건설사 우량 경매 토지 많아
우리나라 경제 성장의 견인차였던 건설사들이 줄줄이 퇴출 위기로 내몰리면서 중소 건설사들이 보유하고 있는 토지 등 주요 부동산들이 속속 경매처분되고 있다. 2000년대 들어 많은 건설 물량을 제공해 왔던 민간 주택부문이 글로벌 금융위기로 촉발된 경기 침체로 인해 위축되고 또 PF 부실에 따른 민자사업이 잇따라 중단되면서 경매시장의 주요매물로 나오는 다수의 중소 건설업체들이 늘고 있다.
2010년부터 2012년 6월 현재까지 부도 처리된 전문건설사는 총 295곳에 달한다. 이 가운데 2011년 61곳이 문을 닫았다. 부도 처리된 중견 건설사들은 일시적인 자금유동성 문제로 채무불이행 등 어려움을 겪는 곳도 있지만, 대체로 건설경기 침체에 따른 수주불안은 부도나 폐업으로 이어지고 특히 지역 건설사들이 시공해온 민간 개발사업 건설 현장와 하도급 업체 모두 도미노식 부도 발생 가능성도 염두에 둬야 한다.
올 7~8월 중소건설사들이 보유한 토지 등 서울·수도권에서 경매에 입찰 진행되는 물건만 약 52건으로 조사됐다. 건설사가 소유자 명의로 된 경매물건 중 경매 진행중이거나 채무자나 소유자로 이름이 올라있는 경매물건 들이다. 이들 중견 건설사 명의의 경매물건은 토지 외에도 미분양 상가와 다세대 등 다양한 우량 경매 물건들이 공급되고 있다. 한 달에 약 30~40여건 정도 입찰에 부쳐지고 있다.
사업지 낙찰사례
서산지법에서 입찰에 부쳐진 Y건설사 소유의 당진군 정미면 덕마리의 부지조성 매립공사 중인 밭 9,900㎡가 감정가(6억9426만원)에서 2회 유찰된 후 낙찰가율 55%인 3억8722만원에 낙찰됐다. 이 땅은 대학 인근의 2차선 도로에 접해진 토지로 주택지로 개발이 용이한 땅으로, 감정가의 절반 수준에 낙찰된 사례이다.
또 수원지법에서 경매에 부쳐 졌던 수원시 팔달구 인계동의 상업용 나대지 1,186㎡가 감정가(35억6670만원) 보다 3억 여 원의 가격을 더 써내 낙찰가율 106%인 38억1000만원에 낙찰됐다. 이 땅은 서울 S개발회사가 대출을 많이 낀 상태에서 상가 부지를 매입했다가 자금상태가 악화되자 채권자가 경매를 부친 경우이다. 수원 신도시 노른자위의 상가부지로 시세보다 20% 가까이 싼값에 낙찰됐다.
성남지원에서 입찰됐다 낙찰된 광주시 퇴촌면 영동리 소재 산지 364㎡는 K건설 소유의 임야로 지난 2005년부터 산 전부를 산지전용허가를 받아 개발사업을 진행했다. 하지만 자금사정으로 2008년 부도 처분됐다가 건설사 보유 필지 10여개가 한꺼번에 경매 처분됐다. 감정가 32억 원에서 6회 유찰된 후 낙찰가율 27%인 8억8300만원에 낙찰됐다.
입찰 전 유치권 등 조사 필수
건설사 보유의 경매물건에 입찰할 때는 권리분석 외에도 물건분석에 유의해야 한다. 경매물건이란 점에 해당 개발부지 위에 건물이 있는 지 여부를 따져 법정 지상권, 또는 나대지 공사대금 채권과 관련된 유치권, 소유권에 대한 소송이 진행되는지 등 예고등기나 가처분 등 법적분쟁이 있는 지 등을 사전에 조사해야 한다. 또 개발에 따른 개발허가 가능 여부 등을 관공서나 지역 주민들로부터 정확히 탐문조사 한 후 입찰에 참여해야 한다.
권리관계 조사와 세밀한 물건분석을 통해 전 소유자가 경매로 넘긴 이유 등을 조사하고 혹시 경매 취하 가능성이 있는 지 여부를 경매에 부친 채권은행으로부터 확인한 후 입찰하는 것이 좋다. 대체로 입지여건이 좋은 개발 토지의 경우 경매 진행 중 경매 자체 취하되는 사례도 종종 있어 주의해야 한다.
이유 없이 싼 토지는 반드시 함정을 안고 있다고 봐야 한다. 여러 번 유찰 된 경우 혹시 토지가 안고 있는 하자는 없는지, 개발 가능성이 없거나 건축에 따른 허가가 불가능한지 등 공법상 하자 여부를 입찰일 전에 체크하고 입찰을 결정해야 한다.
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