[성공으로 이끄는 투자노하우] 분양전환 임대아파트로 내 집 마련?

한경닷컴 더 라이피스트

싼 분양가에 절세 효과도 커
부동산 거래 침체로 미분양 아파트가 넘쳐나지만 소득이 적어 내 집 장만이 요원한 실수요자들은 여전히 내 집 마련은 여전히 꿈같은 이야기이다. 주택시장의 불확실성이 계속되고 전셋값이 오르면서 내 집 마련의 장기적인 대안으로 자리 잡고 있는 것이 바로 ‘분양전환 임대 아파트’이다.
내 집 마련 자금이 부족해 아파트를 분양받기 힘들다면 적극적으로 분양 전환되는 임대아파트를 노려봄직하다. 임대 후 분양 전환되는 임대주택은 일정기간 임대로 살면서 나중에 분양 받을 수 있어 내 집 마련의 중간 단계로 활용할 수 있다. 건설임대주택의 경우 임대의무기간 이후 분양전환하여 소유권을 이전받을 수 있다.
5년, 10년 임대주택은 임대의무기간의 2분의1이 지나 임대사업자와 임차인이 분양전환에 합의한 경우 분양 전환하여 소유권을 이전받을 수도 있다. 분양 전환 시 분양가도 주변 시세의 70~80%로 저렴한 편이다. 5~10년 동안 임대로 살다가 분양 전환 후 바로 팔아도 1가구 1주택 양도세 비과세와 같은 세제혜택을 받을 수 있는 장점도 있다.
분양전환 임대아파트는 5~10년 장기간 전세로 거주하다 내 집으로 분양 전환할 수 있어 초기 비용부담이 덜하고 투자 리스크도 줄일 수 있다. 또 입주자와 회사 측이 합의하면 의무임대 기간의 절반(2년6개월)이 지난 시점부터 분양전환도 가능해 관심이 꾸준히 이어지고 있다.
임대아파트는 토지주택공사나 도시개발공사, 민간 건설업체가 소유주가 되어 서민들에게 임차해 주는 아파트이다. 건설주체, 임대기간 등에 따라 여러 형태로 구분할 수 있다. 크게 영구임대, 국민임대, 공공임대, 민간임대 등으로 구분 할 수 있으며 이 중 공공임대와 민간임대아파트만이 의무임대기간 후 분양전환이 가능하다.
공공임대아파트는 LH 또는 지방도시공사 등에서 공급하며 영구임대아파트나 국민임대아파트와는 달리 5년이나 10년 임대 후 분양전환 할 수 있다. 청약통장이 있어야 하고 무주택 자격 요건을 갖춘 상태로 분양전환 시까지 세대주 및 세대원 전원이 무주택 요건을 유지해야 한다.
민간임대아파트는 LH나 지방도시공사 외에 민간 건설업체가 분양하는 것으로 의무임대기간은 통상 5년이다. 과거 판교신도시와 같이 공공택지에 들어서는 민간임대아파트도 공공임대주택으로 편입되어 10년의 의무임대기간이 적용되었으나 분양전환 시기가 너무 길어 민간 건설사들의 임대 아파트 공급을 꺼리면서 10년 민간 임대아파트의 분양전환 시기를 5년으로 단축했다.
분양전환의 방식으로는 공급주체에 따라 공공임대아파트와 민간임대아파트가 조금씩 다르다. LH 등 공공기관이 공급하는 공공임대는 대개 5년 또는 10년의 임대기간이 종료된 후 분양전환된다. 임대의무기간의 2분의 1이 경과하면 사업자와의 협의 하에 분양전환을 결정할 수 있도록 공고 등에 명시는 되어 있지만 임대기간을 채우는 것이 일반적이다.
공공임대아파트는 분양 전환 당시 인근 시세를 기준으로 분양가를 매긴다. 주변 아파트 시세에 대한 감정 금액의 80~90% 수준으로 분양가격이 정해진다. 반면 민간임대 아파트는 국민주택기금의 지원을 받아 5년 공공임대아파트 규정을 따르는 경우를 제외하고는 입주자 모집 공고 시점을 분양가를 결정하는 확정분양가를 적용한다.
임대주택 입주를 희망한다면 우선 자신의 청약통장 가입여부를 확인하고 미가입자라면 하루 빨리 청약저축에 가입을 해둘 필요가 있다. 청약부금 가입자라면 청약저축으로 갈아타는 것이 유리하다. 무주택 서민, 중산층은 누구나 입주자격이 있지만 경쟁이 벌어지면 청약저축이나 예금 가입자에게 우선 공급된다. 비축용 임대주택도 일단 중소형이 주력 평형이라 청약저축 가입자가 유리하다.
임대주택 청약을 위해서는 미리 입주하고 싶은 지역 공급정보와 함께 일정에 맞춰 청약전략을 짜두는 게 필요하다. 내 집 마련을 위해 발품을 팔아야 하는 것은 기본이고 이와 더불어 손품도 팔아야 한다. 임대주택 공급 자료는 한국토지주택공사(www.lh.or.kr), SH공사(www.i-sh.co.kr), 지방 도시공사, 그리고 각 자치구 홈페이지에 공개된다. 이미 입주한 임대아파트의 경우 추가 입주자 모집정보가 수시로 제공되므로 주기적으로 분양 일정을 체크해두면 유리하다.
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