-메트로컨설팅(주) 대표이사
-한양대대학원 부동산법제 석사
-전)광운대 경영대학원 강의교수
-스피드뱅크 투자자문센터장
-한국경제 상담위원 · 매일경제 자문위원
-온비드·매일경제 부동산 칼럼니스트
-현)한국공인중개사협회 전임교수
-저서 ‘3000만원으로 시작하는 부동산 투자 101가지’ 등
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경매, 더 싸게 낙찰 받는 방법
최근 낙찰사례를 참고하라 부동산 시장이 장기 침체하면 경매물건은 꾸준히 늘어나기 마련이다. 경매에 부쳐지는 부동산이 늘어나는 만큼 수요자들의 선택 폭이 넓어지고 더 값싸게 낙찰 받으려는 투자자들의 발길이 경매시장으로 잦아든다. 불과 몇 개월 전까지만 해도 경매 낙찰가율은 80% 안팎이었다. 1~2회 유찰 후 1회 유찰 최저가 선에서 낙찰되던 것이 올해 들어 인기지역 중대형 아파트 낙찰가율이 70%선까지 떨어지며 낙찰가율이 점점 하락하는 양상을 보이고 있다. 거래가격보다 값싸게 낙찰 받는 것이 중요한 경매시장에서 사실 경매를 통한 시세차익은 크지 않다. 낙찰 통계로 봐서는 거의 20% 정도 저렴하게 낙찰 받는 게 일반적이다. 하지만 요즘처럼 부동산 가격 하락기에는 감정가 대비 20% 저렴하다고 해도 큰 시세차익이라고 볼 수 없다. 왜냐하면 부동산 거래현장에서는 경매 직전 매물과 급급매 등 시세보다 현저하게 저렴한 매물들이 곳곳에 출현하기 때문이다. 낙찰가를 기준해 감정가 기준 최소 70%선에서 낙찰 받아야 취득·등록세, 낙찰 후 제세금과 이사비 등 추가 비용을 감안했을 때 남는 장사가 된다. 최근 경매에 부쳐지는 물건 대부분은 감정가가 시세보다 높게 잡힌 경우가 많다. 따라서 경매물건을 고를 때는 기존의 낙찰 통계에 의존해 기준 가격으로 낙찰 받는 것보다 최근 감정가의 70%선에서 저가에 낙찰 받는 방법을 강구하는 것이 불황기 경매투자 전략이다. 경험만큼 소중한 투자 교훈은 없다. 저가 낙찰을 위해서는 최근의 낙찰통계를 체크해야 한다. 낙찰가율과 입찰경쟁률, 낙찰률은 경매시장의 3대 지표이다. 관심을 갖고 입찰하려는 지역 내 최근
2012-05-17 10:00 -
입찰 꺼리는 틈새 경매 노려볼까?
외견 상 하자있는 물건 노려볼 만 이젠 부동산 경매도 투자전략을 바꿔 차별화해야 할 때다. 경매도 틈새시장을 활용하면 다른 상품보다 짭짤한 시세차익을 거둘 수 있다. 틈새물건은 대개 일반인들이 입찰을 꺼리고 또한 접근하기도 쉽지 않은 부동산이다. 이런 부동산은 수회 유찰돼 일반물건보다 싸게 낙찰 받을 수 있어서다. 유찰이 잦은 경매 물건들 대부분은 여러 문제 때문에 입찰에 엄두가 나지 않는 물건들이 많다. 예를 들어 유치권, 법정지상권, 선순위 가압류, 선순위 임차인 있는 물건, 법적인 분쟁의 소지가 많은 토지 물건 등 다양한 사례들이 있다. 하지만 겉으로만 문제가 있을 뿐 해결 가능성이 높은 경매에 부쳐진 부동산은 남들이 입찰을 꺼려 낙찰가율이 현저하게 낮는 게 보통이다. 이들 하자있는 틈새물건을 잘 연구하는 것만으로도 투자에 성공할 수 있는 지름길을 터득하는 방법이 되기 한다. 다만 경매 투자지식을 갖추고 문제를 해결할 능력을 갖춰야 하는 건 기본이다. 경매 물건에서 높은 수익을 올릴 수 있는 문건에 대해 알아보자. 외견상 함정이 있는 물건이 돈이 된다. 경매물건에는 간혹 부부 중 한사람이, 혹은 부모, 형제가 선순위 세입자로 등재된 경우가 있다. 이렇게 법률적으로 채무관계를 인정할 수 없는 경우에는 낙찰 후 권리가 소멸된다. 또는 법정지상권은 있는데 낙찰 후 소멸되는 경우도 있다. 이런 물건은 특히 수익이 많다. 그러나 주의할 점은 권리관계자의 항고에도 대비해야 하는 만큼 사전에 전문가의 도움을 받는 것이 바람직하다. 선순위 임차인이 있는 경매물건도 철저히 세입자 분석을 해볼 필요가 있다. 경매시장에서 수요자들은 선순위 임
2012-05-14 11:06 -
부동산 대책 효과 있을까?
부동산 거래 활성화 등의 내용으로 하는 부동산 대책이 오늘 오전 발표된다. 강남3구 투기지역 해제, 전매제한 완화 등이 포함될 예정이다. 이번 대책이 집값 회복과 거래 활성화 등에 얼마나 효과가 있을까? 이번 정부의 부동산 대책이 주택가격의 추가 하락 가능성을 떨어뜨리는 요인으로 작용할 전망이다. 강남 3구 투기지역 해제는 부동산 규제의 상징적인 의미가 있기 때문에 강남지역 부동산 거래의 숨통을 틔우는 일부 호재로 작용할 여지가 있다. 이번 거래 규제 완화 조치로 인해 LTV 비율이 높아지고 주택거래신고지역에서도 해제될 전망이다. 하지만 수도권의 부동산 거래를 살리기 위한 조치로써 시장을 되살리기는 역부족일 것으로 보인다. 부동산 시장으로 거래를 끌어들일 강력한 매수 유인책이 부족해서이다. 현재 부동산 시장 전반으로 상승에 대한 기대심리가 위축된 데다 DTI 규제가 여전히 남아있어 수요자를 끌어들이기 쉽지 않은 상황이다. 일부 중개업소에서는 이번 조치에도 불구하고 분양권과 급매물 등 기존 매물이 더 쌓일 수 있다는 부정적인 목소리도 나오고 있다. 전매제한 완화와 투기지역 해제 등 단기 처방적 부동산대책만으로는 거래 활성화를 유도하기에는 한계가 있어 보인다. 시장에는 가계부채 급증, 세종시 등 충청권 이전으로 인한 수도권 수요 공백, 소득 양극화 심화 등 부동산 시장 침체가 매우 깊기 때문에 웬만한 대책으로 시장이 반전될 것으로 기대하는 건 힘들 것으로 예상하고 있다. 부동산 바닥 논란이 한창인 가운데 지금 강남 재건축 단지에 투자해도 괜찮을까? 몇몇 단지는 호가가 오르고 거래가 풀리는 분위기도 엿보인다는데….
2012-05-10 06:09 -
가격 하락기에는 감정가 살펴라
경매 하락기 경매 입찰 전략은? 서울, 수도권 아파트 매매시장은 여전히 거래 부진으로 가격 약세가 이어지고 재건축은 물론 일반아파트도 거래가 끊어진 상황이다. 불확실한 주택경기 전망과 기준금리 인상 등 불안 요인이 여전해 쉽사리 거래 활성화로 이어지기는 어려울 것으로 전망된다. 또 물가인상 우려와 가계소득 감소에 따른 주택 구매력 저하를 거래 부진의 원인으로 꼽을 수 있다. 서울 및 수도권 전체적인 부동산 시장이 침체기에 접어든 현 시점에서는 경매시장도 침체양상이 예상된다. 중단기적으로 낙찰가율이 하락하고 입찰경쟁률이 완만하게 떨어질 것으로 예상된다. 또 가격 싸지 않다면 공격적이고 섣부른 경매투자에 나서는 가수요도 줄어들 전망이다. 경기침체와 국내 주택시장 침체 여파로 당분간 인기지역 아파트의 투자심리가 살아나기에는 어려운 상황이다. 강남권과 버블세븐 아파트 경매시장도 자유로울 수는 없다. 앞으로 경매물량은 꾸준히 늘어날 것으로 예상다. 낙찰가율이 떨어지고 물량은 늘어나는 호기는 하반기에 이어질 것이므로 조급증을 가지기보다 시장을 꾸준히 지켜본 후 입찰을 결정해야 한다. 경매시장에 내 집 마련의 꿈을 걸고 있는 사람들은 기회일수 있다. 응찰자 수가 적어 경쟁률이 낮으며 낙찰가율도 점차 떨어지는 추세여서 투자 적기일 수 있다. 경매시장은 침체기에 각광 받는 투자처이다. 특히 내 집 마련을 위해 준비하고 있는 실수요자들은 가격 하락기에 입찰경쟁이 떨어지고 있어 경매시장에 관심이 더욱 커지고 있다. 응찰자수가 줄어들면서 내 집 마련에 호기로 삼을 수 있어 값싸게 낙찰 받을 확률도 점차 커지고 있다. 입
2012-05-08 13:30 -
흠집 있는 경매물건에 알짜 있다
입찰 전 충분한 사전조사 필수 경매 비수기를 맞아 경매 투자에 나서려는 실수요자들이 늘고 있다. 내 집 마련을 위한 실요자 뿐 아니라 소액투자를 위해 경매 전선에 뛰어든 실속파 투자자까지 다양한 부류의 투자자들이 경매장을 찾는다. 경매에 참여한다고 누구나 이익을 보는 것은 아니다. 보이지 않는 함정도 많고 지나친 경쟁으로 이익률이 현저하게 떨어지는 경우도 많다. 물론 일반 중개업소를 통해 부동산을 구입하는 것보다 가격면에서 유리하지만 남들을 따라하다가는 낭패를 보기 쉽다. 최근 몇 년 동안 경매시장 대중화로 입찰 경쟁률이 80%대로 완만한 상승세를 유지하고 있다. 웬만큼 괜찮은 물건은 낙찰가가 감정가의 70∼80% 정도다. 한창 인기 있는 아파트 낙찰가율과 맞먹는 경우가 허다할 만큼 경매시장이 뜨겁다. 이럴 때는 겉이 조금 흠이 있어 보이지만 사실은 얼마든지 시간 또는 약간의 비용을 들이고 해결할 수 있는 물건을 찾아내면 가격면에서 훨씬 남보다 유리하게 값싸게 낙찰 받을 수 있는 기회를 가질 수 있다. 남보다 좀 더 낮은 값에 낙찰 받을 수 있는 물건은 어떤 것일까? 우선 감정가가 시세보다 매우 낮은 물건을 찾아보자. 한 번도 유찰되지 않은 경매물건 중 감정가가 시세를 전혀 반영하지 못해 아주 싸게 나오는 물건이 종종 있다. 대체로 시세보다 20∼30% 정도 낮게 감정된 아파트가 종종 경매시장에 공급된다. 발 빠르게 경매정보를 얻은 후 정확한 시세를 파악해야 제대로 수익을 얻을 수 있다. 평소 끈기 있는 정보 수집이 요구 된다. 입찰일 변경·연기 후 재경매 물건도 대체로 저가에 낙찰된다. 법원의 결정으로 입찰 기일이 변경되거나 연기된
2012-05-03 09:30
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종자돈 부동산 투자 유망 상품은?
소액 재테크 대안상품 공략 역동적인 부동산시장에서 1억 원 미만의 종자돈으로 부동산투자를 계획하고 있는 수요자들은 고민에 빠지기 쉽다. 투자 가능한 금액은 몇 천 만원에 불과한 소액인데 아파트 등 부동산값이 올라있어 투자에 엄두를 내지 못해 이곳저곳 투자처를 찾아보지만 쉽지 않은 게 현실이다. 그러나 투자성 있는 종목에 아파트만 있는 것이 아니다. 찾아보면 대안 상품도 무척 다양하다. 내 자금과 투자목적에 맞는 틈새 또는 대안상품을 공략해 보는 것이 훨씬 실속 있다. 오를 데로 오른 아파트는 거품논쟁과 투자규제 속에 언제든 거품이 꺼질 수 있고, 경기변동의 소용돌이 속에서 자칫하면 낙폭이 커질 수 있다는 점에서 적은 돈으로 중장기적으로 노려볼 만한 소액재테크용 부동산을 적극적으로 찾아보는 것이 바람직하다. 저평가 지역 골라 ‘내 집 마련’ 소액의 자금으로 작으나마 아파트를 장만하려면 기회는 누구에게나 있다. 인기지역만 고집하지 않는다면 말이다. 현재 전세로 거주하고 있는 지역 가까운 곳에 주말을 이용해 시세조사를 해보자. 예를 들어 내가 살고 있는 곳 외곽의 저평가된 소외지역에 현장답사해보면 도심과 가깝고 의외로 값싼 소형 아파트 단지를 얼마든지 찾아낼 수 있다. 향후 자금마련 계획이 있지만 초기 자금이 넉넉지 못할 경우 미분양, 미계약 아파트도 하나의 투자 대안처로 삼을 만하다. 초기계약률이 20~30% 미만의 저조한 단지의 경우 계약금만 치루고 중도금 무이자로 전환이 가능한 소형 아파트를 찾을 수 있다. 여러 여건 때문에 미분양물량으로 남아있지만 장기적 호재를 안고 있는 지역이거
2012-05-01 09:00 -
비수기, 경매 알짜 매물 많다
시들해진 경매시장, 실수요자엔 기회 부동산 재테크의 마지막 비상구 - ‘경매’. 경매시장이 대중적 재테크로 자리 잡았으나 차별화하지 않은 구태의연한 투자방법으로는 커다란 실익이 많지 않은 게 현실이다. 투자 수익률을 높이면서도 알짜 투자물건을 잡는 게 투자전략의 핵심이다. 일반인들이 내 집 마련을 하려는 실수요자들이나 마땅한 투자처를 찾으려는 투자자는 비수기 경매시장을 노려볼 만하다. 요즘 입찰장의 모습은 예전과 사뭇 다르다. 인기지역 매물이라도 2회 유찰은 기본이고 버블세븐 아파트도 낙찰가율이 70%대이다. 특히 고가아파트나 연립, 단독주택은 유찰 횟수가 빈번하다. 2~3회 유찰해 50%대에 낙찰되는 사례도 비일비재하다. 서울 시내 입찰장에는 곳곳에 빈 좌석이 눈에 띄고 고가 주택을 낙찰 받는 실수요자들은 골라서 낙찰 받는 상황이다. 대체로 경매 입찰장은 실수요자들의 입질이 적을수록 낙찰가율이 큰 폭으로 떨어진다. 경매 시장을 움직이는 사람들은 실수요자들이다. 요즘 실수요자들이 줄어 입찰경쟁률과 낙찰가율은 하향곡선을 긋는다. 특히 요즘처럼 집값이 떨어지고 거래 마비 가격 하락 이중고를 겪을 때는 경매 입찰자들이 더욱 더 줄어든다. 경매장의 비수기라면 주로 6월 중순과 7월 하순의 휴가철, 극서 ․ 극한기, 명절 전후와 부동산 정책 규제와 금융 강화시기, 경제 불황기에는 법원 경매시장에 입찰 경쟁률이 상대적으로 뗠어지는 게 통례이다. 특히 요즘같이 시들해진 일반 부동산시장에서 내 집 마련 실수요자들과 가수요자들의 대기수요가 긴 비수기를 잘 노리면 실수요자들에게는 치열한 경쟁률을 치르지 않고 싼값에 부
2012-04-24 09:00 -
소형빌라 경매, 임대주택 노릴까?
전셋값 높아져 '인기' 몰이 전셋값이 크게 오르면서 서울 주요지역 다세대와 연립주택 경매 낙찰가가 꾸준히 오르고 있다. 도심이나 역세권 일대의 연립·다세대 주택 경매는 한번정도만 유찰되면 적지 않은 응찰자들이 몰리고 있다. 재개발 재건축이 많이 이루어지는 서울 시내 다세대와 연립주택을 경매로 값싸게 낙찰 받아 주택 임대업으로 활용하고자 하는 사람들이 늘면서 갈수록 경쟁이 치열해지고 있다. 특히 강남권의 전셋값은 더욱 오를 전망이어서 경매 투자 수요도 크게 증가할 것으로 예상된다. 올 초 동부지원에서 진행한 송파구 삼전동 H빌라 60㎡는 감정가 1억2000만원에 한차례 유찰, 최저가 9600만원에 입찰됐다. 이 물건은 건물 상태가 양호, 6명의 응찰자가 몰린 가운데 송파구 잠실동에 사는 김○○(38)씨가 1억500만원을 써내고 간발의 차이로 집주인이 됐다. 김 씨는 이를 임대사업으로 전환, 빌라의 전세보증금이 8000만 원 대에 이르는 점을 감안해 보증금 3000만원에 월세 50만원을 받고 있다. 이외에도 잠실동의 D빌라 60㎡는 감정가 1억2000만원에 두 차례 유찰돼 예정가격 7600만원에 입찰됐으나 10명이 몰리면서 1억250만원에 낙찰됐다. 이곳에서 연립주택이나 빌라를 경매로 구입하는 사람들 대부분 임대사업을 하려는 경우가 많다. 서울 강남과 송파 일대의 다세대와 연립주택 경매는 다른 지역의 아파트 낙찰가율과 맞먹을 정도로 인기를 끄는 이유는 전셋값 상승과 재건축에 따른 이주 증가로 전세 수요가 넘치기 때문이다. 현재 송파구가 포함된 서울 동부지원의 빌라 및 다세대주택 낙찰가율은 시세의 80%를 웃돌아 다른 지역의 평균 수치보다 훨씬 높은 수준이다. 이
2012-04-20 16:00 -
알짜 급매물을 잡는 노하우
유능한 중개사를 내 편으로 급급매물처럼 값싸고 수익성 높은 부동산을 효율적이고 안전하게 사려면 부동산거래 전문가인 중개사를 아군으로 만들어야 한다. 중개사 중에서 급매와 교환 등 저가매물을 전문적으로 취급하는 업자들을 많이 알아두면 유리하다. 친하게 지내면 남들보다 먼저 조건 좋은 초급매물 정보를 얻기 쉽다. 특히 해외 이주나 이민, 질병 또는 자금압박을 받아 급하게 팔아야 하는 매물은 시세보다 20% 이상 저렴하게 살 수 있어 급매 전문 공인중개사와 지속적으로 교류해두는 게 유리하다. 거래 마비, 가격 하락 이중고를 겪는 요즘에 맞교환 시장은 최근 거래가 활발한 편이다. 맞교환은 서로 필요한 부동산을 맞바꾸고 차액만 현금으로 결제하는 거래방식이다. 교환 전문 중개사는 부동산을 헐값에 매수하거나 조건 좋은 부동산을 잡을 때 유용한 정보원이다. 거래 침체가 장기화될 때 부동산 맞바꾸기 매물이 늘기 때문에 현금을 일시불로 동원하거나 계약조건이 유리하면 저렴한 가격에 부동산을 잡을 수 있다. 교환업자는 매도자와 매수자 간의 가격을 조정하고 현금을 가진 매수자에게 이익이 되게 협상하는 역할을 한다. 급매물이나 교환 매물 등 가격 저렴한 좋은 매물을 많이 확보하고 도움이 되는 중개사를 만나려면 요령이 필요하다. 일단 중개사사무소를 방문해 부동산 매입의사를 밝히고 솔직하게 접근하는 게 좋다. 중개사들은 여러 명의 고객들을 만나므로 손님을 구분하는 나름대로의 요령이 있다. 우선 본인을 떳떳하게 밝히는 것이다. 정확한 투자금액과 목적, 용도와 함께 명함을 건네면 실제 유망 물건 리스트를 공개한다. 친밀한 관계가 되면
2012-04-17 16:59 -
침체기 아파트 경매 입찰 전략
강남 등 인기지역 아파트 경매 동향 서울·수도권 아파트 매매 가격 약세가 계속 이어지고 있다. 4·11 총선 이후 각 정당들이 내놓은 부동산 정책들이 주거 안정에 초점을 맞추고 있어 앞으로도 아파트 가격의 움직임은 크지 않을 것으로 보인다. 서울 강남권 주요 재건축 단지들도 계속 내림세를 보이고 있고 강남권 주요 단지들이 거래부진에 빠지면서 연속적으로 가격 내림세가 이어지고 있다. 강남지역에 광범위하게 분포한 재건축단지의 수익률 저하, 대출 규제, 매매시장 상황을 지켜보는 수요 등의 외부적 요인에 의해 주택 수요층 감소가 직접적으로 시세에 영향을 끼치고 있다. 대한민국 부동산의 대장주로 꼽히는 강남권 아파트의 거품 붕괴인지 아니면 실수요자 위주로 재편되는지 관심이 집중되고 있는 상황이다. 현재는 일단 인기지역 아파트의 수요층 감소로 인한 강남 집값 바닥론이 고개를 들고 있는 상황이다. 강남권 부동산은 상승세가 꺾이고 집값이 긴 조정국면에 접어들게 될 지 계속 지켜봐야 할 듯하다. ‘콧대 높던’ 서울 강남권 주요 아파트들이 경매시장에 꾸준히 공급되고 있다. 호경기 때 무리한 대출을 받아 아파트를 사뒀던 투자자들이 부동산 거래 침체와 금리 상승을 견디지 못해 법원으로부터 강제매각 처분되면서 경매시장 주요 물건으로 떠오르고 있다. 올해 1·4분기 강남권 아파트 경매 입찰경쟁률은 5.1대 1을 나타냈다. 글로벌 금융위기 이후인 2009년 10대 1을 넘던 것과 비교하면 거의 절반 수준까지 폭락한 상태다. 입찰자가 크게 줄어들면서 아파트 매매차익에 대한 기대감을 사라지고 실수요자 중심으로 경매시장이 재편되고 있는 상황이다. 강
2012-04-13 17:42
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호재지역에서 고수익 경매 찾는 법
현장 보다 ‘손품’ 파는 게 실속 경매 고수와 하수의 차이는 경험의 차이다. 직접 경험 또는 간접 경험이던 돈이 되는 정보들이 많이 쌓을수록 우량 경매부동산이 쉽게 눈에 들어오는 법이다. 경매 투자경험이 없는 하수들은 고수 찾아 방방곡곡 헤매고 다닌다. 하지만 실전 고수들은 우량 물건 답사하러 방방곡곡 찾아다니는 게 현실이다. 우량 물건을 찾을 때 현장부터 달려 나가기보다 손품을 미리 팔아 옥석을 골라 최적의 투자 물건만 선별해서 입찰하는 전략이 최선의 경매투자 비법이다. 인터넷이나 경매 사이트 등 곳곳에는 떠도는 소문이 횡행한다. 개발 예정지 또는 인구유입에 도움이 될 관공서 정보 등 부동산 가격에 영향을 미칠만한 각종 호재들이 남발한다. 이런 루머만 믿고 섣불리 투자를 결정하는 것을 무조건 피하는 게 상책이다. 확실하지 않은 정보의 경우 해당 지역 지자체에 직접 문의하거나 추진상황을 탐문해보는 노력이 필요하다. 개발계획을 알아내기 위해서는 지역 일간지 등의 지역란에 게재된 정보를 참고하거나 관심 지역 내 자치구 소식지를 꾸준히 탐독하는 것만으로도 유망한 지역에 대한 정보를 얻어낼 수 있다. 경매에 부쳐진 부동산의 미래 지역개발과 지자체 정보는 부동산의 투자성을 판단하고 미래 가치 상승 가능성을 따지는 중요한 척도이다. 경매 사이트나 지역 지자체 홈페이지 검색을 하면 손쉽게 개발계획에 대한 접근이 가능하다. 지치구 도시정보나 행정정보를 검색하다보면 개발 전 미리 지역주민이 열람할 자료를 공개하기 때문에 경매 투자에 유용한 자료들로 넘쳐난다. 고시 공고 란에는 개발 사업에 대한 입법자료 들이 일목요연
2012-04-11 14:33 -
유능한 중개사를 내 편으로 만들라
‘우량’ 급매물 소개는 기본 능력 있는 현지 공인중개사를 내 편으로 만들면 부동산 투자에서 무조건 우위를 점한다. 능력과 실력을 겸비한 중개사는 저평가 부동산을 발로 뛰어 쉽게 우량 부동산을 찾아내는 실력을 갖추고 있다. 고수익 물건의 중개 경험이 많은 중개사일수록 부동산 현재와 미래가치를 분석하는 능력이 뛰어나다. 매물의 장단점과 향후 발전 가능성까지 객관적인 자료로써 설명해준다. 고객이 매입하고자 하는 지역에 매물이 없더라도 적정한 가격을 제시하면 해당 부동산 소유주를 직접 설득해 팔게 만드는 역할도 맡는다. 중개 업무도 많이 변화했다. 중개방식이 예전의 아날로그에서 이제는 디지털 방식으로 바뀌면서 중개 영역이 전국으로 확대되고 있다. 사무실에 앉아 고객이 찾아오길 무작정 기다리던 방식으로 중개사로 대하면 오산이다. 이제는 포털사이트 부동산 매물, 카페나 블로그, 페이스북 등 SNS를 통해 적극적으로 중개업무의 전문성과 업무영역을 넓히고 있다. 예전에는 업무 전문성이 단순 중개지식에서 이제는 오프라인과 온라인 교육을 통해 최신 지식을 습득해 수시로 업그레이드한다. 투자정보에 밝은 중개사와 친분을 쌓으려면 특정 분야를 거래하는 컨설턴트와 교류하는 것이 좋다. 특히 저가매입용 부동산 정보는 경매와 공매, 조합아파트, 담보부채권 자산전문가들에게 정보가 많다. 이들 전문가들로부터 매물 정보를 얻으면 저렴한 부동산을 선택하기 쉽다. 이들 중개사는 인적 네트워크를 바탕으로 값싼 부동산 정보를 공유하기 때문에 값싼 부동산 매물정보에 밝다. 시간 날 때 마다 담당자와 연락해 두는 게 유리하다. 동네 중개
2012-04-09 09:00 -
‘손품’으로 돈 되는 경매 잡는 법
입찰 전 서류로 '투자성' 판단 발로 뛰는 사람이 저렴한 가격으로 우량 경매 물건을 낙찰 받는다는 것은 경매 투자의 기본 중에 기본이다. 하지만 우량한 경매물건에 대한 판단을 하기 위해서는 가장 먼저 해야 할 것이 바로 서류 상 입찰 전 하자 없는 경매물건인지 조사하는 것이다. 우량 경매물건 분석을 위해서는 입찰 전에 미리 서류 분석을 통하는 것이 기본이다. 여러 경매물건 중에서 돈이 되는 물건을 찾기 위해서는 현장부터 달려가기보다 꼼꼼하게 우선적으로 서류를 체크해야만 투자성과 함께 좋은 물건을 선택할 수 있어서다. 서류 분석 중에서도 대표적으로 감정평가서와 함께 매각물건명세서와 현황조사서도 입찰 전 필히 확인해야 한다. 매각물건명세서는 수시로 변화하는 기재사항의 변동과 점유의 권원, 배당요구 여부를 미리 확인할 수 있다. 또 현황조사서는 해당 부동산의 용도와 형태가 어떠한지, 부동산 점유자의 권원과 임대료는 얼마를 내고 있는지 기록돼 있어 임대수익률과 업종 현황을 체크할 수 있다. 법원 집행관이 직접 방문해 기록한 내용이기 때문에 반드시 챙겨봐야 할 자료이다. 지도 검색에서 확인하지 못하는 사항 중 하나는 현장감 있는 상권분석 내용이다. 수익형 부동산의 경우 일일이 현장을 다녀보고 탐문해야 투자성 여부를 판단할 수 있다. 하지만 요즘은 간단한 인터넷 검색을 통해 상권추이를 쉽게 알아볼 수 있다. 소상공인진흥원의 ‘상권정보시스템’에서 지역 및 업종분석을 비교적 정확하게 정보를 열람할 수 있다. 전국 동단위로 제공되는 상권분석 프로그램을 통해 활용도 높은 통계자료를 챙길 수 있다. ‘상권 정보 시스템
2012-04-05 16:08 -
외국인 임대주택사업 괜찮을까?
'깔세' 덕에 연 10% 이상 임대수익 한동안 한남, 성북, 이태원, 이촌동에 몰려 있던 외국인들이 높은 임대료 때문에 상암, 자양동, 분당 정자동 등지로 많이 이동하는 양상이다. 주거형태도 단독주택, 고급빌라 등에서 아파트, 주상복합으로 바뀌고 있고 주택규모도 줄이는 양상이다. 향후 외국인 임대사업하기 좋은 지역과 이유를 꼽는다면? 기존 선호지역으로는 용산 이태원과 성북동을 들 수 있다. 용산구 이태원동 일대는 외국인 상주비율이 50% 이상으로 매우 높고 특히 미군, 군무원, 이태원 상가, 호텔 등이 모여 있어 외국인들이 주거지역으로 선호하는 지역 중 하나다. 외교단지가 있는 동빙고동 고급빌라나 용산동(해방촌) 일대 미군들이 선호하는 소규모 빌라의 선호도가 높다. 성북구 성북동 일대는 도심 다국적 기업인과 대사관 근무 직원들이 선호하는 외국인 임대수요가 늘고 있는 지역이다. 고급 빌라나 대형 아파트 같은 공동주택보다 저층 중심의 단독주택이 주류를 이루고 있는 특징이 있다. 수려한 자연경관과 편리한 교통 등으로 고급주택들의 인기가 높은 지역이다. 서초구 방배동은 강남지역에 사무실을 둔 외국인이 선호하는 곳으로 주로 프랑스 등 유럽인들이 선호하는 지역으로 알려져 있다. 프랑스학교 주변을 중심으로 고급 연립과 다세대 임대사업이 주류를 이루고 있다. 특히 방배중과 팔래스 호텔로 이어지는 이면 주택지의 경우 외국인 선호도가 매우 높은 곳 중 한 곳이다. 강동구 암사동 일대는 캐나다 국외학교가 들어서고 휴먼타운 시범사업지로 선정돼 등 주택 및 도로 기반시설이 정비되고 있어 외국인들이 선호도가 꾸준히 높은 지역이다. 원주민들이 살
2012-04-04 07:21 -
좁은 땅 활용해 수익 올리기
‘자투리땅’ 투자 장점 ‘자투리땅’이란 도로를 내거나 건축을 하다 남은 기준 평수에 미치지 못하는 소규모 땅을 말한다. 자투리땅은 도심지나 주택가 한편에 덩그러니 방치해 주로 야적장이나 쓰레기더미로 변한 땅이지만 적은 돈을 들여 자투리땅을 매입하면 활용가치가 충분하다. 자투리땅이 경매에 나오는 경우는 최소 33㎡(10평)에서 495㎡(150평) 규모까지 다양하다. 도로변 안쪽이나 주택가에 빈 땅이 종종 발견되는 데 이런 자투리땅을 싸게 매입해 입지나 주변 환경에 맞게 건축하면 부동산 틈새상품으로 가치를 부여한다. 소액 종자돈으로 시세 20~30% 저렴하게 낙찰 받아 지역 여건과 용도에 맞게 건축할 수 있어 불황기 재테크 상품으로 각광받는다. 자투리땅에 건축이 가능한 이유는 건축법상 ‘대지 면적 최소한도‘의 법 규정이 사라지면서 작은 필지 땅에도 건물을 지을 수가 있어서다. 자투리땅 경매 투자는 일단 적은 자금으로 값싸게 낙찰 받아 불모지나 다름없는 땅을 활용하기 때문에 유리하다. 경사진 땅, 계단형 땅이라도 건축공법의 발달로 절토를 통해 건축이 가능하다. 33㎡(10평) 안팎의 땅도 사업성을 검토한 다음 지역의 이용도를 극대화시키는 데 초점을 맞출 경우 경제성이 충분하다. 돈 되는 ‘땅’ 구하려면 자투리땅은 먼저 땅을 잘 골라야 한다. 도로와 인접해 있거나 인근에 대학이나 공단이 있다면 적격이다. 자투리땅은 감정가가 비싼 상업지 보다 여러 용도로 개발할 수 있는 일반 주거지나 준주거지역이 낫다. 되도록 땅 모양이 정방형이고, 북쪽으로 도로를 끼고 있어 일조권 영향을 적게 받는 땅이 좋다. 자투리땅은 설계를 잘 해야 가치
2012-04-02 09:00
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적은 투자금으로 경매에 참여하는 법
초기 자금을 적게 들여 투자한 후 큰 수익을 바라는 게 모든 투자자들의 바람이자 희망이다. 요즘처럼 거래과정이 투명해진 부동산 시장에서 소액을 투자해 최대의 투자수익을 거두는 일은 쉽지 않은 일이다. 그러나 경매시장에서 일반 투자자에게 잘 알려지지 않는 틈새 투자처에 도전하면 얼마든지 가능한 일이다. 즉 낙찰자가 인수해야 할 세입자의 돈을 안고 낙찰 받거나 물건 상 약간의 흠집이나 하자를 미리 알고 값싸게 낙찰 받는 방법 등이다. 경매를 통해 틈새 물건을 낙찰 받으면 적은 돈으로 입찰 가능한 물건들은 다양하다. 남들이 잘 찾지 않는 비선호 종목이거나 입찰을 꺼려 저가에 낙찰되는 물건에 투자하는 방식이다. 경매시장에서 권리관계가 쉬운 물건에는 많은 사람이 몰려들기 마련이다. 입찰하는 종목이나 권리관계가 단순 명확한 물건은 고가낙찰로 인해 차익을 거의 남기지 못한다. 약간의 흠집이 있어 보이는 물건은 낙찰가 대비 20~30% 값싸게 낙찰되기 일쑤다. 전세금을 물어줄 임차인이 있거나 대지권이 없는 경매물건, 유치권을 주장하며 점유하고 있는 물건 등 남들이 보아 절대(?) 입찰해서는 안돼 보이는 물건이거나 그럴 가능성이 높아 보이는 물건의 경우 유찰이 잦은 게 사실이다. 이런 경매물건에 입찰할 때 충분한 탐문과 조사를 거쳐 문제의 소지가 없거나 흠집의 해결 가능성이 높다면 값싸게 낙찰 받아 고수익을 기대할 수 있는 것이 초기자금 적게 들이고 입찰하는 경매물건 투자의 매력이다. 경락 인수(물건) ‘경락 인수’란 선순위 세입자의 돈을 안고 경매로 매입하는 것으로 초기에 적은 자금을 들이고도 값싸게 낙찰 받는 대표적인 방법
2012-03-30 09:44 -
급매 사려면 중개사와 친해져라
미리 단골 중개사를 만들자 부동산 장기침체로 거래가 꽁꽁 얼어붙은 가운데 중개사무소의 풍경도 엇갈리고 있다. 재개발·재건축과 중대형 아파트, 토지를 거래하는 동네 중개업소는 계약이 끊겨 울상이다. 거래 자체가 이루어지지 않아 장기 휴업에 들어가야겠다며 볼멘소리를 하는 중개사들이 널려있다. 하지만 호황을 누리는 중개사들도 있다. 전세난과 소형 주택 수요 증가 여파로 원룸 전·월세를 전문으로 하는 업소들은 때 아닌 호황을 누리고 있다. 도심 유흥업소나 사무실 밀집지역, 상가와 강남 오피스텔 등 수익형 부동산 전문 중개업소는 홀로 호황을 누리며 손님몰이에 여념이 없다. 내 집 장만을 계획했던 수요자들은 모두들 눈치작전에 돌입했다. 매수 타이밍을 길게 잡은 매수자들이 전·월세시장에 몰리면서 임대가는 꾸준히 상승하고 있다. 부동산 시장의 장기 변화가 감지되는 가운데 전문가, 업계 종사자들은 수시로 상황을 파악해 대처하고 있다. 하지만 내 집 마련 실수요자와 같은 일반인들은 바뀐 상황 파악조차 어려운 지경이다. 그렇다고 손 놓고 있을 수만은 없다. 장기 투자전략을 짜고 급매물 정보를 얻는 데 동네 중개사의 의견은 큰 도움이 된다. 공인중개사는 지역 부동산 거래와 관한한 전문가이다. 가장 가까운 곳에서 비용 없이 편하게 상담할 수 있고 부동산 법률·세무 상담까지 손쉽게 활용할 수 있다. 한 지역에서 10년 이상 업역을 쌓은 중개사라면 최고의 부동산 전문가이다. 가격 싼 매물 정보나 지역 상황에 대한 정보를 얻는 데 지역 부동산 전문가를 많이 사귀어 놓는 것이 성공 투자의 지름길이다. 중개사와 친해지면 돈 되는 정보를 빠르게 얻
2012-03-28 09:10 -
귀농을 위한 토지 경매 전략
귀농 2~3년 전 준비 바람직 귀농 인구가 빠르게 늘고 있다. 베이비붐 세대의 은퇴가 본격화되기 시작한 2000년 초 이미 연 4,000가구를 넘어섰고, 2011년에는 1만 여 가구를 넘어섰다. 귀농 가구 수의 급증 현상은 베이비붐 세대의 은퇴와 관련 있다. 베이비붐 세대인 50대 이상이 전체 귀농가구의 1/3을 넘어 큰 비중을 차지하고 있다. 통계에 따르면 귀농인들은 귀농 후 절반 이상이 전·답·과수원 등 농지에서 벼나 배추처럼 특별한 시설이 필요하지 않은 농작물을 재배하는 것으로 나타났다. 자본과 기술이 필요한 원예, 과수, 축산에 종사하는 귀농자는 상대적으로 적은 것으로 나타났다. 귀농을 실행에 옮겨 농촌에 정착한 초보 귀농인들은 정착 초기부터 바로 수익을 올리려고 조급한 모습을 보이는 경우가 많다. 게다가 현지 농민들의 말만 듣고 시세보다 비싸게 나온 농지를 덜컥 구입했다가 바로 수익이 나지 않으면 만족을 못하고 실망하는 경우가 많이 발생한다. 귀농에 성공하려면 귀농을 실행하기 전에 충분한 준비기간을 갖는 것이 바람직하다. 귀농에 성공하려면 최소 2~3년 정도 충분한 준비와 공부하는 기간이 필요하다. 특히 농사에 종사하기 위해 귀농하기 위해서는 농지면적이 넓고 농업여건이 좋은 지역을 선택하는 것이 중요하다. 농사를 짓기 위해 미리 마련해야 할 농지(전·답·과수원)와 임야는 미리 경매나 공매를 통해 마련해 두는 것이 좋다. 농지의 경매 평균 낙찰가율은 80%이며 입찰경쟁률은 2.2대 1 수준이다. 임야의 경우 89.5%에 경쟁률은 2.3대 1이다. 감정가가 낮게 형성돼 있고 경쟁률이 낮기 때문에 급매가 대비 20~30% 저렴하게 낙찰 되는 게 통례이다. 귀농용 경매
2012-03-26 09:10 -
경매 투자 시 챙겨야 할 유의점
불법 용도변경 여부 체크 임대수익을 높이거나 업종개선을 위해 상업용·업무용 건물을 주거용으로 전환해 임대를 놓는 경우가 많아졌다. 근린생활 시설이나 사무실이 주거용보다 임대료가 싼 경우가 허다해 건물주들이 이를 무단 용도변경하여 사용하다가 경매로 처분하는 물건이 종종 눈에 띈다. 이러한 경매 물건을 낙찰 받을 경우 모든 문제가 낙찰자에게 돌아가기 때문에 주의를 기울이지 않으면 안 된다. 때에 따라서는 이행강제금은 물론 형사고발까지 받을 수 있다는 점을 염두에 둬야 한다. 공장 등 생산용 부동산의 경우 환경관련 시설물은 낙찰자가 이행해야 하는 문제도 있다. 따라서 무단용도 변경을 한 물건이나 공장의 경우 원상복구나 이행강제금 등 추가로 발생할 비용을 감안해야 예상치 못한 손해를 보지 않는다. 김 모 씨는 지난 해 6월 서울 강동구에 소재한 4층짜리 근린상가를 낙찰 받았다. 그러나 낙찰 받고 바로 건물이 위법건축물이라는 사실을 알았다. 건물주는 상가 임대가 어렵자 원룸주택으로 개조했다가 관할 구청으로부터 형사고발된 것은 물론 800여 만 원의 이행강제금이 부과돼 있었다. 김 씨는 건물주가 이미 형사 고발돼 있어 덤터기는 쓰지 않았지만 이행강제금을 고스란히 물 수밖에 없었다. 또한 용도변경 사실이 적발된 후 시정명령에 대한 지시를 따르지 않으면 건물 면적에 따라 이행강제금이 부과된다. 건물이 원상 복구될 때까지 6개월 간격으로 추가 부과되기 때문에 이행강제금은 기하급수적으로 늘어날 수 있다. 이를 미연에 방지하자면 미심쩍은 건물은 물건 소재지 관할 구청 건축과에 문의해 보면 위법건물 여부를 바로 알 수 있다.
2012-03-23 18:03 -
경매 투자 전 ‘손품’부터 팔아라
임장 전에 챙겨야 할 자료들은? 경매에 부쳐지는 부동산 물량은 한해에 평균 30만 건에 달한다. 전국의 1년 신규 입주아파트 공급물량과 맞먹을 정도로 풍부한 경매 물건량이다. 하지만 돈 되는 물건으로 입찰에 바로 참여해도 좋은 우량 물건은 사실 제한적이다. 권리 상 안전한 물건이지만 물건 상의 흠으로 인해 돈이 되지 않거나, 시세차익은 충분하지만 등기부 상 또는 세입자관계가 복잡해 낙찰 받아도 골치 아픈 경매 등 천태만상의 물건들이 입찰에 부쳐지기 때문이다. 다양한 경매물건 들이 쏟아지는 대신 입찰에 부쳐진 경매물건 모두를 현장 답사한 연후에 투자성을 판단하기에 불가능하다. 현장을 답사하기 전에 미리 답사한 것과 마찬가지의 손품이 필요하다. 부동산의 특성 상 개별적인 입지와 상권, 환경 등 종합적으로 따져야 하는 만큼 시간과 경비를 아끼며 돈 되는 부동산만 선별해 내는 것이 최선의 투자책이기 때문이다. 처음부터 경매물건의 현장부터 달려가기보다 경매 사건의 매각서류와 기초 자료를 통해 미리 돈 되는 물건을 찾아내는 것이 현명한 경매투자 전략인 셈이다. 경매 투자경험이 많은 고수들은 물건 검색이 쉬운 경매정보 사이트부터 챙긴다. 고수들은 고급정보를 얻기 위해 푼돈(?)을 아끼지 않는다. 정보가 많고 발품을 많이 판 유료 경매를 이용한다. 연 100만원에 달하는 경매 매물의 상세검색란을 통해 우량 물건 사냥에 나선다. 1차적으로 관심 있게 살피는 자료는 ‘현장조사보고서’다. 정보업체 직원이 현장을 다녀온 후 시세와 가격추이를 정리한 조사 내용은 1차 체크사항이자 필독 자료이다. 관심 있는 경매물건이 나타나면 우선 지도 검색
2012-03-21 08:00