-메트로컨설팅(주) 대표이사
-한양대대학원 부동산법제 석사
-전)광운대 경영대학원 강의교수
-스피드뱅크 투자자문센터장
-한국경제 상담위원 · 매일경제 자문위원
-온비드·매일경제 부동산 칼럼니스트
-현)한국공인중개사협회 전임교수
-저서 ‘3000만원으로 시작하는 부동산 투자 101가지’ 등
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‘급매물’ 투자하는 적정 타이밍은?
부동산투자에 성공하려면 가치 있는 부동산을 값싸게 사는 것이 기본이다. 하지만 요즘 같이 부동산정책이 발표되는 새 정부의 전환기 시장에서는 사고파는 것이 불안해 망설이게 되는 게 사실이다. 투자자나 실수요자들이 어떻게 시장에 접근해야 할지 결정하기 어려울 때는 되도록 시장 전체를 종합적으로 살피며 멀리 내다보고 준비할 필요가 있다. 우선 과거 투자종목과 가격변동의 추이와 짚어보며 부동산이 어느 시기에 가장 값싸게 거래됐고 투자자들이 실제 어느 타이밍에 투자해 성공했는지를 되새겨 볼 필요가 있다. 부동산시장이 투자 위주에서 실수요 위주로 완전히 개편된 상태에서는 한발 앞선 투자보다는 ‘가격 경쟁력’ 있는 저가매물 중심으로 투자하는 것이 최선의 투자전략이기 때문이다. 앞으로 부동산시장은 가격상승에 대한 기대감이 사라져 시장을 멀리 내다보기 어려운 양상을 바뀌고 있다. 현장 전문가들은 가격 상승보다는 각종 규제와 거품 낀 가격 때문에 완만한 조정과정을 거칠 가능성을 점치고 있다. 다만 실수요자를 중심으로 도심지나 호재지역을 중심으로 급매물 위주로 거래가 이루어질 것으로 전망한다. 기존 부동산에 대한 투자열기가 식어 매수세가 줄어들게 되면 시장 에너지가 약해지기 마련이다. 부동산의 수요 기반이 약해지는 상황에선 정부의 작은 규제에도 가격의 변동 폭이 커질 수 있다. 출렁거리는 시장에서 리스크를 낮추려면 일반 매물을 사기보다는 느긋하게 시장을 관망하다가 가격 메리트가 부각되는 급매물에 투자하는 지혜가 필요하다. 정책 변경과 규제 강화 시기를 노려라 정부 정책이 규제위주로 바뀌는 시점에 가격 우위의 우
2013-06-20 11:33 -
전셋값으로 소형 빌라 ‘경매’ 노려볼까?
소형빌라 경매 인기 이유? 전셋값이 치솟으면서 기존 전세금 정도의 적은 금액으로 싸게 살 수 있는 경매물건이 바로 다세대, 연립주택(빌라)이다. 특히 소형 빌라는 총부채상환비율(DTI) 규제가 없어 자금이 부족한 서민들이 내 집을 장만하기 위해 경매시장에 관심이 집중되는 주택이다. 아파트는 그동안 많이 올랐지만 서울 ․ 수도권의 소형 빌라 값은 제자리걸음이어서 적은 자본으로 눈높이를 낮춰 아예 빌라 경매물건을 찾은 수요가 늘고 있다. 실수요자들이 내 집 마련을 위해 가격이 저렴한 소형 주택 경매물건으로 눈을 돌리고 있기 때문이다. 중소형 빌라는 예전에는 거들떠보지 않았던 비인기 주거시설이었지만 요즘은 전셋값이 뛰고 또 소형 주택의 몸값이 덩달아 올라 경매시장 최고의 관심 종목으로 탈바꿈하고 있다. 소형 다세대는 전셋값에서 웃돈을 더 보태면 경매 통해 가장 쉽게 낙찰 받을 수 있다. 소형 빌라 경매 장점은? 소액 주택경매의 대표 상품인 중소형 다세대주택의 몸값이 높아진 이유는 가격이 비싼 아파트에 비해 아파트 못지않은 주거의 쾌적성과 함께 실수요자들이 아파트보다 상대적으로 저렴한 연립·다세대주택까지 관심 범위를 넓히고 있어서다. 서울 도심이나 역세권 또는 주변에 편의시설이 잘 갖춰진 위치 좋은 지역의 다세대주택은 주택 가격의 상승은 기대하기 어렵지만 아파트 못지않은 주거생활의 만족도를 확보하고 있기 때문에 무주택 실수요자들의 인기가 높아지고 있다. 아파트 경매는 감정가가 비싸고 치열한 입찰경쟁으로 인해 인기지역의 경우 80%선의 낙찰가율을 보이는 데 반해 빌라는 낙찰가율이 70%선으로 다소 낮아 값싸
2013-06-13 10:11 -
소액 상가투자 ‘보조점포’에 주목하라
파생상가, 독점 영업으로 고수익 주택 가격 하락세가 지속되면서 여유자금 부동산 투자자들이 수익성 부동산 투자의 대표격인 상가 투자에 관심을 갖는 실수요자들이 늘고 있다. 주택과 달리 반사이익을 얻는 상가 시장에서는 연일 상가 분양광고가 쏟아지고 택지개발지구 내 미분양 근린상가와 중심상가의 분양률이 꾸준히 늘고 있는 등 상가가 인기 투자종목으로 바뀌고 있다. 상가는 주택이나 토지에 비해 취득 규제가 까다롭지 않아 1억 원 안팎의 여유자금을 가진 사람들의 관심이 높은 상품이다. 목 좋은 상가를 사놓으면 고정적인 임대수익을 챙길 수 있는 데다 창업열기가 높을수록 임대료가 높게 형성돼 요즘 같이 신규 창업 붐이 뜨거울 때 각광받는 투자종목이다. 그러나 상가공급 물량이 많아 수익성이 대폭 떨어지는 게 문제다. 특히 지역상권을 선점해야 하는 대형 상가들 일수록 지역 내 공급물량이 넘쳐나 옛날 같은 투자여건을 기대할 수 없는 처지다. 일부 택지지구의 경우 상가공급이 과잉상태인 탓에 공실률이 50%를 넘어 슬럼화된 지역 상권은 주변에 너무 흔하다. 공급 과잉을 겪지 않으려면 세대수 또는 면적 대비 상가부지가 적정해야 한다. 통상 택지지구 내 상가는 상업용지 비율이 5% 이하여야 상권형성이 쉽고 상가의 영업력을 기대할 수 있다. 단지 내 상가의 경우에는 아파트 세대수 대비 상가의 연면적이 0.3~0.5평 정도가 적당하다. 상업용지나 상가의 면적이 넓을수록 영업환경은 떨어지고 열악하게 변하는 게 통례다. 소형 점포의 경우 영업환경이 뚝뚝 떨어져 예전처럼 수익률을 기대하기 어려운 양상이다. 상가는 실물경기에 민감해 경기가 회복돼야 소비가
2013-06-04 17:24 -
물량 많은 수도권 ‘경매’로 눈돌려볼까?
수도권 경매 물량 ‘증가세’ 부동산 경기가 다소 호전되는 양상을 띠면서 연초 법원 경매물건의 증가 추이가 조금씩 수그러들고 있다. 금융권의 저금리 기조가 지속되고 4·1 부동산대책으로 부동산 가격 하락이 주춤한 가운데 경매를 통해 ‘갈아타기’를 시도하는 실수요자들과 임대수익을 얻으려는 투자자들의 발길이 이어지며 낙찰가율이 소폭 상향 조정 장세를 이어지고 있다. 경매가 다소 과열양상에서 벗어나며 안정세를 보일 때는 수도권에 우량매물 출현이 잦은 편이다. 경기 용인, 김포, 파주, 고양 일산 등 이른바 '수도권 분양시장의 무덤'으로 불리는 지역이 경매시장에서 날개를 달고 있다. 아파트 평균 낙찰가율이 3개월 연속 오름세로 최고 80%를 넘어서고 경쟁률도 10대 1에 육박하는 등 싸늘했던 이전과는 다른 양상이 전개되고 있다. 4·1부동산대책 훈풍으로 집값 하락폭이 큰 지역이어서 관심이 확산되고 있는데다 금리인하로 이자부담이 낮아져 경매시장에서도 이들 지역이 주요 관심대상이 되고 있다. 지방에서 입찰에 부쳐진 경매물량은 크게 줄었지만 경기 · 수도권에서 입찰에 부쳐진 물량은 꾸준히 늘고 있다. 지난 해 지방 경매 물건은 5만 건대를 유지하고 2010년 6만8810건, 2011년 5만5412건 등으로 지속적으로 줄고 있다. 2010년부터 지방 부동산시장은 호황을 누렸다. 부동산의 담보가치가 높아지면서 경매로 넘어가는 물건이 크게 줄고 있어서다. 그러나 수도권 경매물건의 경우 지난 해 3만7742건으로 이전 연도에 비해 2500여건 증가했다. 수도권 경매 물건 수는 2008년 2만8732건에서 2009년 3만 건대로 올라선 후 지속적으로 늘어나고 있다. 2012년 1만2652건 등 아파트
2013-05-28 19:08 -
실속파의 ‘경매’ 아파트 싸게 사는 방법
버블세븐 등 아파트 경매 동향 서울·수도권 아파트 매매 가격의 완만한 보합세가 계속 이어지고 있다. 4·1 부동산종합대책으로 부동산에 묶여있던 각종 규제가 완화되면서 침체된 주택시장에 긍정적인 효과로 작용하고 있지만 급반등의 기회는 적은 편이다. 그동안 정부가 내놓은 부동산 정책들이 주거 안정에 초점을 맞추고 있어 앞으로도 아파트 가격의 움직임은 크지 않을 것으로 보인다. 서울 강남권 주요 재건축 단지들도 계속 보합세를 보이고 있고 강남권 주요 단지들이 거래부진에 빠지면서 연속적으로 가격 안정세가 이어지고 있다. 강남지역에 광범위하게 분포한 재건축단지의 수익률 저하, 대출 규제, 매매시장 상황을 지켜보는 수요 등의 외부적 요인에 의해 주택 수요층 감소가 직접적으로 시세에 영향을 끼치고 있다. 대한민국 부동산의 대장주로 꼽히는 강남권 아파트의 거품 붕괴인지 아니면 실수요자 위주로 재편되는지 관심이 집중되고 있는 상황이다. 현재는 일단 인기지역 아파트의 수요층 감소로 인한 강남 집값 바닥론이 고개를 들고 있는 상황이다. 강남권 부동산은 상승세가 꺾이고 집값이 긴 조정국면에 접어들게 될 지 계속 지켜봐야 할 듯하다. ‘콧대 높던’ 서울 강남권 주요 아파트들이 경매시장에 꾸준히 공급되고 있다. 호경기 때 무리한 대출을 받아 아파트를 사뒀던 투자자들이 부동산 거래 침체와 금리 상승을 견디지 못해 법원으로부터 강제매각 처분되면서 경매시장 주요 물건으로 떠오르고 있다. 경매에 부쳐지는 아파트의 유찰이 잦아지면서 최저입찰가격이 감정가의 60%대로 낮아져 전셋값과 큰 차이가 없어졌다. 최저가가 전셋값 수준으로 내
2013-05-23 17:11
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전원주택 경매로 싸게 장만해볼까?
수도권·단지형 유리, 사전답사 필수 전원생활을 꿈꾸는 도시민들은 수도권 전원주택에 관심이 많다. 주 5일제 근무 등으로 삶의 질이 높아질수록 친(親)자연, 탈(脫)도심 부동산인 전원주택은 투자의 대상으로 시장이 갈수록 커지기 마련이다. 문제는 기반시설을 잘 갖춘 수도권 기존 전원주택 값이 너무 비싼 게 흠이다. 부동산과 땅값 상승으로 그동안 미뤄왔던 수요자들이 알음알음 찾아 나서면서 가격이 만만치 않다. 그러나 법원 경매를 잘 이용하면 싼값에 전원주택 마련이 가능하다. 급매가 대비 20~30% 싸게 낙찰 받아 간단한 개․보수를 거치면 훌륭한 전원주택으로 활용이 가능하다. 수도권 일대에는 한 달이면 50~100건이 넘는 주택이 경매에 부쳐지고 낙찰가율 70~80% 선에 낙찰된다. 입찰 경쟁률이 통상 3대 1 수준이어서 치열한 경쟁을 거치지 않아도 된다. 전원주택은 환금성이 결여된 부동산으로써 경기불황에 비수기까지 겹쳐 우량 경매물건 공급량이 증가 추세에 있다. 2008년 시장 호황기 때 전원주택 경매물량의 감소현상이 나타났다가 2009년 상반기부터 입지여건 좋은 전원주택 물량이 늘고 있다. 꾸준히 물건을 찾다보면 거래 시세에 비해 현저한 가격에 낙찰 받을 수 있어 도심 전세 값 수준에서 중소형 전원주택을 장만할 수 있다. 우량 전원주택 경매물건 증가 추세 서울 강남구 학동에서 인터넷게임업체를 운영하는 김○○(46세)씨는 주말용 전원주택으로 이용하기 위해 수도권의 중형급 전원주택을 찾던 중 경기 양평군 소재 전원주택이 경매로 나오자 경매 입찰을 나섰다. 수원지법 여주지원 경매계에서 양평군 용문면 덕촌리 소재 대지 518㎡, 건물 328㎡의 2층 전
2013-05-17 18:20 -
과천 부동산 반등 기미 보이나?
정부 청사 이동으로 집값 하락의 직격탄을 맞은 과천 부동산 시장이 2년 간의 하락세를 멈추고 오름세로 돌아서 관심을 모으고 있다. 주택시장의 관망세가 여전한 가운데 과천 아파트값 상승률이 전국 최고치를 나타냈다. 부동산 대책에 대한 상승 기대감과 함께 미래창조과학부 과천 이전 확정으로 과천 부동산 가격 하락이 바닥을 치고 반등의 기회를 삼는 것 아니냐는 목소리가 나오고 있다. 새 정부의 부동산 시장 경기 부양책에 대한 기대감이 주택시장 바닥론과 맞물리면서 강남 재건축을 중심으로 아파트값 하락세를 둔화시키고 있다. 여기에 준강남으로 인정받던 과천 아파트 시장도 기나긴 하락세를 멈추고 상승세로 돌아서 과천 아파트값 반등의 신호탄으로 받아들이고 있다. 과천 부동산 시장은 눈에 띄는 오름세는 아니지만 그 동안 하락세를 이어오던 아파트값이 상승세로 돌아선 것만 해도 큰 의미를 둘 수 있다. 과천 부동산 2년 만에 ‘기지개’ 2000년대 중반까지 ‘제2의 강남’으로 불리며 경기도의 부촌으로 손꼽히던 과천시는 세종시 이전과 재건축 사업 지연으로 수도권 지역 가운데 집값 하락률이 가장 컸다. 지난해에만 8% 이상(KB국민은행 자료) 떨어졌다. 수도권의 극심한 부동산 침체와 과천 집값 상승을 견인할 뚜렷한 호재가 없어 불확실성이 높다는 점이 부동산 가격의 하락 폭을 키웠다. 중장기적으로 과천 부동산 값의 상승세는 기대하기 힘들 것으로 보였다. 또 알짜 재건축 단지로 꼽히는 주공2단지 재건축이 건설사의 외면 속에 2회에 걸친 시공사 선정 유찰과정을 겪기도 했다. 부동산시장 활황기였던 2006년 과천 아파트는 3.3㎡당 매매가격이 3694만원에 달했다. 재
2013-05-08 05:32 -
경쟁률 낮은 틈새 ‘경매’로 수익 올려볼까?
침체된 부동산 시장이 이어지면서 한 푼이라도 저렴하게 살 수 있는 경매시장이 인기다. 올 들어 꾸준히 관심을 끌던 소형 아파트와 오피스텔마저 인기가 시들해지면서 상가나 아파트형 공장, 토지 등 틈새 투자 종목이 불황기 재테크로 떠오르고 있다. 현장의 실전 전문가들은 남들이 잘 찾지 않아 낙찰가율이 떨어지고 입찰경쟁률이 낮아 저렴하게 살 수 있는 소형 상가나 미니오피스 등 틈새 수익형 부동산 경매를 새 투자처로 추천하고 있다. 실제로 부동산 침체가 장기화되면서 경매 시장에는 상가와 공장 등 매물의 공급이 크게 늘고 있다. 하지만 아파트 등 주택에 비해 투자자들의 관심을 끌지 못해 낙찰가율과 경쟁률이 저조하다. 수도권의 우량 상권 안의 상가 경매도 2~3회 유찰돼 감정가의 절반 가격에 입찰에 부쳐지는 상황이다. 굳이 경매를 통해 수익을 얻고자 한다면 고가에 낙찰되는 인기종목보다는 낙찰 성공률이 높은 틈새 종목을 노리는 것이 알짜 부동산을 잡는 비결이다. 사람 몰리는 물건은 남는 게 없다 경매의 특성상 입찰장에 사람이 몰리는 종목일수록 남는 게 없고 낙찰받기도 쉽지 않다. 아파트와 다세대 등 주택은 인기종목이다. 3회 유찰도 쉽지 않은데다 유찰이 잦다 해도 한 물건 당 10여 명씩 입찰해 낙찰가율 70%를 훌쩍 넘는다. 그러나 관심을 끌지 못하는 비인기종목은 감정가의 절반 값에 낙찰되기 일쑤다. 테마형 부동산의 경우 1~2명만이 입찰한다. 공개경쟁입찰 제도 속에서 인기 없는(?) 물건을 노려야 차익을 기대할 수 있다. 수익형 부동산 = 아파트와 오피스텔이란 고정관점에서 한 발짝 물러서 조금 다른 시선으로 경매 물건을 접근해보면 우량물건을
2013-05-03 09:53 -
경매로 월세 받는 ‘상가’ 노려볼까?
고수익과 고정 월세수익을 기대하며 경매에 부쳐진 상가를 찾는 수요자가 늘고 있다. 낙찰가율이 70~80%대를 보이는 오피스텔과 다세대 등 소형 부동산이 인기를 끌자 낙찰가율이 낮은 상가로 투자자들이 몰려들고 있다. 상가는 수익형 부동산의 대표격인 데다 물량공급이 많아 물건 선택 폭이 넓어 경매시장의 숨은 블루오션으로 통한다. 하지만 값싼 경매 상가를 노리다가 임대수익은커녕 낙찰 후 수년째 놀리고 있는 상가들도 많아 주의가 필요하다. 수익형 부동산상품 대표주자 경매물건 중 유일하게 낙찰가율 50~60%대를 보이는 종목이 근린 상가이다. 감정가 보다 현저히 저렴하게 낙찰 받는 대신 입지와 상권분석에 실패하기 십상인 것이 상가인 셈이다. 상가의 종착역이라고 하는 법원 경매에 부쳐진 상태이기 때문에 입지가 열악하고 상권이 침체상태일 가능성이 높다. 따라서 월세수익을 얻으려는 목적으로 상가 경매투자에 나서려면 입찰 전 철저한 입지와 상권분석을 통해서 알짜 매물만 골라내는 입찰 전략을 세워야 한다. 경매에 부쳐진 상가치고 성업 중인 상가는 드물다. 공실이거나 폐점 또는 무보증단기임대 상가로 이용 중인 경우가 대부분이다. 경매에 부쳐지는 상가는 상가임차인이 아예 없거나 소유자가 비워두는 경우가 많아 경매 상가의 상권분석 자체가 어렵고 투자의 감을 잡기 쉽지 않다. 게다가 유동인구를 끌어들이기 쉬운 1층보다 2~3층이나 지하층에 무작위로 경매에 부쳐지기 때문에 선뜻 상가 경매 고수라도 입찰을 결정하기에 애를 먹기 일쑤다. 경쟁력 있는 상가 경매물건을 고르려면 여러 물건을 찾아 철저한 분석과정을 거쳐야 한다. 돈 되는 점포는 싸게
2013-04-26 15:31 -
소액으로 돈 되는 부동산에 투자하려면
소형 임대종목은 ‘안전형’ 부동산 요즘 같은 불황기에 종자돈을 활용해 안심하고 투자할 종목을 찾는다면 ‘안전형 부동산’에 묻어두는 것이 하나의 방법이다. 부동산 침체기에는 경쟁자가 줄어 오히려 소액 투자자에게는 기회의 시장이다. 5000만 원에서 1억 원 안팎의 여유 자금에 알맞은 최선의 소액 투자처는 소형 아파트나 도심 내 소형 오피스텔, 다세대, 수도권 외곽의 소형 재개발·분양권과 같은 주거용 부동산들이다. 거래가 끊긴 요즘에 안테나를 높이 세우고 발품을 팔면 의외로 알짜 투자처를 찾을 수 있다. 소액 투자용 주거시설은 서울 노원구 강북구 구로구 강서구 일대에 몰려 있고 수도권의 경우 고양 안산 동두천시 일대에 값싼 매물이 꾸준히 나오는 추세다. 수도권과 인접한 충청권과 강원권의 소형 물량도 풍부한 편이다. 49∼60㎡ 대의 소형 아파트는 공급량이 줄어드는 대신 임대 수요가 꾸준해 소액으로 임대사업하기에 좋다. 소형 아파트의 투자수익률은 5~7% 선이다. 실질금리 마이너스 시대인 요즘 상당한 임대수익률이다. 지난 해 세제개편안에 따라 수도권과 지방 소형아파트, 오피스텔로 임대사업용으로 공략할 만하다. 특히 지방 소형주택의 경우 그동안 임대 주택 수를 맞추려고 대출을 받아 투자했지만 이제는 대출 없이 소액의 여윳돈으로 임대 수익을 거둘 수 있게 됐다. 임대 호수는 1호 이상으로, 최소 임대기간 5년 이상으로, 면적기준은 149㎡ 이하로 확대돼 매입 임대주택 사업자 기준도 완화됐기 때문에 관심을 가져볼 만하다. 분양권 투자가 가능해진 이후 소액 투자시장에 변화가 생겼다. 수도권 거의 모든 지역을 투기과열지구에서 풀면서 분
2013-04-15 10:18
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전세대란 속에 경매아파트 값싸게 낙찰 받기
2~3회 유찰 급증, 인기 ↑ 한 때 ‘콧대 높던’ 서울·수도권의 브랜드 아파트들이 경매시장에 줄지어 나오면서 경매법정이 연일 후끈거리고 있다. 호경기 때 무리한 대출을 받아 아파트를 투자목적으로 사뒀다가 부동산 경기침체와 금리 상승을 견디지 못해 법원으로부터 강제매각 처분되면서 경매시장의 인기 투자대상으로 떠오르고 있다. 서울 강남권과 수도권 버블세븐 지역의 주요 아파트 경매물건이 입찰에 부쳐지는 각 경매장에는 매주 1~2회씩 경매 입찰이 부쳐진다. 한번 경매가 진행되면 200~300명이 경매 법정을 채우며 높은 관심을 끈다. 2~3회 유찰된 인기 아파트의 경우 보통 10여명 안팎의 투자자들이 길게 늘어서 장사진을 치기도 한다. 경매를 통해 아파트를 값싸게 사면 투자가치가 있을 것으로 판단하기 때문이다. 정부의 각종 부동산규제 완화와 함께 인기지역 아파트가 바닥을 찍었다는 심리가 확산되면서 집 값 상승을 기대하는 실수요자들이 중소형 아파트 투자에 가세하면서 경매시장이 반짝 활기를 띄고 있다. 2회 이상 유찰해 감정가의 64%대 경매물건은 보통 10명 이상이 몰려 낙찰가율 72~75%를 보이며 부동산 침체기에도 불구하고 경매 아파트의 인기를 실감할 수 있다. 연초를 넘기며 경매 아파트는 다소 주춤한 양상이다. 일부 인기지역 아파트를 빼고는 낙찰가율과 경쟁률이 하락 추세다. 또 지난해와 다른 점이 발견된다. 여러 번 입찰한 경우 경쟁률이 치열하지만 경매결과는 예상 밖으로 ‘싸늘’한 편이다. 70% 중반에 낙찰되고 평균 경쟁률은 10대 1을 넘지 않는 경우가 비일비재하다. 감정가가 낮은 상태에서 2회 유찰됐거나 수요자들로부터 인기가 높은 중소형 아
2013-04-09 14:34 -
입찰 꺼리는 흠집 ‘경매’에 알짜 많다
입찰 전 충분한 사전조사 필수 부동산시장 침체기를 맞아 경매 투자에 나서려는 실수요자들이 늘고 있다. 내 집 마련을 위한 실수요자들 뿐 아니라 소액투자를 위해 경매 전선에 뛰어든 실속파 투자자까지 다양한 부류의 투자자들이 경매장을 찾는다. 경매에 참여한다고 누구나 이익을 보는 것은 아니다. 보이지 않는 함정도 많고 괜찮은 물건의 경우 지나친 경쟁으로 이익률이 현저하게 떨어지는 경우도 많다. 물론 일반 중개업소를 통해 부동산을 구입하는 것보다 가격 면에서 유리하지만 남들을 따라하다가는 낭패를 보기 쉽다. 최근 몇 년 동안 경매시장 대중화로 입찰 경쟁률이 70% 후반대로 완만한 상승세를 유지하고 있다. 웬만큼 괜찮은 물건은 낙찰가가 감정가의 80%대 정도다. 한창 인기 있는 아파트 낙찰가율과 맞먹는 경우가 허다할 만큼 경매시장이 뜨겁다. 이럴 때는 겉이 조금 흠이 있어 보이지만 사실은 얼마든지 시간 또는 약간의 비용을 들이고 해결할 수 있는 물건을 찾아내면 가격면에서 훨씬 남보다 유리하게 값싸게 낙찰 받을 수 있는 기회를 가질 수 있다. 남보다 좀 더 낮은 값에 낙찰 받을 수 있는 물건은 어떤 것일까? 우선 감정가가 시세보다 매우 낮은 물건을 찾아보자. 한 번도 유찰되지 않은 경매물건 중 감정가가 시세를 전혀 반영하지 못해 아주 싸게 나오는 물건이 종종 있다. 대체로 시세보다 20% 정도 낮게 감정된 아파트가 종종 경매시장에 공급된다. 발 빠르게 경매정보를 얻은 후 정확한 시세를 파악해야 제대로 수익을 얻을 수 있다. 평소 끈기 있는 정보 수집이 요구 된다. 입찰일 변경·연기 후 재경매 물건도 대체로 저가에 낙찰된다. 법원의 결정으로
2013-04-01 14:45 -
경매에서 더 값싸게 낙찰 받는 노하우
‘반값’ 낙찰 용이한 종목 노려라 유찰이 잦은 종목을 고르면 반값의 초저가 낙찰이 가능하다. 3회 이상 유찰이 잦은 종목은 입찰자들이 기피하는 종목들이 많다. 즉 대형아파트나 근린, 공장, 토지, 테마형 부동산 등이다. 이들 종목은 유찰이 잦아 감정가의 반값까지 떨어진 매물이 많다. 중대형 아파트는 부동산 시장이 소형 아파트를 선호하는 실수요자 중심으로 재편되면서 경매로 낙찰 받아도 되팔기 어려워 수차례 유찰해 반값 낙찰되는 '굴욕'을 겪는 일이 부쩍 늘고 있다. 근린상가 경매는 입찰 물건의 절반에 가까운 매물이 감정가의 절반 이하의 가격에 낙찰되는 게 대부분이다. 경기 침체와 함께 공급이 많은 지역 내 근린상가는 경매 물량이 풍부한데다 입찰경쟁이 낮아 감정가의 반값 이하에 낙찰되는 건수가 꾸준히 증가하고 있다. 특히 상가 영업환경이 떨어지는 수도권 중심상가와 택지지구 내 근린상가, 역세권 테마상가의 경우 낙찰가율 30% 이하의 초저가 낙찰사례도 종종 있다. 반값 낙찰을 위해서는 입찰 전 치밀한 투자전략이 필요하다. 유찰 횟수를 따져 반값 낙찰이 가능한 지역과 물건을 미리 골라야 하는 건 기본이다. 반값 경매를 위해서는 유찰이 많이 된 매물을 골라야 한다. 최소 3회 이상 유찰해 감정가의 50% 대 매물을 골라야 한다. 여러 번 유찰된 물건은 경매 투자자들로부터 관심이 집중돼 50% 대에 낙찰받기 쉽지 않지만 꾸준히 입찰하면 반값 낙찰이 가능한 게 3회 유찰 물건이다. 유찰 시 저감률이 높은 지역 물건을 고르는 것도 한 방법이다. 통상 1회 유찰 시 20%씩 가격이 깎이는 것이 통례이다. 하지만 1회 유찰 저감률이 30%씩 되는 법원의 매물은 두
2013-03-27 11:10 -
실속 있는 부동산을 찾는 안전한 투자법
규모보다 ‘실속’부터 따져라 부동산 시장의 속설 중에 '큰 게(?) 무조건 좋다'라는 말이 있다. 땅이든 건물이든 같은 값을 치르고 부동산을 살 때 면적이 넓거나 덩치가 커야 이익이 크다는 뜻이다. 일리 있는 말인 듯싶지만 엄밀히 따져보면 항상 그런 것만은 아니다. 서울 강동구에 사는 김○○씨(60)는 젊었을 때부터 전자대리점을 운영해 제법 큰돈을 벌었다. 40대 초반에 큰 평수의 내 집을 마련한 김 씨는 얼마 전 자식들을 출가시킨 후에는 그동안 맘에 뒀던 건물 임대사업용 부동산투자에 관심을 기울였다. 수 년 동안 법원 경매와 공매부터 급매까지 시내 요지를 샅샅이 뒤져 괜찮은 물건을 찾아봤지만 깐깐한 김 씨의 눈에 들어오는 건물은 눈에 띄지 않았다. 운영하던 사업체를 미리 정리해 시간이 많았던 김 씨는 여러 물건을 충분히 물색했고 그 중 가장 괜찮은 부동산을 선택할 단계가 됐을 때 더 괜찮은 수익성 부동산이 매물로 나왔다는 연락을 부동산업자로부터 받았다. 그동안 봐왔던 건물은 대로변의 중형급 건물 두 개로 수익성은 크지 않았지만 상가와 업무용 건물로서의 가치가 있어 누가 봐도 투자성이 괜찮은 부동산이다. 그러나 새로 투자를 검토하는 건물은 신도시 대형 쇼핑센터 내 1층 패스트푸드점 용도의 상가 171㎡였다. 김 씨의 부동산 매입을 도와주는 현지 공인중개사는 되도록 중형급 건물을 매입하는 게 훨씬 유리할 것이라 자문했다. 이왕 비슷한 금액으로 투자한다면 나중에 되팔 때 환금성 때문에 걱정할 필요가 없고 임대수익이 적지 않은 부동산이니 단독빌딩을 사는 게 안전하다고 투자를 권했다. 그러나 김 씨의 생각은 달랐다. 쇼핑센터 내 구
2013-03-21 13:58 -
불황기 활용해 파격 할인가에 투자하라
‘불황’ 마케팅 활용해 저가에 사라 팔리지 않는 부동산을 털어내기 위한 건설사들의 불황형 판촉 열기가 갈수록 치열해지고 있다. 준공까지 마친 미분양 아파트와 상가도 잔여 물량을 신속히 처리하기 위해 최대 40%까지 대폭 할인한 값에 판매하는 통 큰 마케팅이 등장했다. 분양현장에서 가장 활발하게 펼쳐지는 불황 마케팅으로는 가격 할인은 기본이고 선납할인과 계약금을 인하해 주거나 분양대금 중 잔금 전액을 2년간 납부 유예해주기도 한다. SH공사가 지난해 11월 서울 은평뉴타운 아파트를 기존 아파트보다 1억 원 정도 저렴하게 할인분양하는 공격 마케팅을 벌여 불과 몇 개월에 미분양 완판효과를 거둔 바 있어 불황기에는 무엇보다 싼 가격이 최고 미덕이라는 것을 실감하게 한다. 미분양 아파트를 최초 분양가에 최대 2억5000만 원의 할인혜택을 제공하는 일시납을 비롯해 일시납 잔금유예, 할부납, 분양조건부 전세 등의 형태로 '마지막 바겐세일'을 벌인바 있다. 지난 해 총 600여 가구의 미분양 물량 가운데 500가구를 넘게 털어낸 상태다. 불황에 이색 마케팅을 펼치는 부동산 현장도 곳곳에서 펼쳐지고 있다. 기존 단지와 비교해 가격을 크게 낮추어 분양하는 것은 기본이고 수요자의 자금 사정과 눈높이에 맞게 재조정해 분양하는 제도이다. ‘살아보고 수년 후 파는’ 선입주 후분양 단지와 함께 ‘리콜보장제’ 및 ‘분양조건 완화’, ‘임차인 입점 지원’ 등이다. 이들 불황 속 이색 매물들은 수요가 넉넉한 중소형 평형대까지 물량이 한꺼번에 염가로 쏟아져 지역 일대의 전세시장이 술렁이고 있다. 아파트 분양시장에서 선 거주 후 구매를 결정하는 ‘애프터 리
2013-03-15 11:21
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경매 ‘반값’ 낙찰에 도전하기
3회 유찰하면 ‘반값’ 낙찰 가능 경매를 통해 부동산을 낙찰 받으면 정말 반값에 살 수 있을까? ‘반값’ 낙찰에 대한 로망은 대부분의 경매 투자자들이 꿈에 그리는 투자법이다. 실제 부동산거품이 꺼지는 시점에 경매를 이용하면 얼마든지 50%대 낙찰이 가능하다. 특히 요즘 같은 불황기는 원하는 부동산을 값싸게 손에 쥘 수 있는 좋은 시기이다. 경매시장은 불황을 반기는 투자 수단으로써 반값에 장만할만한 경매 물건들이 곳곳에 널려 있다. 경기 침체로 빚을 내 부동산을 산 개인들의 가계부실로 인해 경매로 내몰리는 부동산이 늘어난 결과다. 부동산 경기가 어려울수록 경매 물량이 늘고 입찰 경쟁자 수도 줄어든다. 경매는 물건이 많아야 하지만 참여자 수가 적어야 값싸게 손에 쥘 확률이 높다. 공급량이 많고 경쟁자가 적은 게 가장 이상적인 경매 투자환경이다. 지난해 1월 전국 경매 낙찰가율은 78%에서 올해 1월의 낙찰가율은 74%로 하락세를 줄곧 유지하고 있다. 반값 경매가 가능한 이유는 바로 경매의 저감률 때문이다. 경매는 한 번 유찰할 때마다 20%씩 가격이 차감된다. 경매에 부쳐졌지만 입찰에 참여하는 사람이 없으면 ‘유찰’ 과정을 밟는다. 유찰의 경우 다음 차수에 입찰할 때 종전 가격에서 20% 깍인 금액이 최저경매가가 된다. 따라서 100%에서 시작된 경매가격은 1회 유찰할 때마다 80%→64%→51%로 저감된다. 유찰횟수의 제한이 없어 3회 유찰하면 최저 매각가는 반값으로 떨어진다. 최근 경매시장에 나오는 3회 이상 유찰 물건은 20% 안팎이다. 입찰일에 100여건이 경매에 부쳐지면 20여건은 감정가의 반값에 입찰에 부쳐진다. 20%의 반값 경매 중에 10% 정도는 권리 상,
2013-03-07 17:42 -
노후를 준비하는 소액부동산 재테크
‘노후는 길고 밑천은 짧다.’ 요즘 대다수 직장인들이 노후를 걱정하며 고민하는 말이다. 평균수명은 늘어나고 근로자의 퇴직 시기는 짧아져 직장인들은 은퇴 이후의 자금과 노후 재테크에 대해 걱정하지 않을 수 없다. 은퇴 후의 삶이 30년은 족히 넘을 것이라는 통계자료를 접하면서 누구나 은퇴 후의 재테크와 자산운용에 대해 신경 쓰이기 마련이다. 부동산도 알고 보면 종자돈으로 투자할 곳이 많다. 물론 부동산값이 크게 올라 소액으로 투자하기에 호락호락하지 않다. 그러나 젊은 시절 소액 부동산운용의 노하우를 익혀 퇴직 후 종자돈으로 사고팔기를 반복해 세금을 제하고도 짭짤한 수익을 거두는 투자자들을 자주 만나게 된다. 일정 기간 투자 노하우를 터득해 한 해에 왠만한 직장인의 연봉만한 수익을 거둔다. 소액 투자 대상은 다양하다. 경·공매와 유입자산, 토지, 공동투자, 미분양, 분양권과 입주권, 수용토지와 도로보상, 재개발․뉴타운, 농지와 임야, 농가주택 등 다양하며 전문 투자지식을 갖추면 연간 한 두 차례 투자해 짭짤한 차익을 거둬들인다. 욕심만 줄이면 소액투자로 성공할 기회는 많다. 실전사례를 바탕으로 노후를 준비할 때 알아두면 유익한 소액 투자 노하우를 소개한다. 주특기를 갖자 - 주특기란 돈 되는 부동산을 고를 줄 아는 투자안목과 기술이다. 한 부동산 종목에 대한 깊은 이해와 법률상식, 위험관리를 익혀두는 것이다. 주식과 금융상품도 전문 식견을 가진 후 투자하면 실패를 줄여 종자돈을 키워나가듯 부동산도 마찬가지다. 남들보다 더 많은 투자식견을 넓히면 주특기 하나는 만들 수 있다. 부동산 상품을 이해하려면 최소 3년 이상 종목에 대해
2013-02-27 13:12 -
내 집 마련 실수요자를 위한 ‘경매’ 가이드
경매 대중화 시대라고 하지만 여전히 경매에 대한 어려움과 두려움을 호소하는 사람들도 많다. 그래서 법원 경매는 여전히 자금이 넉넉하거나 경매 투자경험이 많은 사람들만 할 수 있다고 생각한다. 하지만 초보자들도 조금만 공부하고 관심을 가진다면 소액 투자로 수익도 가능하다. 실수요자를 위한 내 집 마련 부동산 경매에 대해 알아보자. 매달 전국적으로 4000~5000건의 아파트와 3000~4000건의 다세대·연립주택 그리고 1500~2000건의 단독·다가구주택이 경매장에 등장한다. 이들 입찰물건들 중 소액투자가 가능한 전용면적 60㎡(18평)이하 규모의 아파트 및 연립·다세대 물건만도 2000~3000건에 달한다. 요즘처럼 부동산 경기 침체가 오래갈수록 경매장을 통해 입찰되어지는 물량도 증가한다. 따라서 소액 투자처를 찾고 있는 초보자도 기본적인 경매 투자에 대한 지식을 습득하고 물건현장 방문 및 법원 경매장 간접체험을 통해 실전감각을 충분히 익힌다면 부동산 경매를 통해 짭짤한 수익을 챙길 수 있다. 환금성 뛰어난 소형주택 노려라 소액으로 부동산 경매에 뛰어들어 성공하느냐, 아니면 실패하느냐의 척도는 단연코 환금성이다. 소액투자자는 거액투자자에 비해 상대적으로 자금력의 열세를 끌어안고 시작하는 경우가 많으며 바로 이러한 자금력의 열세를 약간의 대출을 통한 레버리지 효과를 기대하며 시작하는 경우가 많기 때문이다. 모 제약회사 영업사원으로 근무하는 이 모 씨는 경매 전문가로 통한다. 경매를 통해 내 집 마련은 물론 월세가 꾸준히 나오는 상가를 통해 임대수익을 얻고 있기 때문에 주변에서 경매전문가로 통한다. 이 씨는 외환위기 시점에 경매 투자자를 만
2013-02-21 08:00 -
공동입찰로 ‘경매’ 부동산 싸게 사려면
짝짓기 입찰 = 절세, 소액 투자 가능 부동산은 대부분 비싸기 때문에 소액투자가 어려운 단점이 있다. 특히 경매는 한꺼번에 거액의 잔금을 마련해야 하는 부담이 있다. 이런 이유로 소액투자자는 마음에 드는 물건이 있어도 섣불리 경매에 투자하기가 쉽지 않다. 하지만 보유자금이 적은 소액 경매투자자도 공동입찰을 활용하면 얼마든지 경매 재테크가 가능하다. 특히 민사집행법이 개정돼 공동입찰을 할 경우 집행관의 사전허가나 입찰자 상호간의 관계 기재와 같은 입찰 제한이 사라져 얼마든지 공동입찰이 가능해졌다. 경매 공동입찰은 여러 명이 각자의 지분만큼 잔금을 납부하고 지분 비율로 소유권 등기를 하게 된다. 여러 사람이 자금을 모아 고가의 땅이나 근린생활시설, 대형 상가와 같이 수익형 부동산에 투자하면 요즘 같은 불경기에 더 많은 수익을 올릴 수 있다. 낙찰가율이 크게 떨어지는 요즘 입찰장에는 친인척이나 직장 동료, 동창생 등이 아파트나 빌라·상가 경매에 공동 입찰하는 사례가 늘고 있다. 금융권의 돈줄 죄기로 은행에서 돈을 빌리기가 쉽지 않고 부동산 거래 침체가 지속되면서 지갑도 얇아지자 여러 명이 소액의 종자돈을 모아 싸면서도 알짜 경매 물건을 잡으려는 실속 투자자들이 많아진 것이다. 서울 송파구에 사는 자영업자 임모(43)씨는 지난 해 말 대학동창 2명과 함께 연면적 286㎡(86평)짜리 근린주택을 2억5000만원에 낙찰했다. 최초 감정가(4억6000여 만 원)에서 세 차례 유찰을 거쳐 거의 절반인 2억3460만원(최저 입찰가)에 경매로 나온 물건이었다. 개인별 투자 금액은 8300여 만 원이었다. 혼자서는 엄두도 못 냈는데 여럿이 돈을 모으니 투자하기도
2013-02-14 11:35 -
조건 좋은 ‘할인’ 부동산 고르는 법
시간 여유 갖고 ‘숨은 진주’ 찾아라 부동산 시장의 침체가 지속되면서 투자자들의 가격 민감도가 높아졌다. 시세보다 저렴한 급매물이나 경매시장에만 사람들의 관심이 몰리고 있다. 신규 청약과 미분양시장에서는 ‘착한 분양가’를 내세운 저가 사업장에 한 푼이라도 값싸게 사려는 자린고비형 소비자가 늘고 있다. 청약 미달과 거래 부진이 계속 이어지는 탓에 가격을 할인해 재분양에 나서는 미분양 사업장과 인근 지역보다 분양가격을 훨씬 저렴하게 낮춘 사업장들도 크게 늘었다. 건설업체들은 미분양 물량을 해소하기 위해 다양한 할인 혜택으로 수요자를 유혹하고 있다. 분양가를 깎아주는 ‘할인 분양’, 계약자들의 이자 부담을 덜어주는 ‘중도금 무이자’는 기본이다. 일부 건설사들은 선(先)거주 후(後)구매’, 집값이 떨어지면 일정 금액을 보상하는 ‘분양가 안심 리턴제’ 등 파격적 혜택으로 소비자를 유혹하고 있다. 상가와 오피스텔, 전원주택의 경우 분양가를 15~20% 대폭 낮춰 실수요자들의 관심을 끌기 위해 분주하다. 부동산 거래시장의 정상화가 지연될수록 시장을 왜곡시키는 이상현상이 지속될 여지가 높다. 급매물이 넘쳐 오히려 경매낙찰가가 급매보다 비싸게 낙찰되는 사례도 발생하고 있다. 이런 현상은 여전히 평년 대비 20∼30% 낮은 거래량인 데다 저가매물 위주로 거래되다 보니 단기간에 가격이 많이 빠진 급매물이 넘쳐나고 있어서다. 불황을 돌파하는 데에는 가격만한 경쟁력이 없다. 침체기에 한 푼이라도 값싸게 부동산에 투자하는 방법을 알아보자. 향후 부동산시장은 미래가 불투명하고 매수심리가 얼어붙어 당분간 가격 조정현상이 이어질 것으
2013-02-06 14:15