中 증시 블랙홀 된 부동산…최근 상승 반전했다? [양병훈의 해외주식 꿀팁]

양병훈 기자

입력2024.04.15 15:16 수정2024.04.16 16:25

中, 집 샀다가 물린 사람 많아
소비 못 해 내수 안 돌고 증시 부진

이달 부동산 거래면적, 전월 대비 반등
정부의 시장 구조조정 의지도 커져

中 증시 블랙홀 된 부동산…최근 상승 반전했다? [양병훈의 해외주식 꿀팁]

해외 투자의 길잡이가 되겠습니다. 해외 증시에 대한 최근 이슈와 전문가 견해, 그리고 유용한 데이터를 찾아볼 수 있는 꿀팁을 전합니다.

부동산 경기 회복은 중국 증시 반등의 핵심 키워드입니다. 집을 샀다가 집값이 내려가서, 혹은 분양사 부실로 공사가 지연되는 바람에 분양이 제때 안 돼서 '역자산 효과'(담보 주택 가격이 대출금보다 낮은 것)에 시달리는 사람이 많거든요. 집에 물린 돈이 많으면 다른데서도 돈을 쓸 기분이 안 나겠죠. 중국은 국내총생산(GDP)에서 내수가 차지하는 비중이 80%가 넘습니다. 요컨대 '부동산 경기 반등→내수 회복→기업 실적 상향조정→증시 반등' 순으로 가야 증시가 살아날 수 있는 구조입니다.

부동산 가격 하락, 시장에 점진적 반영 중

경기가 안 좋으면 상품 가격이 내려가면서 매수세가 다시 들어오기 마련입니다. 이 측면에서도 중국은 상황이 간단치가 않습니다. 부동산 시장 규제 실무를 하는 지방정부가 시장 수요에 맞게 조정된 가격으로 분양 매물이 나오는 걸 막고 있기 때문입니다. 막는 이유는 이렇습니다. 첫째, 부동산 분양 시장은 지방정부의 세입과 큰 연관이 있습니다. 중국에서는 지방정부가 시행사(디벨로퍼)에 토지를 경매해서 수입을 얻고, 이후 분양 시에도 분양가의 20~30%가 지방정부로 들어오기 때문이죠. 둘째, 지방정부가 디벨로퍼의 부실을 감춰둘지언정 그 부실이 표면화되는 걸 꺼렸습니다.

그런데 최근 가격이 조정된 분양 매물이 시장에 나오는 걸 지방정부가 점점 허용하고 있다는 관측이 나옵니다. 여기에는 "부동산 시장이 조정을 받았다는 걸 인정해야 한다"는 중앙정부의 '현타'(현실 자각)도 영향을 미친 것으로 보입니다. 중국에서는 지방정부가 중앙정부의 가이드라인에 맞춰 움직입니다. 코로나19 리오프닝 전후로 지방정부가 분양 주택이 싸게 출회되는 걸 막았던 건 중앙정부의 방침 탓도 있었습니다. 부동산 시장 조정의 파급효과를 두려워한 중앙정부가 산발적으로 "분양 주택 가격 하락을 막으라"는 권고(실제로는 권고 이상의 효과)를 했거든요. 그런데 최근 흐름이 달라졌다는 기미가 보입니다.

김경환 하나증권 신흥국주식파트장은 "최근 신규 분양 주택의 가격 문제와 관련해 중앙정부가 지방정부의 자율성을 인정해 주려는 경향이 강해졌다"며 "이에 지방정부도 현실을 받아들이고 분양 주택 가격을 조금씩 내리는 중"이라고 했습니다. 그는 "결국 디벨로퍼의 30~40%는 정리되겠지만 정부가 이런 가격 조정 작업을 점진적으로 하면서 시장에 미칠 충격을 완화하고 있다"고 했습니다.

中 부동산 시장 동향 직접 확인하는 방법

중국 부동산 관련 지표는 부동산 정보 포털 '중지운' 홈페이지(www.cih-index.com)에 서 볼 수 있습니다. 먼저 가격 동향을 찾아볼까요. 홈페이지 메인화면 위의 메뉴바에서 地产数据(부동산 데이터)→百城价格指数(100개 도시 가격 지수) 순으로 들어갑니다. 여기서 百城新建住宅价格指数(100개 도시의 신규 주택 가격 지수)를 선택하면 100대 주요 도시에 있는 신규 분양 시장(1차 시장)의 가격 동향을 볼 수 있습니다. 百城二手住宅价格指数(100개 도시의 기존 주택 가격 지수)를 선택하면 신규 분양 시장이 아닌, 보유자 간 거래 시장(2차 시장) 가격 지수를 볼 수 있습니다.

데이터를 보면 1차 시장은 가격 조정이 아직 표면화되지 않았습니다. 현타가 왔어도 지방정부가 그걸 실제로 정책에 반영하기까지는 시간이 걸리기 때문일 텐데요. 다만 통제받지 않는 2차 시장 가격은 꾸준히 조정받는 중입니다. 지난달 이 가격 지수는 전년 동월 대비 4.80% 떨어졌습니다.

긍정적인 건 가격이 충분히 내려갔다고 보고 이제 부동산을 사들이는 사람이 늘고 있다는 겁니다. 매수세 데이터를 보려면 중지운 홈페이지에서 地产数据(부동산 데이터)→房产数据(주택 데이터)로 들어갑니다. 그러면 중국 주요 50개 도시의 주택 거래면적 동향을 볼 수 있습니다. 成交面积走势(거래면적 동향)는 1차 시장과 2차 시장을 합친 데이터입니다. 그 아래에 있는 批准上市面积及同比走势(승인된 상장 면적 및 전년 대비 동향)는 2차 시장 거래 면적 데이터입니다. 지난달에 전자는 전월 대비 2배 반등했고, 후자는 3배 높아졌습니다.

양병훈 기자 hun@hankyung.com

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