(현)미IAU교수, 직방 자문위원
(전)성결대학교 교수, 영산대학교 부교수
(전)부동산114 이사, 한국건설산업연구원 연구위원
*소개글
현장과 학교에서 두루 얻은 지식과 경험을 전해드리고 싶습니다. 이를 통해 많은 이들이 부동산시장을 제대로 바라볼 수 있는 눈을 키우고 자신만의 자산관리 방법을 만들기를 기대합니다. 부동산 만이 아니라 자산시장 전반에 폭넓은 시각을 가지려 노력 중입니다.
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서울 평균 월세 125만원…더 가혹해질 월세시대
지난해 서울의 월세 거래량은 7만 건이 훌쩍 넘어 임대차 거래에서 차지하는 비중은 40%에 육박합니다. 보유세 부담이 가중된 집주인들의 월세 선호가 커진데다 금리 인상으로 세입자가 부담해야 할 전세대출 이자가 월세를 추월하는 역전 현상까지 나타나면서 월세 거래 비중은 꾸준히 늘고 있습니다. 여기에 가계부채를 관리한다는 명목으로 금융당국마저 대출 규제를 강화한 데 따른 결과입니다.임대차2법 시행 2년째를 맞는 오는 7월 말부터는 임대차시장의 불안이 더 가중될 수 있습니다. 집주인들은 계약갱신청구권 만료 매물을 신규 계약으로 전환하면서 지난 4년간 못 올린 보증금을 주변시세 수준으로 맞추거나 늘어난 보증금을 월세로 전환할 가능성이 크기 때문입니다. 일견 전세시장이 안정된 듯이 보일 수 있지만 늘어난 보증금이 월세 전환될 가능성이 큰 상황에서는 전세시장, 월세시장을 따로 보는 것이 아니라 임대차시장이라는 큰 묶음으로 살피는 것이 필요합니다. 최근 전세가격이 하향 안정화되고 있다는 한국부동산원의 발표는 가려서 듣는 것이 좋다는 말입니다.전세 종말에 따라 성큼 다가온 월세 시대에는 어떤 일이 벌어질까요. 먼저 주거비 수준이 높아질 겁니다. 전세는 자산이자 부채의 성향을 가집니다. 집주인은 돌려줘야 하는 부채이지만 임차인은 향후 내 집 마련에 도움이 되는 자산입니다. 하지만 월세의 경우에는 단순히 비용입니다. 주거하는데 소요되는 순수한 지출이라는 말입니다.그동안 우리나라의 주거비 수준이 OECD 국가 중에서는 러시아를 제외하고 가장 낮았습니다. 전 세계 유일한 임대차 관행인 전세로 인해 주거비 부담은 가장 적었던 겁니다. 하지만 월
2022-03-10 08:40 -
주택보급률 100%?…살고 싶은 집 공급해야
매달 우리나라의 고용시장 현황을 알 수 있는 통계청의 ‘고용동향’ 지표가 발표됩니다. 이를 두고 정부와 경제학자들 간의 논쟁이 끊이지 않습니다. 고용동향을 해석하는 정부와 전문가들의 견해가 크게 갈라지고 있기 때문입니다. 비판을 통해 존재감을 드러내는 경제학자들이지만 최근 고용통계에 대한 점수는 박하기 이를 데 없습니다.핵심은 취업자 수는 역대 최대로 증가했지만 고용의 질은 전혀 개선되지 않았다는 지적입니다. 전일제환산(FTE: Full Time Equivalent) 취업자를 연구한 한 경제학자에 의하면 정부 발표보다 76만1000명이나 취업자 수가 줄어들었다고 합니다. 또 다른 경제학자는 국내총생산(GDP) 성장률이 1%포인트 증가할 때마다 일자리는 10만 개가 순증하는 연관성이 있는데, 정부가 홍보하는 것처럼 전년 대비 일자리가 100만 개씩 증가하는 상황은 사실상 불가능하다는 겁니다. 단기 아르바이트와 노인 일자리만 증가했다는 지적은 정부가 고용의 양적 개선에만 집중하는 것이 아닌가를 의심하게 됩니다.숫자 부풀리기가 되었건 양적 개선에만 신경을 썼던 정부의 정책지표가 숫자 늘리기에만 매몰되는 건 현 정부 들어 제기되는 가장 큰 문제입니다. 정책지표란 신뢰성과 타당성이 있어야 하며 실제 정책의 성과를 측정할 수 있는 공인된 지표가 되어야 합니다. 이를 통해 정책의 방향성과 효과를 검증할 수 있기 때문입니다. 특히 국민소득 3만 달러를 넘어선 현재는 삶의 질(Quality of Life)을 측정할 수 있는 지표개발이 중요합니다.부동산 부문에서도 마찬가지입니다. 2002년 말 주택보급률이 100%에 도달했다는 정부의 발표와 함께 시작된 주거의 질에 대한 지표개발이 현재도 계속되고
2022-03-08 07:51 -
규제가 빚어낸 이색풍경 '아파트 물물교환'
궁즉통(窮則通), 궁하면 곧 통한다는 뜻으로 극단의 상황에 이르면 도리어 해결할 방법이 생긴다는 말입니다. 부동산 경기가 조정기에 접어들면서 교환거래를 타진하는 주택수요자들이 늘고 있습니다. 부동산 조정기에는 정상적인 매매가 쉽게 이루어지지 않습니다. 때문에 급하게 팔아야 하는 경우 교환거래가 대안이 될 수 있습니다. 이른바 아파트 '물물교환'인 셈입니다.과거에는 교환거래가 대부분 토지나 상가, 전원주택 등 환금성이 떨어지거나 규모가 커서 쉽게 팔리지 않는 주택이 대상이었습니다. 최근에는 세금 문제 때문에 교환거래를 찾는 분들이 늘어나고 있습니다. 중첩된 규제의 웃픈(웃기면서 슬픈) 현실이 아닐 수 없습니다.기존 주택에서 2년 이상 실거주한 규제지역의 1가구 2주택자의 경우 신규주택을 취득한 날로부터 1년 내 기존 주택을 매도할 경우 1주택자와 동일하게 12억 원까지는 양도세를 비과세 적용받을 수 있습니다. 세법상 부동산 교환도 거래의 한 유형이기 때문에 양도세 비과세 적용이 가능합니다.반면 신규주택 취득일로부터 1년이 넘으면 기존 주택 처분 시 양도세가 중과됩니다. 작년 9월 이후 대출 규제가 강화되고 거래절벽이 이어지면서 이런 수요가 등장하기 시작했습니다. 과거의 교환거래는 토지나 상업용부동산과 같이 경기상황과 무관하게 거래가 쉽지 않은 비주거용부동산에 초점이 맞추어졌다면 현재는 주거용부동산, 특히 규제가 없으면 쉽게 거래가 이루어지는 아파트와 같은 상품이 주를 이루는 특이한 현상을 보여주고 있습니다.교환거래는 일반 매매거래에 비해 거래 단계가 단순하고 시간과 비용이 줄어 장점이 많습니다. 교환거래를 잘 활용하
2022-02-28 09:03 -
국민 편 가르기와 부동산 양극화
정부가 사회적 거리두기를 일부 조정하면서 방역패스는 그대로 두었습니다. 오히려 법원에서 제동을 건 청소년 방역패스를 한 달 연기한 4월부터 시행한다고 밝혀 논란이 예상됩니다. 정부는 방역패스로 인해 불편을 겪는 경우는 성인의 4%에 불과하고, 전체 국민에게 적용되는 거리두기에 비해 더 효과가 있다는 입장입니다. '성인 4%'란 발언을 듣고 '상위 2%'라는 종부세 논리가 떠오른 건 현 정부의 국민 편 가르기에 대한 트라우마일까요.조금 과한 비유이긴 하지만 건강한 사람 한 명을 죽여서 그 사람의 장기를 불치병을 앓고 있는 다섯 명의 환자들에게 이식해 그들을 살리고자 한다면, 영화에나 나오는 괴기스러운 일이란 걸 누구나 알 겁니다. 개인은 다른 개인의 권리를 존중해야 합니다. 어떤 목적을 이루기 위해 그것이 사람의 생명을 구하는 고귀한 목적이라 해도 타인을 희생시켜 그 목적을 달성할 수는 없습니다. 하물며 정부의 정책은 특정 계층을 희생시켜 모호한 정치적 목적을 달성하기 위해 사용해서는 더더욱 안 됩니다. 하지만 이 정부는 내놓은 정책과 법안마다 국민 편 가르기의 그림자가 드리워져 있습니다. 부자와 서민을 갈라치는 것은 기본입니다. 정규직과 비정규직, 반일과 친일 심지어 방역의 현장에서는 의사와 간호사들마저 편 가르기를 한 사례도 있습니다. 부동산 또한 예외가 아닙니다.임대인과 임차인, 강남과 비강남, 수도권과 지방 등 부동산 부문에서의 편 가르기는 셀 수가 없을 정도로 많습니다. 대표적인 사례는 종합부동산세(종부세)입니다. 종부세 부과 대상을 공시가 상위 2%로 한정한 것은 국민 편 가르기의 전형적인 사례입니다. 1가구 1주택자마저 부
2022-02-22 07:53 -
미국 주택시장이 여전히 뜨거운 이유
지난해 미국 주택시장은 그 어느 해보다 뜨거웠습니다. 기존주택 판매량은 15년래 최대치를 기록했고 주택가격 또한 역대 최고가를 경신했습니다. 올해는 연방준비제도(Fed)가 금리 인상을 예고하면서 주택가격의 오름세는 완화될 것으로 예상했습니다. 그런데 1월이 지난 지금 미국 주택은 여전히 뜨겁습니다. 왜 그런 것일까요.미국의 부동산정보업체 레드핀(Redfin)의 리포트(Housing Market Update)에 의하면 미국 전역에서 1월 한 달 동안 매물 주택의 절반에 가까운 45%가 리스팅(listing)에 오른지 2주 내에 판매됐고 35%의 매물은 단 1주 안에 계약 협상에 들어갔습니다. 여전히 식지 않은 미국 주택시장의 현실을 반영하고 있습니다. 지난 1월23일까지 중간가격 주택 거래가격(median home sale price)은 1년 전과 비교하면 14% 오른 35만7300달러(약 4억2700만원)에 이르며 신규 매물의 경우 중간가격(median asking price)은 이보다 훨씬 높은 36만281달러(4억3100만원)로 조사됐습니다.신규주택 건설도 호황을 누릴 것으로 예상됩니다. 미국 상무부(Department of Commerce)에 의하면 작년 12월 주택착공은 170만2000건이었습니다. 전문가들의 전망치 165만 건을 웃돈 것으로 나왔습니다. 향후 주택시장 흐름을 예상할 수 있는 신규주택 허가 건수 또한 12월 187만3000건으로 전월보다 9.1%나 늘었다고 합니다. 10년 만에 대 호황을 누리는 주택건설시장은 2021년 미국 경제를 이끌었다고 해도 과언이 아닙니다. 올해에도 경기회복에 큰 역할을 할 것으로 예상됩니다.미국 주택시장이 호황을 누리는 가장 큰 이유는 우리와 같이 매물 부족에 있습니다. 2021년 말 현재 매물로 나와 있거나 계약 중인 전체 주택 수는 91만 채로 미국중개사협회(NAR)가 1999년 기
2022-02-17 08:52
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"부동산 세금 이제는 낮춰야 합니다"
한국의 부동산 관련 세금이 경제협력개발기구(OECD) 회원국 중 최고라는 분석이 나와 주목됩니다. 회원국들의 국내총생산(GDP) 규모에 견줘서입니다. 한국개발연구원(KDI) 출신 유경준 국민의힘 의원이 발표한 자료인데 재산세 비중은 1위, 자산거래세 1위, 상속증여세 3위 등 종합 1위를 기록했습니다.“부동산 세금이 외국보다 적다”라는 현 정부의 여론몰이로 시작된 증세가 실제로는 엉터리라는 지적은 수도 없이 제기되어 왔습니다. 결론적으로 현 정부의 통계 마시지가 또 한 번 증명되는 순간입니다. 높은 부동산세율도 문제지만 세금의 증가 속도는 더 큰 걱정거리입니다. 2017년 OECD 8위였던 자산세의 비중은 불과 3년(2020년) 만에 1위가 되었습니다. 부동산 세금이 폭증한 2021년 통계를 반영하면 아마도 압도적 1위로 2위와의 격차를 더 크게 벌릴 겁니다.현 정부의 증세는 2가지 논리에 기반합니다. 첫 번째는 '세금이 상대적으로 낮다'는 것이고 두 번째는 '주택가격을 안정화 시키겠다'였습니다. 첫 번째 세금이 낮다는 건 본인들에게 필요한 통계만을 반영하는 포퓰리즘의 결과이며 각국의 통계 생산방식과 용어의 차이를 무시하는 해석입니다.대표적인 것이 주택보급률과 같은 통계입니다. 주택보급률이란 일반가구 수에 대한 주택 수의 백분율로 산정합니다. 하지만 주택 수와 일반가구 수를 계산하는 방식이 전 세계적으로 다양합니다. 동성가구를 인정하는 국가도 있으며 우리나라에서는 비주택이지만 다른 국가에서는 주택에 포함하기도 합니다. 우리도 급격히 늘어나고 있는 1인 가구를 주택보급률에 포함시킨 것이 불과 15년 정도밖에 되지 않습니다. 그동안의 주택보급률은 당
2022-02-14 07:51 -
영국·캐나다도 금리로 집값 떨어진다는데…한국은 예외인 이유
세계 주요국들이 인플레이션을 잡기 위해 기준금리 인상에 나서는 중입니다. 금리가 부동산시장에 미치는 영향이 적지 않기에 그동안 지속적으로 상승한 각국의 주택시장에 미칠 파장이 주목됩니다. 세계 주요국들의 주택가격이 올랐던 가장 큰 이유가 쉽게 모기지(주택담보대출)가 가능했고 금리 또한 저렴했기 때문입니다. 반대로 금리가 오르면 주택시장의 과열된 열풍이 사라지고 주택가격 또한 안정화될 것으로 기대하는 중입니다.캐나다 금융기관감독국은 최근 팟캐스트에 출연해 일부 시장의 주택가격이 20%까지 하락할 수 있다고 전망했습니다. 캐나다는 12년 연속 주택가격 상승률이 최고를 경신한 바 있습니다. 토론토의 경우 지난해 18% 상승하여 평균 매매가격이 한화로 10억 원을 훌쩍 넘었습니다.지난 2년간 18%로 주택가격이 상승한 영국도 마찬가지입니다. 영국중앙은행은 팬데믹 이후 세계 주요 국가 중에는 최초로 작년 12월 기준금리를 올렸으며 2월에도 재차 금리를 인상했습니다. 영국중앙은행이 금리를 연달아 올린 사례는 2004년 이후 처음입니다. 호주에서도 지난 1월 주택가격이 1989년 이후 가장 급격히 상승하여 1년 전과 비교하면 한화로 1억 원이 넘게 비싸졌다고 합니다. 호주중앙은행이 조기 금리 인상에 나설 경우 주택시장이 둔화되고 연말쯤이면 가격 하락이 일어날 수 있다고 호주경제매체인 파이낸셜리뷰는 전망하고 있습니다.우리나라는 어떨까요. 대출규제와는 다르게 금리 인상이 주택가격을 급격히 끌어내릴 가능성은 크지 않습니다. 왜냐하면 우리나라와 세계 주요 국가와는 금융환경이 다르기 때문입니다. 세계 주요 국가들은 대략 LTV(담보인정비율) 80% 수준에서 모기
2022-02-10 07:55 -
"누를수록 더 튀어 오른다"…부동산 규제의 함정
부동산 시장에는 정부의 규제로 인해 다양한 효과(effect)들이 나타납니다. 부동산 시장은 정부의 규제가 가장 심한 대표적인 시장이기 때문입니다. 이런 효과들은 대부분 부작용(side effect)들입니다. 아무리 긍정적인 규제라고 하더라도 정부의 규제는 어떤 형태로든 부작용을 발생시킵니다. 좋은 영향만을 미치는 정책은 없으니 미리 검토해 부작용을 최소화하는 것이 정부의 책무입니다. 안타깝게도 현 정부에서는 30번에 가까운 부동산정책을 시행하느라 이런 부작용을 줄인다는 생각도 여유도 없었습니다.이러한 현상이 현 정부만의 문제였을까요? 참여정부 시설 양도소득세 중과제도와 종합부동산세를 도입하면서 가격을 떨어뜨리려 했으나 동결효과(lock-in effect)로 인해 2005년(14.4%), 2006년(33.2%) 수도권 아파트 가격이 폭등하는 효과를 낳았습니다. 동결효과란 자산의 양도차익에 대해 중과하면 납세에 대한 저항으로 자산을 매도하지 않으려 하고 그에 따라 거래량이 줄어드는 효과를 의미합니다. 지방의 경우 같은 기간 각각 6.29%, 3.16% 상승에 그쳤습니다. 당시 지방 부동산시장은 정부의 규제가 많지 않았습니다. 규제가 많은 지역은 가격이 오르고, 규제가 없는 지역은 가격이 떨어지는 현상이 벌어졌는데 현재와 아주 유사한 상황이라고 볼 수 있습니다.풍선효과(balloon effect)도 있을 수 있습니다. 풍선효과란 풍선의 한쪽을 누르면 다른 쪽이 불룩 튀어나오는 것처럼 사회적으로 문제가 되는 특정 사안을 규제 등의 조치를 통해 억압하거나 금지하면 규제가 없거나 느슨한 또 다른 경로로 우회하여 유사한 문제를 일으키는 사회현상을 의미합니다. 서울 도심의 재건축？재개발사업을 규제하자 수도
2022-02-05 07:52 -
마비된 부동산 시장, 정상화 시키려면
부동산 시장이 마비 상태입니다. 기존 거래가보다 낮은 실거래가 나오고 있지만, 가격이 본격적으로 하락하지 않는 이유는 뭘까요. 지금은 부동산 거래 측면에서는 하락이 아닌 마비된 시장이기 때문입니다. 부동산 마비 국면의 특징은 거래가 극도로 힘듭니다. 주택 수요자와 공급자 모두 거의 포기 상태에 이른 상태입니다.주택 공급자(매도자)는 매물을 거둬들이기도 하고 주택 수요자(매수자)는 임장 일정도 잡으려 하지 않습니다. 하지만 이들이 주택시장을 떠난 것은 아니고 관망을 하면서 힘을 축적하는 중이라고 볼 수 있습니다. 어떤 계기(trigger)가 일어나면 거래가 다시 증가할 가능성 또한 큽니다.대선후보들의 부동산 공약은 천편일률적입니다. 상대편을 너무 베끼다 보니 이제는 두 후보의 공약이 유사해지는 듯합니다. 다들 엄청난 주택공급을 이야기하는데 본인들 임기 중에는 불가능에 가깝기에 마음이 편하지는 않습니다. 현재 공급을 한다고 바로 시장수요를 충족시키는 것은 불가능합니다. 공급은 분양이 아니고 입주가 기준이기 때문입니다. 지금은 공급을 이야기하는 것보다는 마비된 부동산시장을 어떻게 정상화시킬 지에 대한 대안이 필요한 시점입니다.가장 시급히 진행해야 하는 사항은 대출 규제의 완화입니다. 최근에 강해진 규제인데 실수요자들의 주거이전까지 막고 있어 악법 중의 악법이라고 볼 수 있습니다. 가계부채 문제가 심각해서 대출 규제를 강화하고 있다는 핑계를 댑니다. 우리나라의 가계부채 문제는 총량적으로는 증가 속도가 빠르지만 개별적으로는 전혀 문제가 없는 수준입니다. 2021년 11월말 기준 국내 은행의 전체 대출 연체율은 0.25%에 불과합니다. 코로나19
2022-02-01 10:05 -
아파트 하자 분쟁 늘어나는 진짜 이유
아파트 입주는 하자와의 싸움입니다. 입주 아파트의 사전점검은 내 집 마련의 꿈이 분노로 바뀌는 순간이기도 합니다. 모델하우스에서 봤던 자재와 구조가 다른 경우도 있고, 타일이나 벽지 등이 파손되고 누수의 흔적도 보입니다. 심지어 집안에 쓰레기가 굴러다니는 경우도 봅니다. 그만큼 하자 등 입주아파트의 문제점을 잘 파악하고 대처해야 한다는 점을 기억해야 합니다.부동산지인에 의하면 올해(2022년)에는 전국적으로 29만 여 가구의 아파트가 집들이를 예정하고 있습니다. 작년 33만호에 가까운 숫자에 비하면 많이 줄었습니다. 알뜰살뜰 모은 종자돈으로 계약금과 중도금을 치르고 마지막으로 입주일자를 기다리는 우리들의 마음은 새 아파트에 대한 흥분과 기대로 가득 차 있습니다. 하지만 새 집이 하자 투성이라면 어떤 마음이 들까요?아파트 하자 접수 건수가 급격히 증가하고 있습니다. 이에 따라 새 아파트의 입주민들과 건설회사 간의 분쟁도 크게 늘었습니다. 국토교통부에 따르면 2020년 4247건 이었던 하자심사분쟁조정위원회에 접수된 하자 건수가 2021년(11월30일 현재) 들어서는 7419건으로 증가했답니다.사실 예전에는 하자 접수 건수는 부동산 경기가 호황이면 줄어 들고 불황이면 늘어났습니다. 입주하는 아파트의 가격이 올라 프리미엄이 형성된 경우는 입주도 빨리 하지만 하자에 대해서도 비교적 관대합니다. 아파트 가격이 올랐는데 굳이 분양 당시 브로셔를 꺼내놓고 체크할 필요는 없다는 생각입니다. 이에 반해 새 아파트가 분양가보다 떨어져 있는 경우 입주도 지연되고 하자에 대한 불만도 증가하게 됩니다. 세부적인 하자가 불만이 아니라 아파트 자체가 불만입니다. 내가
2022-01-27 07:00
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"집값 잡겠다고 쏟아낸 정책, 세입자만 더 힘들게 만듭니다"
한국은행이 금리인상을 서둘러 진행중입니다. 애초 시장 전망과는 다르게 더 빠르고 그 폭도 더 높을 것이라는 분석도 제기됩니다. 기준금리를 정하는 금융통화위원회가 시장 예상보다 조금 더 매파(hawks)적인 태도를 가지고 있고 통화정책에 가장 큰 영향을 미치는 물가 또한 계속 불안하기 때문입니다. 한국은행이 발표한 작년말(2021년12월) 생산자물가지수 상승률은 6.4%로 10년래 최고를 기록했습니다.금융의 현장은 더 심각합니다. 한국은행의 기준금리 인상으로 4대 시중은행이 예·적금금리를 예상보다 높게 조정했습니다. 더 큰 문제는 주택담보대출 변동금리입니다. 시장에서는 최대 6%대까지 오를 것으로 내다보고 있습니다. 이를 2021년 6월말 최고치인 4.05%와 비교하면 2%포인트를 훌쩍 넘어선 수치입니다. 한국은행의 기준금리가 1.25%로 동일했던 2020년2월과 비교해도 1.4%포인트가량 높으니 예·적금금리와 대출금리 차이는 금리 상승기에는 더 벌어지는 듯합니다.지난해 두 차례(8월, 11월), 올해 한 차례 총 세 차례에 걸친 기준금리 인상으로 대출자들의 이자부담도 크게 늘어날 것으로 보입니다. 기준금리 인상 전과 비교하면 거의 두 배 가까운 원리금으로 인해 대출자들에게는 큰 부담일 수밖에 없습니다. 금리인상과 대출규제가 집을 구입하려는 분들에게만 부담일까요? 그렇지는 않을 것으로 보입니다. 세입자분들의 부담 또한 늘어납니다.주택시장에서 발생하는 모든 변수는 집주인들에게 영향을 미치지만 임차인들에게도 직·간접적으로 영향을 미칩니다. 대표적인 영향은 세금입니다. 정부에서 이런저런 이유로 보유세를 올리면 이 보유세 상승분은 전가(imputation)됩니다. 전가의
2022-01-24 07:39 -
부동산은 거래가 되어야 가격이 하락하는 겁니다
부동산 거래량은 가격의 선행지표라고 합니다. 거래량이 줄면 가격이 하락하고 반대로 거래가 활발하면 가격이 오른다는 말입니다. 정상적인 시장이라면 이런 논리가 적용됩니다.최근의 부동산 시장은 안타깝게도 규제로 인해 왜곡되어 있습니다. 그러니 일반적인 시장의 논리가 통하지 않을 수 있습니다. 거래량이 많이 줄었더라도 간간이 이뤄지는 신고가 거래는 아파트 가격을 계속 올리는 중입니다.직방에 의하면 2021년말 현재 기준으로 3개월 내 신고가를 기록한 서울의 아파트는 66%에 이릅니다. 문제는 거래 건수입니다. 작년 같은 기간을 비교했을 때 6601개에 이르던 최고가 아파트거래는 2180개로 줄었습니다. 비율도 줄었지만 건수는 3분의 1 이상으로 줄었습니다.최고가 경신 면적비율도 줄었지만 거래건수는 훨씬 더 많이 줄었습니다. 거래건수가 줄었으니 가격이 하락했을까요? KB국민은행에 의하면 2021년12월 서울의 아파트 매매가격은 0.46% 올랐습니다. 상승률이 완화되기는 했지만 아파트 매매가격은 하락하지 않았습니다.현 정부 들어 5년 동안 30번에 가까운 부동산대책이 발표되었는데 강한 규제로 인해 3~6개월간 가격이 정체상태를 보인 적은 있지만 본격적인 하락국면에 접어든 경우는 단 한번도 없습니다. 물론 거래량은 엄청나게 줄었습니다. 서울부동산정보광장에 의하면 2020년11월 6368건에 이르던 서울아파트 매매거래량은 2021년 11월 1367개로 줄었습니다. 1년 사이 거래량은 겨우 21.5% 수준에 그치고 있습니다.거래량이 이렇게 줄었는데도 불구하고 가격이 눈에 띄게 하락하지 않는 이유는 뭘까요? 그 이유는 가격이 하락하기 위해서는 거래량 또한 수반되어야 하기 때문입니다. 현재
2022-01-21 07:11 -
다주택자는 악의 축이 아닙니다
공짜마케팅(free marketing)은 유료로 제공해야하는 제품이나 서비스를 무료 또는 매우 저렴하게 제공합니다. 대신 소비자의 관심과 시장의 명성, 광범위한 사용자 기반을 확보해 관련 영역에서 새로운 수익을 창출하는 마케팅 기법을 말합니다. '지금 휴대폰을 무료로 바꾸세요' 등과 같은 문구는 길을 걷다가 한번쯤은 경험하는 유혹입니다.공짜마케팅은 공짜라면 양잿물이라도 마신다는 인간의 심리를 역이용하는 발상에서 시작되었습니다. 공짜마케팅은 △수익지대의 이전과 △광범위한 사용자 기반 확보가 핵심입니다.공짜나 턱없이 낮은 가격인 것처럼 포장을 하지만 수익을 얻는 다른 곳이 존재하거나 사용자 기반을 대량으로 확보해서 부가수익을 얻는 방법으로 줄어든 수익을 보전합니다.경제학에서는 이를 교차보조금(cross-subsidy)이라고도 설명합니다. 기업은 절대 손해보는 장사를 하지 않습니다. 통신료를 높이면 휴대폰 기기 값 정도는 시간이 지나면 충당할 수 있습니다. 부동산 부문에서도 공짜마케팅에 가까운 사례는 꽤 발견됩니다.대형 쇼핑몰을 분양할 때 마트나 영화관과 같은 핵심임차인(key tenant)을 유치하기 위해서는 원가 또는 그 이하의 가격에 입점을 권합니다. 일단 핵심임차인이 입점하면 그 쇼핑몰의 집객력이 높아져 소규모임차인(small tenant)들까지 쉽게 들어오게 됩니다. 핵심임차인에서 손해난 비용은 소규모임차인들의 입점 비용을 높여 충당할 수 있습니다. 핵심임차인에 비해 소규모임차인들이 훨씬 많아 수익보전에 크게 기여하기 때문입니다. 소규모 임차인들도 바보는 아닙니다. 입점 비용은 높아졌지만 장사가 잘되니 입점에 주저함이 없습니다.공짜마케팅이 욕을
2022-01-19 07:59 -
1기 신도시, 제대로 된 대안이 필요합니다
수도권 1기 신도시는 국내 도시개발의 대명사입니다. 200만호 주택공급 계획의 일환으로 1991년 9월 분당신도시 시범단지가 입주를 시작했습니다. 작년에 이미 30년이 도래했습니다. 분당 외에 일산, 평촌, 산본, 중동 등의 지역에서도 준공 30년이 넘어가는 노후 아파트들이 급속히 증가할 것으로 예상됩니다.노후화가 진행되면서 주민 불편은 커지고 있습니다. 주차공간이 부족하고 상하수도가 부식되며 층간 소음 또한 만만치 않습니다. 고령화와 이에 따른 인구유출로 일본 신도시와 같은 슬럼화의 우려도 제기되고 있습니다. 하지만 1기 신도시의 평균 용적률은 170~226% 수준이라 재건축은 사업성이 부족합니다. 따라서 주로 거론되는 방안은 리모델링 사업입니다.리모델링 사업은 안전진단 기준과 초과이익환수제가 적용되지 않으며 사업기간도 짧아 재건축사업의 대안으로 주목받고 있습니다. 부동산114에 의하면 2021년말 현재 기준으로 수도권에서 리모델링을 추진하는 총 98곳 중 1시 신도시는 42곳이나 됩니다. 추진하는 사업들도 속도를 내고 있습니다. 분당에서는 한솔마을5단지가 2021년 1기 신도시 가운데 최초로 리모델링 사업계획 승인을 받으며 주변 아파트들을 자극하고 있습니다. 일산서구 주엽동의 문촌마을16단지(뉴삼익아파트)도 올해 초 조합설립총회를 개최해 일산 최초로 리모델링 조합을 탄생시킬 전망입니다.현행 법규상으로 추진되는 1기 신도시의 리모델링 사업은 아쉬운 점이 많습니다. 주택공급이 절실한 위기 상황에서 리모델링으로 공급될 수 있는 물량이 많지 않기 때문입니다. 1기 신도시의 노후화를 막고 주택공급을 늘리기 위해서는 규제 완화가 적극 도입되어야 합니다. 용적
2022-01-16 05:50 -
잔잔한 시장 뒤흔든 포퓰리즘 정책, 시즌2 걱정할 판
5년 전. 2017년 8월2일 부동산대책이 발표되었습니다. 당시 주택시장에선 8·2대책을 두고 지금까지 역대 정부가 내놓은 부동산 대책 중 가장 강력하다는 평가가 많았습니다. 대출규제와 다주택자의 양도소득세 중과, 재건축 규제 등 활용 가능한 모든 규제가 망라되었습니다. 당시 주택시장이 이런 대책을 발표할 정도로 급박했을까요?30년을 평균해보면 강남의 집값은 대략 5%대에서 상승해왔습니다. KB국민은행에 의하면 8·2대책을 발표하던 2017년(1~7월) 서울의 아파트 매매가격 상승률은 불과 2.25%에 그쳤고 강남구 또한 2.51% 상승률에 머물렀습니다. 지극히 정상적인 시장에 정부의 역대급 규제가 도입된 겁니다. 이후 부동산시장이 어떻게 전개되었는지는 굳이 설명 드리지 않아도 잘 알 겁니다. 중첩된 규제로 거래공백이 빚어지고 있던 2021년 전국 아파트의 매매가격은 20% 이상 상승했습니다.8·.2대책은 정상적인 주택시장이었지만 집권 후 지지층이 환영할 부동산 규제를 도입한 사례입니다. 동시에 문재인정부 부동산정치의 서막을 알리는 신호였습니다. 이후 계속된 규제는 주택시장을 왜곡의 극한으로 끌고 갔으며 거래가 없는데도 신고가가 속출하는 기괴한 시장으로 만들어 놓았습니다. 규제는 시장을 왜곡한다는 경제학의 기본을 언급하지 않더라도 거래시장은 마비되었고 실수요자마저 대출규제에 발을 구르는 상황입니다. 규제가 만드는 풍선효과 또한 역대 급입니다. 이름도 생소한 생활형숙박시설의 청약경쟁률이 수백 대 일에 이르니 시장은 이미 돌이킬 수 없는 방향으로 가는 듯합니다.정부마저 나서서 포퓰리즘 정치에 동조하는 느낌입니다. 재건축·재개발사업을 통해
2022-01-07 08:02
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부동산의 '소음'과 '신호' 제대로 구분하는 법
부동산 정보가 넘쳐나고 있습니다. 인터넷에 접속하자마자 언론, 방송과 같은 매스미디어 뿐만 아니라 다양한 사회관계망서비스(SNS)들도 부동산 정보를 쏟아내고 있습니다. 내 집 마련에 나서는 분들은 부동산 정보를 열심히 찾아다닙니다. 부동산 정보를 많이 찾고 습득하면 투자에 성공할 것으로 생각하기 때문입니다. 부동산 정보를 계속 찾아다니는 이런 행동을 정보에 중독되었다고도 표현합니다. 정보에 중독된 부동산 투자자들은 계속해서 많은 정보를 얻기를 원합니다만 사실 부동산 투자에 필요한 정보는 그렇게 많지 않습니다.부동산 시장에 엄청나게 많은 정보들이 존재하지만 대부분의 정보는 신호(signal)가 아닌 소음(noise)일 따름입니다. ‘질’은 개선되지 않은 채 ‘양’만 잔뜩 늘어난 정보에 탐닉하는 행위는 시간 낭비일 뿐만 아니라 잘못된 판단으로도 이어집니다. 정보의 홍수 속에서 가치 있는 정보를 걸러내야 하지만 이런 일 자체도 엄청난 시간과 노력이 소요되는 노동일 따름입니다. 비용 또한 만만치 않습니다. 정보 이용료로 알려져 있는 이런 비용들은 투자수익을 까먹고 투자자들을 조급하게 만듭니다. 따라서 소음을 걸러내는 가장 확실한 방법은 본인 만의 투자 프레임을 만드는 겁니다. 물론 신호를 바탕으로 잘 구성된 투자 프레임이 필요합니다.최근 언론과 방송에서 아파트 가격이 폭락한다고 기사들이 많이 나옵니다. 한달도 안되는 통계를 가지고 시장을 해석합니다만 이렇게 짧은 기간의 통계가 어떤 의미가 있을지 의문입니다. 사실 주간 단위의 아파트 시세를 발표하는 나라가 한국이 유일하다는 사실을 알면 미디어의 선정성 기사가 일견 이해되기도 합
2022-01-02 07:30 -
"아파트 매수는 기술, 매도는 예술"
자산투자 격언 중 '매수는 기술, 매도는 예술'이라는 말이 있습니다. 그만큼 매도가 힘들다는 의미입니다. 왜 이렇게 매도가 힘들까요? 물론 부동산 경기 상황과 매물의 경쟁력에 따라 차이가 있지만 단적으로 이를 설명하면 매수는 1:다(多)인 상황인 반면 매도는 다(多):1의 대응이 일반적이기 때문입니다. 즉 매수에 비해 매도는 시작부터 불리한 협상입니다.매수자는 선택의 폭이 넓습니다. 이 매물을 매입할 수도 있고 저 매물의 가격을 조정해서 계약을 진행할 수도 있습니다. 심지어 매수하지 않을 수도 있겠죠. 하지만 매도자는 매수자에 비해 선택의 폭이 좁습니다. 매물의 경쟁력과 부동산경기 상황에 따라 좌우되지만. 지금 꼭 집을 사야 하는 사람은 없지만, 집을 꼭 팔아야 하는 상황에 처한 매도자는 꽤 됩니다.매도자 입장에서는 최근과 같이 증세와 거래 제한 등이 예상되면 이런 심리적 압박은 더 커지게 됩니다. 특히나 같은 단지라고 하더라도 매물이 내 것만 있는 게 아니다보니, 경쟁 매물이 있는 경우가 더 흔합니다. 잠재적인 매수인을 두고 매도인들끼리 경쟁하는 경우가 일반적이라는 말입니다. 매도자들, 심리적 압박을 느낍니다보유한 아파트를 매도하기 위해 개업공인중개사에 매물을 접수한 이후 시간이 흐르면 매도자는 심리적인 압박을 느끼게 됩니다. ‘조금 더 매매가격을 조정할까?’ ‘여러 부동산에 내어놓는 것이 좋지 않을까?’ 등등 계약이 성사될 때까지 끊임없이 이런 생각들에 사로잡힙니다.특히나 몇 주, 한 달이 지나도록 집을 보러 오는 고객들이 거의 없으면 이런 생각들은 이제 강박(强迫)으로까지 작용합니다. 미국 행정부 수석 협상 보좌관을
2021-12-29 08:17 -
강남 뺨치는 판교…제2의 판교, 제3의 판교도
네이버, 카카오 등 대형 IT기업들이 자리잡은 판교·분당이 뜨겁습니다. 지난 3분기 기준으로 판교와 성남시의 핵심업무지구를 지칭하는 BBD(Bundang Business District)의 공실률은 제로(0%)입니다. 가게 두 곳 중 한 곳은 비어 있는 명동의 상권과 비교하면 대조적입니다. 불과 10년 만에 판교는 강남의 위상을 흔들 정도의 우수 상권으로 거듭나고 있습니다.대형IT기업 사이에서 직접에 따른 이익을 누릴 수 있는 판교를 선호하는 기업들은 넘쳐납니다. 지난 3년간 판교를 1순위 임차 후보지로 희망했던 기업의 실제 계약 권역은 분당이 오히려 더 많았습니다. 판교지역에서 사무실 구하기가 어려워지자 임차수요는 분당으로 향한 겁니다. 판교에 오피스를 구할 수 없다면 거리라도 가까운 분당지역 사무실을 구한 회사가 많았다는 의미입니다. 2009년부터 본격적인 개발에 들어간 마곡도 마찬가지입니다. R&D업무지구라는 명확한 지역정체성을 가진 마곡의 업무지구 조성은 마무리 단계에 들어섰습니다. 르웨스트와 원웨스트라는 초대형개발사업이 완공되면 오피스 재고량은 판교와 유사하게 성장할 겁니다. 나이스지니데이타(Nicezinidata)에 따르면 마곡은 팬데믹 이후 서울에서 음식업 매출이 오른 지역 4위에 꼽혔습니다. 17만명의 고급인력이 근무하게 될 마곡의 성장세는 무섭습니다.상업용 부동산의 선전과 함께 아파트의 가격 또한 많이 올랐습니다. 판교는 2009년에 입주한 백현2단지휴먼시아 전용 84㎡가 지난 8월 21억을 기록했습니다. 5단지, 6단지 또한 20억에 가까운 19억8000만원, 19억4500만원으로 20억원에 안착하는 모양새입니다. 마곡도 마찬가지입니다. 마곡엠밸리7단지 전용 84㎡는 지난 9월 17억5500만
2021-12-24 06:25 -
내년 부동산 시장, 전·월세를 보면 답이 나옵니다
올해도 얼마 남지 않았습니다. 언제나 그렇지만 올해도 다사다난했던 한 해였던 것 같습니다. 부동산 시장도 마찬가지였습니다. 정부의 강한 규제와 변치 않는 시장의 반응이 꾸준하게 이어져왔습니다. 언론과 방송에서는 벌써부터 2022년 부동산시장에 대한 전망을 합니다. 대출규제가 심해지고 내년 대통령선거도 있으니 내 집 마련을 원하는 분들의 고민은 갈수록 깊어집니다.복합적인 특성을 가진 부동산을 예측하기 위해서는 다양한 변수를 살펴야 합니다. 하지만 너무 많은 변수를 살피는 것 또한 소음을 신호로 받아들일 수 있는 위험이 있습니다. 복잡할 때는 최대한 단순화시켜서 시장을 살피는 것도 나쁘지 않습니다. 2022년 부동산시장을 예측하는데 딱 하나의 변수만을 들라고 한다면 전세(월세) 가격상승률 보는 것이 좋지 않을까 싶습니다.2021년은 매매의 시기였습니다. 한국부동산원에 의하면 11월까지 전국 아파트 매매가격은 12.12% 올랐습니다. 수도권은 14.75% 상승했고 인천은 무려 19.89% 치솟았습니다. 12월의 집계마저 끝나면 인천의 가격상승률은 20%를 훌쩍 넘어서게 됩니다. '엄청난 규제에 어마어마한 상승률'이 올 한 해 부동산시장을 요약하는 문장이 됩니다. 하지만 산이 높으면 골이 깊다고 내년은 이렇게까지 많이 오르지는 않는다고 예측하는 분들이 많습니다. 바야흐로 매매의 시기에서 전세(월세)의 시기로 바뀌지 않을까 싶습니다.조심스럽지만 내년에는 아파트 매매가격 상승률보다 전세가격 상승률이 높지 않을까 생각됩니다. 정부의 중첩된 규제와 함께 계약갱신청구권을 사용한 전세매물의 계약종료시점이 다가오기 때문입니다. 이미 이중가격제로 변해 있는 전세시장
2021-12-18 12:00 -
"한국, 지구상에서 가장 먼저 사라질 나라"…충격 전망
통계청이 12월9일 발표한 ‘2020~2070년 장래인구추계’는 우리나라 인구감소의 속도가 기존의 전망보다 훨씬 심각하다는 걸 보여줍니다. 총 인구가 감소한 점도 문제이지만 생산연령인구가 먹여 살려야 하는 피부양인구가 늘어나는 점 등 심각한 내용이 한두가지가 아닙니다. 더 큰 문제는 외국인까지 합친 총인구감소 시기인 ‘데드크로스(Dead Cross)’가 8년이나 앞당겨졌다는 점입니다. 코로나19로 혼인·출산이 급감하고 외국인의 유입이 줄어들면서 벌어진 현상입니다.정부의 현실인식은 더 심각합니다. 경제부총리는 본인의 사회관계망서비스(SNS)를 통해 내년부터 저출산 대응 신규사업을 본격적으로 시행할 계획이고 실효성 있는 추가과제들도 지속 발굴하는데 역량을 집중해 나가겠다고 밝혔습니다. 인구문제는 바로 정책을 집행한다고 해도 당장은 큰 의미가 없습니다. 실효성 있는 정책을 지금 도입한다고 해도 실질적인 효과는 30년이 지나야 발휘되기 때문입니다. 인구와 경제는 뗄 레야 뗄 수 없는 관계인데 경제적으로 유의미한 연령대까지 성장하기 위해서는 30년이 필요합니다. 그럼에도 불구하고 현재 발등에 불이 떨어졌는데도 내년 시행하거나 발굴할 과제를 생각한다는 것은 위기를 위기로 바라보지 않는다는 방증입니다.인구는 부동산 시장에서도 가장 중요한 수요의 변수입니다. 인구는 ‘수요의 양’을 의미합니다. 인구보다는 ‘세대’가 부동산시장에서는 더 현실적인 수요의 양적 요소입니다만 세대 또한 인구에서 파생된 단위입니다. 때문에 기본적으로는 인구가 중요합니다. 수요의 질인 ‘소득’도 중요하고 수요의 구조인 ‘연령대&rsquo
2021-12-14 08:12