공매 · 부실채권 투자에 관심을
투자심리가 얼어붙은 시기에 경매시장에서 충분한 차익을 남기며 급매물 시세보다 현저하게 값싼 부동산을 매입하려면 경매 투자자들의 투자행태에 관심을 갖고 비슷한 물건이 낙찰된 사례가 있는지 참고해야 한다.
경매 물량이 급증할 때는 자신이 정한 수익률을 무너뜨리지 않고 느긋하게 기다리며 입찰에 나서야 한다. 특정 물건에 매달려 조급하게 낙찰가를 올리지 말고 유사한 다른 조건의 물건을 찾아내는 것이 필요하다.
경매의 블루오션은 틈새종목을 골라 싸게 낙찰 받는 것이다. 경매에서 수요가 몰려있는 중소형 아파트와 주택은 낙찰가율이 80%대다. 남들이 다 관심을 갖다보니 남는 게 별로 없는 종목들이다.
인기지역 소형 아파트는 차라리 급매로 매입하는 게 가격경쟁력 면에서 유리하다. 그러나 도심 주상복합아파트, 수도권 아파트와 연립, 다가구, 상가와 공장, 토지 등은 낙찰가율이 60%대이다. 경쟁자 많은 줄에 서느니 차라리 수익률을 계산해 저가에 자주 입찰하는 것이 훨씬 실속 있다.
경기 전망이 어두울 때 유입되는 물량이 지속적으로 확대되는 매물이 부실채권(NPL)과 공매물건이다. 경기 좋을 때 과다 집행됐던 대출, 체납처분에 의해 부실화된 부동산 매물들이 증가하는 탓이다.
두 가지 거래방식은 모두 경매와 관련이 있거나 매각 방식이 유사하기 때문에 새롭게 투자법을 익히지 않고도 투자에 나설 수 있다. 부실채권은 경매 전에 나오는 자산운용사 매물이고 공매는 캠코의 온비드에서 전자매각시스템으로 매각하는 부동산이다.
부실채권이란 금융기관이 채무자에게 돈을 빌려주면서 부동산 등을 담보로 잡고 근저당권을 설정해 놓은 채권이다. 이 근저당권을 채권금액보다 할인해 수익이 예상되는 금액으로 사들여 배당을 받거나 직접 경매과정에서 낙찰 받는 방법이다.
경매 전에 개인도 부실채권을 매입해 낙찰 과정을 밟기 때문에 경매 낙찰가보다 훨씬 저렴한 가격에 낙찰 받는다. 자산유동화회사 홈페이지나 경매 사이트 매각정보를 통해서 저렴하게 채권을 매입할 수 있다.
경매시장에 몰렸던 투자자들이 대안으로 눈여겨보는 곳이 공매시장이다. 한국자산관리공사에서 매각하는 압류재산 등 공매 부동산은 경매가보다 5~10% 정도 매각가율이 낮은 게 통례이다.
경매보다 물량 공급은 적지만 현장입찰인 경매와 달리 공매는 인터넷 입찰이기 때문에 수요가 제한적이어서 낙찰가율이 낮고 경쟁률이 저조한 편이다. 게다가 올해 들어 공매제도가 경매수준으로 보완돼 새로운 저가 투자처로 인기를 모으고 있다.
경·공매, 부실채권 매물 모두 헐값에 낙찰 받으려면 묶음 매물에 관심을 가질 필요가 있다. 묶음 부동산이란 ‘물건번호’가 따로 잡히는 경우이다. 경·공매시장에서 각각 단독으로 입찰에 부쳐지는 부동산들은 상대적으로 낙찰가율이 높다.
하지만 1인 소유자나 법인이 가지고 있던 대형건물, 오피스텔, 아파트, 상가가 쪼개져 각각 물건번호가 붙여진 후 ‘일괄매각’되면 한꺼번에 매물이 쏟아지기도 한다. 이 경우 여러 번 유찰되어 값싸게 낙찰된다.



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