수도권에 ‘소형’ 매물 풍부
동두천에서 식당업을 하는 김○○(56)씨는 월세 5000만 원짜리 다세대를 경매로 사서 주택 임대업을 시작했다. 김 씨는 주택임대업을 위해 올해 초 다세대주택 경매에 참가했다. 경기 동두천시 생연동 소재 방 3개, 거실, 주방, 욕실 등으로 이루어진 50㎡(20평형)의 D빌라를 낙찰 받았다.
4층 중 1층인 이 다세대주택은 감정가가 9200만 원이었으나 매수인을 찾지 못하고 계속 3회 유찰했다가 김 씨가 단독입찰로 5111만원에 낙찰 받았다. 주변 매매시세는 8000∼8500만원으로 거래 시세의 3000만 원 이상 저렴한 가격에 낙찰 받은 셈이다.
지은 지는 91년 5월로 다소 오래됐지만 건물 상태가 양호한데다 지하철 1호선 보산역에서 걸어서 7분 남짓한 곳에 위치해 역세권 매물에 속해 있고 주변에 소형 매물이 귀해 주택 임대사업용으로 활용하기에 쉬울 것이라는 판단이 적중했다.
각종 세금, 이사비, 도배 등으로 300만원이 들었고 3개월의 명도절차를 거친 후 곧바로 세입자를 구할 수 있었다. 임대료는 보증금 1000만원에 월세 50만원. 인근 시내에서 소매점을 운영하는 젊은 부부가 월세방으로 임차했다.
대체로 수도권의 중소형 빌라는 일반 투자가들이 돈을 들여 투자하기 꺼리는 종목이다. 재개발 뉴타운 지역 내 있는 소형 주택은 개발호재를 바라보고 투자하지만 일반 매매는 특별히 선호하지 않는 편이다. 환금성이 떨어지는데다 임차인 구하기가 어렵다는 선입관을 갖고 있기 때문이다.
그러나 입지여건과 교통여건에 따라 수익성 높은 부동산으로 만든 사례가 많아 전문가의 도움을 얻으면 임대수익용으로 안성맞춤이다. 게다가 시세보다 훨씬 저렴하게 낙찰 받을 수 있는 경·공매는 5000~1억 원 안팎의 소자본으로 낙찰 받을 수 있어 불황기 투자하기에 적당한 투자대상이다.
소형 다세대주택 경매 투자전략으로는 꾸준한 입찰 전략을 세우는 길 밖에 없다. 소형 빌라는 실수요자가 가장 많이 몰리는 종목이어서 낙찰 받기 쉽지 않다. 따라서 비슷한 빌라 경매물건에 5~10회 정도 낮은 값을 써내 입찰하다보면 저가에 낙찰의 기쁨을 얻을 수 있다.
빌라 경매물건 중에 유별나게 감정가나 최저가가 싼 매물은 반지하 물건이다. 반지하 물건은 낙찰가율이 60~70%까지 떨어진다. 그러나 반지하라도 지세가 높아 사실상 1층이거나 지은 지 오래되지 않은 반지하는 거주에 불편함이 없는 만큼 저가에 노려볼만하다.
환금성까지 갖춘 투자성 좋은 다세대주택 물건을 고르려면 역세권으로 실거주, 임대가 용이한 곳, 뉴타운·재개발과 같은 개발호재. 또 건축연한이 오래되지 않고 관리상태도 좋아 소액으로 아파트 못지않은 주거시설을 갖추면 내 집 마련과 시세차익을 동시에 구현할 투자대상이다.
대지지분은 다세대주택 경매에서 눈 여겨 봐야할 체크 항목이다. 대지권이 넓으면 재건축시 인근 주택들과 연합해 미니 재건축사업을 벌여 집을 넓혀 지을 가능성이 높다. 지은 지 20년 이상 된 노후 빌라들이 많으면 유망 투자대상이다.
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