투자 기준은 무조건 ‘수익률’
부동산정책이 거래 활성화와 경기 부양보다 부동산가격 안정에 초점을 맞추고 있다. 정부와 여야는 규제 완화나 지역 개발 같은 경기 활성화보다는 전·월세 상한제 도입, 공공임대주택 공급 확대를 시행하겠다는 입장이다.
따라서 부동산시장은 큰 정책적 변화 없이 당분간 거래 위축과 가격 하락세가 이어질 전망이다. 시장은 침체의 터널에서 빠져나오기 쉽지 않을 것으로 보인다. 좀 더 장기적 안목으로 부동산시장을 봐야 할 시점이다.
부동산경기 호황기에는 지역에 따른 가격 차별화가 시장가격에 반영된 반면 부동산 종별에 따른 차별화현상은 나눠지지 않은 채 투자자의 성향에 따라 세분되는 경향이 있었다. 투자환경이 달라지고 있다.
향후 부동산시장이 실수요자 위주로 재편되고 가격 안정화가 이어지는 상황에서 입지와 질적 차이에 따라 부동산 가치의 차별화가 세분되어 움직일 전망이다. 입지 경쟁력뿐 아니라 차별화되는 기준, 주변 시세와의 가격 차, 시설 기준도 따져보는 것이 중요하다.
장기적으로 활용가치 높은 부동산은 매월 꼬박꼬박 월세가 나오는 수익형이면서 세놓기 쉬운 덩치 작은 부동산이다. 투자자들이 집값 하락과 더딘 부동산 경기 회복에도 불구하고 부동산 투자를 검토하는 것은 임대수익을 얻으려는 이유다.
임대수입을 통해 가계수입을 늘리고 노후 준비를 위해 매월 고정적으로 월수입이 나오는 부동산을 선호하기 때문이다. 제2의 월급이라는 부동산 임대수익을 통해 노후준비를 희망하는 수요자들이 늘어날 전망이다.
투자금액이 수십억에 달하는 거액 임대용 부동산보다 소액으로 운용하면서 환금성까지 뛰어난 저가 부동산에 관심을 갖는 것이 유리하다. 1~2억 원 안팎의 소액 투자용 상가나 오피스텔, 소형 빌라 등은 상대적으로 투자 부담이 적고 중대형보다 임대수익률이 훨씬 높다.
임대 쉬운 저가 부동산은 경매나 공매를 통해 매입가격을 낮추면 1억 원 안팎의 자기 자본만으로 운용이 가능하기 때문에 자금 여력이 적은 투자자들로부터 선호도가 높다.
현재 부동산 시장은 급격한 주택 가격 급등기가 지나가는 만큼 투자자들은 시장에 대한 눈을 달리해야 한다. 향후 수요자들로부터 관심을 끄는 부동산은 실수요자들을 겨냥한 ‘고급화·차별화’를 갖는 부동산이다.
불황 속에서도 투자자들의 관심이 집중되는 부동산은 임대수익형 소형 상품, 저렴한 분양가에도 고급화됐거나 시설의 차별화된 종목, 저가 임대용 상품, 개발소재가 확실하거나 입지조건이 탁월해 수요가 꾸준한 부동산들이다.
다만 투자할 부동산을 고를 때 성급한 투자보다 시장 전체를 살펴야 한다. 투자 유망한 부동산이지만 수요가 절대적으로 부족하고 일시적 반짝 상품이라면 투자에 실패할 수 있다는 점에 유의해야 한다.
투자의 기준은 무조건 ‘수익률’을 근거로 해야 한다. 단순한 수익률만 믿거나 분양사가 제시하는 높은 수익률을 믿고 투자했다가는 낭패를 보기 쉽다. 자금 여력과 주변 임대수익률, 분양조건과 장기발전 가능성 등을 면밀히 따진 후 신중하게 투자에 나서야 한다.
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