 주택시장의 회복세 등으로 주택 경매시장은 실수요자들이 입찰에 가세하면서 입찰 경쟁률과 함께 낙찰가율의 완만한 상승세가 점쳐진다. 부동산 침체가 이어지며 경매에 부쳐지는 주택이 중대형에서 소형으로까지 확산돼 실수요자들의 입찰이 늘어날 전망이다. 특히 수도권 경매시장에 전세금 수준의 2억 원 이하 저가 주택 경매물량이 급증하면서 실수요자와 투자자들이 동시에 몰려 과열 경쟁을 기록하는 물건들이 증가할 것이다. 2012년 1~9월 수도권 소재 감정가 2억 원 이하의 주택 경매물건은 1만6000여건으로 2011년 같은 기간에 비해 30% 늘어난 5225건이었다. 거래시장에서 푸대접을 받았던 대형 아파트와 고가 경매주택의 경우 저가 낙찰이 늘고 낙찰가율의 하향세가 두드러질 전망이다. 대형 주택의 처분조건부 대출, 대출한도 축소 등의 규제로 인해 대출 연장과 이자 납부를 제대로 못하는 채무자들의 부동산이 경매시장으로 대거 유입될 가능성이 높다. 경매시장에 대거 공급될 것으로 보이지만 투자자들의 반응은 냉랭해 경매 주요 지표인 낙찰률, 낙찰가율, 경쟁률의 트리플 동반 하락이 예상된다. 주택 경매시장의 서울·수도권과 광역시와 지방의 낙찰가율 양극화 현상도 두드러질 전망이다. 특히 중대형 물량이 풍부한 경기·인천지역과 신도시의 경우 주택담보대출 부실
2012-12-31 10:33 -
현장 조사에서 돈 되는 경매물건 찾기
“임장활동에서 돈이 보인다. 경매는 현장에 많이 다녀볼수록 수익을 높인다.” 실전 고수들이 강조하는 투자격언이다. 실제로 현장 안에서 이뤄지는 임장은 경매 투자수익률과 직결되는 중요한 활동이다. 임장이란 경매에 나온 물건들을 직접 가서 살펴보고 물건 상 여러 문제와 돈 되는 정보를 꼼꼼하게 따져보는 것을 말한다. 이른바 '현장 조사'인 셈인데 현장 속에 훨씬 많은 투자정보들이 숨어 있어 경매로 돈을 벌려면 현장답사를 잘해야 한다. 경매 초보자는 주로 경매 서류상의 권리분석에만 치중하는 데 급급해 한다. 권리분석과 세입자 분석 등 경매 낙찰 후 권리를 넘겨받기 위한 기초 단계 조사를 통해 안전하다고 판단하면 경매 입찰을 결정한다. 따라서 돈 되는 물건보다는 안전한 물건 위주로 입찰하다보니 높은 수익을 기대하기 어렵다. 권리 상 안전한 경매물건은 입찰경쟁률이 10대 1을 넘어서기 일쑤다. 한마디로 들러리 서기 좋은 경매물건 위주로 입찰에 나선다. 그러나 경매 고수들은 다르다. 권리분석 등 기초적으로 조사해야 할 체크사항은 이미 한번 걸러내고 바로 현장을 찾아 나선다. 서류상의 내용보다 실전적인 임장활동이 더 유용하다는 것을 체득했기 때문이다. 실제 서류상으로만 경매물건을 들여다보면 돈 되는 경매물건을 찾기 어렵다. 경매에서 진짜 돈 되는 정보는 현장을 중심으로 찾아내는 훈련이 필요하다. 진흙 속 진주를 찾는 마음으로 현장을 다니다보면 우량 경매물건을 찾아낼 확률이 높아진다. 그렇다면 실전 고수들이 즐겨하는 현장조사 노하우는 어떤 것일까. 우선 관심을 갖고 있는 경매물건은 지역 ‧ 종목 ‧ 금액대별로 프린트해놓고 답사 준
2012-12-26 17:17 -
종잣돈으로 도전하는 경매 틈새 투자처
‘종잣돈’의 기준 얼마인가? 투자자들이 잘못 알고 있는 투자 상식 중 하나는 큰돈 가져야 부동산에 투자할 수 있다는 선입견이다. 최소 1억 원 정도는 가져야 투자 가능할 것으로 생각하기 쉽다. 하지만 부동산시장에서 소액 투자는 금액 과다를 따지기 보다는 투자자의 자금사정에 따라 ‘여유자금’을 가지고 장기 투자에 나설 수 있는 금액 수준을 말한다. 통상 부동산 소액 투자 금액은 2000~5000만 원 정도의 자금으로 운용할 수 있는 종잣돈 투자금액을 말한다. 부동산 시장이 침체기를 맞아 1억 원 정도의 금액이면 소액이 아닌 큰 금액이라고 보기 때문에 몇 천 만원의 여윳돈으로 투자해 수익을 올리는 투자방법을 찾아보는 것도 불황기 현명한 재테크의 한 방법이다. 종잣돈으로 공략할 틈새 부동산은? 일반적인 소액 투자의 트렌드로는 소형아파트, 오피스텔 또는 원룸텔, 도시형생활주택, 전세 안고 소형주택 매입하기 정도로 생각하기 쉽다. 하지만 이들 투자처는 공급과잉과 수익률 저조로 고전하고 있다. 이들 메인 투자 외에 부동산 시장에는 다양한 불황 속 틈새 소액 투자처가 존재한다. 몇 천만 원 투자해서 억대 차익을 남기려는 과욕만 버린다면 얼마든지 소액으로 운용이 가능하다. ‘자투리’ 토지는 통상 건축하다 남은 땅을 말한다. 자투리 땅 위에 원룸, 상가 등을 지을 수 있고 개발계획에 따라 보상이 이루어질 수 있다. 도시 지역에 있거나, 개발이 이뤄지고 있는 땅이면 개발 용도상 그 땅을 흡수해야 하므로 개발차익을 거두는 게 가능하다. ‘농가주택’도 틈새 투자처다. 농가는 외면하는 투자처지만 잘 고르면 우량물건. 지방의 농가 중에 3.3㎡
2012-12-24 12:46 -
경매의 ‘숨은 함정’을 피해 입찰하라
경매의 대중화 열기에도 불구하고 법원경매 시장에는 여전히 안심하고 참여할 수 없는 것이 사실이다. 경매제도가 계속 보완되고 수정되고 있지만 경매 자체의 불안정성으로 인해 전문가들도 예측하지 못하는 여러 하자와 함정들이 곳곳에 도사리고 있기 때문이다. 우선 법원 경매의 함정을 제대로 파악하려면 관련 법규에 대해 상식 이상의 공부를 어느 정도 해두어야 한다. 주택임대차보호법과 상가건물임대차보호법, 민사집행법 중 중요한 경매 관련법은 충분히 숙지해야 한다. 만약 이를 자칫 소홀히 해 싼 값에만 매력을 느끼고 낙찰 받았다간 경매 함정에 빠질 가능성이 높다. 함정에 빠지면 ‘수익의 극대화’를 노리다 커다란 재산적 손실이 뒤따를 수 있다. 권리관계를 철저히 분석해야 = 법원 경매 투자의 핵심은 권리관계 파악이라고 해도 과언이 아니다. 최초저당권 설정일 보다 뒤진 전입신고 일자가 늦은 세입자라면 낙찰자가 물어주지 않아도 되는 간단한 권리관계 파악뿐만 아니라 지상권․유치권․전세권 등 다양한 법률관계의 분석까지 철저하고도 꼼꼼한 분석이 필수다. 특히 주택임대차 보호법상 세입자의 대항력 유무와 배당요구, 확정일자 날인 여부 등은 경매 참여에 있어 매우 중요한 문제다. 대체로 경매시장에서 수회 유찰된 물건은 반드시 권리 상 함정이 도사리고 있다는 문제의식을 가지고 경매에 참여하고 그래도 의문이 있다면 전문가에게 확인과정을 거쳐야 한다. 또 권리관계 파악을 위해선 서류상 하자 파악은 물론 직접 현장을 찾아 그 내용을 파악해야만 정확히 조사할 수 있는 경우도 많다. 피상적 상식으로 입찰 참여 금물 = 일반 투자자들은 몇 번
2012-12-22 08:00
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경매를 알아두면 좋은 10가지 이유
“고기 반, 물 반” 경매시장 잘 못 알려진 투자 상식 중 하나가 ‘골치 아픈 투자는 하지 마라’이다. 편하고 쉬운 방법으로 투자하지 왜 골치 아프고 어려운 투자종목이나 방법을 택하느냐고 생각하는 초보 투자자들이 너무나 많다. 특히 법원 경매나 공매를 통해 부동산에 투자한다고 하면 왠지 겁부터 지레 먹고 껄끄러운(?) 투자대상으로 생각하는 사람들이 많다. 그러나 아무리 눈을 부릅뜨고 찾아봐도 일반인이 시세보다 부동산을 30~40% 저렴하게 사고 합법적이고 투명하게 사는 방법 중 하나가 ‘법원 경매’와 ‘공매’ 뿐이다. 그 중 법원 경매는 떨이부동산이 모여 있는 알짜시장이자 돈 없는 서민들의 내 집 마련을 위한 대표적인 저가매입 시장이다. 이제 누구든 경매부동산의 간단한 조사와 함께 입찰보증금 10%, 도장, 신분증만 가지고 경매 입찰장에 참여하면 값 싸고 투자성 높은 부동산을 싸게 살 수 있는 경매대중화의 장이 열려 있는 만큼, 열린 마음으로 경매투자에 도전해 보는 것이 어떨까? ‘위험하다’, ‘세입자 내보내기가 골치 아프다’, ‘잘 못하면 원금을 떼인다’는 낭설만 믿고 시중의 비싼 정상매물을 제 값에 사는 정직한(?) 투자방법만 고집하기 보다는 한 푼이라도 싸게 살 수 있는 경매는 이 시대 최고의 재테크 수단임에 틀림없다. 요즘 경매시장은 최고의 호황기를 맞고 있다. 물건은 크게 늘고, 입찰자는 줄어 투자성 높은 물건이 “고기 반 물 반”이라는 말이 과장이 아니다. 수요자들의 가장 큰 관심사인 강남권 아파트도 2회 유찰(감정가의 64% 매물)이 꾸준히 늘어나고, 경매에 부쳐지는 물량이 지난 해 대비 20% 이상 늘어났다. 강남권 아파트의 입찰
2012-12-18 09:55 -
2012년 경매시장 트렌드 결산
주거용 낙찰가율 70%후반대로 ‘저조’ 2012년 경매시장의 중요한 트렌드 변화 중 하나는 아파트 물건의 인기가 지속적으로 떨어지고 있다는 점이다. 경매시장에서 가장 대중적인 인기를 끄는 아파트 경매물건의 낙찰가율과 입찰자 수 하락이 한 해 내내 이어졌다. 전국에 입찰 진행된 아파트 경매물건의 평균 낙찰가율은 77%로 집계됐다. 이는 반기별 실적을 기준으로 할 때 2008년 글로벌 금융위기가 터진 이후 가장 낮은 수치이다. 2011년 낙찰가율 84%에 비해 7% 이상 하락한 수치다. 이처럼 아파트 낙찰가율이 하락한 이유는 입찰자의 수가 줄었기 때문이다. 2012년 상반기 아파트 응찰자 수는 4만1719명으로 2011년 같은 기간 6만281명보다 1만8562명이 줄어 30%나 감소했다. 같은 기간 아파트 경매물건 수는 2만5021건에서 2만3689건으로 5.3%(1332건) 줄었다. 경매 감정가가 현재 시세를 반영하지 않아 고평가되면서 유찰 빈도가 높은 물건을 골라야 차익을 거둘 수 있어 응찰자 수 줄어든 것으로 보인다. 경매시장의 또 다른 변화 중 하나는 지역과 부동산 종목을 불문하고 신건 낙찰과 고가 낙찰 수가 줄어 부동산 불황기를 실감한 한해였다. 신건 낙찰이 줄었다는 것은 유찰 과정을 거치지 않아 고가 낙찰이 줄었다는 것을 의미한다. 2012년 상반기 신건 낙찰 수는 2011년 같은 기간보다 29% 줄어든 7939건에서 5614건으로 집계됐다. 또 고가 낙찰 건수도 1만349건에서 7322건으로 크게 줄었다. 2012년 경매시장의 인기 상품은 중소형 주거용 부동산이다. 그 중에서도 낙찰가율의 완만한 상승세를 보인 종목으로는 1~2억 원대 소형 다세대와 연립 등 빌라 물건이었다. 수도권 소재 다세대주택의 낙찰가율은 9월 67%에서
2012-12-14 18:30 -
경매 비인기 종목으로 수익 올리기
비인기 물건 노려야 고수익 기대 침체된 부동산 시장이 이어지면서 한 푼이라도 저렴하게 살 수 있는 경매시장이 인기다. 올 들어 꾸준히 관심을 끌던 소형 아파트와 오피스텔마저 인기가 시들해지면서 상가나 아파트형 공장, 토지 등 틈새 투자 종목이 불황기 재테크로 떠오르고 있다. 경매 실전 전문가들은 남들이 잘 찾지 않아 낙찰가율이 떨어지고 입찰경쟁률이 낮아 저렴하게 살 수 있는 소형 상가나 미니오피스 등 틈새 수익형 부동산 경매를 새 투자처로 추천하고 있다. 경매의 특성상 입찰장에 사람이 몰리는 종목일수록 남는 게 없고 낙찰받기도 쉽지 않다. 아파트와 다세대 등 주택은 인기종목이다. 3회 유찰도 쉽지 않은데다 유찰이 잦다 해도 한 물건 당 10여 명씩 입찰해 낙찰가율 70%를 훌쩍 넘는다. 그러나 관심을 끌지 못하는 비인기 종목은 감정가의 절반 값에 낙찰되기 일쑤다. 특수용도 부동산의 경우 1~2명만이 입찰한다. 공개경쟁입찰 제도 속에서 인기 없는(?) 물건을 노려야 차익을 기대할 수 있다. 수도권 임야는 경매시장에서 감정가의 절반 값에 낙찰된다. 수도권 외곽의 경우 대지로 형질 변경할 수 있는 땅조차 반값에 새 주인을 찾는다. 임야는 다른 지목과 달리 활용가치가 높은 편이다. 토지의 리모델링(지목변경, 등록전환, 분할, 합병, 성토, 개발)을 통하면 지가 상승이 예상된다. 활용 가치가 높은 경기∼강원 경계의 철도부지 내의 야트막한 임야의 경우 공공기관들이 본격적인 민자개발 유치에 나서면서 땅값 상승이 예상되는 유망 투자 대상이다. 활용가치 없어 보이는 도로 경매물건도 외면 받는 투자 종목이다. 값싸게 낙찰 받아도 권리행사가 어렵고
2012-12-13 00:24 -
분양전환 임대아파트로 내 집 마련?
싼 분양가에 절세 효과도 커 부동산 거래 침체로 미분양 아파트가 넘쳐나지만 소득이 적어 내 집 장만이 요원한 실수요자들은 여전히 내 집 마련은 여전히 꿈같은 이야기이다. 주택시장의 불확실성이 계속되고 전셋값이 오르면서 내 집 마련의 장기적인 대안으로 자리 잡고 있는 것이 바로 ‘분양전환 임대 아파트’이다. 내 집 마련 자금이 부족해 아파트를 분양받기 힘들다면 적극적으로 분양 전환되는 임대아파트를 노려봄직하다. 임대 후 분양 전환되는 임대주택은 일정기간 임대로 살면서 나중에 분양 받을 수 있어 내 집 마련의 중간 단계로 활용할 수 있다. 건설임대주택의 경우 임대의무기간 이후 분양전환하여 소유권을 이전받을 수 있다. 5년, 10년 임대주택은 임대의무기간의 2분의1이 지나 임대사업자와 임차인이 분양전환에 합의한 경우 분양 전환하여 소유권을 이전받을 수도 있다. 분양 전환 시 분양가도 주변 시세의 70~80%로 저렴한 편이다. 5~10년 동안 임대로 살다가 분양 전환 후 바로 팔아도 1가구 1주택 양도세 비과세와 같은 세제혜택을 받을 수 있는 장점도 있다. 분양전환 임대아파트는 5~10년 장기간 전세로 거주하다 내 집으로 분양 전환할 수 있어 초기 비용부담이 덜하고 투자 리스크도 줄일 수 있다. 또 입주자와 회사 측이 합의하면 의무임대 기간의 절반(2년6개월)이 지난 시점부터 분양전환도 가능해 관심이 꾸준히 이어지고 있다. 임대아파트는 토지주택공사나 도시개발공사, 민간 건설업체가 소유주가 되어 서민들에게 임차해 주는 아파트이다. 건설주체, 임대기간 등에 따라 여러 형태로 구분할 수 있다. 크게 영구임대, 국민임대, 공공임대, 민간임대 등으로
2012-12-11 10:23 -
투자위험 낮은 ‘할인’부동산 노려라
파격 할인 마케팅에 주목하라 부동산 거래 침체와 가계부채 증가 등 부동산 시장에 악재가 나타나면서 투자자들의 기준과 성향도 달라지고 있다. 투자환경 변화에 따라 얼마 전부터 재건축과 한강변, 고급주택 으로 쏠렸던 투자 상품은 실속형 저가주택과 소형 부동산으로 바뀌고 있다. 투자관심 지역과 종목도 자연스럽게 실속형 저가 부동산이 많은 곳으로 이동하고 있다. 저가형 부동산은 수요층이 두터워 시장 불안이나 경기 침체에 따른 민감도가 상대적으로 덜하다. 경기 침체로 팔리지 않는 미분양을 털어내기 위한 건설사들의 눈물의 파격 마케팅이 이어지고 있다. 분양이 잘될 때에는 중도금 무이자, 발코니 무상확장 등의 간접 할인이 주였다면 요즘은 분양가 자체를 큰 폭으로 내리는 추세다. 최초 분양가보다 할인율이 40%에 달하는 아파트도 나왔다. 미분양으로 쌓여있는 것보다는 어떻게든 헐값으로라도 팔아야 현금이 순환되기 때문에 손해를 감수하고라도 미분양분을 싸게 팔고 있다. 저렴한 분양가로 내 집 장만을 할 수 있는 주택조합 아파트도 실거주 목적의 수요자들에게 틈새상품으로 관심 받고 있다. 지역주택조합 아파트는 사업추진속도가 빠르기 때문에 무주택자 뿐 아니라 60㎡이하 1주택을 소유한 사람도 조합원이 될 수 있어 집 규모를 늘리려는 사람들도 관심이 많다. 조합아파트는 시행사 없이 20채 이상 무주택 가구주들이 사업주체인 조합을 결성, 땅을 매입해 아파트를 짓기 때문에 주변 분양물량 시세보다 10∼20% 저렴한 게 장점이다. 조합원이 되려면 조합설립인가 신청 이전 6개월간 해당지역에 거주해야 하며 조합주택 입주일까지 무주택자여야 한다
2012-12-06 11:10
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장기 투자용 '땅' 매입 시 투자전략
토지 투자는 미래의 꿈을 사는 행위다. 땅은 주택과 달리 현재의 활용가치보다 미래가치를 따지는 종목으로써 재테크를 목적으로 매입을 하는 경우가 더 많다. 사놓으면 언젠가는 이익이 되돌아오기를 기대하고 땅에 돈을 묻기 때문에 ‘개발’에 대한 기대감이 투자를 결정하는 핵심이다. 실제 개발지역 안의 토지는 불황을 모른다. 시중에 여윳돈이 풍부해 잠재수요가 많은 것도 이유지만 아무리 토지에 대한 거래와 법률규제와 세금폭탄을 때려도 투자욕구를 잠재우기 어려운 종목이 개발호재를 안고 있는 지역 토지이다. 규제가 강화돼도 개발재료에 따라 몇 년 후 땅값이 갑절 이상 올라 투자자에게 이익을 안겨다주는 것이 개발지 토지이기 때문이다. 정부는 대규모 개발계획을 내놓을 때마다 ‘선(先)투기억제-후(後)개발’을 강조하며 각종 투기억제책을 내놓고 있지만 토지시장은 여전히 개발지역을 중심으로 은밀하고 암암리에 움직이고 있는 게 사실이다. 정권에 따라 충청권 행정도시 일대와 신도시 예정지 주변의 땅값이 들썩이다가도 수도권 세계경제권 육성 개발을 이유로 수도권 일대가 호재로 작용해 땅값이 치솟기도 한다. 초보 투자자들이 개발지역 토지에 돈을 묻을 때 쉽게 투자결정을 내려 후회하는 경우가 많다. 기대수익이 큰 만큼 자칫 개발계획 추진이 수포로 돌아가거나 사업이 장기 지연되면 환금성과 안정성이 떨어져 투자의 위험을 고스란히 안는 경우이다. 장밋빛 청사진에 현혹돼 허황된 수익을 기대하다보니 묻어두기 식 투자에 가세하는 경우다. 제대로 된 투자를 하기 위한 노력이 부족하고 미공개된 개발계획만 믿고 개발지에 거액의 돈을 묻는 게 현주소이다
2012-12-04 08:00 -
경매에서 값싸게 낙찰 받는 방법
아줌마부대 늘면 경매는 ‘끝물’ 부동산 투자 격언에 투자는 타이밍으로 시작해 타이밍으로 끝난다는 말이 있다. 일반 부동산 투자와 마찬가지로 경매도 입찰 시기를 잘 맞춰야 값싸게 낙찰 받아 투자에 성공할 수 있다. 일반 부동산시장과 함께 경매도 경쟁이 치열하지 않은 때를 노려 입찰하면 우량물건을 잡을 수 있고 남들보다 값싸게 낙찰할 수 있어서다. 경매의 특성 상 물량이 풍부한 대신 경쟁자가 적을 때 입찰을 노리는 것이 유리하기 때문이다. 경매의 매력은 급매물보다 10%에서 많게는 30~40% 저렴하게 구입하는 것이다. 그런데 경매 투자자들은 남 따라 하기 식 투자에 젖어 경매 호황기에 입찰에 나서는 일이 대부분이다. 부동산 경기가 좋아 경쟁이 치열한 시기에는 낙찰가의 상승으로 인해 수익률은 급격히 떨어진다. 경매에서 최대 수익을 올리려면 저렴하게 낙찰 받을 수 있는 시기를 골라야 한다. 경매 투자에서 값싸게 낙찰 받는 적정 타이밍은 언제로 정하는 게 좋을까. 경매 투자의 적절한 타이밍을 잡으려면 입찰장을 찾아 최근의 낙찰 상황과 경쟁률 동향을 살피는 것이 필요하다. 여러 물건에 고가 낙찰이 늘거나 입찰경쟁이 치열하다면 값싼 물건을 낙찰 받을 수 없는 상황이다. 최근 낙찰되는 결과를 주시하며 낙찰가율을 살피면 최근의 동향을 쉽게 판단할 수 있어서다. 입찰 당일 감정가 대비 90% 이상 낙찰이 늘거나 경쟁률이 10대 1를 넘는 물건이 5건 이상이라면 경매 과열양상이라도 봐도 무방하다. 경매 고수들은 ‘실수요자들이 경매장에 몰리면 낙찰 받기 어렵다’는 말을 자주 한다. 경매에서 실수요자는 경매 투자 경험이 없는 사람들로서 한두 번 입
2012-11-30 09:00 -
알짜 매물 고르는 소액 틈새투자법
여유자금 운용한 소액 물건은? 투자자들이 잘못 알고 있는 투자 상식 중 하나는 큰돈 가져야 부동산에 투자할 수 있다는 선입견이다. 최소 1억 원 정도는 가져야 투자 가능할 것으로 생각하기 쉽다. 하지만 부동산시장에서 소액 투자는 금액 과다를 따지기 보다는 투자자의 자금사정에 따라 ‘여유자금’을 가지고 장기 투자에 나설 수 있는 금액 수준을 말한다. 통상 부동산 소액 투자 금액은 2000~5000만 원 정도의 자금으로 운용할 수 있는 종잣돈 투자금액을 말한다. 부동산 시장이 침체기를 맞아 1억 원 정도의 금액이면 소액이 아닌 큰 금액이라고 보기 때문에 몇 천 만원의 여윳돈으로 투자해 수익을 올리는 투자방법을 찾아보는 것도 불황기 현명한 재테크의 한 방법이다. 경매·공매 통한 소액 종목은? 부동산 침체기에 취득 원가를 낮추는 데는 급매와 함께 경매나 공매만큼 좋은 것은 없다. 특히 경매·공매는 급매가 대비 20~30% 저렴하게 매입할 수 있고 투자대상도 다양하다. 5000만원 소액으로 경매 틈새시장을 공략하려면 광역시나 지방 중소도시에서 투자가 가능한 소형아파트·다세대 등 주택 경매 물건을 공략하는 것이 안전하다. 수도권 광역시 일대에서 2~3회 유찰해 시세대비 30% 이상 저렴한 주택은 임대수익을 얻기에 유리한 안전형 부동산이다. 토지는 경매 물량이 풍부해 하기 때문에 장기투자용으로 투자유망하다. 특히 자투리땅은 활용 용도가 높아 투자 관심대상이다. 면적이 좁은 땅도 건축공법의 발달로 얼마든지 건축해 임대수익을 얻을 수 있고 도시 주변 농지는 주말농장용지 등도 눈여겨 볼만하다. 서울 수도권에서 입찰하는 재개발 주택 예정주택이나 수도권
2012-11-28 17:27 -
월세 받는 상가주택 경매 노려라
경매 이용하면 20% 이상 저렴 상가주택은 인플레이션에 강한 불황기 투자대안 종목이다. 주택과 상가의 절충형 상품이라 임대수요가 넉넉하다는 점과 소유주의 아이디어에 따라 얼마든지 건물의 활용성을 높일 수 있다. 건물 상층부는 주택, 하층부는 점포(근린시설)로 이용하는 건물로 주로 도심 상업지역보다 1~2종 일반주택지 초입에 위치해 있어 주택가에서 쉽게 볼 수 있는 건물형태다. 요즘은 상가주택 일반 매물 가격이 많이 올라 대지 160㎡, 연면적 360㎡ 규모의 중소형 상가주택도 비인기지역은 5~6억 원을 훨씬 웃돌고, 역세권을 낀 인기지역의 경우 10~15억 원이 훌쩍 넘는다. 따라서 불경기에 재테크에 힘쓸수록 되도록 값싸게 나온 경매 상가주택을 저가에 매입해 임대목적으로 투자하는 사람들이 늘고 있다. 법원 경매를 이용해 상가주택에 투자할 경우 통상 시세 대비 15%, 많게는 30% 이상 낮은 값에 낙찰 받는 게 가능하다. 이유는 낡은 건물의 값은 저평가하는 경매감정가의 특성 때문에 감정가가 시세보다 낮게 잡히는 데다 최소 1회 이상 유찰된 후 낙찰되기 때문이다. 또 세입자 처리문제 때문에 투자자가 입찰을 꺼려 다른 경매물건보다 경쟁률이 다소 낮은 축에 속한다. 발품과 시간을 들이는 공이 필요한 만큼 싼값에 낙찰이 가능하다. 장노년층 투자자들이 상가주택 경매투자에 관심이 몰리는 이유는 노후대책용 부동산이라는 장점 때문이다. 매월 임대료를 받으면서 직접 살 수 있는 부동산 상품이어서다. 상가주택은 1층은 점포, 2층은 사무실이고, 3층 이상은 주거용으로 쓰기 때문에 고정적인 임대수익을 얻기 쉽다. 업무빌딩이나 상가보다 투자금액이 적고 상대적으로 세
2012-11-26 00:30 -
저가 매입 가능한 우량매물 노려라
3매(급매·경매·공매) 부동산 관심을 불황의 골이 깊어지면서 값싸게 공급되는 부동산들이 꾸준히 늘고 있다. 장기 미분양 등으로 분양가 대비 반값 수준의 주택이 공급되고 있다. 반값에 낙찰되는 경매, 40% 할인 미분양·대물변제 매물이 공공연하게 공급되고 있다. 불황의 장기화가 중대형은 물론, 소형 주택까지 할인분양 현상을 낳고 있다. 2013년은 자금마련 부담이 적은 부동산 위주로 거래가 이루어질 것으로 예상되는 만큼 실수요자들이 관심을 가질 저가 틈새투자처를 소개한다. 불황 속에 실수요자들이 움직이는 시장이 급매물이다. 불황을 즐기는(?) 투자자들은 고점 대비 20% 이상 가격이 급락한 매물을 주워 담는 ‘이삭줍기’에 나설 것으로 보인다. 실수요자들은 저렴한 위주로 매물을 선정하기 때문이다. 올 연말까지로 예정된 세제 혜택이 끝나면 2013년은 올해보다 더 심각한 거래침체가 이어질 수 있다. 거래가 줄면 급매물 공급이 늘어나 저가 매물 쇼핑을 자극할 것으로 보인다. 급매를 노리는 투자자들은 입지가 좋고 향후 경기 호전 시 잠재가치가 큰 부동산을 선호한다. 부동산 침체가 이어지며 경매에 부쳐지는 주택이 중대형에서 소형으로까지 확산돼 실수요자들의 입찰이 늘어날 전망이다. 특히 수도권 경매시장에 전세금 수준의 2억 원 이하 저가 주택 경매물량이 급증할 것으로 보인다. 경매와 공매시장에는 내 집 마련용으로 전세자금 금액대를 보유한 실수요자와 투자자들이 몰려 과열 경쟁을 기록하는 물건들이 늘어날 전망이다. 소형과 달리 대형 주택의 경우 60~70%대 저가 낙찰이 늘고 낙찰가율의 하향세가 두드러져 경매 지표인 낙찰률, 낙찰가율, 경쟁률의
2012-11-21 10:16