-메트로컨설팅(주) 대표이사
-한양대대학원 부동산법제 석사
-전)광운대 경영대학원 강의교수
-스피드뱅크 투자자문센터장
-한국경제 상담위원 · 매일경제 자문위원
-온비드·매일경제 부동산 칼럼니스트
-현)한국공인중개사협회 전임교수
-저서 ‘3000만원으로 시작하는 부동산 투자 101가지’ 등
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소액 경매 투자해 고수익 올리는 법
초기 자금을 적게 들여 투자한 후 큰 수익을 바라는 게 모든 투자자들의 바람이자 희망이다. 요즘처럼 거래과정이 투명해진 부동산 시장에서 소액을 투자해 최대의 투자수익을 거두는 일은 쉽지 않은 일이다. 그러나 경매시장에서 일반 투자자에게 잘 알려지지 않는 틈새 투자처에 도전하면 얼마든지 가능하다. 대표적인 것이 낙찰자가 인수해야 할 세입자의 돈을 안고 낙찰 받거나 물건 상 약간의 흠집이나 하자를 미리 알고 값싸게 낙찰 받는 방법이다. 경매를 통해 틈새 물건을 낙찰 받으면 적은 돈으로 입찰 가능한 물건들은 다양하다. 남들이 찾지 않는 비 선호 종목이거나 입찰을 꺼려 저가에 낙찰되는 물건에 투자하는 것도 쏠쏠한 소액투자법 중 하나다. 경매시장에서 권리관계가 쉬운 물건에는 많은 사람이 몰려들기 마련이다. 입찰하는 종목이나 권리관계가 단순 명확한 물건은 고가낙찰로 인해 차익을 거의 남기지 못한다. 하지만 약간의 흠집이 있어 보이는 물건은 낙찰가 대비 20~30% 값싸게 낙찰되기 일쑤기 때문이다. 세입자가 직접 경매에 나서라 살고 있는 집이 경매에 부쳐지면 세입자 본인이 경매과정에 참여해 직접 살던 집을 낙찰받는 과정을 ‘세입자 유입’이라고 한다. 세입자가 말소기준권리보다 앞서서 전입신고를 마치고 거주하고 있는데 살던 집이 경매에 부쳐지면 여러 번 유찰되기 마련이다. 임차인은 대항력이 있어 여러 번 유찰돼 최저가가 전세금 정도까지 내려가기도 한다. 이때 세입자는 전세금 상계(相計)처리를 목적으로 입찰해 기존 전세금만으로 살고 있는 집을 낙찰 받을 수 있다. 통상 제3자가 낙찰 받으면 대항력이 있는 전세입자의 전세보증금을 물어줘
2014-12-31 08:30 -
시세 차익용 경매 부동산 고르는 방법
부동산 시장이 주춤하지만 발상의 전환을 한다면 오히려 더 많은 기회를 가져다 줄 수 있는 곳이 법원 경매시장이다. 이번 글에서는 ‘시세차익용 경매 부동산’에 대해 알아보자. 경매를 통해 값싸게 사서 비싸게 되팔 수 있는 부동산은 쏠쏠하다. 그중 사업 초기의 재개발, 재건축 물건과 도심의 허름한 근린주택, 개발지 인근의 보상용 토지가 그렇다. 응찰자의 노력 여하에 따라 이 같은 물건은 넉넉하고 다양하다. 나이 40대 후반의 A씨는 변호사사무실 사무장 출신으로 부인과 함께 강북에서 식당을 운영한다. A씨는 부동산 투자에 대한 경험이 전무한 상태였지만 앞으로 노후를 대비해 그동안 모아둔 여윳돈 몇천만원의 운용만큼은 경매를 통해 해보고 싶어 하는 사람이다. 그래서 그는 사업 초기의 재개발, 재건축이 예상되는 경매 물건을 물색하기 시작했다. 보름 정도 꾸준히 물건을 검색하던 중 A씨가 거주하는 곳에 가깝고 모아둔 여윳돈에 맞는 물건을 하나 찾을 수 있었다. A씨가 찾은 물건은 서울 북부지법에서 경매를 진행시킨 다세대 물건이었다. 위치는 서울 강북구 우이동에 있는 매물이다. 방 3개, 실평수 69㎡(25평형)에 대지권이 56㎡나 됐다. 지난 91년에 지어져 겉은 허름했지만 지대가 높은 곳에 있기에, 그 집은 1층과 진배없었다. 겉은 ‘별 볼일’ 없는 경매 물건이지만, 나중에는 그 진가를 톡톡히 발휘한 알짜 물건이었다. 감정사가 매긴 감정평가액은 6000만원인데 세 번 유찰되어 최저 경매가가 3072만원(감정가의 51%)으로 내려갔다. 입찰 당시 최저가를 고집한 2명의 짠(?) 입찰자들을 물리치고 A씨가 낙찰 받았다. 차 순위 매수인보다 겨우 39만원을 더 써내 3111만원에 아슬아슬하게 산
2014-12-24 08:30 -
귀농을 위한 토지 경매 투자전략
도로 접근성 좋은 농지가 유리 베이비붐 세대들이 본격적으로 은퇴를 시작하면서 도시에서 읍·면지역 농어촌으로 이주하는 귀농 인구들이 늘고 있다. 귀농 가구 수는 베이비부머의 은퇴가 가시화되기 시작한 2009년부터 폭발적으로 늘기 시작해 지난해 1만 가구를 훌쩍 넘어섰다. 가구주 연령별 현황을 살펴보면 50대가 전체 귀농가구의 33%로 가장 큰 비중을 차지하고 있다. 귀농을 준비하면서 토지와 주택 경매에 관심을 갖는 수요자들도 늘고 있다. 시골 생활을 위해 미리 전·답·과수원과 시골주택을 경매로 취득하면 시세보다 20%에서 많게는 절반 값에 낙찰 받을 수 있다. 경매 물량도 한 달에 약 1만여 건에 달해 우량 물건 선택의 여지가 높다. 귀농용 토지의 경우 2회 이상 유찰이 기본이다. 올해 수도권의 경우 통상적인 농지 낙찰가율은 67%, 입찰경쟁률 1.6대 1로 2011년 평균 74%, 경쟁률 2대 1에 비해 상당히 낮아 한결 수월하면서 값싸게 토지 경매에 입찰할 수 있는 장점이 있다. 경매를 잘 활용하면 귀농 후에도 근처에 좋은 토지가 나온다든지, 활용도가 높은 물건의 농가주택이 나온다든지 하면 저렴한 가격에 구매해 귀농의 시작점이 될 수도 있고, 농번기가 지나면 쉬엄쉬엄 경매를 통해 수익창출도 할 수 있다. 대부분 경매에 오른 토지 물건들은 건물이나 지상물이 없어 명도가 쉽고 일반매물에 비해 저렴한 가격으로 낙찰 받을 수 있어 우량 토지에 대한 법원경매 투자자의 매수층이 두터운 편이다. 귀농 전 영농체험용 취득 유리적절한 귀농 시기를 고른 다음 미리 토지나 주택을 경매로 마련할 때는 장기적인 계획을 세워 투자하는 것이 바람직하다. 또 귀농 전에 미리 도시와 농촌
2014-12-17 08:30 -
공공 기관으로부터 경매 정보 얻는 법
관공서 담당자 ‘탐문’하라 경매 투자에 나설 때 부동산 정보는 되도록 폭넓게 많이 얻는 게 좋다. 법원의 매각 서류에는 단순한 부동산 매물 정보만 담고 있어 투자 정보가 매우 빈약하다. 따라서 매각 공고만 의지해 입찰에 나섰다가는 예측하지 못한 물건상 함정을 만나기 쉽다. 경매 투자 시 해당 부동산 소재지 공공 기관에서 자세한 개별 물건 정보를 얻어야 한다. 경매계, 시·군·구청, 읍·면·동 주민센터에서 확인해야 할 공공 기관의 부동산 투자 정보는 다양하다. 해당 법원 경매계에서의 입찰 진행 여부, 지자체에서의 불법 건축물이나 공법상 하자 여부, 건물의 용도 변경, 주민센터에서의 농취증 발급 여부 등은 경매 투자를 할 때 기본적인 체크사항이다. 경매는 단순히 권리관계의 득실과 인수 여부를 따져 입찰 가부를 결정해야 하는 단순 투자과정이 아니라 개별 부동산의 특징과 투자 목적에 따라 반드시 해당 관공서를 찾아 지역 개발계획 등을 확인하는 중요한 탐문 사항이다.경매 법원에서 작성한 현황조사서와 매각물건명세서에는 투자 정보가 전무하다. 입찰 부동산의 기본적 권리 내용과 현재 상황만 정리해 놓아 법원 서류만 믿고 입찰하기에는 한계가 따른다. 따라서 돈 되는 부동산 정보와 향후 개발정보 등 고급정보를 얻으려면 입찰자가 별도로 발품을 팔아 적극적으로 공공 기관의 정보네트워크를 다각화할 필요가 있다. 경매투자에 따르는 미래 정보가치의 평가는 입찰자의 몫이기 때문이다. 매각 서류에 없는 규제사항 먼저 확인경매에서 아무리 강조해도 지나치지 않은 것이 현장 조사이다. 공고된 권리관계 등 법원의 일반 자료 외에 입찰하고자 하는 부동
2014-12-11 08:30 -
2015년 수익형 부동산 시장 전망
수익형 부동산은 공급과잉으로 인해 투자에 대한 우려의 목소리가 높지만 여전히 유망한 투자처로 꼽히고 있다. 베이비붐 세대의 은퇴, 2%대 저금리, 1~2인 가구 증가 등 수익형부동산의 관심을 견인하는 요소들은 여전히 유효하다. 주택가격 반등에 대한 기대심리가 낮아진 가운데 ‘내 집 장만’에 대한 수요보다 오히려 임대수익이 보장되는 수익형 부동산에 투자해 여윳돈을 챙기려는 추세가 점차 늘고 있다. 2015년 상가, 오피스텔, 소형 빌딩 등 수익형부동산은 지역 및 상품별 차별화와 쏠림현상이 강화될 전망이다. 임대 수익형 부동산이 줄곧 인기를 끄는 이유는 초저금리 기조와 관련이 깊다. 한국은행이 기준금리를 2%대로 낮추자 연 5% 이상의 임대 수익이 기대되는 부동산의 인기가 높아지고 있다. 수익률이 은행 금리보다 조금이라도 높은 상품으로 몰리면서 ‘연 5~6%만 해도 어디냐’는 생각으로 임대용 부동산에 접근하는 투자자가 늘고 있다. 수익형 부동산은 갈수록 지역별, 상품별 양극화 현상이 두드러진 양상을 보이고 있다. 같은 입지와 상권이라도 투자 상품과 가격, 상품성에 따라 수익률과 투자성이 다르게 나타나며 향후에도 이러한 현상은 지속될 것으로 전망된다. ‘수익형 부동산’의 경우 투자 종목도 점차 다양화 되고 경쟁상품과 차별화를 시도하는 사례가 늘고 있다. 정부의 정책과 규제 여하에 따라 흥망성쇠가 달라지는 현상도 나타나고 있다. 분양 상가와 상가 주택지 최고 경쟁률 보여 수익형 부동산의 대표격인 상가는 2014년 한 해 내내 투자 열기가 뜨거웠다. 신규 분양상가 뿐 아니라 경매 상가도 인기몰이를 했다. 주택의 임대수익률 하락으로 투자 매력을 잃게
2014-12-03 08:30
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경매 진행 절차 체크가 중요한 이유
빚 많은 경매 부동산이 오히려 안전? 경매 투자를 하다보면 자신의 잘못 없이 예측하지 못한 손해를 입는 경우가 종종 생긴다. 즉 경매가 진행될 것으로 알고 입찰에 참여해 최고가 매수인으로 결정됐으나 갑자기 경매가 중간에 중단되거나 아예 경매진행 자체가 없었던 것으로 바뀌는 경우다. 이러면 매수보증금은 돌려받게 되지만 왠지 씁쓸한 기분을 감출 수 없다. 돈 되는 물건을 낙찰 받고 기분이 들떠 있다가 내 의지와 상관없이 경매 물건이 사라지면 누구나 당황하기 마련이다. 아쉽게도 경매 과정에서 이러한 상황은 종종 발생한다. 경매에서 중요한 절차상의 함정으로 여기는 것 중 하나가 ‘취하’와 ‘취소’ 물건이다. 어렵게 시간을 내 권리와 물건분석을 마친 다음 돈 되는 부동산을 낙찰 받았더라도 잔금을 내기 전 채무자나 소유자가 부동산을 잃지 않으려고 서둘러 채무금액을 갚는다면 황당할 수밖에 없다. 게다가 최근 경매과정에서 갑자기 취소나 연기되는 물량이 꾸준하게 늘고 있어 경매 투자자들의 주의가 요망된다.얼마 전 가수 송대관 씨의 서울 이태원 집과 경기 화성 땅이 법원 경매에 부쳐졌다는 기사가 화제가 됐다. 그런데 연예인 소유의 고급 주택과 개발지 땅에 호기심을 갖고 입찰 준비를 하던 중 한순간에 경매시장에서 사라졌다. 경매 진행이 갑자기 ‘정지’된 탓이다. 채권자들의 채권총액이 166억 원이나 되는 부동산이 경매 입찰에 부쳐졌다가 경매가 이루어지지 않은 이유는 송씨가 법원에 ‘회생신청’을 했기 때문에 경매 절차가 무기한 정지된 것이었다. 경매 진행 중 취소·취하 등 빈번히 발생경매 진행 중 경매 물건의 취소와 취하, 정지와 중지 등으로
2014-11-25 08:30 -
값싼 경매에서 '수익형'부동산 고를까?
부동산 투자 패턴이 '시세차익'에서 '임대수익' 위주로 바뀌면서 경매 시장에서도 수익형 부동산에 대한 입찰 열기가 높다. 경매 대중화와 수요 증가로 인해 도심 상가와 오피스텔 등 기존 임대용 경매 물건은 높은 입찰 경쟁률과 낙찰가율 상승으로 예전만큼 높은 임대수익을 기대하기 어려워졌다. 기존 수익형 부동산의 공급이 수요를 추월하면서 수익률 저하로 이어져 단순 매입 임대형 수익형 부동산에 집착해서는 큰 이익을 보기 어렵다. 경매 투자에 나설 때 고정관념을 벗고 다양한 투자 대상을 찾다보면 임대수익이 짭짤한 알짜 우량 투자처를 찾을 수 있다. 수익형 경매 부동산 = 상가, 오피스텔이라는 고정관념에서 한 발짝 물러나 시야를 넓게 하다보면 여러 고수익 투자대상을 찾는 데 도움이 된다. 기존의 수익형 경매 부동산은 임대수익이 지속적으로 떨어지고 누구나 입찰에 나서기 때문에 짭짤한 수익을 얻기 어렵기 때문이다. 고수익을 올리려면 경매 '틈새' 임대상품을 찾아야 한다. 지역 여건에 맞는 틈새 종목을 발굴해 수익률을 끌어올릴 수 있는 방안을 찾아야 한다. 남들이 기피하거나 비대중적인 경매 상품으로는 용도변경ㆍ리모델링 과정을 거치거나 지하, 고층 매물, 숙박시설 또는 자투리땅 개발 후 수익을 얻는 등의 방법으로 수익을 끌어올려야 한다. 초기 투자금을 낮추고 트렌드에 맞는 고수익을 얻을 수 있는 틈새 수익형 상품 투자전략을 알아보자. 상가 개·보수해 ‘수익’용으로 노릴만 경매로 나온 허름하고 낡은 부동산을 값싸게 낙찰 받아 지역 특성과 건물의 상태에 맞게 용도나 업종을 바꾸면 얼마든지 월세 나오는 임대용 부동산으로 바꿀 수 있다. 단독
2014-11-17 08:30 -
일가족 자살, 부동산 경매 그 원인은?
소액 경매, 섣불리 손대면 '화근' 최근 아파트와 빌라 등 집이 15채나 되는 일가족이 동반자살을 하면서 사회적 관심을 끌었다. 알고 보니 이 중 13채를 경매로 낙찰 받았고, 근저당이 9억 원 잡혀 있었다고 한다. 무리한 경매 투자로 생긴 빚을 감당하지 못한 것이 원인이 아니겠느냐 추정해 본다. 이 사건을 보면서 요즘 같은 저금리에 무리하게 대출 받아 경매 투자에 나섰다가 실패하는 한 투자자들이 많이 생겨나고 있어 내심 걱정된다. 올해에 가장 기억되는 안타까운 사건으로 기억 되는데, 무려 13채나 경매를 받았는데, 왜 이렇게 빚더미에 앉게 된 걸까? 소액 부동산경매 실태와 주의사항에 대해 살펴보자. 기초자산이 많지 않은 상태에서 향후 부동산 가격 상승을 기대하고 무리하게 부동산에 투자했다가 벌어진 일이 아닐까 생각한다. 특히 과도한 빚을 얻어 소형 부동산을 투자했다가 빚을 감당하지 못하고 파산 직전까지 가게 되면서 벌어진 일이다. 경매 투자의 경우에 부동산을 싸게 살 수 있다는 생각에 낙찰가의 70~80%의 대출을 얻어 샀다가 집이 잘 팔리지도 않고 게다가 대출 많은 집에는 들어 오려하지 않는 임차인들의 특성 상 아마 대출금도 갚지 못하는 상황으로 바뀌었을 것으로 보인다. 그 중에서 소형 다세대와 아파트를 13채나 경매로 샀다고 하는 것은 투자 목적으로 무분별한 소액 부동산 경매 투자에 나섰던 것이 투자의 함정에 빠진 원인이 아닌가 생각한다. 게다가 인천 지역의 소형 다세대주택은 뉴타운 재개발사업이 무산되면서 깡통 주택들이 속출하고 있다. 그렇다면 이렇게 소액 경매에 뛰어드는 사람들 얼마나 될까? 경매 시장에서 투자 관심이 높다고 하는 소액 경매라고
2014-11-11 08:30 -
경매·공매로 값싼 내 집 장만하기
정부의 각종 부동산 거래 활성화 대책에 대한 기대감으로 일부 지역과 종목에 활기가 돌고 있다. 시장에서는 급매물이 일부 소진되고 시장 분위기에 민감한 중소형 아파트와 강남권 재건축 시세 역시 약반등 조짐을 보이고 있다. 하지만 이 같은 지수 개선에 비해 실제 시장 변화에 대한 체감효과는 뚜렷하지 않은 상황이다.정부가 안정세를 보일 것으로 자신했던 전셋값은 여전히 천정부지로 뛰어오르며 극심한 물량 부족에 시달리고 있다. 또 취득세 영구 인하 등 부동산 규제완화 법안이 조속히 국회를 통과해야만 시장 분위기가 반전될 수 있다고 지적하고 있다.이에 따라 집값 상승에 따른 반짝 상승무드가 떨어지면서 무주택자들의 내 집 마련 고민이 깊어지고 있다. 지금 사야 할지, 좀 더 기다려야 할지 망설이게 된다. 사기로 결정을 내렸더라도 ‘더 떨어지지는 않을까’하는 생각에서 주저해진다. 집을 팔 사람도 상황은 비슷하다. 집값이 언제까지 더 떨어질까 궁금해 한다. 내 집 마련 방법에는 3가지가 있다. 청약을 통해 분양받는 방법, 기존 집을 사는 방법, 공매·경매로 낙찰 받는 방법이 그것이다. 이런 분위기에선 이들 3가지 방법 중 경매나 공매를 통해 내 집 마련을 하는 게 유리하다. 경매 부동산은 현재 거래되는 시세가 아닌 감정가로 입찰을 진행하므로 가격 부담이 부동산중개업소를 통해 사는 것보다 덜하다. 아파트나 일반 단독주택의 경우 경매는 20~30%, 공매는 10~30% 쯤 싸게 살 수 있다고 보면 된다. 또 전원주택은 이보다 더 싸게 살 수 있다. 집의 크기와 위치 등에 따라 다르긴 해도 평균 30∼50%쯤 싸게 살 수 있다. 더구나 최근 정부의 오락가락 흔들리는 부동산 정책 때문에 경 ·
2014-11-06 08:30 -
현장에서 돈 되는 경매 정보 얻기
걷고, 운전하고, 높은 곳에서 보자 경매 투자에서 안전한 물건을 고르려면 다양한 법률 지식을 알아야 한다. 민사집행법은 물론 민법·주택임대차보호법·상가건물임대차보호법 등 경매 투자 관련 기본 법규를 이해해야 가능하다. 이 때문에 경매가 어렵게 느껴지고 전문가들만의 리그로 알려져 보통 사람들의 경매 참여가 쉽지 않았다. 그러나 2002년 민사집행법이 제정돼 낙찰자를 보호하는 규정들이 도입되면서 투자 대안을 찾는 실수요자들이 대거 경매 시장을 찾게 되었다.바뀐 경매 법률과 개선된 제도로 인해 현장에서 가치 높은 부동산을 찾는 ‘물건 분석’이 더 중요시되고 있다. 경매 투자에 앞서 직접 발품을 팔아 여러 번 눈으로 투자 물건을 확인하는 것은 기초적 사항이 되었다. 서류상 돈 되는 물건으로 보여도 막상 현장에 가보면 의외로 거품이 끼어 있거나 겉만 번드르르한 경우가 부지기수다.실제로 현장에서 이뤄지는 임장(臨場)은 경매 수익과 직결되는 활동이 대부분이다. 임장이란 경매 나온 물건들을 직접 현장에 가서 확인하고 탐문 과정을 거쳐 향후 투자성을 꼼꼼하게 따져보는, 경매 투자과정의 중요한 활동이다. 이른바 ‘현장 방문’인 셈이다. 현장 속에는 서류상으로 확인할 수 있는 것보다 훨씬 큰 돈이 되는 정보들이 숨어 있다. 경매로 돈을 벌기 위해서는 현장에서 활동을 많이 해봐야 한다는 얘기다. 이해관계자를 여러 번 접촉해 탐문하라 임장은 법원 집행관이 작성한 매각 서류를 들고 현장에 가서 조사하는 게 첫 발걸음이다. ‘현황 평가서’와 ‘감정 평가서’의 중요 내용을 토대로 체크해야 한다. 집행관이 직접 작성하는 현황 평가서에 대상 부동산이
2014-10-29 08:30
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경매보다 싼 NPL(부실채권) 투자가 대세?
경매 전 매입하는 신 투자기법 경매에 부쳐진 부동산을 남들보다 미리 싸게 사서 직접 낙찰 받을 수 없을까? 결론적으로 말해 실제로 가능한 일이고 이를 통해 수익을 올릴 수 있는 방법이 있다. 바로 부실채권 거래인 NPL(Non Performing Loan) 방식으로 매입하는 것이다. 경매 직전에 부동산에 잡혀있는 1~2순위 저당권을 넘겨받은 다음 경매에서 직접 낙찰 받는다. 선순위 저당권을 할인한 값에 낙찰 받기 때문에 수익성이 경매 낙찰가보다 5~10% 정도 높은 게 일반적이다.‘부실채권’이란 은행 등 금융기관이 부동산 소유자에게 담보대출을 해줬지만 원리금과 이자를 제 날짜에 갚지 못해 묶여있는 돈을 말한다. 돈을 빌려간 회사나 개인이 부도나 법정관리에 들어갔다면 돈을 빌려준 금융권은 돈을 받지 못해 1순위 저당권은 무수익여신(無收益與信)으로 남게 된다. 금융권은 이 저당권을 유통화시켜 현금화하는 과정에서 부실채권 매물이 나오는 것이다. 돈을 못 받게 된 금융기관은 부실화된 채권이지만 이 저당권(채권)을 매입하는 유동화전문회사에 도매 형태로 넘겨서 은행의 국제결제은행(BIS)이 규정한 자기자본 비율을 맞춰 금융기관의 건전성 기준을 맞추게 된다. 이런 과정에서 부실채권이 발생한다. 부실채권 매물을 매입하는 투자기관은 국내외 은행과 금융회사가 컨소시엄을 만들어 자금을 모은 다음 공개입찰을 통해 시세보다 값싸게 매입한다.매입한 부실채권 부동산을 하나마다 가치를 평가해 어떤 방식으로 매각할지 정리한다. 그런 다음 직접 법원 경매에 부치고, 다시 중개기관이나 개인에게 채권형태로 매각하게 된다. 부실채권 투자회사는 별도의 유통사를 만들어 사건번호별로 정리한
2014-10-21 08:30 -
경매 투자의 타이밍을 잘 잡는 법
모름지기 경매에서는 경쟁을 피해 싸게 낙찰 받는 게 상책이다. 그러려면 투자자들이 덜 몰리는 때를 골라 입찰해야 싸게 낙찰 받을 수 있다. 경매도 부동산 투자의 수단이기 때문에 다른 투자자들이 입찰장을 찾지 않거나 부동산 가치가 저평가된 것을 알아채지 못한 상태에서 낙찰 받는다면 높은 차익을 거둘 수 있는 것은 당연하다. 1년 중에 경매로 취득하면 좋은 시기를 알아낸다면 더 싸고 좋은 부동산을 낙찰 받아 수익을 높일 수 있다.몇 년 전 부산 등 광역시에 아파트 매매시장이 되살아나면서 덩달아 경매시장도 낙찰가 급등현상이 나타났다. 아파트와 주택이 감정가를 웃돌아 낙찰되는 100% 물건이 절반을 넘어서는 바람에 한 물건에 수 십 명이 몰려 낙찰가율이 150%까지 치솟았다. 낙찰을 위한 낙찰로 변해 결국에는 선의의 실수요자들이 끝물에 고가 낙찰의 손해를 입었다. 경쟁이 심할수록 추격매수로 인해 투자 적기를 놓쳐 비싸게 낙찰 받을 가능성이 높다.경매 투자에서 적절한 타이밍을 잡으려면 임장을 통해 부동산 시장 전체를 살펴야 한다. 부동산 투자는 타이밍 게임이기 때문에 장기적으로는 부동산의 전체적인 흐름과 정책을 파악하고 단기적으로는 시세, 매매 및 임대가 추이를 읽어야만 저가 매입의 타이밍을 잘 잡을 수 있다. 입찰의 적기를 제대로 잡기 위해서 투자자나 실수요자들이 어떻게 경매 시장에 접근해야 할지 미리 준비하는 것이 바람직하다. 부동산 정책 전환기에 저가 낙찰정부가 각종 부동산 규제를 강화하는 시점에는 경매시장의 돈 흐름이 바뀐다. 유찰이 잦아져 최저가가 크게 낮아진 상태의 저렴한 우량 물건이 대거 공급돼 저가에 낙찰된다. 거래 제한과 세금
2014-10-15 08:30 -
수도권 값싼 토지 경매 노려볼까?
수도권 토지경매 시장 특징부동산 경기가 약반등을 보이면서 경매시장에서 주거시설 입찰자 수는 줄어든 반면 수도권 토지 물량은 꾸준히 증가해 토지 투자자들로부터 인기를 끌고 있다. 정부가 지속적으로 토지거래허가구역을 대폭 해제한 데다 경매 투자자들이 ‘집 보다는 땅’이 투자대상으로 유리하다는 판단 하에 투자에 나서고 있다.수도권 토지 경매는 소액으로도 맞춤 투자가 가능하다. 주택은 투자금이 최소 1억 원을 넘지만 토지는 3~4000만 원짜리도 경매시장에 자주 나온다. 땅에 대해 장기적인 비전을 갖고 여유자금으로 투자한다면 경매는 매입가격을 낮춰 우량한 토지 물건을 잡을 수 있다.경매를 통해 토지를 낙찰 받으면 토지거래허가를 별도로 받지 않고 시세 대비 20~30% 이상 저렴한 가격에 매입할 수 있다. 수도권, 개발 가능한 토지를 값싸게 낙찰 받아 주말 주택이나 전원주택지 등 장기 투자용도로 매입해 두는 것도 유망한 여유자금 운용법이다.수도권 토지는 개발과 관련한 갖가지 호재가 산재하고 대선과 지방선거, 부동산 시장의 등락 등 다양한 변수에 영향을 받는다. 내년은 수도권 땅 값 상승에 또 한 번 큰 바람이 불 것으로 예상되는 만큼 미리 경매시장을 통해 값싼 매물을 잡아두는 것도 좋은 투자방법이다. 돈 되는 토지 경매는? 지금 경매에 부쳐지는 토지 물건은 토지 값이 약세를 보이던 올 초에 경매 신청된 것으로 감정가가 시세를 반영한 탓에 저렴하고 투자 우량한 경매물건이 많이 공급되고 있다. 따라서 앞으로 입찰 대기 중인 물건과 함께 다양한 물건을 검색해 보는 것이 중요하다. 9월말 기준 수도권 농지 경매 낙찰가율은 통상 71%로 시세 대비 30% 가
2014-10-07 08:30 -
경매로 값싼 소형 아파트 장만하기
무주택 가장들의 가장 큰 고민은 내 집 마련이다. 전셋값이 치솟고 목돈도 없어 중소형 아파트 마련도 쉽지 않은 30~40대가 많다. 이럴 때는 대표적인 ‘저가 매입’형 경매·공매 상품을 겨냥해보는 건 어떨까? 집값이 저렴한 곳이 오르고 소형 아파트의 몸값은 높아져 아파트 전·월세 시장은 계속 불안할 것으로 보이기 때문이다. 전국에서 한 달이면 5000건의 아파트와 3000건의 다세대·연립주택이 경매에 부쳐진다. 전용면적 45~60㎡(18~25평형) 규모인 소형 아파트와 빌라 경매물건은 매달 2000~2500건에 달한다. 경매에 부쳐지는 물량이 꾸준해 기본적인 경매 이론과 실무 공부를 한 다음 입찰에 참여한다면 값싸게 소형 아파트를 장만하는 기회를 잡을 수 있다.◇ 시세보다 20% 싸게 구입 = 지난 9월 소형 아파트 전국 낙찰가율이 평균 87%대를 보여 시세차익은 대형보다 크지 않지만 공급물량이 꾸준히 늘어나고 있다. 아파트 경매 공급물량은 지속적으로 늘어나고 낙찰가율은 떨어지고 있다. 지난해 매월 4700여건의 아파트가 입찰됐으나 올해 들어 5100여건으로 8% 증가했고 입찰경쟁율도 5.8대1에서 7.2대1로 소폭 높아졌다.경매를 통하면 시세보다 20% 저렴하게 낙찰 받는 게 통례다. 따라서 세입자라 해도 자금계획만 잘 수립하면 소형 아파트 장만이 가능하다. 현재의 전세보증금에다 약간의 경락잔금대출제도를 이용하면 되기 때문이다. 근린상가나 다가구주택 같은 다른 복잡한 경매물건과 달리 소형 주택은 권리와 세입자 관계 파악이 손쉬워 누구나 입찰에 참여할 수 있다. 소형아파트의 명도 과정도 대체로 수월하고 간단한 편이다. 임차인이 있어도 권리 순위에 따라 배당 받거나 최우선변제를 받는 소액
2014-10-02 17:03 -
새 트렌드에 맞는 전원주택 고르기
전원주택 투자 유망지 어디?베이비부머 세대의 은퇴가 본격적으로 진행되면서 농가 · 전원주택 투자가 인기를 끌고 있다. 향후 전원주택 수요가 늘어나면서 수도권 거주 청장년 세대로부터 지속적으로 인기를 끌 것으로 보인다. 중장기적으로 전원주택을 투자하기 유망 수도권 지역을 꼽는다면 투자 유망지는 어디를 꼽을까?전원주택 투자에 유리한 지역은 서울에서 1시간 안팎의 수도권 일대이다. 수도권 전원주택지는 용인 여주 양평 가평 파주 고양 등 도처에 들어서 있다. 주로 경부 영동 경춘 고속도로 등 고속도로 나들목(IC) 주변과 복선전철역 주변에 형성된 ‘전원주택 벨트’에 넓게 퍼져 있다.이들 수도권 인기 전원주택은 서울과 접근성이 용이하고 편익·교육·의료시설이 가깝고 주거 환경이 양호하고 환금성이 뛰어나기 때문에 인기 전원주택지로 각광 받고 있다. 이들 전원주택 단지는 서울과 수도권으로 출퇴근이 편한 지역에 전원주택이 많다는 점도 수요자들로부터 관심을 끌어들이는 요인이다. 용인은 도심과 가까우면서도 자연환경이 상대적으로 쾌적해 전원생활을 즐길 수 있는 수도권 대표적인 인기 전원주택 후보지이다. 분당까지 5분 내외, 강남까지 20분 남짓이면 출퇴근이 가능해 도심의 편리한 생활은 물론이고, 강원도 깊은 산중에서나 느낄 법한 푸른 녹지의 여유로운 전원생활을 동시에 누릴 수 있는 곳이다. 용인은 분당과 죽전, 수지 등 신도시 생활편의시설을 이용할 수 있고 서울에서도 가까운 수도권 제1의 전원주택지로 꼽힌다. 양평은 전통적으로 투자용보다 실제 전원생활을 하고자 하는 실수요자들이 많이 찾는 인기 전원주택지이다. 일찍 상수원보호구역으
2014-09-25 08:30
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부동산 싸게 구입하는 노하우
부동산 투자의 성패는 ‘이미 살 때 결정 난다’는 말이 있다. 매입 후에 가치가 오르기를 바라기 보다는 수익이 날 수 있는 우량한 부동산을 저가에 마련하라는 뜻이다. 가격 저렴한 부동산을 잡는 노하우를 안다면 다른 사람보다 실속 있는 매물을 잡을 수 있다. 요즘같이 한 치 앞날을 내다볼 수 없는 상황에서는 불황을 이길 수 있는 경쟁력 있는 매물을 찾는 것이 중요하다. 다양한 루트를 통해 가격 저렴한 부동산을 잡는 노하우를 알아보자. 싸게 나오는 저가 공급처를 찾아라 매수하려는 부동산을 최종적으로 결정했다면 주변에 매수의사를 적극적으로 알리는 게 좋다. 매수 희망 부동산의 정보를 매물 많은 중개업체 홈페이지나 부동산 직거래사이트에 적극적으로 등록해 두는 것도 한 방법이다. 매수 물건을 등록을 할 경우 최대한 자세한 매물정보를 입력하고 보유 금액과 지역, 투자 목적과 조건 등을 알리는 게 좋다. 우량하고 값싼 매물정보를 다양하게 얻기 위해서는 유료 광고 이용도 적극 권장할만하다.부동산 매물정보가 많은 업체 몇 군데를 알아내는 것도 다양한 저가매물 정보를 얻기에 좋은 방법이다. 아파트, 전원주택 등 전문 중개업소로써 매수자들이 원하는 매물을 소개해주고 수수료를 받는 구조다. 종로 거리의 약국들처럼 동종의 헐값 매물정보 업체끼리 똘똘 모여 할인 매물정보를 주고받으며 수요자들을 끌어 모아 원하는 부동산을 소개해준다. 업체 간에 경쟁과 광고를 통해 헐값 매물이 많이 모이기 때문에 고객층이 다양하다.싼 매물에 대한 정보원으로써는 언론사 급매 광고담당자와 매물 전시관, 건설사 땡 처리 중개업자와 광고업자들이다. 주로 매물을 홍보·광
2014-09-17 08:30 -
파산한 재벌 회장들의 경매 X파일
종교·사회복지재단 명의로 은닉 후 수차례 차명 낙찰로 소유권 돌려받는 ‘꼼수’ 과거 재계를 주름잡던 재벌 회장 소유의 알짜 부동산들이 경매시장에 속속 나오고 있어 세간의 관심을 끌고 있다. 파산 이후 자금난에 시달리다 최후에는 살던 집과 땅들이 줄줄이 강제 처분되는 처지로 몰린 것이다. 잘 나가던 집주인들이 하루아침에 망해 경매 법정에 나오는 순간 보통 재벌 파산의 종착역으로 인식된다. 고급 저택과 땅, 사옥 경매는 물론 초고가 스포츠카와 미술품 등 골동품도 함께 공매 처분된다. 몰락한 재벌들은 보통 회사 소유의 부동산을 담보로 금융권에서 대출을 받았다가 경영 상태가 악화되면서 회장 개인 소유의 주택이나 빌딩을 담보로 잡고 추가로 돈을 빌린다. 이 때문에 법인 소유의 부동산들이 먼저 정리돼 채권자에게 넘어가고, 회장 소유의 부동산은 마지막 보루로 남는 경우가 많다. 따라서 재벌 오너 소유 개인 부동산은 회사가 무너진 뒤 짧게는 1〜2년, 길게는 6〜7년 만에 경매 처분되는 게 일반적이다.재벌 총수들은 마지막 남은 집과 땅을 경매 처분하면서 애착이 가는 부동산은 어떻게든 남겨두려는 성향이 강하다. 그래서 기업이 몰락하는 과정에서 총수가 아끼는 부동산을 지키기 위해 애를 쓴다. 집과 땅을 경매 처분하는 것으로 파산의 마침표를 찍기 전에 여러 부동산 중에서 남겨둬야 할 부동산을 골라 미리 작업해 두는 경우가 많다. 빚이 가진 재산보다 많은 상황이 될 즈음 경매·공매 처분에 대비해 법률 자문과 함께 직접 경매 낙찰을 준비해 둔다. 결국 경매 처분돼 새 주인을 찾더라도 아끼는 부동산은 비자금 관계자가 개입하거나 직접 낙찰
2014-09-11 08:30 -
경매 ‘틈새’ 투자로 돈 버는 법
‘보석’은 가까운 곳에 숨어있다 경매투자의 핵심은 바로 우량한 부동산을 적기에 값싸게 사는 것이 기본이다. 부동산 투자종목은 넓은 대신 경매 물건은 한정돼 있기 때문이다. 부동산 분야의 지식은 매우 광범위한데 경매는 좀 더 넓고 복잡하고 다양하다는 말에서 나온 말이다. 경매물건을 잘 고르려면 나름대로 기본 원칙을 세우는 것이 중요하다. 권리 및 물건 상 문제없는 경매 부동산을 낮은 입찰 경쟁을 거쳐 값싸게 사려면 경매물건의 특성을 이해하고 연구할 필요가 있다. 경매에서의 투자 기본기는 부동산에 대한 얕은 지식이 아니고, 바로 부동산이라는 큰 물줄기를 어느 정도 이해하고 있어야 한다는 점이다. 외환위기와 글로벌 금융위기를 거치며 대거 경매물건이 쏟아지면서 많은 경매 고수들이 탄생했고 또 사라져 갔다. 이들은 좋은 물건을 고르는 데 정통했고 돈을 벌 만큼 벌어서 잠적했다. 초보들이 노리는 물건은 거들떠보지 않고 시장 침체기를 기다리거나 한발 물러서 있다가 남들이 잘 찾지 않는 돈 되는 매물마을 노린다는 점에서 고수의 명성을 얻었었다. 주부 N씨는 경매업계에서 잘 알려지지 않은 투자 고수다. N은 나름대로 독특한 경매투자 노하우를 터득하고 있었다. 경매 입찰 전 그는 법원 감정가를 유심히 살핀 다음 남들보다 한발 앞서 입찰에 나서는 특이한 선수다. 즉 경매물건을 감정한 시점을 유심히 따진 다음 꼭 첫 입찰에 참여한다. 통상 감정가는 감정 시점에 감정사가 매긴 부동산 평가금액을 말한다. 감정 시점에 감정했다가 여러 가지 이유로 경매물건이 변경되고 연기되어 1~2년 묵혀 있다가 다시 경매시장에 나오기도 한다. 이럴 경우
2014-09-02 08:30 -
거품 빠진 경매 아파트 투자법
경매 아파트 낙찰 추이 경매 입찰장에 내 집 마련 실수요자들이 지속적으로 늘어나면서 경매 낙찰가율이 상승세를 타고 있다. 정부의 하우스․렌트푸어 지원 정책과 DTI·LTV 금융규제 완화 이후 중소형 주택에 대한 수요가 늘면서 경매 입찰장이 붐비고 있다. 지난 해 전국 아파트 낙찰가율이 78~80%대에서 올 하반기 들어 83%대로 낙찰가가 꾸준히 상승세를 타고 있다.전통적 비수기인 7~8월에 낙찰가율이 오르는 흔치 않은 일인데다 하반기 이후에는 내 집 마련 실수요자들의 발길이 더 늘 것으로 예상돼 아파트 경매 낙찰가율은 가파른 상승세를 탈 가능성이 높아졌다. 이는 전세 수급이 여전히 불안정한 상태여서 가을 이사철이 오면 경매시장을 찾는 실수요자와 투자자의 발길이 더 늘어날 가능성이 높아서다. 다만 아파트 물건 공급량이 여전히 늘고 있고 비인기지역 중대형의 경우 2회 유찰 이후 70% 후반까지 낙찰가율이 안정세를 보이는 점에서 경매를 통한 아파트 저가 매입의 기회는 충분하다. 가을과 겨울 반짝 낙찰가율이 떨어지는 시기를 이용해 싼 가격에 나온 법원 경매시장을 노리면 의외의 낮은 값에 아파트를 낙찰 받을 확률이 높다. 2회 유찰 경매아파트 투자 장점 전셋값 비율이 높은 곳의 경우 경매 아파트는 전세값에 약간의 금액을 추가하면 아예 내 집을 장만할 소액 투자용 아파트 물건이 다양한 편이다. 감정가에서 2회 유찰해 최저가가 64%로 떨어진 경매 아파트는 한 물건에 입찰경쟁자가 10명 안팎으로 대체로 많다. 그러나 경쟁률이 높은 반면 낙찰가율이 80%를 넘지 않아 낙찰되는 사례도 비일비재해 경매 투자의 장점은 여전하다. 따라서 꾸준히 여러 경매 매
2014-08-26 08:30 -
농가주택 ‘경매’로 사서 별장 만들기
농가주택 경매 투자의 장점 ‘농(어)가주택’은 농(어)업을 생업으로 삼는 농(어)민 주택 또는 시골집이라고도 한다. 1년 이상 농사를 지을 목적으로 거주하는 주택으로 전원주택보다 규모가 작고 주택이 딸린 토지의 용도가 대지와 함께 일부는 농지와 접해 있다. 투자금액이 적어 번듯한 전원주택을 살 여력이 안 되는 사람이라면 농가주택 경매를 노리는 게 훨씬 실속 있다. 기반시설을 잘 갖춘 수도권 전원주택은 최소 3~5억 원 정도 가져야 하고 경매도 2억5000만~3억 원 이상 가져야 낙찰 받을 수 있지만 농가주택 경매는 1억~2억 원 안팎에서 낙찰 받을 수 있다. 거래되는 시세 대비 적게는 20%에서 많게는 30~40%까지 싸게 법원 경매로 취득이 가능하다. 지은 지 오래된 농가주택은 주택의 뼈대만 튼튼하다면 약간의 개보수 거쳐 훌륭한 개인별장용 전원주택(세컨하우스)으로 개조가 가능하다. 대지가 넓은 농가주택은 경매로 싸게 사서 어느 정도 시간이 지나 비싸게 되팔면 짭짤한 시세차익도 챙길 수 있다. 통상 농가주택의 토지 용도는 ‘대지’인 경우가 많아 농지전용이나 임야 형질변경을 거치지 않고 바로 새로 지을 수 있고 개보수를 통해 주택의 가치를 높여 실제 거주할 수 있다. 지은 지 오래된 주택이라도 골조가 튼튼해 약간의 개보수만 거치면 아담하고 실용적인 전원주택용으로 개조가 가능하다. 수도권 농가주택은 쾌적한 주거환경을 갖추고 있다. 당장 활용하지 않더라도 퇴직 후를 대비해 농가주택을 마련해 두면 언제든지 전원생활의 여유를 즐길 수 있다. 또 토지 매입과 설계, 건축 등 새로 짓는 번거로움 없이도 도시의 전셋값 정도의 금액으로 값싸게 낙찰 받을 수 있
2014-08-21 08:30