-메트로컨설팅(주) 대표이사
-한양대대학원 부동산법제 석사
-전)광운대 경영대학원 강의교수
-스피드뱅크 투자자문센터장
-한국경제 상담위원 · 매일경제 자문위원
-온비드·매일경제 부동산 칼럼니스트
-현)한국공인중개사협회 전임교수
-저서 ‘3000만원으로 시작하는 부동산 투자 101가지’ 등
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가격 싼 단독주택 '경매' 노려볼까?
리모델링 후 임대사업…‘수입 짭짤’ 아파트·연립 등 공동주택에 밀려 천덕꾸러기 취급을 받아오던 단독주택 경매에 훈풍이 불고 있다. 지난 해 하반기 들어 전세를 찾는 수요자들이 늘어나면서 단독주택 매매가가 완만한 상승세를 보이고 있기 때문이다. 특히 도심 내 중소형 단독주택은 매매가가 안정세를 보이면서 임대사업용 수익형 부동산 투자처로 각광을 받고 있다. 서울에서 보습학원을 운영하는 이모씨(43)는 지난해 동작구 노량진 1동에 위치한 대지 76㎡, 건물 155㎡짜리 노후주택(감정가 1억2940만원)을 리모델링해 임대주택으로 활용할 목적으로 9320만원에 낙찰 받은 후 1500만원을 들여 임대주택으로 수리를 마쳤다. 이 주택은 역세권에 소재, 대학생과 학원생 등을 대상으로 월세방을 놓아 한 달에 80만원이 넘는 고정 임대수익을 얻고 있다. 단독주택은 가격이 바닥권인데다 환금성이 떨어지는 부동산 상품이어서 인기가 시들한 편이다. 하지만 투자성과 실거주 목적이라면 오를 대로 오른 아파트를 구입하는 것보다는 경매를 통해 마당 딸린 단독주택을 사두는 것이 장기적으로 훨씬 실속 있다. 도심 내 중소형 아파트 낙찰가율이 80%대를 보이는 반면 단독주택은 치열한 입찰 경쟁을 거치지 않고도 감정가의 75%선에서 낙찰 받을 수 있다. 용도 변경·용적률 완화로 몸값 껑충 건축물의 용도 변경에 대한 규제 완화와 함께 도심 주거지역 용적률 강화로 신축보다는 저평가된 기존 단독주택을 활용하려는 수요가 늘고 있다. 특히 서울시가 ‘도시 및 주거 환경 정비법’ 조례를 개정하면서 단독주택 소유자의 조합원 분양 자격을 인정하자 소형 단독주택의 개발 가능성이
2014-03-27 16:42 -
경매 투자하기 좋은 시기 고르는 법
모름지기 경매에서는 경쟁을 피해 싸게 낙찰 받는 게 상책이다. 그러려면 투자자들이 덜 몰리는 때를 골라 입찰해야 싸게 낙찰 받을 수 있다. 경매도 부동산 투자의 수단이기 때문에 다른 투자자들이 입찰장을 찾지 않거나 부동산 가치가 저평가된 것을 알아채지 못한 상태에서 낙찰 받는다면 높은 차익을 거둘 수 있는 것은 당연하다. 1년 중에 경매로 취득하면 좋은 시기를 알아낸다면 더 싸고 좋은 부동산을 낙찰 받아 수익을 높일 수 있다. 몇 년 전 부산 등 광역시에 아파트 매매시장이 되살아나면서 덩달아 경매시장도 낙찰가 급등현상이 나타났다. 아파트와 주택이 감정가를 웃돌아 낙찰되는 100% 물건이 절반을 넘어서는 바람에 한 물건에 수 십 명이 몰려 낙찰가율이 150%까지 치솟았다. 낙찰을 위한 낙찰로 변해 결국에는 선의의 실수요자들이 끝물에 고가 낙찰의 손해를 입었다. 경쟁이 심할수록 추격매수로 인해 투자 적기를 놓쳐 비싸게 낙찰 받을 가능성이 높다. 경매 투자에서 적절한 타이밍을 잡으려면 임장을 통해 부동산 시장 전체를 살펴야 한다. 부동산 투자는 타이밍 게임이기 때문에 장기적으로는 부동산의 전체적인 흐름과 정책을 파악하고 단기적으로는 시세, 매매 및 임대가 추이를 읽어야만 저가 매입의 타이밍을 잘 잡을 수 있다. 입찰의 적기를 제대로 잡기 위해서 투자자나 실수요자들이 어떻게 경매 시장에 접근해야 할지 미리 준비하는 것이 바람직하다. 부동산 정책 전환기에 저가 낙찰 정부가 각종 부동산 규제를 강화하는 시점에는 경매시장의 돈 흐름이 바뀐다. 유찰이 잦아져 최저가가 크게 낮아진 상태의 저렴한 우량 물건이 대거 공급돼 저가에 낙찰된다. 거래 제한
2014-03-18 09:34 -
토지거래 빗장 해제 후 투자 유망지는?
호재 많은 수도권 남부지역 으뜸 정부가 토지거래허가구역을 대대적으로 해제했다. 부동산 시장이 장기적으로 침체된 상황을 타개해보기 위해 서울 여의도의 99배에 달하는 면적의 땅을 토지거래허가구역에서 대거 해제한 것. 토지 시장의 엄청 큰 ‘대못’ 하나가 제거된 셈이다. 그동안 지정된 토지거래허가구역은 부동산 투기를 막는 것이 목적이었다. 이번에 해제되는 토지거래허가구역의 면적은 287.228㎢. 기존 허가구역(482.371㎢)의 59%에 해당한다. 이번 해제 대상에는 장기간 사업이 지연된 국책 사업지와 함께, 사업 추진이 불투명한 지자체 개발 사업지도 포함됐다. 지역별로는 경기도(98.685㎢), 인천광역시(92.74㎢), 부산광역시(46.642㎢)를 중심으로 대폭 해제됐고, 대구(3.59㎢)·광주(23.82㎢)·울산(1.2㎢)광역시, 경상남도(7.39㎢)는 이번 조치에 따라 국토부 지정 허가구역이 전부 해제됐다. 반면 중앙행정기관 이전, 국제과학비즈니스벨트 개발 사업 등으로 투기 우려가 높은 세종특별자치시와 대전광역시는 전면 재지정됐다. 토지거래허가구역에서 해제되면 지정 당시 정해져 있던 토지 이용 의무와 함께 토지를 거래하는 여러 제약들이 사라진다. 토지 구입 자금의 출처를 밝히지 않아도 되고 토지 이용 용도와 2~4년의 의무 이용 기간에 대한 감독도 받지 않게 된다. 시장·군수·구청장의 허가 없이 자유롭게 땅을 사고팔 수 있다. 땅을 살 때 허가받은 용도대로 땅을 사용하지 않아도 돼 토지 활용이 한결 자유로워진다. 취득세 인하와 다주택자 양도세 중과 폐지에 이어 이번에 토지거래허가구역이 대거 해제돼 사실상 부동산 규제가 대부분 풀리면서 부동산 시장의 기대심리를 높
2014-03-13 08:00 -
부동산 거래 시 절세전략부터 세워라
'실속', '착한 가격' 등이 최대 화두로 떠오른 부동산 거래 침체기에 부동산을 팔고 살 때 내야하는 세금은 늘 커다란 부담이 되는 게 사실이다. 부동산 거래는 다른 자산거래와 비교할 때 거래금액과 세금의 규모가 매우 크기 때문에 매매 전에 미리 치밀한 절세 전략을 세워두는 게 필요하다. 자칫 거래에 따르는 세금문제에 소홀했다가 까딱하면 수천만 원의 세금을 더 내야 하는 상황이 벌어질 수 있기 때문이다. 절세는 ‘타이밍’이라는 말이 있다. 즉 부동산을 팔고 사는 시기의 적당한 타이밍도 절세 효과가 매우 다르다. 부동산을 되팔 때 보유기간이 2년 이상 또는 미만이냐에 따라서 양도소득세 부담액이 크게 달라진다. 보유기간이 2년 이상이면 양도소득의 크기에 따라 6%에서 38%까지의 세율이 적용되지만 보유기간이 2년 미만이면 40%의 세율이 적용되고 특히 보유기간이 1년 미만이면 50%로 높은 세율이 적용된다. 고율의 세금을 절약하고 싶다면 부동산을 팔고 사는 시기를 잘 선택해야 한다. 부동산 거래는 매매 시기에 따라 투자수익과 절세 혜택이 있기 때문에 부동산 보유기간과 함께 부동산 매도시기를 비과세 요건에 맞추는 것이 절세 방법이다. 부동산 매각 과정과 시간을 절세에 맞춰 자신에게 유리한 타이밍을 알아두는 것이 부동산 투자법이다. 일정한 법칙에 의해 움직이는 거래 시 차익에 대한 양도세 절세 타이밍의 기본 투자법을 알아보자. 매도 타이밍을 절세에 맞춰라 부동산을 언제 파느냐에 따라 세금을 낼 수도 있고 안낼 수도 있다. 세금을 한 푼도 내지 않아도 되는 시기에 팔면 한 푼도 내지 않아도 된다. 부동산 거래에 따르는 각 상황별로 어떤 경우가 가장 유
2014-03-04 10:10 -
경매로 노후 대비 임대 사업하려면
주택을 이용해 월세를 받는 임대사업용 부동산이 경매시장에서 인기를 끌고 있다. 시중 유동자금이 마땅한 투자처를 찾지 못하는 데다 정부의 부동산 관련정책도 임대사업을 촉진하는 쪽으로 바뀌고 있기 때문이다. 경매로 낙찰 받아 주택 임대사업을 할 경우 시세보다 20~30% 정도 싸게 구입할 수 있어 초기 투자자금을 절감할 수 있다. 입지여건이 좋은 부동산을 경매로 낙찰 받아 임대사업을 하게 되면 연 10% 이상의 고수익이 보장되는 게 통례다. 경매시장에서 임대사업용으로 인기를 끄는 다가구주택은 지난 해 하반기에 비해 낙찰가율이 소폭 상승한 상태다. 임대 전용인 다가구주택은 인기지역의 경우 물건품귀 현상까지 빚고 있다. 강남 ․ 서초 ․ 송파지역에서 감정가 5~10억 원인 주택은 감정가를 훌쩍 넘어가 투자 메리트가 없는 실정이다. 지은 지 20년 이상 된 허름한 단독주택을 감정가의 70~80%에 낙찰 받은 후 개 ․ 보수하려는 수요도 크게 늘었다. 노후 단독주택은 감정가가 턱없이 낮게 잡히는 데다 유찰 횟수도 많아 잘 만하면 시세차익도 기대할 수 있다. 단독주택 경매물건은 세입자가 많아 권리분석과 세입자 명도 때문에 골머리를 썩는 경우가 종종 있다. 그러나 2014년 1월 개정된 주택임대차보호법에 의해 소액임차인이 우선변제 받을 수 있는 대상이 보증금 9500만 원 이하 임차인으로 확대돼 명도저항이 줄어든 점도 투자의 장점이다. 역세권 ‘소형 주택’ 임대사업 최적 월세 임대사업용으로 다가구주택 경매물건을 고를 땐 투자지역 선정이 매우 중요하다. 대학가, 역세권, 공단주변 등 임대수요가 풍부한 지역 내 물건을 골라야 안정적이다. 주택 공급
2014-02-25 08:00
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특수 경매 물건의 '현장 조사' 노하우
남들이 입찰을 꺼리는 물건이 오히려 나에겐 ‘기회’인 시장이 경매이다. 경매가 대중화되면서 반값 이하로 아파트를 잡는다든지 알짜 상가를 값싸게 낙찰 받아 고수익을 올릴 수 있는 길은 멀어졌다. 경매 수요의 포화 상태에서 그래도 값싸게 낙찰돼 큰 이득을 챙기는 경매의 특수물건만이 돈 되는 투자처인 셈이다. 하지만 유치권이나 법정지상권 등 특수권리 물건의 경우 항상 위험이 내포돼 자칫 충분한 조사를 거치지 않고 입찰했다 손해를 보기 일쑤다. 경매에서 최대의 이익을 남기기 위해서는 남들이 보지 않는 틈새 물건을 찾아야 한다. 경매의 블루오션이라 할 수 있는 유치권과 법정지상권 등 특수물건 속에서 수익을 올리는 게 정답이다. 남들이 관심 두지 않는 물건을 발굴해 심층 현장조사·분석 후 입찰한다면 고수익을 거둘 수 있다. 겉으로는 해결하기 어려워 보이는 특수물건 속에서 고수익 물건을 올리기 위해서는 현장조사 기법을 터득하고 실전에 응용해야 투자에 성공할 확률이 높아진다. 현장 답사해 ‘인수’ 권리 체크 특수권리 경매물건에 입찰하기 위해 권리분석을 할 때는 등기부등본 상 권리관계 분석 외에 등기부 상 표시되지 않은 내용은 현장조사 분석을 통하는 것이 기본이다. 등기부 권리관계는 등기부에 기재된 가처분, 가등기, 지역권 등을 파악해 말소기준권리 선후 여부를 따져 인수여부를 따진다. 등기부 외의 권리는 유치권, 법정지상권 등이며 이는 기준권리 여부와 관계없이 현장조사를 통해 낙찰자 인수 권리를 따지게 된다. 등기능력 있는 권리라도 우리나라 등기부는 공신력이 인정되지 않으므로 현장조사의 필요성은 매우 중요하다. 말소기준
2014-02-20 09:07 -
경매 함정을 피해 안전하게 낙찰 받기
부동산시장이 불황이라지만 경매 시장에는 늘 투자자들이 모여든다. 정부의 각종 부동산 활성화 대책에 대해서 일반 부동산 시장 참여자는 의문을 품는 반면 경매 참여자들은 신뢰를 보이고 있다. 이런 현상은 상대적으로 싼 가격에 부동산을 장만할 수 있어 시세 차익을 노릴 수 있다는 장점에 혹해 경매에 도전하는 사람들이 늘고 있어서다. 하지만, 무턱대고 덤볐다간 경매의 함정에 빠져 '낭패'를 보는 수요자들이 점점 더 늘고 있다.경매 투자의 함정에 빠지는 이유는 바로 경매에 부쳐지는 모든 물건이 대체로 저렴하다는 선입견에서부터 시작한다. 1~2회 유찰 후 20~50% 저렴한 경매물건이면 충분히 수익을 남길 수 있으리라는 기대감이 높다. 하지만 경매 물건에는 가격 싼 경매물건으로 포장된 함정 있는 물건들이 즐비하다. 유찰이 잦아 외견 상 싸다는 이유로 저렴하게 낙찰 받았지만 실제 권리 상 문제 있는 물건을 낙찰 받아 ‘승자의 저주’가 발생하기도 한다. 경매는 부동산 투자 수단 중에서 함정이 가장 많은 투자처다. 수익률은 높지만 꼼꼼하게 물건분석을 하지 못한 탓에 결정적인 함정에 빠지는 일이 허다하다. 특히 경매 투자의 기본이라는 권리분석의 실패로 입찰보증금을 포기하거나, 잔금을 납부하고 추가 비용의 발생으로 낙찰가보다 몇 천 만원을 더 부담하는 경우도 발생한다. 경매에 참가하면서 기본적인 권리분석의 상식 부족 때문에 발생하는 상황이 다양하다. 현장 가야만 판독 가능한 투자성 자료 경매 입찰에 있어 가장 중요한 단계 중 하나가 현장답사이다. 그런데 경매의 함정에 빠진 투자자들의 중요한 실수 중 하나가 입찰 전 법원의 매각자료와 일치하는 지 확
2014-02-11 10:49 -
물량 많은 소형 빌라 경매 나서볼까?
소형 ‘빌라’ 경매에서 인기 이유 전세가격이 천정부지로 오르면서 기존 전세금 정도의 적은 금액으로 싸게 살 수 있는 경매물건이 바로 소형 빌라(다세대, 연립주택)이다. 특히 빌라는 총부채상환비율(DTI) 규제가 없어 자금이 부족한 서민들이 내 집을 장만하기 위해 경매시장에 관심이 집중되는 주택이다. 빌라 경매 물량이 최근 급증했다. 대법원 법원경매정보에 따르면 빌라 경매건수는 2011년 1만 7335건, 2012년 2만 3129건, 2013년 2만 7164건으로 늘어나 2년 새 56%의 증가세를 나타냈다. 매각가율은 같은 기간 80%에서 72%로 떨어졌다. 경매 물건이 크게 늘어나다보니 감정가에 크게 못 미치는 가격에 팔려나가는 셈이다. 아파트는 그동안 많이 올랐지만 서울 ․ 수도권의 소형 빌라 값은 제자리걸음이거나 오히려 내림세여서 적은 자본으로 눈높이를 낮춰 아예 빌라 경매물건을 찾은 수요가 늘고 있다. 실수요자들이 내 집 마련을 위해 가격이 저렴한 소형 주택 경매물건으로 눈을 돌리고 있기 때문이다. 중소형 빌라는 예전에는 거들떠보지 않았던 비인기 주거시설이었지만 요즘은 전셋값이 뛰고 또 소형 주택의 몸값이 덩달아 올라 경매시장 최고의 관심 종목으로 탈바꿈하고 있다. 소형 다세대는 전셋값에서 웃돈을 더 보태면 경매 통해 가장 쉽게 낙찰 받을 수 있다. 소형 빌라 경매의 장점은? 소액 주택경매의 대표 상품인 중소형 다세대주택의 몸값이 높아진 이유는 금리인상으로 이자상환의 부담을 느낀 실수요자들이 아파트보다 상대적으로 저렴한 연립·다세대주택까지 관심 범위를 넓히고 있다. 서울 도심이나 역세권 또는 주변에 편의시설이 잘 갖춰진 위치 좋은 지역의
2014-02-04 09:35 -
비수기에 ‘경매’ 싸게 장만하는 방법
경기 침체의 골이 깊어지자 법원 경매시장에 나오는 부동산이 지난해 대비 20% 가까이 늘어나고 낙찰가율도 완만한 하락세를 보이고 있다. 부동산시장에서 최고 인기지역으로 꼽히는 강남권의 아파트와 근린상가 등이 얼마 전까지만 해도 1회 유찰한 후 바로 낙찰 되던 것이 지금은 20% 더 떨어져 64% 매물이 늘어나고 있다. 올해 초에 비해 20~30% 낮은 값에 낙찰되는 물량도 30% 가량 늘어난 상태다. 값싸게 사야 차익을 거두는 경매시장에서 내 집 마련과 임대수익을 목표로 경매에 투자할 때는 하루 빨리 내가 찾는 부동산을 낙찰 받으려는 조급함을 버리고 충분한 시간과 여유를 가지고 물건 검색을 해야 한다. 현재 경매시장에 나오는 물건들은 통상 감정가 자체가 높은 편이다. 호황기 때 감정된 물건이 대부분이어서 가격의 거품이 충분히 빠진 후에 낙찰 받아야 한다. 정부의 각종 규제완화 정책에도 불구하고 환금성이 떨어지는 중대형 경매물량이 늘고 있는 만큼 실수요자들은 저가매입을 위한 소신지원을 목표로 미리 전략을 짜두는 것이 필요하다. 실수요자들이 값싼 부동산을 장만하기 위해 경매시장을 찾을 때는 나름대로의 저가입찰 전략이 필요하다. 물량이 늘어나고 있는 요즘 내 집 마련과 임대수익을 목표로 경매물건을 고를 때 어떤 전략을 짜야 할 지 살펴보자. 내 집 마련, 2회 유찰 아파트 노리자 요즘 경매 입찰장에는 2회 이상 유찰된 경매아파트가 늘고 있다. 자금 여력에 맞는 유망지역 아파트를 집중 공략하면 값싸게 내 집 마련을 할 수 있다. 아파트는 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)이 상당히 높다. 올 상반기 낙찰가율 90%대를 보였다가 연초를 지나면서 서울 강
2014-01-28 13:47 -
동네 중개업소는 유용한 투자 정보원
가깝고도 유용한 정보원 어느 지역이든 동네마다 부동산 중개업소가 즐비하다. 주택단지나 역 부근에 특히 이들 중개업소가 밀집되어 있다. 그럼에도 불구하고 부동산을 매매하려는 사람들은 이들 중개업자와 그다지 친분이 두텁지 않은 게 사실이다. 때문에 부동산을 매입하거나 팔려고 할 때만 잠시 들러 의뢰하는 선에서 끝나는 경우가 대부분이다. 그러나 부동산 투자를 통해 수익을 창출하고 싶다면, 또 최근의 돌아가는 부동산 시장 동향과 거래추이를 알고 싶다면 이들 동네 공인중개사들과 친분을 두텁게 쌓아야 한다는 게 필자의 생각이다. 좋은 부동산을 사고 싶은데 동네 중개업자가 과연 도움이 될까 의문을 가질 수 있지만, 실제 중개업자들을 잘 사귀어 두면 유용한 정보를 얻을 수 있다. 부동산을 사고파는 방법에는 두 가지가 있다. 하나는 경험 많은 중개업자가 개입된 경우이고, 하나는 매도 ․ 매수자가 서로 직접 거래하는 것이다. 두 가지 방법 모두 장단점이 있지만 부동산 거래사고를 줄이고 투자성 높은 다양한 물건을 소개받기 위해서는 믿을 수 있는 중개업자에게 맡기는 것이 안전하다. 공인중개사를 통해 부동산 거래 계약을 했다면 매도자(임대인)와 매수자(임차인)는 각각 중개수수료를 부담해야 한다. 하지만 중개수수료를 아낄 요량으로 초보자가 값싼 부동산만 찾아 생활정보지 나온 유령매물을 거래했다가는 까딱 잘못해 거래사고를 당하거나 사기 또는 이중매매를 당하는 경우는 허다하다. 중개사가 취득 · 알선한 부동산에 하자가 있다면 공인중개사는 손해배상의 의무가 있으니 오히려 안전한 부동산거래 계약을 하려면 중개사를 통해 계약을 체결하
2014-01-22 16:39
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은퇴 귀농을 위한 경매 가이드
은퇴 전원생활, 경매로 저렴하게 시작 베이비부머들의 은퇴가 늘면서 귀농인구들도 덩달아 늘고 있다. 창업을 꿈꾸는 퇴직예정자들 만큼 은퇴 이후 귀농을 통해 제2의 삶을 꿈꾸는 이들도 많아졌다. 은퇴 이후에 전원생활용 부동산을 경매로 저렴하게 낙찰 받으려는 40~50대 실속형 투자자들이 늘고 있다. 비단 퇴직 이후가 아니더라도 주5일 근무로 노후에 별장과 같은 제2의 터전을 찾는 이들로 인해 수도권과 지방의 경매 입찰장에 중장년 은퇴 예정자들이 꾸준히 모여들고 있다. 수도권과 지방에서 입찰에 부쳐지는 경매 물량은 꾸준히 공급되고 있다. 서울과 광역시 등 대도시권과 달리 수도권 외곽과 지방의 경우 우량 물건 수 증가와 함께 낙찰가율이 낮아져 저가 낙찰을 받기 쉬워졌다. 대도시의 경우 경매 수익률이 10~15% 안팎인 반면 지방은 20~30%까지 저가에 낙찰돼 투자 수익율을 극대화할 수 있는 장점이 있다. 지방 부동산은 DTI 규제를 받지 않는데다 경기 침체로 우량한 경매물건의 공급량이 늘고 있다. 은퇴 전에 귀농 예정 지역을 선택한 경우에는 귀농을 위한 기본적인 준비가 있어야 한다. 최소한의 농촌에 거주할 시골집과 어느 정도의 농지가 필요하다. 처음부터 큰돈을 들여 집과 땅을 사기보다는 저가 매입의 대표격인 경매물건에 관심을 기울이는 것이 좋다. 수도권과 농촌의 경우 경기 침체와 고령화로 인해 경매 물량이 꾸준히 공급된다. 5000만~1억 원 안팎의 시골집과 땅을 쉽게 구할 수 있고 임야와 창고 등 다양한 물건이 공급된다. 가격 싼 농가주택부터 시작 부지매입에서부터 건축까지 전 과정이 만만치 않은 전원주택 마련의 길은 자칫하면 거금이 들어가는 대공사
2014-01-17 08:00 -
빚 많은 ‘경매’ 부동산이 오히려 안전?
경매 투자를 하다보면 자신의 잘못 없이 예측하지 못한 손해를 입는 경우가 종종 생긴다. 즉 경매가 진행될 것으로 알고 입찰에 참여해 최고가 매수인으로 결정됐으나 갑자기 경매가 중간에 중단되거나 아예 경매진행 자체가 없었던 것으로 바뀌는 경우다. 이러면 매수보증금은 돌려받게 되지만 왠지 씁쓸한 기분을 감출 수 없다. 돈 되는 물건을 낙찰 받고 기분이 들떠 있다가 내 의지와 상관없이 경매 물건이 사라지면 누구나 당황하기 마련이다. 아쉽게도 경매 과정에서 이러한 상황은 종종 발생한다. 경매에서 중요한 절차상의 함정으로 여기는 것 중 하나가 ‘취하’와 ‘취소’ 물건이다. 어렵게 시간을 내 권리와 물건분석을 마친 다음 돈 되는 부동산을 낙찰 받았더라도 잔금을 내기 전 채무자나 소유자가 부동산을 잃지 않으려고 서둘러 채무금액을 갚는다면 황당할 수밖에 없다. 게다가 최근 경매과정에서 갑자기 취소나 연기되는 물량이 꾸준하게 늘고 있어 경매 투자자들의 주의가 요망된다. 얼마 전 가수 송대관 씨의 서울 이태원 집과 경기 화성 땅이 법원 경매에 부쳐졌다는 기사가 화제가 됐다. 그런데 연예인 소유의 고급 주택과 개발지 땅에 호기심을 갖고 입찰 준비를 하던 중 한순간에 경매시장에서 사라졌다. 경매 진행이 갑자기 ‘정지’된 탓이다. 채권자들의 채권총액이 166억 원이나 되는 부동산이 경매 입찰에 부쳐졌다가 경매가 이루어지지 않은 이유는 송 씨가 법원에 ‘회생신청’을 했기 때문에 경매 절차가 무기한 정지된 것이었다. 경매 진행 중 취소·취하 등 빈번히 발생 경매 진행 중 경매 물건의 취소와 취하, 정지와 중지 등으로 갑자기 사라지는 이유는 다
2014-01-08 08:30 -
돈 되는 경매물건 고르는 투자 노하우
경매 투자자들이 가장 큰 어려움을 호소하는 것은 갈수록 경매로 수익 내기가 어려워지고 있다는 점이다. 가격 싼 물건을 어렵게 찾아내 여러 번 입찰을 시도해 보지만 입찰 성공률이 너무 저조하기 때문이다. 입찰하는 물건마다 경쟁률은 5~6대 1을 넘고 낙찰가율도 80%에 근접해 번번이 근소한 차이로 낙방하는 경우가 비일비재하다. 그렇다고 난이도 높은 물건에 입찰하자니 자신감이 부족해 투자에 대한 확신이 서지 않는 것도 사실이다. 실수요자는 물론 부업 재테크로 경매 입찰장에 투자자들이 모여들면서 이제 경매 투자는 값싸게 부동산을 사는 로망이 아닌 현실로 바뀌고 있다. 경매 대중화가 본격화되면서 경매 투자는 점점 우량 물건에 대한 경쟁이 치열해 지고 있어 수익성 있는 경매 물건을 보는 시각을 달리 해야 할 필요가 있다. 엉겁결에 남들이 입찰하는 줄에 따라 섰다가는 입찰장의 만년 2등 들러리만 서야하는 신세로 전락하는 경우가 많아졌다. 싸고 돈 되는 경매 물건을 고르려면 등기부등본이 깨끗한 물건만 찾기 보다는 다양한 매물 선별능력과 함께 효용가치 높은 물건만 골라 입찰하는 전략이 필요하다. 입찰경쟁이 덜 치열하면서 가치를 높일 부동산을 찾아내는 것이 경매 분야에서 성공확률을 높이는 지름길이다. 아는 만큼 돈을 버는 게 경매의 진정한 매력인 만큼 입찰 경쟁이 치열한 때일수록 투자성이 뛰어난 투자처를 찾아내는 노력이 필요하다. 비주류 종목에 관심 가져라 다른 투자자들이 기를 쓰고 낙찰 받으려는 경매 물건들은 사실 투자실익이 거의 없다고 봐야 한다. 인기가 높아 낙찰가율이 거의 90%에 육박한다. 인기지역 아파트나 다세대, 도심 상가와 상업용
2014-01-02 10:13 -
환금성 좋은 부동산에 투자하는 법
부동산시장 불황의 골이 깊어지면서 사실상 극심한 거래마비 상태가 이어지고 있다. 거래가 쉽지 않은 대형 아파트와 도시형생활주택, 오피스텔, 상가 등 대다수 종목은 급급매로 내놓아도 매수자를 찾지 못해 발을 구르는 이들이 넘쳐나면서 현금화하지 못한 부동산 때문에 낭패를 보는 이들이 늘고 있다. 이러한 현상은 구매력 감소에 따라 부동산을 사려는 사람보다 팔려는 사람이 더 많아지면서 심각한 사회현상으로 대두되고 있다. 부동산 장기 침체기에 가장 큰 취약점이 바로 ‘환금성’이 떨어진다는 점이다. 불황기에는 시세가 오를 때까지 기다리는 ‘묵혀두기’식 투자보다 현금화할 수 있는 투자처를 찾아내는 것이 관건이다. 앞으로 실수요 차원에서 부동산에 돈을 묻을 때는 매도전략까지 고려한 출구전략을 염두에 둬야 한다. 노후대비를 위해 부동산을 장만했더라도 긴급한 일이 발생해도 언제든지 현금 흐름을 만드는 방안을 마련하는 데 무게를 두는 게 합리적인 투자법이다. 옛날처럼 주택과 상가를 옮겨 타며 재산을 불리는 방법이 더 이상 통하지 않으면서 ‘환금성’ 결여는 치명적 단점이다. 돈 되는 부동산을 싸게 장만했더라도 팔고 싶을 때 빨리 처분할 수 있는 투자처에 접근하는 것이 침체기에 부동산 투자에 나서는 현명한 방법이다. 이제 불황에 강한 부동산은 현금화가 쉬운 ‘잘 팔리는’ 부동산이다. 부동산 투자 시 팔 때를 최우선으로 고려해야 한다. 배후 수요 풍부한 부동산이 현금화 쉽다 지역호재가 많은 곳은 수요가 넉넉해 부동산 거래가 활발하기 때문에 환금성이 우수하다. 수요가 늘어나는 지역 부동산 시장은 배후 수요가 풍부하고 인구 유입도 활발
2013-12-26 09:03 -
사람 몰리는 경매 아파트 손대지 마라
경매시장에서 최고의 인기 품목은 중소형 아파트이다. 전셋집 구하기가 어려운 상황에서 부동산대책으로 대출 금리는 낮아져 소형 경매 아파트로 눈을 돌리는 사람이 늘고 있어서다. 경매 시장에서 소형 아파트는 부동산 경기와 무관하게 인기가 높다. 입찰 최저가가 전세금 수준으로 낮은 데다 입지가 좋고 대단지인 경우 응찰자가 많이 몰린다. 입찰장을 찾는 사람 중 십중팔구는 중소형 아파트를 사고자 하는 내 집 마련 실수요자가 대부분이다. 그런데 경매로 사면 싸게 아파트를 살 수 있다는 일반인의 상식이 과연 맞는 것일까. 경매를 통해 아파트를 장만하면 정말로 큰돈이 남는 것일까. 현실은 그리 녹록지 않다. 경매로 기껏 싸게 사봤자 10% 안팎의 차익을 남기거나, 어떤 경우에는 시세 수준에 낙찰 받는 사례가 허다하다. 그래 놓고 희희낙락하는 투자자도 많다. 경매를 하면서 나중에 들어가는 추가 비용을 감안하지 않고 낙찰가와 시세를 단순 비교하는 어리석음 때문이다. 심한 경우도 허다하다. 시세 수준에 낙찰 받았다가 잔금 넣기를 포기하고, 낙찰 받은 부동산이 재경매에 넘겨지는 경우도 많다. 가장 큰 이유는 바로 과열 입찰경쟁과 높은 아파트 선호도 때문이다. 경매시장에는 한 달이면 3000~4000건, 1년에 많게는 약 3만 여건의 아파트가 경매에 부쳐진다. 평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰금액 비율)은 80% 안팎이지만 서울·수도권의 도심 인기 지역은 낙찰가가 감정가에 육박하기도 한다. 소형 인기 아파트 경매는 남는 게 없다 아파트는 흔히 가장 안전한 담보물건으로 손꼽힌다. 채권은행인 금융기관에서 부동산 담보용으로 아파트를 선호해서다. 아파트는 경매시장에서 낙찰
2013-12-17 13:18
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2014년 수익형 부동산 인기 지속될까?
수익형 부동산의 인기는 2013년 한 해 꾸준했다. 기존의 전형적인 부동산 투자패턴이던 주택과 토지시장이 장기적인 불황으로 인해 별다른 수익을 내지 못 하는 상황과 국내경제의 저금리현상이 맞물리면서 매달 임대수익을 받을 수 있는 수익형 부동산으로 투자자들의 패러다임이 변하고 있는 탓이다. 수익형 부동산의 공급과잉 우려에도 저금리 기조로 인해 은행 이자율보다 높은 상가나 오피스텔 등 수익형 상품에 대한 투자 관심도는 꾸준하다. 부동산 투자 패턴이 안정적인 임대수익을 바라는 실속 부동산으로 바뀌면서 부자들의 투자대상으로 수익형 부동산이 인기를 끌고 있다. 유망 투자처로 주택보다 상가와 오피스텔을 선호하면서 거액 투자자들의 자산 구성이 오피스텔·상가·빌딩 등 투자의 안정적인 면을 중요시하고 있음을 보여주고 있다. 일반 투자자들도 더 이상 시세차익에 의한 이득보다 안정적이며 정기적 임대수익을 기대할 수 있는 '수익형 부동산'에 대한 선호도가 높아졌다. 상가 거래 늘되, 수익률은 하락 중소형 상가와 오피스텔 등 손 바뀜이 잦은 수익형 부동산의 매매가는 오르고 거래는 증가하는 대신 대형 임대형 부동산의 수익률은 주춤한 상태다. 특히 수도권과 지방광역시 일대의 대형 상가와 업무빌딩의 경우 빈사무실이 늘면서 수익률이 감소하는 추세이다. 이런 현상은 공급과잉과 경기 침체에 따른 수요 감소가 맞물려 수익률이 떨어지고 있는 탓이다. 공실은 늘지만 부동산의 임대료가 상승하면서 지속적으로 공실률을 늘리고 있다. 향후 임대 부동산의 공급이 점점 늘어날 전망이어서 임대수익률은 점차 떨어질 전망이다. 특히 누적된 미분양 물량과 시행
2013-12-11 11:40 -
돈 되는 ‘틈새 경매물건’ 고르는 법
경매 투자자들에게 가장 큰 어려움은 갈수록 경매로 수익 내기가 힘들어지고 있다는 점이다. 가격 싼 물건을 어렵게 찾아내 여러 번 입찰을 시도해 보지만 입찰 성공률이 너무 저조하다. 입찰하는 물건마다 경쟁률은 5~6대 1을 넘고 낙찰가율도 80%에 근접해 번번이 근소한 차이로 낙방하는 경우가 비일비재하다. 그렇다고 난이도 높은 물건에 입찰하자니 자신감이 부족해 투자에 대한 확신이 서지 않는 것도 사실이다. 싸고 돈 되는 경매 물건을 고르려면 등기부등본이 깨끗한 물건만 찾기 보다는 다양한 매물 선별능력과 함께 효용가치 높은 물건을 골라 입찰하는 전략이 필요하다. 입찰경쟁이 덜 치열하면서 가치를 높일 부동산을 찾아내는 것이 경매 분야에서 성공확률을 높이는 지름길이다. 아는 만큼 돈을 버는 게 경매의 진정한 매력인 만큼 입찰 경쟁이 치열한 때일수록 투자성이 뛰어난 투자처를 찾아내는 노력이 필요하다. 비주류 종목에 관심 가져라 다른 투자자들이 기를 쓰고 낙찰 받으려는 경매 물건들은 사실 투자실익이 거의 없다고 봐야 한다. 인기가 높아 낙찰가율이 거의 90%에 육박한다. 인기지역 아파트나 다세대, 도심 상가와 상업용지, 호재지역 내 소형 주택의 경우 수 십 명이 경합을 벌여 과열경쟁을 벌이기 일쑤다. 입찰 경쟁자들이 가격을 높여 쓰기 때문에 거의 시세 수준에 낙찰되기 일쑤다. 남 따라 하기 식 투자행태로 입찰에 나섰다가 낙찰은커녕 들러리만 서기 십상이다. 반면 유찰되기를 더 기다려야 하거나 투자를 망설이는 종목일수록 경쟁률이 낮기 마련이다. 권리 상 흠집이 있어 보이거나 찜찜한 물건들은 대체로 저가에 낙찰되는 비주류 틈새종목 들이다. 예를
2013-12-05 08:00 -
돈 되는 수익형 상가, 이렇게 잡아라
분양 현장의 과장 ‘광고’ 주의 수익형 부동산에 대한 관심이 커지면서 상가 투자를 고려하는 투자자가 늘고 있다. 그렇지만 상가를 분양하는 데 허위·과장 광고를 믿고 투자했다가 투자에 실패하는 사례가 크게 늘고 있다. 곳곳에 과장 분양광고가 공공연히 나돌고 있는 실정이다. “2500만원 투자하면 연 700만원 임대소득 보장 상가” 등 분양업체들이 초기 투자비 대비 연 28%의 수익률을 보장한다며 과장광고를 하며 투자자들을 현혹하고 있다. 상가 투자자가 오인할 공산이 큰 분양광고는 도심이나 신도시 목좋은 곳에 위치해 있어 투자자들을 안심시킨다. 비싼 분양가 탓에 실제 분양실적이 저조한데도 '95% 분양완료', '빨리 신청해야 가능합니다', '○차분 ○개 점포 100% 분양', '평균 경쟁률 15대 1', '최고경쟁률 18대 1;, '전국 상가 최고의 경쟁률' 등으로 그럴 듯하게 표현해 소비자들을 우롱하고 있다. 과거 상가 공급이 늘며 투자 붐이 일어날 때 과장, 허위 광고의 수위도 절정에 이르렀고 투자의 후유증도 컸다. 기획부동산업자의 토지 잘라 팔기와 마찬가지로 금전적 손해를 입히는 경우도 많아 후유증도 크다. 이들 업체는 상가 투자자들에게 높은 월세를 받고 임대할 수 있도록 알선해 준다는 등 장밋빛 약속을 늘어놓지만 정작 분양 후엔 손을 놓는 경우가 적지 않다. 얼마 전 서울 도심 일대에서 상가를 임대분양 받은 황모(60·퇴직자)씨는 "분양 당시 점포 당 2000만원을 투자하면 재임대를 알선해 보증금 500만원과 월 60만원의 임대수익을 보장한다고 광고한 뒤 임대는커녕 개발비 명목으로 오히려 1000만 원 넘게 가로챘다고 하소연했다. 상가 분양 피해사례 중에 대부분은 상가
2013-11-27 15:53 -
비인기 경매로 고수익 올리는 방법
침체된 부동산 시장이 이어지면서 한 푼이라도 저렴하게 살 수 있는 경매시장이 인기다. 올 들어 꾸준히 관심을 끌던 소형 아파트와 오피스텔마저 인기가 시들해지면서 상가나 아파트형 공장, 토지 등 틈새 투자 종목이 불황기 재테크로 떠오르고 있다. 현장의 실전 전문가들은 남들이 잘 찾지 않아 낙찰가율이 떨어지고 입찰경쟁률이 낮아 저렴하게 살 수 있는 소형 상가나 미니오피스 등 틈새 수익형 부동산 경매를 새 투자처로 추천하고 있다. 실제로 부동산 침체가 장기화되면서 경매 시장에는 상가와 공장 등 매물의 공급이 크게 늘고 있다. 하지만 아파트 등 주택에 비해 투자자들의 관심을 끌지 못해 낙찰가율과 경쟁률이 저조하다. 수도권의 우량 상권 안의 상가 경매도 2~3회 유찰돼 감정가의 절반 가격에 입찰에 부쳐지는 상황이다. 굳이 경매를 통해 수익을 얻고자 한다면 고가에 낙찰되는 인기종목보다는 낙찰 성공률이 높은 틈새 종목을 노리는 것이 알짜 부동산을 잡는 비결이다. 사람 몰리는 물건은 남는 게 없다 경매의 특성상 입찰장에 사람이 몰리는 종목일수록 남는 게 없고 낙찰받기도 쉽지 않다. 아파트와 다세대 등 주택은 인기종목이다. 3회 유찰도 쉽지 않은데다 유찰이 잦다 해도 한 물건 당 10여 명씩 입찰해 낙찰가율 70%를 훌쩍 넘는다. 그러나 관심을 끌지 못하는 비인기종목은 감정가의 절반 값에 낙찰되기 일쑤다. 테마형 부동산의 경우 1~2명만이 입찰한다. 공개경쟁입찰 제도 속에서 인기 없는(?) 물건을 노려야 차익을 기대할 수 있다. 수익형 부동산 = 아파트와 오피스텔이란 고정관점에서 한 발짝 물러서 조금 다른 시선으로 경매 물건을 접근해보면 우량물건을
2013-11-20 12:10 -
부동산 값싸게 사는 방법을 강구하라
취득원가 낮추면 그만큼 고수익 극대화 부동산 투자로 돈을 버는 방법 중 최고 좋은 방법은 부동산을 보다 값싸게 매입하는 것이다. 부동산을 통해 안정성과 높은 수익성을 올리려면 저가 매입은 기본 중 기본이다. 무엇보다 취득원가를 낮춰야 고수익을 얻을 수 있고 임대수익도 극대화되는 것이다. 저가 매입을 위해서는 급매물이나 법원 경매를 이용한 투자 등 몇 가지 방법들이 있다. 특히 최근의 급매물의 경우 부동산 거래 마비와 가격 하락으로 부동산에 대한 투자수요가 줄면서 급매 물량이 지역마다 늘어나고 있으므로 겨울철 비수기를 이용해 지역 중개업소나 인터넷 급매물을 이용하면 최근 형성된 급매 시세보다 10~20% 싸게 매입할 수 있다. 그러나 아무 매물이나 덥석 살 수는 없는 일이다. 가격상승 가능성이 있는 지역의 조건 좋은 급매물을 찾는 것이 포인트다. 법원 경매 역시 공급량이 늘고 있는 추세여서 잘 고르면 15~30% 정도 취득가를 낮출 수 있다. 부동산의 특성상 안정적인 수익이 보장되면 시세차익이 보장되지 못하고, 시세차익이 보장되면 임대수익이 발생하지 않는 상품들이 많다. 두 마리의 토끼를 다 잡을 수 있는 부동산은 찾기 어렵다는 점을 명심하고 우선적으로 저가 매입을 목표로 매물을 선정, 투자하는 것이 요령이다. 물론 수익성을 생각하지 않을 수 없다. 때문에 저가 매입을 할 수 있는 부동산 중에서도 수익성을 갖춘 부동산을 찾아야 한다. 장기적으로 부동산시장이 안정 국면에 접어들면 요즈음처럼 단기 시세차익을 기대하기 힘들기 때문에 안정적인 월수입을 올릴 수 있는 수익성 부동산을 찾는 방법도 유효하다. 상대적으로 안정적인 월세수익
2013-11-13 22:16